Eine Analyse der Rechtsvorschriften zur Begrenzung der Neu- und Wiedervertragsmiete auf 110% der ortsüblichen Vergleichsmiete
Buch, Deutsch, 304 Seiten, Format (B × H): 148 mm x 210 mm, Gewicht: 526 g
ISBN: 978-3-8288-3836-9
Verlag: Tectum
Alexandra Frank befasst sich mit der Umsetzung der ?u?erst umstrittenen ?Mietpreisbremse?. Sie analysiert dabei das Herzst?ck des Mietrechtsnovellierungsgesetzes vom 6. M?rz 2015, durch das die ?? 556 d?g in das B?rgerliche Gesetzbuch eingef?gt worden sind. Die Autorin stellt dar, inwieweit die Neuregelungen geeignet sind, das vom Gesetzgeber verfolgte Ziel einer D?mpfung des Mietanstieges auf dem angespannten Mietwohnungsmarktes zu erreichen. Die Analyse zeigt die St?rken und Schw?chen der ?? 556d ff. BGB und deren Folgen f?r die Mietvertragsparteien auf und enth?lt praktische ?nderungsvorschl?ge f?r eine effektivere Umsetzung der ?Mietpreisbremse?. In einer Gegen?berstellung der Universit?tsst?dte Marburg und T?bingen untersucht die Autorin zudem die Auswirkungen eines fehlenden Mietspiegels bei der Umsetzung der Mietpreisbremse und zeigt damit die mangelnde Praktikabilit?t der Neuregelungen in St?dten und Gemeinden ohne eine de lege lata normierte Pflicht zur Erstellung eines qualifizierten Mietspiegels auf.
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Literaturverzeichnis
Einleitung
1. Kapitel Das Mietrechtsnovellierungsgesetz im Überblick
A. Regelungsbedarf zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten
I. Beschreibung der aktuellen Situation in Deutschland
II. Bisheriges verfügbares rechtliches Instrumentarium
1. Mietpreisüberhöhung, § 5 WiStG
2. Mietwucher
3 Preisgrenzen im laufenden Mietverhältnis
a) Die ortsübliche Vergleichsmiete, § 558 Abs. 1 BGB
b) Die Kappungsgrenze, § 558 Abs. 3 BGB
B. Intention und Notwendigkeit der Regelungen
C. Wesentlicher Inhalt der Regelungen zur Mietpreisbegrenzung
I. Zulässige Miethöhe bei Mietbeginn und Verordnungsermächtigung, § 556d BGB
II. Berücksichtigung der Vormiete oder einer durchgeführten Modernisierung, § 556e BGB
III. Ausnahmen, § 556 f. BGB
IV. Rechtsfolgen, § 556g Abs. 1 und Abs. 2 BGB
V. Auskunftsanspruch des Mieters, § 556g Abs. 3 BGB
VI. Staffel- und Indexmiete, §§ 557a, 557b BGB
D. Ziele des Gesetzgebers
I. Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten
II. Keine Beeinträchtigung des Anreizes für Investitionen in den Wohnungsneubau
III. Keine Behinderung des Anreizes für den Vermieter bei Mieterwechsel im Bestand zu modernisieren
IV. Konsequentere Anpassung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete
V. Linderung des Drucks auf Bestandsmieter
VI. Höhere Gewichtung der ortsüblichen Vergleichsmiete als Bezugspunkt
VII. Wirtschaftlich erfolgreiche sowie ökologische und sozial verträgliche Gestaltung des gesellschaftlichen Strukturwandels
E. Vereinbarkeit mit den Vorgaben des Grundgesetzes
I. Vereinbarkeit mit der Eigentumsfreiheit aus Art. 14 Abs. 1 GG
1. Verhältnismäßigkeit
a) Legitimes Ziel
b) Geeignetheit
c) Erforderlichkeit
