Inhalte und Leistungsstörungen
E-Book, Deutsch, 600 Seiten
ISBN: 978-3-415-07104-9
Verlag: Richard Boorberg Verlag
Format: EPUB
Kopierschutz: Wasserzeichen (»Systemvoraussetzungen)
Das Instrument des städtebaulichen Vertrags gewinnt auch durch die fortschreitende finanzielle Auszehrung der Gemeinden immer mehr an Bedeutung. Es eröffnet die Möglichkeit, Bauwillige von vornherein in den Planungsprozess einzubeziehen, indem Erschließung, Bodenordnung, Finanzierung und Abrechnung »privatisiert« werden.
Das Handbuch für rechtssichere Verträge
Die deutlich erweiterte und aktualisierte Darstellung in der 6. Auflage ebnet allen Beteiligten den Weg zu einer rechtssicheren Vertragsgestaltung.
Aktuell – umfassend – bewährt
Das Handbuch behandelt die formellen und materiellen Voraussetzungen, die Inhalte, Grenzen und die rechtliche Bindung der Verträge.
Schwerpunkt aber ist die Darstellung des häufig auftretenden Problems der Leistungsstörungen.
Im Besonderen Teil charakterisiert der Autor die einzelnen Vertragsformen und stellt die Regelungssysteme einschließlich ihrer jeweiligen Eigenarten dar.
Autoren/Hrsg.
Weitere Infos & Material
Einführung
3 Verhandlungen und der Abschluss von Verträgen setzen nicht nur Verhandlungsbereitschaft und Verhandlungsfähigkeit der Vertragspartner voraus, die in ein Minimum gegenseitigen Vertrauens münden müssen. Daneben stehen einige Besonderheiten, die den städtebaulichen Vertrag von zivilrechtlichen Verträgen zwischen Privatrechtssubjekten unterscheiden. Vertragspartner der städtebaulichen Verträge sind die Gemeinden. Diese haben – anders als Firmen oder gar Einzelpersonen – eine „Doppelhierarchie“: Sie besteht einerseits aus einer (nicht immer monolithisch auftretenden) Verwaltung mit einem Bürgermeister oder Oberbürgermeister an der Spitze und einem Selbstverwaltungsgremium (Gemeinderat, Stadtrat, Stadtverordneten o. ä.), die die letzte Entscheidung sowohl über den Abschluss und damit Inhalt eines Vertrages als auch über die Schaffung des Planungsrechtes haben; dieses wird in aller Regel parallel zum Vertrag erarbeitet. Für Verhandlungen über einen städtebaulichen Vertrag ist es deshalb gut zu wissen, dass möglicherweise die Verwaltung andere Überlegungen und Ziele verfolgt als die Mehrheit des Gremiums. Dies gilt in aller Regel weniger für das „ob“ eines Vertrages, kann aber sehr bedeutsam werden für die zu vereinbarenden Einzelheiten, insbesondere hinsichtlich der konkreten Vertragsziele und deren Erreichung. Dass diese Meinungsunterschiede divergierende Ansichten der im Gremium vertretenen Parteien spiegeln, mag genauso wenig überraschen, wie Konflikte, die aus der unterschiedlichen Parteizugehörigkeit des Bürgermeisters / Oberbürgermeisters einerseits und der Gremienmehrheit andererseits herrühren. Mit dem Blick auf die gemeindlichen Gremien und den Bürgermeister/Oberbürgermeister ist es außerdem empfehlenswert, sich nach dem jeweils nächsten Wahltermin zu erkundigen und die vermuteten Mehrheitsverhältnisse nach diesem Ereignis mit in die Überlegungen einzubeziehen. Dies gewinnt insbesondere dann Bedeutung, wenn das durch den Vertrag beförderte Vorhaben auf deutliche oder besonders hohe oder (organisierte) negative Gegenliebe stößt. Für Verhandlungen über einen städtebaulichen Vertrag ist wichtig, sich zu Beginn und möglicherweise auch während der Verhandlungen wiederholt zu versichern, ob die angestrebten Ziele, die hierfür zu vereinbarenden Instrumentarien, ggf. auch die vorgesehenen Sicherungen von beiden Hierarchien gedeckt sind und bleiben. Natürlich spielt in diesem Zusammenhang auch die Einbindung des Vertragspartners in die örtliche oder überörtliche Parteienlandschaft eine Rolle! 