Komplettverkauf kommunalen Wohneigentums an internationale Investoren

Governanceanalytische Betrachtung der Folgen für Prozesse der Stadtentwicklung und des Wohnungsmarktes
1., Band 62 der Reihe "IÖR Schriften", herausgegeben vom Leibniz-Institut für ökologische Raumentwicklung e. V. (IÖR)
ISBN: 978-3-944101-62-0
Verlag: Rhombos-Verlag

Buch, Deutsch, Band 62, 456 Seiten, KART, Format (B × H): 1680 mm x 2400 mm, Gewicht: 800 g

Reihe: IÖR Schriften

Kristin Klaudia Kaufmann
Komplettverkauf kommunalen Wohneigentums an internationale Investoren
Governanceanalytische Betrachtung der Folgen für Prozesse der Stadtentwicklung und des Wohnungsmarktes

Dezember 2014. Einband: Broschur. Zahlreiche Tabellen und Abbildungen. 456 Seiten. Format 168 x 240. ISBN 978-3-944101-62-0. Preis: 39,00 Euro

Genehmigte Dissertation der Fakultät VI Planen Bauen Umwelt der Technischen Universität Berlin zur Erlangung des akademischen Grades Doktor der Ingenieurwissenschaften (Dr. Ing.) Betreuer: Prof. Dr. Dietrich Henckel
Tag der wissenschaftlichen Aussprache: 21.12.2012

Band 62 der Reihe "IÖR Schriften", herausgegeben vom Leibniz-Institut für ökologische Raumentwicklung e. V. (IÖR) Direktor: Prof. Dr. Dr. h. c. Bernhard Müller, Weberplatz 1, 01217 Dresden Tel.: [phone], Fax: [phone] eMail: [e-mail], Homepage: http://www.ioer.de
Zur Autorin

Dr.-Ing. Kristin Klaudia Kaufmann

1996-2002 Studium der Geographie an der Technischen Universität Dresden; 2002-2008 wissenschaftliche Mitarbeiterin an der TU Dresden; 2009-2012 Stipendium der Leibniz-Gemeinschaft; seit 2012 wissenschaftliche Mitarbeiterin am Leibniz-Institut für ökologische Raumentwicklung in Dresden, 2013 Promotion zum Dr.-Ing. an der Technischen Universität Berlin.
Zum Buch

Spätestens seit Ende der 1990er Jahre erreichten Liberalisierungsbestrebungen und kommunale Entschuldungsüberlegungen auch die kommunale Wohnungswirtschaft. In diesem Zusammenhang erfolgten Verkäufe großer Wohnungsbestände und ganzer Wohnungsunternehmen. Der wertbeständige Mietwohnungsbestand auf der einen und die neuen, hauptsächlich finanzwirtschaftlich orientierten Erwerber großer Wohnungsportfolios auf der anderen Seite stehen hierbei in einem spannungsreichen Verhältnis.

Die Arbeit geht deshalb der Frage nach, wie sich nach dem Komplettverkauf kommunalen Wohneigentums unter den Bedingungen des Strukturwandels Handlungsansätze und Kommunikation sowie Strategien der Zusammenarbeit auf lokaler Ebene verändern. Zur Beantwortung der Forschungsfrage konzentriert sich die Arbeit auf Grundlage einer umfassenden theoretischen und sekundärstatistischen Analyse auf eine praxisorientierte Aufgabenstellung. Mit Hilfe eines vergleichenden Fallstudiendesigns in den Städten Kiel, Osnabrück und Wilhelmshaven wird der Einsatz kommunaler Instrumente, neuer öffentlicher Handlungserfordernisse und wohnungswirtschaftlicher Handlungsorientierungen nach dem Markteintritt ‚neuer Investoren‘ und deren Auswirkungen auf Prozesse der Stadtentwicklung, des Wohnungsmarktes sowie der Absicherung kommunaler Kernaufgaben untersucht. Im Rahmen eines heuristisch-deskriptiven Urban Governance Ansatzes werden aus gewonnenen Erkenntnissen Schlussfolgerungen für die Praxis sowie für den weiteren Forschungsbedarf abgeleitet.

