Buch, Deutsch, 136 Seiten, Paperback, Format (B × H): 155 mm x 220 mm, Gewicht: 222 g
Buch, Deutsch, 136 Seiten, Paperback, Format (B × H): 155 mm x 220 mm, Gewicht: 222 g
ISBN: 978-3-96146-686-3
Verlag: Diplomica Verlag
Diese und weitere Fragen werden in diesem Buch anhand des Praxisbeispiels der Innenstadt Karlsruhes beantwortet. Im Rahmen dieser Untersuchung werden alternative Parameter, wie unter anderem Erdgeschossladenmieten und Passantenfrequenzen, ausgewertet. Die ermittelten Ergebnisse werden anschließend mit den bereits vorhandenen Bodenrichtwerten verglichen, um daraus Empfehlungen zur Anpassung der Bodenrichtwerte abzuleiten. Unter Einbeziehung vergleichbarer Städte wird zudem eine Überprüfung des absoluten Bodenrichtwertniveaus in Karlsruhe durchgeführt. Das in der vorliegenden Untersuchung beschriebene Verfahren kann auch in anderen Innenstädten angewendet werden.
Autoren/Hrsg.
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Textprobe:
Kapitel 2.3.4. Sonstige Verfahren und Auswahl des Verfahrens für diese Untersuchung:
In diesem Kapitel werden weitere Verfahren zur Ermittlung von Bodenrichtwerten mit Verweis auf entsprechende Fachliteratur kurz erläutert. Im Anschluss folgt eine Begründung für das in der vorliegenden Untersuchung verwendete Verfahren. Die einzelnen Schritte werden ab Kapitel 3 detailliert beschrieben.
Hedonische Verfahren bilden den Wert eines Wirtschaftsguts mit Hilfe von ökonometrischen Größen ab. Der Wert ergibt sich dabei aus der Summe der nutzenstiftenden Merkmale des Guts (vgl. Knospe und Schaar (2011), S. 195). Im Fall von Grundstücken oder auch Bodenrichtwertzonen können das sozioökonomische Faktoren sowie harte und weiche Lagefaktoren sein (vgl. Thomsen und Nitsch (2010) S. 82 ff.). Der Einfluss der einzelnen Merkmale des Guts auf seinen Wert kann mit Hilfe einer Regressionsanalyse bestimmt werden. Mit der daraus resultierenden Regressionsfunktion lässt sich für das Untersuchungsgebiet eine Vielzahl an Bodenwerten berechnen. Aus diesen wiederum lassen sich Bodenrichtwertzonen und Bodenrichtwerte ableiten (vgl. Knospe und Schaar (2011), S. 195). Der Gutachterausschuss in Freiburg im Breisgau nutzte ein hedonisches Verfahren (vgl. Thomsen und Nitsch (2010)).
Die Zielbaummethode (auch Multifaktorenanalyse) ist ein Lagewertmodell. Grundlage ist ein hierarchisch aufgebauter Zielbaum, mit dessen Hilfe Lage- und Nutzungskriterien vergleichsweise objektiv bewertet werden können. Daraus ergeben sich für die untersuchten Gebiete jeweils Lagewerte. Mit bereits vorhandenen Bodenrichtwerten oder Bodenwerten aus der Kaufpreissammlung kann ein funktionaler Zusammenhang zu den Lagewerten hergestellt werden - zum Beispiel mit Hilfe einer Regressionsanalyse. In der Praxis wird die Zielbaummethode auch im Rahmen von Sanierungsmaßnahmen eingesetzt. Sie ermöglicht es, Änderungen der Lagequalität nachzuvollziehen. Werden die Werte vor und nach der Sanierungsmaßnahme miteinander verglichen, lassen sich daraus Bodenrichtwertdifferenzen ableiten (vgl. Kanngieser (2015), S. 376; Oberer Gutachterausschuss im Land Brandenburg (2006), S. 11 ff.; Knospe und Schaar (2011), S. 194; Gutachterausschuss Karlsruhe (2014), S. 12).
Das Mietsäulenverfahren basiert auf der Höhe der Mieterträge und der Grundflächenzahl. Mit diesen beiden Größen lässt sich der Bodenwert eines Vergleichsgrundstücks auf das Wertermittlungsgrundstück umrechnen (vgl. Kleiber (2016), S. 1479 ff.). Es existieren auch verfeinerte Berechnungsweisen des Mietsäulenverfahrens, die weitere Größen, wie beispielsweise den Liegenschaftszinssatz, berücksichtigen: Hier sind zum Beispiel das Mietsäulenverfahren nach Sprengnetter oder nach Strotkamp (vgl. Arndt (2014), S. 43 f.; Strotkamp (2006), S. 108 ff.) zu nennen. Im Gegensatz zum Mietlageverfahren berücksichtigt das Mietsäulenverfahren die Mieterträge in allen Geschossen.
Das Verfahren nach Hagedorn ((1984), S. 624 ff.), auch als Differenzanalyse bekannt, ist ein mathematisches Interpolationsverfahren. Es wird insbesondere bei städtebaulichen Maßnahmen, wie Sanierungen, eingesetzt, um Wertsteigerungen des Bodens und Ausgleichsbeträge zu ermitteln. Es ist aber auch zur Ableitung von Bodenrichtwerten geeignet (vgl. Arndt (2014), S. 47 f.). Beim Hagedorn-Verfahren wird ein niedrigster und ein höchster Bodenwert für ein einzelnes Grundstück ermittelt. Beiden Bodenwerten werden nach einem vorgegebenen Schema Bewertungspunkte zugeordnet. Aus dem Quotienten der Bodenwertdifferenz zur Bewertungspunktedifferenz kann im nächsten Schritt eine Bodenwerterhöhung in EUR/m² pro Bewertungspunkt abgeleitet werden. Diese Größe wird als "Faktor" bezeichnet und dient als Grundlage zur Berechnung des Bodenwerts vor und nach der städtebaulichen Maßnahme (vgl. Kleiber (2016), S. 2780 ff.). Aus diesen Ergebnissen können dann Bodenrichtwerte abgeleitet werden.
Kaufpreisarmut kann nicht nur in Innenstädten, son