4 In aller Regel setzen städtebauliche Verträge noch aufzustellende Bebauungspläne voraus. Seltener, dann in der Regel beim Erschließungsvertrag nach § 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1, ist ein in Kraft getretener Bebauungsplan schon vorhanden. Wird der Bebauungsplan inhaltlich parallel zum städtebaulichen Vertrag entwickelt, stellt sich immer wieder die Frage, wie eine zur Unwirksamkeit des Bebauungsplans führende Vorbindung verhindert werden kann. Das Bundesverwaltungsgericht hat in der Flachglas-Entscheidung[7] verdeutlicht, dass, entgegen der häufig verbreiteten und damit schon beinahe landläufigen Ansicht, eine Vorbindung dann nicht zur Unwirksamkeit eines Bebauungsplanes führt, wenn planungsrechtliche Ziele einerseits vom zuständigen Gremium festgelegt werden und diese andererseits einer ordnungsgemäßen Abwägung nach (heute) § 1 Abs. 7 BauGB gehorchen. Daraus folgt, dass in vertraglichen Regelungen einerseits ein planerisches Ziel, ggf. sehr detailliert, vereinbart werden kann, andererseits aber durch entsprechende Regelungen klargestellt werden muss, dass, § 1 Abs. 3 Satz 2 BauGB folgend, ein vertraglicher Anspruch mit solchen planungsrechtlichen Vereinbarungen nicht geschaffen wird[8]. Im städtebaulichen Vertrag ist die gemeindliche Entscheidungsfreiheit ausdrücklich festzustellen und zu verdeutlichen. 5 Ein (zukünftiger) Vertragspartner einer Gemeinde muss um die in den vorstehenden Ziffern beschriebenen politischen und rechtlichen Abhängigkeiten wissen und sie bei der Einschätzung der Umsetzungswahrscheinlichkeit seines Vorhabens und damit Zielerreichung gewichten. Hinzu kommt: Viele (zukünftige) Vertragspartner der Gemeinden übersehen, dass die gemeindliche Planungshoheit, die sich im Ergebnis als ein in Kraft getretener Bebauungsplan präsentiert, zwischenzeitlich von einer Vielzahl von objektiven Vorgaben gesteuert ist, die die gemeindliche Entscheidungsfreiheit manches Mal nicht nur minimieren, sondern schlicht ausschließen, weil Verbote den Gemeinden die Planungsbefugnis in bestimmten räumlichen Bereichen entziehen[9]. 6 Städtebauliche Verträge sind in besonderer Weise empfindlich. Sie dürfen weder gegen das Gebot der Angemessenheit, noch gegen das Kriterium des sachlichen Zusammenhangs verstoßen[10]. Die praktische Schwierigkeit im Umgang mit diesen Begriffen liegt darin, dass es sich um unbestimmte Rechtsbegriffe handelt, die im Fall einer gerichtlichen Auseinandersetzung über die Gültigkeit der Verträge der vollen Überprüfung unterliegen. Verstöße führen regelmäßig zur Nichtigkeit. Schwierig ist im Einzelfall die Frage zu beantworten, ob von einer Teilnichtigkeit des Vertrages im Sinne des § 59 Abs. 3 VwVfG ausgegangen werden kann. Bestrebungen, die Nichtigkeitsfolge, vorrangig bei Angemessenheitsverstößen, durch eine Anpassungsmöglichkeit des Vertrages zu ersetzen, in dem die unangemessene Regelung durch eine angemessene ersetzt wird, sind bisher noch nicht umgesetzt worden[11]. Eine solche Anpassungsregelung hätte den Vorteil, dass Überlegungen der Vertragsparteien, aus welchen Gründen auch immer, von dem Vertrag loszukommen, nicht mehr die Suche nach angeblich unangemessenen Regelungen auslösen würden. In der Beratung muss beachtet werden, dass mit der Frage angemessener Regelungen und den Kriterien des sachlichen Zusammenhangs sehr sorgfältig umzugehen ist, um die Rechtssicherheit