Rechtsgrundlagen, Provisionssicherung, Vertragsgestaltung
E-Book, Deutsch, 399 Seiten, E-Book
Reihe: Haufe Fachbuch
ISBN: 978-3-648-15823-4
Verlag: Haufe
Format: EPUB
Kopierschutz: Wasserzeichen (»Systemvoraussetzungen)
Inhalte:
- Die Grundlagen des Maklerrechts mit zahlreichen Beispielen
- Persönliche und fachliche Voraussetzungen
- Öffentlich-rechtliche und wettbewerbsrechtliche Pflichten
- Der Makler bzw. die Maklerin im Wettbewerb
- Was bedeutet das Widerrufsrecht für Sie als Makler:in?
- Der rechtssichere Maklervertrag: Ihre Provisionsansprüche durchsetzen
Neu in der 5. Auflage:
- Energieausweise - Pflichtangaben in Immobilieninseraten (Die Pflicht, bei Vermietung, Verpachtung oder Verkauf eines Wohngebäudes einen Energieausweis vorzulegen, gilt in Zukunft auch für Immobilienmakler)
- Gesetzliche Änderungen zum Bestellerprinzip mit der neuen Provisionsregelung für Makler:innen
Digitale Extras:
- Musterverträge
- Musterbriefe
- Musterformulare
Autoren/Hrsg.
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1 Persönliche und fachliche Voraussetzungen
Die Ausübung des Maklerberufs war ursprünglich an keinerlei spezifische fachliche Voraussetzungen geknüpft. Auch das am 1.8.2018 in Kraft getretene »Gesetz zur Einführung einer Berufszulassungsregelung für gewerbliche Immobilienmakler und Wohnimmobilienverwalter« hatte hieran zwar nichts geändert, statuiert aber eine Fortbildungsverpflichtung für Makler. Im Hinblick auf persönliche Voraussetzungen umschreibt die maßgebliche Vorschrift des § 34c Abs. 2 der Gewerbeordnung (GewO) lediglich negative Merkmale, die zur Versagung der Gewerbeerlaubnis (siehe Kapitel 2.1) führen können. 1.1 Persönliche Voraussetzungen
Hinsichtlich der persönlichen Voraussetzungen umschreibt die maßgebliche Bestimmung des § 34c Abs. 2 GewO lediglich Ausschlusskriterien, wann eine Gewerbeerlaubnis zu versagen ist. Dies ist der Fall, wenn es dem Antragsteller an der für den Betrieb erforderlichen Zuverlässigkeit fehlt oder er in ungeordneten Vermögensverhältnissen lebt. Dies trifft in aller Regel dann zu, wenn über das Vermögen des Antragstellers das Insolvenzverfahren eröffnet wurde oder er ins Schuldnerverzeichnis eingetragen ist. An der erforderlichen Zuverlässigkeit mangelt es dem Antragsteller dann, wenn er in den letzten fünf Jahren vor Antragstellung wegen eines Verbrechens oder wegen Diebstahls, Unterschlagung, Erpressung, Betrugs, Untreue, Urkundenfälschung, Hehlerei, Wuchers oder einer Insolvenzstraftat rechtskräftig verurteilt worden ist. Daneben können weitere Anhaltspunkte für eine betriebliche Unzuverlässigkeit vorliegen, insbesondere wenn der Antragsteller Steuern hinterzogen oder Sozialversicherungsbeiträge pflichtwidrig nicht abgeführt hat. 1.2 Fachliche Voraussetzungen
Ein Indiz mangelhafter Zuverlässigkeit kann auch das Fehlen elementarer Sachkenntnisse für eine ordnungsgemäße Berufsausübung sein. Da der angehende Immobilienmakler aber gerade keinerlei Ausbildungsabschlüsse vorweisen oder etwa eine Art Aufnahmeprüfung zu absolvieren hat, kann die Erlaubnisbehörde auch nicht überprüfen, ob es dem einzelnen angehenden Immobilienmakler tatsächlich an den elementaren Grundkenntnissen für seine Berufsausübung fehlt. Dies offenbart sich zwangsläufig erst im Rahmen der Gewerbeausübung und kann im Extremfall zum Widerruf der Gewerbeerlaubnis bzw. zur Gewerbeuntersagung führen; das ist im Rahmen ihrer Erteilung aber zunächst irrelevant. Diese Tatsache war seit Jahrzehnten insbesondere den Immobilienverbänden ein Dorn im Auge. Diverse bereits Ende der 1950er und während der 1960er Jahre angestoßene Initiativen vor allem des RDM wurden vereinzelt zwar bei Gesetzesinitiativen berücksichtigt, allerdings nie Gesetz. Bis zur vorvergangenen Legislaturperiode war die Bundesregierung insoweit stets der Auffassung, ein Sachkundenachweis sei nicht erforderlich. Der Markt reguliere sich mehr oder weniger selbst im Hinblick auf unqualifizierte Gewerbetreibende. Im Koalitionsvertrag wurde dann im November 2013 angekündigt, entsprechende gesetzgeberische Aktivitäten anzustoßen. Insoweit war das »Gesetz zur Einführung einer Berufszulassungsregelung für gewerbliche Immobilienmakler und Verwalter von Wohnungseigentum« am 1.8.2018 in Kraft getreten. Ein Sachkundenachweis war nicht mehr Gegenstand des Gesetzes. Auch gibt es im Gegensatz zu Verwaltern von Wohnimmobilien für Immobilienmakler keine Versicherungspflicht. Besonders interessant in diesem