Wie Vermieter rechtssicher kündigen
E-Book, Deutsch, 176 Seiten, E-Book
Reihe: Haufe Fachbuch
ISBN: 978-3-648-10766-9
Verlag: Haufe
Format: EPUB
Kopierschutz: Wasserzeichen (»Systemvoraussetzungen)
Inhalte:
- Formalien der Kündigung: Schriftform, Fristen
- Die Kündigung: das Anschreiben, Gründe, Beweislast
- Mieterschutz durch die Sozialklausel
- Erleichterte Kündigungsmöglichkeiten und der Mietaufhebungsvertrag
- Räumungsklage und Zwangsvollstreckung
Arbeitshilfen online:
- Musterbriefe
- Checklisten
- Gesetzestexte
Autoren/Hrsg.
Fachgebiete
Weitere Infos & Material
Vorwort
Formalien der Kündigung wegen Eigenbedarf
- Einhaltung der Schriftform
- Kündigung durch einen Bevollmächtigten
- Kündigung bei mehreren Vermietern oder Mietern
- Wann die Kündigung dem Mieter wirksam zugeht
- Eindeutigkeit der Kündigung
- Unzulässige Teilkündigung
- Widerspruch gegen stillschweigende Verlängerung
- Vermieter muss Eigenbedarf begründen
- Vertraglicher Ausschluss des ordentlichen Kündigungsrechts
Welche Fristen gelten?
- Diese Kündigungsfristen sind zu beachten
- Wann die Kündigungssperrfrist greift
Die Kündigung wegen Eigenbedarf
- Verfassungsrechtliche Grundsätze
- Der Selbstnutzungswunsch des Vermieters
- Die Kündigung des Vermieters zu Wohnzwecken
- Die Kündigung des Vermieters für ein Mietmischverhältnis
- Die Kündigung des Vermieters für eine gewerbliche Nutzung
- Die Kündigung durch eine Stadt/Gemeinde
- Die Kündigung durch einen gemeinnützigen Verein
- Wer für wen Eigenbedarf geltend machen kann
- Der Eigenbedarf des Erwerbers und des Erben
- Der Eigenbedarf bei Umwandlung
- Der Eigenbedarf bei Vermietung auf bestimmte Zeit
- Der Eigenbedarf des Untervermieters und Nießbrauchers
- Der Eigenbedarf einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts
- Der Eigenbedarf für eine offene Handelsgesellschaft (OHG)
- Der Eigenbedarf für eine Kommanditgesellschaft (KG)
- Der Eigenbedarf für Familienangehörige
- Der Eigenbedarf für Angehörige des Haushalts
- Der Eigenbedarf für Pflegepersonen
- Vernünftige und nachvollziehbare Gründe für den Eigenbedarf
- Die Ernsthaftigkeit des Selbstnutzungswunsches
- Das Benötigen der Räume
- Der Eigenbedarf für die Begründung eines eigenen Hausstands
- Der Eigenbedarf bei einer Trennung vom Ehepartner
- Der Eigenbedarf für eine Pflegeperson
- Der Eigenbedarf wegen einer Krankheit
- Der Eigenbedarf wegen einer Fehlplanung
- Der Eigenbedarf wegen Begründung eines Altersruhesitzes
- Der Eigenbedarf wegen Entfernung zum Arbeitsplatz
- Der Eigenbedarf wegen Zusammenlegung zweier Wohnungen
- Der Eigenbedarf wegen zeitlich begrenzter Nutzung
- Der Eigenbedarf wegen eines Arbeitszimmers
- Der Eigenbedarf wegen Kinderbesuchs
- Der Eigenbedarf wegen Nutzung als Zweitwohnung
- Der Eigenbedarf wegen Überlassung an Angehörige
- Eigenbedarf trotz Alternativwohnung
- Auswahlrecht und Anbietpflicht des Vermieters
- Das Auswahlrecht des Vermieters
- Steht eine Alternativwohnung zur Verfügung?