Kurzfassung

Spätestens seit Ende der 1990er Jahre erreichten Liberalisierungsbestrebungen und kommunale Entschuldungsüberlegungen auch die kommunale Wohnungswirtschaft. In diesem Zusammenhang erfolgten durch kommunale Anteilseigner Verkäufe großer Wohnungsbestände und ganzer Wohnungsunternehmen.
Der stabile und wertbeständige Mietwohnungsbestand auf der einen sowie die neuen, international agierenden hauptsächlich finanzwirtschaftlich orientierten Investoren (‚neue Investoren“) als Erwerber großer Wohnungsportfolios auf der anderen Seite stehen hierbei in einem spannungsreichen Verhältnis. Dieses Spannungsverhältnis liegt insbesondere in der Besonderheit des Gutes Wohnung begründet. Während eine Amortisierung des Kapitaleinsatzes pro Wohneinheit im Mietsektor erst nach Jahrzehnten mit Hilfe von Mieteinnahmen möglich ist, sind „neue Investoren“ vor allem an einem hohen und schnellen Kapitalumschlag interessiert.
Der Verkauf kommunalen, teils mit hohem Modernisierungs- und Umbaubedarf versehenen Wohn- eigentums an internationale strategische und Finanzinvestoren eröffnet neue wohnungswirtschaftliche Chancen aufgrund veränderter Kapitalbeschaffungs-, Bewirtschaftungs- und Vermarktungs- methoden. Gleichzeitig birgt der Verkauf an „neue Investoren“ auch Risiken für Wohnungsmärkte sowie für lokale Erneuerungs- und Stadtentwicklungsprozesse. Diese Risiken resultieren aus einer geringeren kommunalen Einflussnahme auf die soziale Wohnraumversorgung und die Stadt- und Quartiersentwicklung.
So stehen Kommunen, welche kommunales Wohneigentum komplett veräußert haben, nicht nur einer wachsenden und in ihren Verwertungsinteressen zunehmend differenzierten Akteurvielfalt gegenüber. Gemeinden sind zudem zusätzlich durch Prozesse und Auswirkungen des Strukturwandels gefordert, integrierte Stadtentwicklungsprozesse zu initiieren. Ohne eigenes Wohneigentum und bei abnehmenden bzw. fehlenden Belegungsrechten sind sie bei der Wohnraumversorgung einkommensschwacher Haushalte ausschließlich auf die Hilfe Dritter angewiesen.
Neu entstehende und sich wandelnde Akteurbeziehungen auf lokalen Wohnungsmärkten sind bisher in der raumwissenschaftlichen Forschung nur in Ansätzen betrachtet worden. Mögliche Auswirkungen des Markteintritts „neuer Investoren“ auf Prozesse der Stadtentwicklung, des Wohnungsmarktes sowie auf lokale Kooperationsprozesse wurden bisher wenig untersucht.
Bis heute ungeklärt ist, ob
- der Markteintritt „neuer Investoren“ Auswirkungen auf strategische Handlungsorientierungen1 von Kommunen und wohnungswirtschaftliche Bestandshalter hat sowie
- zwischen neuen und „traditionellen“ wohnungswirtschaftlichen Wettbewerbern kollektive Handlungsorientierungen möglich sind.
Diese Forschungslücke soll mit der vorliegenden Arbeit geschlossen werden. Die zehn Kapitel umfassende Dissertation geht dabei der zentralen Frage nach, wie sich nach dem Komplettverkauf kommunalen Wohneigentums unter den Bedingungen des Strukturwandels Handlungsansätze und Kommunikation sowie Strategien der Zusammenarbeit zentraler Akteure des Wohnungsmarktes verändern. Untersuchungsschwerpunkte des empirischen Fallvergleichs sind die Handlungsbereiche der Stadtentwicklung und des Wohnungsmarktes im Zeitraum 1999 bis 2009.
Die Forschungsarbeit konzentriert sich auf Grundlage einer umfassenden theoretischen und sekundärstatistischen Analyse auf eine praxisorientierte Aufgabenstellung. Anhand der untersuchten Städ- te Kiel, Osnabrück und Wilhelmshaven werden nachstehende Ziele verfolgt und einem systematischen Vergleich unterzogen:

