Warentest Mieten oder kaufen? - Ratgeber und Entscheidungshilfe für den Immobilienkauf

Wie Sie entscheiden, ob sich ein eigenes Haus oder eine eigene Wohnung für Sie lohnt | Mit Finanztest-Online-Rechner
1. Auflage 2024
ISBN: 978-3-7471-0719-5
Verlag: Stiftung Warentest
Format: EPUB
Kopierschutz: 6 - ePub Watermark

E-Book, Deutsch, 160 Seiten

Für wen sich der Traum vom Eigenheim lohnt
Monat für Monat Miete zahlen oder das Geld lieber in "was Eigenes" investieren? Schaffe ich das finanziell? Bin ich der Typ dafür und wie ist überhaupt die Lage am Immobilienmarkt: lohnt sich wieder "Eigentum statt Miete"?
Wenn Sie solche Fragen beschäftigen, dann ist dieser Ratgeber genau die richtige Lektüre für Sie.
Aus rein finanzieller Perspektive sind die Zeiten schwierig, weil sich die Rahmenbedingungen im Immobilienmarkt gerade sehr rasch ändern.
Das Buch geht ausführlich auf finanzielle Aspekte wie die Berechnung von Eigenkapital, Einkommen und Bausparverträge ein und gibt zusätzlich Tipps zur Immobilienfinanzierung, z. B. durch günstige Kredite. Wir zeigen, worauf es ankommt, damit Käufer finanziell besser dastehen als Mieter. Der Online-Rechner unserer Experten bietet dabei eine große Hilfe, um verschiedene Szenarien durchzuspielen. Im Leitfaden finden Sie zudem Checklisten zu Kaufkosten, Bauneben- sowie Folgekosten und Unterlagen für Kreditgespräche.
Die Entscheidung über den Kauf einer Immobilie hängt aber nicht immer vom Geld allein, sondern auch von der Lebensphase, der beruflichen Situation und anderen Rahmenbedingungen ab. Ob als Berufseinsteiger, in der Familienplanung oder zur Absicherung der Altersvorsorge im Handbuch erhalten Sie umfassende Informationen, die für die Finanzplanung in unterschiedlichen Lebensabschnitten von Bedeutung sind.
Aus dem Inhalt:
- Lohnt sich ein Immobilienkauf? Preise, Kreditzinsen und worauf es ankommt
- Wo stehe ich, was will ich? Eigentumswohnung, Ein- oder Zweifamilienhaus
- Was kann ich mir leisten? Budget kalkulieren, Sparplan für den Vermögensaufbau
- Kaufen, bauen, mieten, was tut mir gut? Vor- und Nachteile je nach Lebensart
- Finanzierungen, Kredite und mehr: Finanzplaner mit Neben- und Folgekosten

Autoren/Hrsg.

Warentest, Stiftung

Inhaltsverzeichnis

Was wollen Sie wissen?
Der Traum vom Eigenheim
- Deutschland – ein Mieterland
- Eigenheim oder Miete. Was war bislang besser?
- Vorsicht – Schönfärberei!
- Rosarote Brille runter!
Lohnt sich ein Immobilienkauf?
- Die Situation bei Eigentumswohnungen
- Die Situation bei Ein- und Zweifamilienhäusern
- Auf diese Werte kommt es an
Wo stehe ich, was will ich?
- Unterschiedliche Ausgangssituationen
- Haus oder Wohnung: Welcher Typ sind Sie?
Was kann ich mir wirklich leisten?
- Das Budget für Wohnkosten kalkulieren
- Kauf: Eigenkapital ist Trumpf
- Wie teuer darf mein Haus, meine Wohnung werden?
- Mieten – aber mit Sparplan für den Vermögensaufbau
Kaufen, mieten: Was tut mir wirklich gut?
- Mieten: Das kann meist von Vorteil sein
- Mieten: Das können Nachteile sein
- Kaufen: Das sind die größten Vorteile
- Kaufen: Welche Nachteile kommen für mich ins Spiel?
Finanzierungen: Kredite und mehr
- Oft unterschätzt: Neben und Folgekosten
- Schritt für Schritt zur Finanzierung
Hilfe
- Fachbegriffe erklärt
- Checkliste: Kaufkosten sowie Bauneben- und Folgekosten
- Unterlagen für Ihre Kreditgespräche
- Stichwortverzeichnis

Leseproben

Deutschland – ein Mieterland

Starten wir mit den allgemeinen Rahmenbedingungen und ein paar interessanten Zahlen: Über die Hälfte der Menschen hierzulande wohnt zur Miete. Warum ist das so?