- Die Anbietpflicht gegenüber dem Mieter
- Die Begründung des Kündigungsschreibens
- Was der Vermieter anführen muss
- Unrichtige Angaben im Kündigungsschreiben
- Sachverhaltsrelevante Vorkenntnisse des Mieters
- Wenn die Kündigung nicht begründet ist
- Checkliste: Wie die Eigenbedarfskündigung begründet werden muss
- Muster für Kündigungsschreiben
- Die Bedarfsvorschau des Vermieters
- Wie weit der Vermieter vorausplanen muss
- Vorhersehbarer Bedarf
- Alternative: Zeitmietvertrag
- Der beiderseitige Ausschluss des ordentlichen Kündigungsrechts
- Das Auswechseln des Kündigungsgrundes
- Überhöhter Wohnbedarf
- Vorgetäuschter Eigenbedarf
- Wenn der Eigenbedarf nachträglich wegfällt
- Schadensersatzansprüche des Mieters
- Schadensersatzansprüche des Vermieters
- Wer muss was beweisen?
- Die Beweislast des Mieters
- Die Beweislast des Vermieters
- Umfassende Beweisaufnahme
Wann wird der Mieter durch die Sozialklausel geschützt?
- Anwendung der Sozialklausel
- Form und Frist des Widerspruchs
- Was unter einer Härte zu verstehen ist
- Ersatzwohnraum
- Was der Mieter nachweisen muss
- Persönliche, wirtschaftliche und soziale Härtegründe
- Interessenabwägung
- Fortsetzung des Mietverhältnisses nach einem Widerspruch
- Wiederholte Vertragsfortsetzung
- Unabdingbares Recht
Erleichterte Kündigungsmöglichkeiten ohne Begründungserfordernis
- Selbst bewohntes Zweifamilienhaus
- Mietverhältnisse, bei denen der Mieter nicht vor einer Eigenbedarfskündigung geschützt ist
Mietaufhebungsvertrag
- Gründe für einen Mietaufhebungsvertrag
- Inhalt des Mietaufhebungsvertrags
- Wann der Mieter ein Widerrufsrecht hat
- Der Mieter muss Verbraucher sein
- Der Vermieter muss Unternehmer sein
- Widerrufsrecht für Mietaufhebungsvertrag
- Widerrufsfrist
- Form
Räumungsklage und Zwangsvollstreckung
- Das taktisch richtige Vorgehen bei der Räumung
- Erheben der Räumungsklage
- Kündigung im Rechtsstreit
- Die Kosten des Rechtsstreits
- Räumungstitel
- Räumungsvergleich
- Räumungsfrist
- Räumungsschutz durch das Vollstreckungsgericht
- Zwangsräumung
Die Autorinnen
Stichwortverzeichnis
2 Welche Fristen gelten?
Der Vermieter muss bei der Kündigung wegen Eigenbedarf die gesetzlichen Kündigungsfristen und – unter bestimmten Umständen – die Kündigungssperrfrist beachten. 2.1 Diese Kündigungsfristen sind zu beachten
Bei der ordentlichen Kündigung wegen Eigenbedarf sind die gesetzlichen Kündigungsfristen einzuhalten. Für Vermieter und Mieter gelten seit Inkrafttreten der Mietrechtsreform am 1.9.2001 folgende unterschiedliche sogenannte asymmetrische Kündigungsfristen (§ 573c Abs. 1 BGB): Der Mieter kann unabhängig von der Mietdauer immer mit der kurzen dreimonatigen Frist kündigen. Bis zu einer Mietdauer von fünf Jahren gilt auch für den Vermieter die dreimonatige Kündigungsfrist. Ab einer Mietdauer von fünf Jahren verlängert sich die Kündigungsfrist für den Vermieter auf sechs Monate und ab acht Jahren auf neun Monate. Für die Berechnung der Dauer des Mietverhältnisses ist der Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung, nicht der Kündigungstermin maßgebend. Kündigungsfristen bei Wohnraum Mietdauer Mieter Vermieter bis fünf Jahre drei Monate drei Monate fünf bis acht Jahre drei Monate sechs Monate ab acht Jahren drei Monate neun Monate In folgenden Fällen gelten für den Vermieter abweichende Fristen: Bei der Kündigung einer Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Zweifamilienhaus (Einliegerwohnung) und bei Wohnraum innerhalb