Analyse des Einsatzes kommunaler Instrumente, um stadtentwicklungs- und wohnungspolitische Zielsetzungen zu erreichen,
Darstellen neuer kommunaler Handlungserfordernisse, -ansätze und Verhandlungspositionen sowie wohnungswirtschaftlicher Handlungsorientierungen nach dem Markteintritt „neuer Investoren“,
Darstellen der Auswirkungen des Markteintritts „neuer Akteure“ auf Prozesse der Stadtentwick- lung, des Wohnungsmarktes und der Absicherung kommunaler Kernaufgaben.

Zentrale Erkenntnisse der Forschungsarbeit sind:

Die Auswirkungen des Strukturwandels prägten das strategische – kollektive wie kompetitive – Agieren kommunaler und wohnungswirtschaftlicher Akteure ungleich stärker als der Markteintritt neuer Akteure.

Mit Hilfe von Umsätzen aus der Veräußerung von Wohneigentum wurde keine nachhaltige kom- munale Entschuldung erreicht. Es erfolgten keine strukturellen Veränderungen der kommunalen Haushaltspolitik.

Mit dem Markteintritt „neuer Investoren“

• war keine unmittelbare, strategische Neuorientierung des kommunalen Agierens und des wohnungswirtschaftlichen Handelns langjähriger Marktakteure verbunden,
• waren lokal stark heterogene Handlungsorientierungen neuer wie „traditioneller“ Akteure der Wohnungswirtschaft sowie der Kommunen nachweisbar,
• wurden trotz verschiedener strategischer und kooperativer Ansätze kommunale Verhandlungs- positionen auf dem Wohnungsmarkt und in der Stadtentwicklung geschwächt,
• wurden prinzipiell Umsetzungsaspekte einer im kommunalen Interesse liegenden nachhaltigen Stadtentwicklung schwieriger,
• war ein Funktions- und weitgehender Kommunikations- und damit Verantwortungsverlust priva- ter Akteure für Prozesse der Stadtentwicklung und des Wohnungsmarktes verbunden,
• verloren kommunale Planungsinstrumente und Anreizsysteme auf Bestandsmärkten ihre Gestaltungskraft durch ein tendenziell geringes Interesse und eine tendenziell geringe Bereitschaft der „neuen Investoren“ zum investiven Engagement bzw. zur investiven Zusammenarbeit.

Autoren/Hrsg.

Kaufmann, Kristin Klaudia

Inhaltsverzeichnis

Inhaltsverzeichnis
Kurzfassung/ Executive Summary VIII
Abbildungsverzeichnis XII
Abkürzungsverzeichnis XV
Danksagung XVIII
A. EINFÜHRUNG IN DIE ARBEIT 1
A.1 Einleitung 2
A.1.1 Problemstellung und Gegenstand der Untersuchung 2
A.1.2 Aufbau der Arbeit 5
A.2 Theoretische Rahmung der Arbeit 7
A.2.1 Theorieansätze Governance und Urban Governance 7
A.2.1.1 Ansatz des Governance 8
A.2.1.2 Ansatz des Urban Governance 12
A.2.2 Ansatz des Akteurzentrierten Institutionalismus 15
A.2.3 Zweckrationales Erklärungsmodell für kollektives Handeln 15
A.2.3.1 Interaktionen zwischen zweckrational handelnden Akteuren 17
A.2.3.2 Interaktionsformen im institutionellen Kontext 24
A.2.3.3 Handeln im Rahmen von Kooperationen 28
B. FORSCHUNGSDESIGN 35
B.1 Forschungsthesen, Forschungsfragen und Zielsetzung der Arbeit 36
B.2 Herangehensweise und Methodik der Untersuchung 39
B.2.1 Zusammenführen der Forschungsansätze in der Untersuchungskonzeption 39
B.2.2 Politikfeldanalyse und Analyse der Akteure 41
B.2.3 Methodenmix und Fallvergleich 45
B.2.4 Auswahl der Untersuchungsstädte 47
B.2.4.1 Recherche und Auswertung sekundärstatistischer und medialer Unterlagen 50
B.2.4.2 Auswahl von Experten sowie Durchführung von Expertengesprächen 51
B.2.4.3 Durchführung qualitativer Inhaltsanalyse 53
B.2.4.4 Aufbau empirischer Fallstudien 57