d) Angemessenheit
2. Verfassungsrechtlicher Schutz des Mietinteressenten
II. Vereinbarkeit mit der Vertragsfreiheit aus Art. 2 Abs. 1 GG
F. Die Mietpreisbremse aus ökonomischer Sicht
2. Kapitel Schwerpunkte der kritischen Analyse der neuen Bestimmungen
A. Zulässige Miethöhe bei Mietbeginn, § 556d Abs. 1 BGB
B. Verordnungsermächtigung, § 556d Abs. 2 BGB
C. Berücksichtigung der Vormiete, § 556e Abs. 1 BGB
I. Mietminderungen
II. Mieterhöhungen
III. Kritische Bewertung
D. Berücksichtigung einer durchgeführten Modernisierung, § 556e Abs. 2 BGB
E. Ausnahmen, § 556 f. BGB
I. Erste Nutzung und Vermietung einer Wohnungen nach dem 01. Oktober 2014, § 556 f. S. 1 BGB
II. Umfassend modernisierte Wohnungen, § 556 f. S. 2 BGB
F. Auswirkungen auf die Staffel- und Indexmiete, §§ 557a Abs. 4, 557b Abs. 4 BGB
I. Staffelmiete, § 557a BGB
1. Hintergrund und Umfang der Regelung
2. Kritik an der Neuregelung
II. Indexmiete, § 557b BGB
G. Rechtsfolgen, § 556g BGB
I. Abweichungsverbot zum Nachteil des Mieters, § 556g Abs. 1 S. 1 BGB
II. Teilunwirksamkeit, § 556g Abs. 1 S. 2 BGB
III. Rückforderungsanprüche nach den Vorschriften über die Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung, § 556g Abs. 1 S. 3,
4 BGB
IV. Abhängigkeit der Rückforderungsansprüche von einer qualifizierten Rüge des Mieters, § 556g Abs. 2 BGB
H. Auskunftsanspruch des Mieters, § 556g Abs. 3 BGB
I. Formerfordernis, § 556g Abs. 4 BGB
J. Kritik an der gesetzlichen Regelung und Vorschläge de lege ferenda
I. Novellierung von § 5 WiStG
II. Ausweis ausreichenden Baulands und Aufstockung der Fördermittel für den sozialen Wohnungsbau
III. Bundesweite Einführung der Mietpreisbegrenzung
IV. Erfordernis eines nachweislichen Unterangebotes
V. Zumutbare Mobilitätserwartung an den Mietinteressenten
VI. Pflicht zur Erstellung eines qualifizierten Mietspiegels
VII. Koppelung der Mietpreisbremse auf Ebene der gesetzlichen Ermächtigung mit einem Maßnahmeplan
VIII. Keine Geltung der Mietpreisbegrenzung bei nachgewiesenen Verlusten und Kostenunterdeckung des Vermieters
IX. Beschränkung der Mietpreisbegrenzung auf unternehmerisch bewirtschaftetes Immobilieneigentum
3. Kapitel Die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn im Rahmen des § 556d Abs. 1 BGB
A. Voraussetzungen des § 556d Abs. 1 BGB
I. Mietvertrag über Wohnraum
II. Vertragsschluss
1. Erneuerung eines Mietverhältnisses
2. Parteiwechsel und Novation
3. Ersatzmieter
III. Der Begriff „angespannter Wohnungsmarkt“
1. Die Legaldefinition in § 556d Abs. 2 BGB und die maßgeblichen Indikatoren
a) Der starke Anstieg der Mieten, § 556d Abs. 2 S. 3 Nr. 1 BGB
b) Die durchschnittliche Mietbelastung, § 556d Abs. 2 S. 3 Nr. 2 BGB
c) Versorgungsengpässe, § 556d Abs. 2 S. 3 Nr. 3 BGB
d) Geringer Leerstand, § 556d Abs. 2 S. 3 Nr. 4 BGB
e) Der unbestimmte Rechtsbegriff „angespannter Wohnungsmarkt“, § 556d Abs. 2 S. 2 BGB
aa) Die Bestimmung der Anspannung auf dem Wohnungsmarkt
bb) Wahrung des Bestimmtheitsgebotes aus Art. 80 Abs.1 S. 2 GG
cc) Weitere Kritik und eigene Stellungnahme