der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung nach § 573a BGB verlängern sich die Fristen für den Vermieter um weitere drei Monate. Möblierte Zimmer innerhalb der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB können beide Vertragsparteien spätestens am 15. eines jeden Monats zum Ende des Monats kündigen. Den Parteien ist es nicht möglich, von den gesetzlichen Kündigungsfristen zum Nachteil des Mieters abweichende Regelungen zu treffen (§ 573c Abs. 4 BGB). Kürzere Kündigungsfristen für den Vermieter können die Vertragsparteien daher grundsätzlich nicht wirksam vereinbaren. Bei Vermietung von Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch, z. B. für die Dauer einer Messe, ist die Vereinbarung einer kürzeren Frist aber ausnahmsweise zulässig § 573 c Abs. 2 BGB). Berechnung der Kündigungsfrist Der Lauf der Kündigungsfrist setzt stets voraus, dass die Kündigung als zugegangen gilt. Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig (§ 573c Abs. 1 BGB). Sie muss dem Mieter also spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zugehen, damit dieser Monat bei der Kündigungsfrist mitzählt. Bei der Berechnung der sogenannten Karenzzeit von drei Werktagen, die den Parteien eines Wohnraummietvertrags zur Wahrung der Kündigungsfrist zusteht, ist der Samstag als Werktag mitzuzählen, wenn nicht der letzte Tag der Karenzzeit auf diesen Tag fällt, hier ist § 193 BGB anwendbar. Fällt danach der dritte Werktag des Monats, bis zu dem die Kündigung dem Mieter zugehen muss, auf einen Samstag oder Sonn- oder Feiertag, so tritt an dessen Stelle der nächste Werktag (LG Berlin, Urteil v. 22.2.2017, 65 S 395/16). Ist beispielsweise der dritte Werktag eines Monats ein Samstag, gilt die Zustellung der Kündigung am darauffolgenden Werktag, also dem Montag, noch als fristgerecht. Fällt dagegen der erste oder zweite Werktag auf einen Samstag, ist dieser bei der Karenzzeit als gewöhnlicher Werktag mitzuzählen. BEISPIEL Fällt der erste Tag eines Monats auf einen Samstag, zählt dieser als erster Werktag, der Montag als zweiter Werktag und der Dienstag als dritter Werktag (Fristablauf). Wechselt der Vermieter, z. B. bei Verkauf der Wohnung, hat dies keinen Einfluss auf die Berechnung der Kündigungsfristen. Denn der neue Vermieter tritt mit allen Rechten und Pflichten in das bestehende Mietverhältnis ein. Achtung Einen vor dem 1.9.2001 abgeschlossenen Zeitmietvertrag mit Verlängerungsklausel können die Vertragsparteien nur zum vertraglich vereinbarten Ablauftermin kündigen (BGH, Urteil v. 21.7.2008, VIII ZR 249/07). Der Vermieter sollte im Kündigungsschreiben den Beendigungstermin des Mietverhältnisses angeben. Hat er keinen oder den falschen Beendigungstermin angegeben oder geht die Kündigung dem Mieter nicht rechtzeitig zu, ist die Kündigung nicht unwirksam. Das Mietverhältnis endet dann zum nächstmöglichen Termin. Fällt der Beendigungstermin auf einen Sonn- oder Feiertag, wird die Verpflichtung zur Räumung erst am nächsten Werktag fällig. Dies hat zur Folge, dass der Mieter für diese Zeit keine Nutzungsentschädigung zahlen muss. 2.2 Wann die Kündigungssperrfrist greift