C. WOHNUNGSMARKT- UND STADTENTWICKLUNG IM SPANNUNGSFELD VON
LOKALEM STRUKTURWANDEL UND GLOBALISIERUNG 59
C.1 Wohnen als zentraler Baustein der Stadtentwicklung 60
C.2 Stadtentwicklungs- und Wohnungspolitik in Deutschland 61
C.2.1 Wandel des staatlichen Planungs- und Steuerungsverständnisses 61
C.2.1.1 Von der zentralistischen zur Projektplanung 61
C.2.1.2 Von der hierarchischen zur dezentralen Steuerung 63
C.2.2 Wandel der staatlichen Wohnungspolitik 65
C.2.2.1 Aktuelle Wohnungspolitik des Bundeslandes Schleswig-Holstein 66
C.2.2.2 Aktuelle Wohnungspolitik des Bundeslandes Niedersachsen 68
C.2.2.3 Kommunale Wohnungspolitik und Herausforderungen des Strukturwandels 69
C.2.3 Aktuelle Stadtentwicklungs- und wohnungspolitische Instrumente 72
C.2.3.1 Ordnungspolitische Instrumente 73
C.2.3.2 Leistungspolitische Instrumente 75
C.2.3.3 Stadtentwicklungspolitische Instrumente 78
C.2.3.4 Aktuelle Städtebauförderprogramme 79
C.2.3.5 Kommunale Wohnungsunternehmen und Wohngemeinnützigkeit 80
Zwischenfazit 83
C.3 Der deutsche Wohnungsmarkt und seine Akteure 84
C.3.1 Betrachtung der Angebots- und Nachfrageseite 84
C.3.2 Zentrale Akteure des Wohnungsmarktes 86
C.3.2.1 Kommunen als öffentliche Gebietskörperschaften 87
C.3.2.2 Wohnungswirtschaftliche Akteure 87
C.3.2.3 Wohnungsmarktbezogene Dienstleister 91
Zwischenfazit 91
C.4 Lokale Stadtentwicklung und internationale Vernetzung 92
C.4.1 Vertikale Politikverflechtung und Globalisierung
investiver Standortentscheidungen 92
C.4.2 Transaktionen großer Wohnungsbestände in Deutschland
seit den 1990er Jahren 93
C.4.2.1 Wachsendes Interesse internationaler Investoren 94
C.4.2.2 Mehrfachverkäufe und geographische sowie sachliche Streuung der Bestände 96
C.4.2.3 Institutionelle Investoren als neue Akteure auf lokalen Wohnungsmärkten 97
C.4.2.4 Wachsende Bedeutung von professionalisiertem Immobilienmanagement und Verwaltern auf dem deutschen Wohnungsmarkt 105