Zu einem großen Teil liegt das sicher an der jüngeren Geschichte. Ein grausamer Diktator löste, gestützt von seinen Gefolgsleuten, gezielt den Zweiten Weltkrieg aus. So wurden im NS-Deutschland nicht nur Biografien, sondern auch viele Städte und damit jede Menge private Immobilien zerstört. Die Wirtschaft stand nach dem Krieg nahezu still, finanzielle Reserven oder gut bezahlte Berufe hatten nur wenige.

Die junge Bundesrepublik hatte es nach 1949 als vordringliche Aufgabe angesehen, der Bevölkerung schnell viel preisgünstigen Wohnraum zur Verfügung zu stellen, in der Regel in Form von Mietwohnungen.

Da die Mieten günstig waren, blieben die Menschen dort möglichst lange wohnen und investierten die steigenden Gehälter zunächst lieber in Konsumgüter – vom Kühlschrank bis zum Fernseher. Und sie entdeckten in den Ferien mit ihrem kleinen Pkw besonders gerne die südeuropäischen Gefilde.

Erst mit steigendem gesellschaftlichen Wohlstand rückte der Traum vom eigenen Häuschen in den Vordergrund. In der Bundesrepublik war Bauland vergleichsweise günstig zu haben. Junge Familien brauchten auch mehr Platz für die Kinder. Also endlich raus aus den oft beengten Mietwohnungen, gerne mit einem gehörigen Anteil von Eigenleistungen beim Bau, um den Preis finanzierbar zu halten. Dennoch blieben gerade in den großen Städten, wo die Immobilienpreise wegen des Platzmangels schon immer vergleichsweise hoch waren, die meisten Menschen in ihren Mietwohnungen.

In der DDR war der Erwerb einer eigenen Immobilie äußerst schwierig umzusetzen. Außerdem wurden Mietwohnungen von der Regierung sehr stark subventioniert, sodass die Versuchung nicht sehr groß war, in ein Eigenheim ziehen zu wollen. Die Eigentümerquote war nach der Wiedervereinigung in den östlichen Bundesländern noch lange Zeit niedriger als in Westdeutschland.

Laut Statistischem Bundesamt (statista) hat sich von 1998 bis 2018 die Wohneigentümerquote in Deutschland von 40,9 Prozent langsam, aber kontinuierlich auf 46,5 Prozent gesteigert.

Laut der Allensbacher Markt- und Werbeträgeranalyse wohnten im Jahr 2022 rund 28,7 Millionen Personen in ihrem eigenen Haus und 4,75 Millionen in der Eigentumswohnung. Seit 2018 ist die Zahl der Personen, die eine Eigentumswohnung besitzen, stetig gestiegen. Gemäß der Sparda-Studie „Wohnen in Deutschland 2021“ und aktuellen Daten von statista.de ist knapp die Hälfte der Gesamtbevölkerung im Besitz einer Immobilie. Damit liegt Deutschland in einem großen europäischen Vergleich aber immer noch an vorletzter Stelle, nur noch unterboten von der Schweiz mit rund 42 Prozent Wohneigentümern.

Woran das liegt, zeigen Statistiken

Seit einigen Jahren werden die Immobilienkäufer und -käuferinnen im Durchschnitt immer älter. Jüngere Haushalte haben in Deutschland zunehmend Probleme, Wohneigentum zu erwerben. Statistiken und Umfragen für diese Schieflage gibt es zuhauf. So zeigt es auch eine Berechnung von empirica (veröffentlicht im LBS-Marktbericht 2021) über Wohnimmobilien. Betrachtet wurden Mieterhaushalte mit Menschen im Alter zwischen 30 und 44 Jahren. Die Frage war, wie sich im Lauf der Zeit das Verhältnis zwischen den regionalen Kaufpreisen für Wohnimmobilien und den regionalen Einkommen und Ersparnissen verändert hat (siehe auch Spaltenkasten Seite 14).

Wenn man sich die Argumente gegen den Erwerb näher anschaut, meinten die meisten Interviewten laut LBS-Bericht, dass die Immobilienfinanzierung nicht am Einkommen scheitern würde, sondern am hohen Eigenkapitalbedarf (mehr dazu in „Kauf: Eigenkapital ist Trumpf“ ab Seite 75), den finanzierende Banken voraussetzen.

30

SEKUNDEN FAKTEN

8,7 %

sprich: rund 500 000 Mieterhaushalte mit Menschen zwischen 30 und 44 Jahren hatten im Jahr 2010 die realistische Chance, Wohneigentum zu erwerben.

4,8 %

waren es nur noch 2020, das sind rund 241 000 Mieterhaushalte.

BINNEN

ZEHN JAHREN

hatten sich demnach die Chancen, hierzulande Wohneigentum zu erwerben, fast halbiert!

Quelle: empirica

Die Preise für selbst genutztes Eigentum haben sich laut VdP (Verband deutscher Pfandbriefbanken) im Durchschnitt seit 2008/2010 bis 2022 knapp verdoppelt. Sprich: Auch die Kaufnebenkosten (mehr dazu siehe Seite 128), die sich nach dem Wert der Immobilie bemessen, sind erheblich gestiegen.