2. Beschränkung der Rechtsverordnung auf eine Gemeinde oder einen Gemeindeteil
3. Segmentsbezogene Betrachtung
4. Beurteilungsspielraum
5. Die Befristung der Gebietsverordnung
6. Die Begründung der Gebietsverordnung
7. Die Koppelung der Gebietsverordnung mit einem Maßnahmenplan
8. Das Verhältnis des § 556d Abs. 2 BGB zu § 558 Abs. 3 BGB und zu § 577a Abs. 2 BGB
B. Die Rechtsfolge des § 556d BGB – Begrenzung der Neu- und Wiedervermietungsmiete
I. Die zulässige Höhe der „Miete“
1. Inklusivmiete und Teilinklusivmiete
2. Die Vereinbarung von Betriebskostenpauschalen
II. Bemessungsgrundlage: Die ortsübliche Vergleichsmiete, § 558 Abs. 2 BGB
1. Der Begriff der ortsüblichen Vergleichsmiete
2. Die Bedeutung der ortsüblichen Vergleichsmiete
3. Die Bezugspunkte der ortsüblichen Vergleichsmiete
a) Allgemeines
b) Die maßgeblichen Mieten
aa) Räumliche Komponente
bb) Zeitliche Komponente
cc) Sachliche Komponente
c) Der maßgebliche Wohnraum
d) Die fünf Wohnwertmerkmale
aa) Allgemeines
(1) Vergleichbarkeit
(2) Objektive Kriterien
(3) Vereinbarungen über Wohnwertmerkmale
bb) Das Merkmal „Art des Wohnraumes“
cc) Das Merkmal „Größe der Mietwohnung“
(1) Bedeutung der Wohnungsgröße zur Ermittlung der „Quadratmetermiete“
(2) Ermittlung der Wohnungsgröße
(3) Das Problem der Flächenabweichung
(a) Auswirkungen auf das Wohnwertmerkmal „Größe“
(aa) Zu klein angegebene Fläche
(bb) Zu groß angegebene Fläche
(b) Auswirkungen auf die Gesamtmiete
(aa) Zu klein angegebene Fläche
(bb) Zu groß angegebene Fläche
dd) Die „Ausstattung“ der Mietwohnung
ee) Das Merkmal „Lage der Wohnung“
ff) Das Merkmal der „Beschaffenheit der Wohnung“
e) Die unerheblichen Wohnwertmerkmale
f) Die Gewichtung der einzelnen Wohnwertmerkmale
g) Mischungsverhältnis
h) Die Üblichkeit der Miete
aa) Das Verbot der Diskriminierungsmieten
bb) Ausreißermieten
cc) Die Ermittlung der Üblichkeit – Zweidrittelspanne
i) Zusammenfassung
4. Geltungsbereich eines qualifizierten Mietspiegels
a) Voraussetzungen für die Anwendung des Mietspiegels auf die konkrete Vertragswohnung
aa) Örtlicher, sachlicher und zeitlicher Anwendungsbereich des Mietspiegels
bb) Hinzurechnung von Zuschlägen
b) Die Erstellung des Mietspiegels
aa) Allgemeines
bb) Der richtige Begriff der ortsüblichen Vergleichsmiete
cc) Datenerhebung bezüglich des relevanten Wohnungsmarktes
(1) Stichprobenhafte Datenerhebung
(2) Abbildung des „üblichen“ Marktes – Extremwertbereinigung
(3) Auswirkungen der Extremwertbereinigung auf die Mietpreisbremse
dd) Datenauswertung
(1) Tabellenmethode
(a) Anwendung des Mietspiegels auf die konkrete Vertragswohnung
(b) Methodik
(2) Regressionsmethode
(a) Anwendung des Regressionsmietspiegels auf die konkrete Vertragswohnung
(b) Methodik
(3) Vergleich der beiden Methoden
ee) Dokumentation der Mietspiegelerstellung
c) Die Vermutungswirkung eines qualifizierten Mietspiegels im Prozess, § 558d Abs.3 BGB
d) Erforderlichkeit eines qualifizierten Mietspiegels für die Begrenzung der Neu- und Wiedervermietungsmiete im Rahmen des § 556d Abs. 1 BGB?
5. Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete außerhalb des Geltungsbereichs eines qualifizierten Mietspiegels
a) Allgemeines
b) Das Sachverständigengutachten
aa) Anforderungen an das Sachverständigengutachten
(1) Richtiger Begriff der ortsüblichen Vergleichsmiete
(2) Repräsentativität
(3) Datenbereinigung
(4) Üblichkeit der Miete
bb) Die Einholung des Sachverständigengutachtens im Rahmen des § 556d Abs. 1 BGB
c) Der einfache Mietspiegel im Zivilprozess
aa) Die Einordnung des Mietspiegels als amtliche Auskunft?
bb) Die Indizwirkung des einfachen Mietspiegels
cc) Die Schätzung der Einzelvergleichsmiete innerhalb der Mietspanne
d) Die Benennung von mindestens drei Vergleichswohnungen
aa) Allgemeines
bb) Die Vergleichswohnungen im Miethöheprozess
e) Die Auskunft aus einer Mietdatenbank
aa) Allgemeines
bb) Die Voraussetzungen einer Mietdatenbank
cc) Heranziehung der Mietdatenbank im Miethöheprozess
III. Flucht in den „Zuschlag“
1. Untermietzuschlag
2. Zuschlag für gewerbliche Mitbenutzung
IV. Geldwerte Mieterleistungen
4. Kapitel Vergleich zwischen den Universitätsstädten Marburg und Tübingen
5. Kapitel Thesen und Fazit
A. Thesen
I. Zulässige Miethöhe bei Mietbeginn, § 556d Abs. 1 BGB
II. Die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete, § 558 Abs. 2 BGB
III. Verordnungsermächtigung, § 556d Abs. 2 BGB
IV. Vormiete, § 556e Abs. 1 BGB
V. Durchgeführte Modernisierung, § 556e Abs. 2 BGB
VI. Erste Nutzung und Vermietung einer Wohnungen nach dem 01. Oktober 2014, § 556 f. S. 1 BGB
VII. Umfassende Modernisierung, § 556 f. S. 2 BGB
VIII. Auswirkungen auf die Staffel- und Indexmiete, §§ 557a Abs. 4, 557b Abs. 4 BGB
IX. Abweichungsverbot, § 556g Abs. 1 S. 1 BGB
X. Teilunwirksamkeit, § 556g Abs. 1 S. 2 BGB
XI. Herausgabeanspruch des Mieters, § 556g Abs. 1 S. 3, 4 BGB
XII. Qualifizierte Rüge, § 556g Abs. 2
XIII. Auskunftsanspruch, § 556g Abs. 3 BGB
B. Fazit
Anhang
1. Mittlere Abweichung von ortsüblicher Vergleichsmiete und Angebotsmiete für Mietwohnungen mit mittlerer Ausstattung und Wohnungsgröße nach Wohnlagen für ausgewählte Städte (Kiel/Hannover/Bonn/Berlin/München/Hamburg/Frankfurt am Main)
2. Entwicklung der Neuvermietungsangebote für Berlin; prozentualer Preisanstieg 2012/2013
3 Eigentumsform des Gebäudes
4 Vorkommen von Mietspiegeln in Deutschland
5 Auszug aus dem Darmstädter Mietspiegel
6 Definition der Modellvariablen
7 Erläuterungen zu den Modellvariablen der Ausstattungsmerkmale
8 Erläuterungen zu den Modellvariablen der Lage
9 Erläuterungen zu den Modellvariablen der Modernisierung
10 Übersicht zu der Anzahl der Städten und Gemeinden, die in einer Rechtsverordnung nach § 558 Abs. 3 BGB und/oder § 556d Abs. 2 BGB aufgenommen wurden