C.4.3 Gründe des Verkaufs kommunaler Wohnungsbestände 108
C.4.3.1 Liberalisierungsdruck und Konzentration auf kommunale Kernaufgaben 108
C.4.3.2 Angebots- und nachfrageseitige Markt-Stimuli 109
C.4.4 Kommunale Steuerung lokaler Entwicklungsprozesse 110
C.4.4.1 Kommunikation und Netzwerkarbeit 111
C.4.4.2 Kollektives Handeln auf Quartiersebene 113
Zwischenfazit 120
D. FALLSTUDIE STADT KIEL 123
D.1 Strukturwandel und Wandel des Wohnungsmarktes 123
D.1.1 Demographische und wirtschaftliche Entwicklung 124
D.1.2 Entwicklung des Wohnungsmarktes 126
D.1.2.1 Entwicklung des Wohnungsbestandes 126
D.1.3 Entwicklung der Mieten, der Kosten der Unterkunft
und finanzielle Belastung der Stadt Kiel 131
Zwischenfazit 134
D.2 Verkauf des kommunalen Wohnungsunternehmens
Kieler Wohnungsbaugesellschaft mbH 135
D.2.1 Aufgaben im zeitlichen Verlauf bis zum Verkauf 1999 135
D.2.2 Verkauf, Verkaufsverträge und neue Eigentümer 138
D.2.2.1 Erster Erwerber (1999) – Württembergische Cattunmanufactur
Beteiligungs- und Grundbesitz AG 140
D.2.2.2 Zweiter Erwerber (2004) – Blackstone Real Estate Partners 141
D.2.2.3 Dritter Erwerber (2007) – Aviva & Round Hill Capital LLC 142
D.2.2.4 Öffentlicher Diskurs zur Verkaufsentscheidung 143
D.2.3 Entwicklung des Wohnungsbestandes der KWG mbH nach dem Verkauf
und Vergleich der aktuellen Aufgabenwahrnehmung 144
Zwischenfazit 146
D.3 Kommunale Stadtentwicklungsstrategien und -instrumente nach dem Verkauf 149
D.3.1 Kommunale Instrumente und Strategien der Stadtentwicklung 149
D.3.1.1 Stadtentwicklungspolitische Instrumente 149
D.3.1.2 Ordnungspolitische Instrumente 152
D.3.1.3 Leistungs- und ordnungspolitische Instrumente 152
D.3.2 Veränderung kommunaler Stadtentwicklungs- und Wohnungsmarktstrategien
im Zusammenhang mit dem Verkauf kommunaler Wohnungsbestände 155
Zwischenfazit 156

D.4 Kommunikation und Handlungsorientierungen in Belangen der Stadtentwicklung 158
D.4.1 Beteiligte Akteure und ihre Handlungsorientierungen 158
D.4.1.1 Stadt Kiel 159
D.4.1.2 Private Wohnungsunternehmen 159
D.4.1.3 Kieler Wohnungsgenossenschaften 160
D.4.1.4 Private Beteiligungsgesellschaft der Vitus Gruppe (KWG mbH) 160
Zwischenfazit 163
D.4.2 Kommunikation in Belangen der investiven und sozialen Stadtentwicklung 163
D.4.2.1 Kommunikation außerhalb von Institutionen 165
D.4.2.2 Institutionalisierte Kommunikationsstrukturen 167
D.4.3 Interaktionsorientierungen und Akteurkonstellationen 170
D.4.3.1 Kollektive Zusammenarbeit zwischen Akteuren
der unternehmerischen Wohnungswirtschaft 170
D.4.3.2 Kollektive Zusammenarbeit zwischen der Stadt und
Akteuren der unternehmerischen Wohnungswirtschaft 171
D.4.3.3 Das lokale Beispiel Kiel-Mettenhof 178
Zwischenfazit 183
E. FALLSTUDIE STADT OSNABRÜCK 185
E.1 Strukturwandel und Wandel des Wohnungsmarktes 186
E.1.1 Demographische und wirtschaftliche Entwicklung 186
E.1.2 Entwicklung des Wohnungsmarktes 189
E.1.2.1 Entwicklung des Wohnungsbestandes 189
E.1.3 Entwicklung der Mieten, der Kosten der Unterkunft
und finanzielle Belastung der Stadt Osnabrück 192
Zwischenfazit 195
E.2 Verkauf des kommunalen Wohnungsunternehmens Osnabrücker Wohnungsbaugesellschaft mbH 196
E.2.1 Aufgaben im zeitlichen Verlauf bis zum Verkauf 2002 196
E.2.2 Verkauf, Verkaufsverträge und neue Eigentümer 199
E.2.2.1 Erster Erwerber (2002) – NILEG-Konzern 200
E.2.2.2 Zweiter Erwerber (2005) – Gagfah Group 202
E.2.2.3 Öffentlicher Diskurs zur Verkaufsentscheidung 203
E.2.3 Entwicklung des Wohnungsbestandes der OWG mbH nach dem Verkauf
und Vergleich der aktuellen Aufgabenwahrnehmung 204
Zwischenfazit 206