der Verträge zu gewährleisten. Das bedeutet, dass manchen Wunschvorstellungen der Städte und Gemeinden hinsichtlich besonderer Leistungen, Flächenabtretung usw. dann deutlich entgegenzutreten ist, wenn die Grenzen der Angemessenheit und des sachlichen Zusammenhangs erreicht sind. Dies gilt umso mehr, als die Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichtes sehr deutlich gemacht hat, dass der Vollzug eines nichtigen Vertrages und die Möglichkeit, diesen nur teilweise rückabzuwickeln (weil das Planungsrecht nicht mehr entzogen werden kann), nicht gegen eine Rückabwicklung der Leistungen spricht, die die Kommune erhalten hat.[12] 7 Städtebauliche Verträge sind in der Regel auf einen einmaligen Vollzug angelegt, um dann, im günstigen Normalfall, erledigt zu sein. Deswegen muss ein besonderes Augenmerk auf jene Verträge oder vertraglichen Regelungen gerichtet werden, die zu Dauerschuldverhältnissen führen. Gemeint sind damit Regelungen über eine dauerhafte Einhaltung bestimmter vereinbarter Ziele, ein Ansatzpunkt, der sich auch in § 4 c mit der geltenden Monitoring-Regelung findet. Regelungen über Dauerschuldverhältnisse haben zwei, bei Vertragsverhandlungen besonders zu beachtende, Aspekte: Zum einen stellt sich die Frage, ob sich die kommunale Seite mit dem Blick auf die Entscheidungshoheit ihrer Gremien auf lange Dauer binden will und rechtlich binden kann. Diese Frage ist vor allem dann bedeutsam, wenn es um finanzielle Verpflichtungen auch der jeweiligen Stadt oder Gemeinde geht, der Vertrag also die Entscheidungsträger auch für die Zukunft bindet und damit in die Budgethoheit möglicherweise später gewählter Gremien eingreift. Hier muss der Blick aus dem BauGB hinaus ins Kommunalverfassungsrecht gehen, um abzuklären, ob und in welchem Umfang für solche Bindungen Rechtsgrundlagen bestehen und inwieweit diese der Genehmigung der Kommunalaufsicht unterworfen sind. Beide Vertragspartner müssen sich klar darüber sein, welche Konsequenzen eine längere Bindung für den Vertragsvollzug beinhaltet. Die nachstehenden Erläuterungen zu den städtebaulichen Verträgen versuchen, diese in der Einführung nur allgemein angesprochenen Besonderheiten sowohl für die Vertragsverhandlungen, wie auch für die Vertragsinhalte mit dem Ziel umzusetzen, klare, vom Regelungsbedürfnis her unmissverständliche und rechtssichere Verträge zu ermöglichen. 8 Daneben gibt es regelmäßig für die Zeit nach Vertragsabschluss ein zu beobachtendes organisatorisches Problem: Der Vertrag muss von den Vertragspartnern im Auge behalten und auf Dauer vollzogen werden. Dies bereitet den Beteiligten, so die Erfahrung, häufig Schwierigkeiten, weil eine Verfahrensorganisation und Vertragskontrolle, die auf Dauer angelegt ist, regelmäßig fehlt. Es fällt zusätzlich auf, dass vorrangig die Gemeinde nach Abschluss der Verträge ein eher schwacher Vertragspartner ist, weil keine personelle Kontinuität vorhanden ist. Dies beruht auf zwei unterschiedlichen, sich aber kumulierenden Fakten: Zum einen sind Verhandlungen über städtebauliche Verträge, je bedeutsamer das Vorhaben ist, umso höher in der Verwaltung angesiedelt. Dies hat oft zur Folge, dass jene an den Verhandlungen nicht beteiligt sind, die später den Vertrag zu vollziehen haben; dies – organisatorisch – zu verhindern ist eine wichtige Aufgabe in der Vorbereitung der Vertragsverhandlungen; jene die den Vertrag zu vollziehen und die Erfüllung zu kontrollieren haben, sind an den Verhandlungen zu beteiligen. Ohne Kenntnis des Gangs der Verhandlungen sind oftmals...