Zusammenhang ist, dass die Immobilienmakler (und auch die Wohnimmobilienverwalter) besser sind, als ihr Ruf vereinzelt zu suggerieren mag. Im Nachgang zur Stellungnahme des Normenkontrollausschusses, der keine Belege für Schäden finden konnte, die durch einen Sachkundenachweis hätten vermieden werden können, hatte der Bundesrat das Gesetz in seiner ursprünglichen Entwurfsfassung – salopp ausgedrückt – für überflüssig gehalten. Dies ist eine für die Maklerbranche willkommene Feststellung, die leider in der Presse ansonsten keine Berücksichtigung gefunden hatte. Im aktuellen Koalitionsvertrag 2021 – 2025 (S. 92) von SPD, FDP und Bündnis 90/Die Grünen ist geplant, »den echten Sachkundenachweis für Makler, Miet- und WEG-Verwalter« einzuführen. 1.3 Fortbildungs- und Informationspflichten
Nachdem das Gesetz zur Einführung einer Berufszulassungsregelung für gewerbliche Immobilienmakler und Wohnimmobilienverwalter vom 17.10.2017 (BGBl. I, S. 3562) am 1.8.2018 in Kraft getreten ist, wurden auf Grundlage des Referentenentwurfs des Bundesministeriums für Wirtschaft und Energie zur Änderung der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) in der MaBV die maßgeblichen gesetzlichen Vorgaben über die Fortbildungs- und Informationspflichten der Immobilienmakler konkretisiert. 1.3.1 Fortbildungspflicht
Makler müssen sich seit 1.8.2018 fortbilden. Allerdings hält sich diese Pflicht in erträglichen Grenzen. Innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren müssen Makler nämlich nur 20 Stunden in ihre Fortbildung investieren. Dabei bleibt es dem Makler freigestellt, wie er diesen Fortbildungsumfang innerhalb des Dreijahreszeitraums aufteilt. Nicht erforderlich ist also, dass jährlich eine Fortbildungsmaßnahme ergriffen wird. Grundsätzlich ausreichend wäre, wenn der Makler kurz vor Ablauf des dritten Jahres die 20 Stunden Fortbildung absolviert. Zur Fortbildung sind allerdings nicht nur Makler verpflichtet, sondern auch ihre unmittelbar mit der Durchführung der Maklertätigkeit befassten Mitarbeiter. 1.3.1.1 Wer muss sich fortbilden? Nach § 34c Abs. 2a Satz 1 GewO sind die Immobilienmakler verpflichtet, sich weiterzubilden. Das Gleiche gilt für unmittelbar bei der erlaubnispflichtigen Tätigkeit mitwirkende beschäftigte Personen. Makler Da die Weiterbildungspflicht in erster Linie den Gewerbetreibenden selbst trifft, ist zunächst der Makler fortbildungsverpflichtet. Bekanntlich werden die Maklerunternehmen in unterschiedlichen Rechtsformen geführt. Weiterbildungsverpflichtet ist insoweit in erster Linie die vertretungsberechtigte Person – und zwar diejenige, die das Unternehmen gesetzlich vertritt. Rechtsform Verpflichteter Einzelunternehmen Unternehmer OHG Gesellschafter KG Komplementäre GmbH & Co. KG Geschäftsführer der Komplementär-GmbH GmbH Geschäftsführer UG (haftungsbeschränkt) Geschäftsführer AG Vorstände Nach der Bestimmung des § 34c Abs. 2a Satz 3 GewO ist es insoweit ausreichend, wenn der Weiterbildungsnachweis durch eine angemessene Zahl von beim Gewerbetreibenden beschäftigten natürlichen Personen erbracht wird. Der Gesetzgeber hat hier also insbesondere die juristischen Personen im Auge, die durch natürliche Personen, nämlich die Geschäftsführer der GmbH bzw. die Vorstände der AG, vertreten werden. Allerdings lässt sich weder der GewO noch der MaBV entnehmen, was dabei als »angemessen« anzusehen ist. Beispiel Die Makler-GmbH wird von drei Geschäftsführern vertreten. Zwei von ihnen führen das operative Geschäft. Der weitere Geschäftsführer ist nur für innerbetriebliche und organisatorische Aufgaben verantwortlich, also für Personal, internes Rechnungswesen und Datenverarbeitung. Grundsätzlich sind zunächst alle drei Geschäftsführer fortbildungsverpflichtet. Denjenigen Geschäftsführer, der lediglich für die innerbetrieblichen Belange verantwortlich ist, trifft aber dann keine Fortbildungspflicht, wenn die beiden anderen Geschäftsführer ihrer Weiterbildungspflicht nachkommen und er im Fall eines Auskunftsverlangens der Behörde durch Gesellschafterbeschluss oder Geschäftsführervertrag nachweisen kann, dass er nicht für das operative Geschäft verantwortlich ist. »Delegation« der Weiterbildungspflicht Der Geschäftsführer der GmbH, der Gesellschafter der OHG oder der Komplementär der KG muss nicht unbedingt selbst zur Fortbildung verpflichtet sein. Unter bestimmten Voraussetzungen kann er diese Pflicht auf Mitarbeiter delegieren. Unabdingbare Voraussetzung ist...