E.3 Kommunale Stadtentwicklungsstrategien und -instrumente nach dem Verkauf 209
E.3.1 Kommunale Instrumente und Strategien der Stadtentwicklung 209
E.3.1.1 Stadtentwicklungspolitische Instrumente 209
E.3.1.2 Ordnungspolitische Instrumente 214
E.3.1.3 Leistungs- und finanzpolitische Instrumente 214
E.3.2 Veränderung kommunaler Stadtentwicklungs- und Wohnungsmarktstrategien
im Zusammenhang mit dem Verkauf kommunaler Wohnungsbestände 217
Zwischenfazit 219
E.4 Kommunikation und Handlungsorientierungen in Belangen der Stadtentwicklung 221
E.4.1 Beteiligte Akteure und ihre Handlungsorientierungen 221
E.4.1.1 Stadt Osnabrück 221
E.4.1.2 Stephanswerk Wohnungsbaugesellschaft mbH 222
E.4.1.3 Osnabrücker Wohnungsbaugenossenschaften 223
E.4.1.4 Private Beteiligungsgesellschaft der Gagfah Group (OWG mbH) 224
Zwischenfazit 226
E.4.2 Kommunikation in Belangen der investiven und sozialen Stadtentwicklung 228
E.4.2.1 Kommunikation außerhalb von Institutionen 228
E.4.2.2 Institutionalisierte Kommunikationsstrukturen 229
E.4.3 Interaktionsorientierungen und Akteurkonstellationen 232
E.4.3.1 Kollektive Zusammenarbeit zwischen Akteuren
der unternehmerischen Wohnungswirtschaft 233
E.4.3.2 Kollektive Zusammenarbeit zwischen der Stadt
und Akteuren der unternehmerischen Wohnungswirtschaft 234
Zwischenfazit 238
F. FALLSTUDIE STADT WILHELMSHAVEN 241
F.1 Strukturwandel und Wandel des Wohnungsmarktes 242
F.1.1 Demographische und wirtschaftliche Entwicklung 242
F.1.2 Entwicklung des Wohnungsmarktes 246
F.1.2.1 Entwicklung des Wohnungsbestandes 246
F.1.3 Entwicklung der Mieten, Kosten der Unterkunft
und finanzielle Belastung der Stadt Wilhelmshaven 249
Zwischenfazit 251

F.2 Verkauf des kommunalen Wohnungsunternehmens Wohnungsbaugesellschaft JADE GmbH 252
F.2.1 Aufgaben im zeitlichen Verlauf bis zum Verkauf 2000 252
F.2.2 Verkauf, Verkaufsverträge und neue Eigentümer 253
F.2.2.1 Erster Erwerber (2000) – Deutsche Bank 255
F.2.2.2 Zweiter Erwerber (2004) – Cerberus European Investment 257
F.2.2.3 Dritter Erwerber (2006) – OMERS Administration Corporation
/ BGP Investment S.a.r.l. 257
F.2.2.4 Öffentlicher Diskurs zur Verkaufsentscheidung 258
F.2.3 Entwicklung des Wohnungsbestandes der JADE GmbH nach dem Verkauf
und Vergleich der aktuellen Aufgabenwahrnehmung 259
Zwischenfazit 261
F.3 Kommunale Stadtentwicklungsstrategien und -instrumente nach dem Verkauf 264
F.3.1 Kommunale Instrumente und Strategien der Stadtentwicklung 264
F.3.1.1 Stadtentwicklungspolitische Instrumente 264
F.3.1.2 Ordnungspolitische Instrumente 268
F.3.1.3 Leistungs- und finanzpolitische Instrumente 269
F.3.2 Veränderung kommunaler Stadtentwicklungs- und Wohnungsmarktstrategien
im Zusammenhang mit dem Verkauf kommunaler Wohnungsbestände 270
Zwischenfazit 273
F.4 Kommunikation und Handlungsorientierungen in Belangen der Stadtentwicklung 275
F.4.1 Beteiligte Akteure und ihre Handlungsorientierungen 275
F.4.1.1 Stadt Wilhelmshaven 275
F.4.1.2 Wohnungsgenossenschaften Wilhelmshaven 276
F.4.1.3 Private Beteiligungsgesellschaft Oxford Properties Group (JADE GmbH) 277
Zwischenfazit 279
F.4.2 Kommunikation in Belangen der investiven und sozialen Stadtentwicklung 280
F.4.2.1 Kommunikation außerhalb von Institutionen 280
F.4.2.2 Institutionalisierte Kommunikationsstrukturen 283
F.4.3 Interaktionsorientierungen und Akteurkonstellationen 287
F.4.3.1 Kollektive Zusammenarbeit zwischen Akteuren
der unternehmerischen Wohnungswirtschaft 287
F.4.3.2 Kollektive Zusammenarbeit zwischen der Stadt
und Akteuren der unternehmerischen Wohnungswirtschaft 288
Zwischenfazit 295