Zwar zeichnet sich seit dem letzten Quartal 2022 in vielen Orten eine leichte Entspannung ab: Die Kaufpreise für selbst genutztes Wohneigentum sind nach vielen Jahren zum ersten Mal deutschlandweit leicht gesunken. Doch stark gestiegene Zinsen für Immobiliendarlehen und eine Inflation, die viele Haushaltsausgaben spürbar verteuert, belasten die Planungsträume für eine realistische Baufinanzierung.

Überraschend war auch das Ergebnis einer Onlineumfrage mit rund tausend jungen Teilnehmerinnen und Teilnehmern zwischen 18 und 29 Jahren im Auftrag des Magazins „Spiegel“, die Anfang 2023 veröffentlicht wurde. Danach würden über zwei Drittel dieser Altersgruppe am liebsten dauerhaft in der eigenen Immobilie leben, sei es in einem gekauften Haus (32 Prozent), einem neu gebauten Haus (23 Prozent) oder in der Eigentumswohnung (14 Prozent). Und über die Hälfte der Befragten gab an, dass sie gerne in den nächsten zehn Jahren eine Immobilie kaufen würden. Die Frage, die sich ihnen dabei am drängendsten stellt: Ob und wie sie sich das auf absehbare Zeit leisten können?

Laut einer anderen Umfrage des Bauherren-Schutzbunds haben 55,6 Prozent der bauwilligen Menschen im Jahr 2022 ihre Pläne aufgegeben, weil sie die Kosten nicht mehr stemmen konnten.

Statistiken hin oder her:
Was tun?

Rund 70 Prozent der Mieterinnen und Mieter in Deutschland wünschen sich eine eigene Immobilie (Interhyp-Wohntraumstudie, 2023). Das frei stehende Einfamilienhaus mit Garten war dabei mit 53 Prozent die beliebteste Wohn- und Lebensform. Sie hatte allerdings gegenüber dem Vorjahr, als noch 64 Prozent diesen Wunsch hegten, signifikant verloren. Viele Menschen haben ihre Träume wohl angepasst. Denn kleinere Lösungen wie das Reihenhaus oder das Tiny House haben in der Umfrage zusammen immerhin 5 Prozentpunkte zugelegt.

Den ganzen Statistikkram mal auf die Seite geschoben: In vielen Köpfen bleibt wohl das Ziel beim Erwerb von Eigentum immer noch: „Ich baue mir und meiner Familie ein Haus oder kaufe eine Wohnung, um spätestens zur Rente mietfrei wohnen zu können – auch, falls ich pflegebedürftig werden sollte.“

Was also tun? Sich von den allgemeinen Wirtschaftsdaten entmutigen lassen und resigniert aufgeben?

Warum nicht trotz aller Widrigkeiten dranbleiben? Warum nicht für die (wachsende) Familie ein Haus bauen, mit Garten, und die Finanzierung auf 20 Jahre durchrechnen? Wenn dann in 20 Jahren absehbar ist, dass die Kinder das Nest verlassen, dass die Nähe zur Kita oder Schule für das bequemere Alltagsleben nicht mehr wichtig ist, kann man sein Eigenheim verkaufen. Mit dem Erlös ließe sich woanders zum Beispiel eine kleinere Wohnung finanzieren, die dann besser zu den anstehenden Plänen für die nächsten Jahre passt.

Oder: Ein paar Jahre später haben sich die Kinder beruflich etabliert und einen festen Wohnort gefunden, an dem sie in den nächsten Jahren bleiben werden. Wer bereit ist für einen Neustart, könnte nach reiflicher Überlegung schon frühzeitig in eine moderne Wohnung in deren Nähe ziehen, um etwa als aktive Großeltern bei der Betreuung der Enkelkinder auszuhelfen – und später einmal selbst leichter familiäre Unterstützung bekommen.

Klar, die Kaufnebenkosten von 10 bis 12 Prozent des Kaufpreises muss man beim Erwerb von Immobilien jeweils bezahlen und als einmalige Ausgaben „abschreiben“. Aber in guten Lagen kann man langfristig auch mit einer Wertsteigerung des Wohneigentums rechnen.

Mehr zum Thema Lage und finanzielle Abstriche lesen Sie auf Seite 18 „Die gute Lage – ein Mythos?“ und Seite 19 „Vorsicht, Schönfärberei!“.

Auch für Mietwohnungen wird‘s enger – nicht nur finanziell

Die aktuelle Situation auf dem Immobilienmarkt bedeutet auch für viele Mieterinnen und Mieter nichts Gutes.

Wenn sich immer weniger Haushalte Wohneigentum...