Bei der Kündigung wegen Eigenbedarf sind Sperrfristen einzuhalten, innerhalb derer der Vermieter nicht kündigen kann, wenn die Wohnung nach Überlassung an den Mieter in Wohnungseigentum umgewandelt und veräußert wurde (§ 577a BGB). Die Umwandlung vermieteter Wohnräume in Wohnungseigentum ermöglicht dem Eigentümer, die Eigentumswohnungen einzeln zu verkaufen. Die Umwandlung ist vollzogen, wenn das Grundbuchamt für die Wohnung ein eigenes Grundbuchblatt angelegt hat. Das Mietverhältnis bleibt bei der Umwandlung bestehen, allein wegen der Umwandlung kann der Vermieter nicht kündigen. Der Erwerber einer vermieteten Eigentumswohnung tritt in das bestehende Mietverhältnis mit allen Rechten und Pflichten ein. Hat er die Wohnung zur Eigennutzung gekauft, kann er grundsätzlich wie jeder andere Vermieter unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist wegen Eigenbedarf kündigen. Für in Eigentumswohnungen umgewandelte Mietwohnungen gilt aber als rechtliche Besonderheit eine Kündigungssperrfrist. Danach darf der Käufer einer solchen Wohnung dem Mieter frühestens drei Jahre nach dem Grundbucheintrag wegen Eigenbedarf kündigen, wenn die Mietwohnung erst nach dem Einzug des Mieters in eine Eigentumswohnung umgewandelt und anschließend veräußert wurde (§ 577a Abs. 1 BGB). Entsprechendes gilt für Personenmehrheiten, z. B. eine Gesellschaft des bürgerlichen Rechts (GbR), die vermieteten Wohnraum erwerben und wegen Eigenbedarf eines Miteigentümers kündigen wollen, ohne eine Aufteilung in Wohnungseigentum vorzunehmen. Eine Ausnahme besteht, wenn die Gesellschafter oder Erwerber derselben Familie oder demselben Haushalt angehören oder vor Überlassung des Wohnraums an den Mieter Wohnungseigentum begründet wurde (§ 577a Abs. 1a BGB). BEISPIEL Der Mieter lebte seit 1981 in der Wohnung. Im Jahr 2015 kaufte eine GbR das Haus, in dem sich die Wohnung befindet. Mit Schreiben vom Mai 2015 kündigte die GbR das Mietverhältnis und begründete dies mit dem Eigenbedarf eines ihrer Gesellschafter. Dieser habe sich von seiner Ehefrau getrennt und benötige als erfolgreicher Immobilienunternehmer repräsentative Wohnräume in entsprechender Wohnlage in der Nähe eines seiner Büros. Der Mieter widersprach der Kündigung und verlangte die Fortsetzung des Mietverhältnisses. Denn Eigenbedarf liege nicht vor und außerdem sei die Kündigungssperrfrist einzuhalten. Die Vermieterin dagegen verneinte die Anwendbarkeit der Vorschriften über die Kündigungssperrfrist, weil sie keine Wohnungsumwandlung beabsichtige.
Der Bundesgerichtshof entschied jedoch, dass die Kündigung schon wegen der Nichteinhaltung der Kündigungssperrfrist unwirksam sei. Denn die Vorschrift gelte beim Erwerb vermieteten Wohnraums durch Personengesellschaften unabhängig davon, ob Wohnungseigentum begründet wird oder werden soll. Mit der Einführung der Vorschrift sei zwar insbesondere beabsichtigt, die faktische Umgehung der Sperrfrist bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen nach dem sogenannten »Münchener Modell« zu unterbinden. Bei diesem verzichte eine GbR oder eine Miteigentümergemeinschaft nach dem Erwerb des mit Mietwohnraum bebauten Grundstücks zunächst auf die Begründung von Wohnungseigentum und den anschließenden Verkauf von Eigentumswohnungen an Interessenten. Stattdessen kündige sie die betreffenden Wohnungen wegen Eigenbedarf ihrer Gesellschafter oder der Miteigentümer und umgehe so die Kündigungssperre des § 577a Abs. 1 BGB. Mit der eingefügten Neuregelung des § 577a Abs. 1a BGB wollte der Gesetzgeber jedoch nicht allein Umgehungen der Sperrfrist nach dem »Münchener Modell« entgegenwirken, sondern ausdrücklich auch etwaigen neuen Umgehungstatbeständen vorbeugen. Deshalb habe er für ein Eingreifen der Sperrfrist jede Veräußerung eines mit Mietwohnraum bebauten Grundstücks an eine...