G. VERGLEICH DER KOMMUNEN 297
G.1 Lokale Rahmenbedingungen im Vorfeld des Verkaufs 298
G.1.1 Demographische und wirtschaftliche Ausgangsbedingungen 298
G.1.2 Wohnungsmarktbezogene Ausgangsbedingungen 300
G.1.3 Aufgaben kommunaler Wohnungsunternehmen vor dem Verkauf 302
G.1.4 Verkaufsprozess und Erwerber des kommunalen Bestandes 306
G.2 Ermittelte Handlungsorientierungen nach dem Verkauf 310
G.2.1 Unternehmensbezogene Handlungsorientierungen neuer Investoren 310
G.2.1.1 Analyse der Aufgabenwahrnehmung 310
G.2.1.2 Wohnungswirtschaftliche Strategien 312
G.2.2 Handlungsorientierungen der Akteure
der unternehmerischen Wohnungswirtschaft 317
G.2.2.1 Wohnungswirtschaftliche Handlungsorientierungen 317
G.2.2.2 Kollektive Handlungsorientierungen unter den Akteuren 321
G.2.3 Handlungsorientierung der Kommunen 324
G.2.3.1 Stadtentwicklungspolitische Instrumente als weiche Steuerungsinstrumente 325
G.2.3.2 Ordnungs- und Leistungspolitische Instrumente 331
G.2.3.3 Unterschiedliche Typen kommunaler Handlungsorientierung 333
G.3 Urban Governance – kommunales Agieren zwischen Gestaltungs- und Problemlösungsfähigkeit 337
G.3.1 Kommunikation als Schlüssel des Steuerungserfolges? 337
G.3.2 Formen der Steuerung und Verhandlungssysteme 340
G.3.2.1 Governance without Government – nicht-hierarchische Steuerung
zwischen Akteuren der Wohnungswirtschaft 340
G.3.2.2 Governance with Government – nicht-hierarchische Steuerung
zwischen öffentlichen und nicht öffentlichen Akteuren 342
H. ZUSAMMENFÜHREN DER ERKENNTNISSE 359
H.1 Beantworten der Forschungsfragen und Prüfen der Hypothesen 360
H.2 Zusammenfassung der wichtigsten Erkenntnisse 377
H.3 Schlussfolgerung und Ansatzpunkte für Forschungsbedarf 382
H.3.1 Schlussfolgerung 382
H.3.2 Ansatzpunkte für weiterführenden Forschungsbedarf 384
I. QUELLEN 387
I.1 Literaturverzeichnis 388
I.2 Interviewpartner 430

Über Autor(innen)

Kaufmann, Kristin Klaudia
Dr.-Ing. Kristin Klaudia Kaufmann

1996-2002 Studium der Geographie an der Technischen Universität Dresden; 2002-2008 wissenschaftliche Mitarbeiterin an der TU Dresden; 2009-2012 Stipendium der Leibniz-Gemeinschaft; seit 2012 wissenschaftliche Mitarbeiterin am Leibniz-Institut für ökologische Raumentwicklung in Dresden, 2013 Promotion zum Dr.-Ing. an der Technischen Universität Berlin.