Herrlein Richtig vermieten

Rechtssicherheit für Vermieter
3. Auflage 2019
ISBN: 978-3-406-73016-0
Verlag: C.H.Beck
Format: EPUB
Kopierschutz: 6 - ePub Watermark

E-Book, Deutsch, 380 Seiten

Rechtssicher mehr Mieterträge
'Richtig vermieten' ist eine anspruchsvolle Aufgabe, zu der dieses Buch kompetenten juristischen Rat bietet. Der Leitfaden durch den mietrechtlichen Dschungel von Recht und Rechtsprechung orientiert am typischen Verlauf eines Mietverhältnisses:

• Verhandlung (Auswahl der Mieter, Besichtigung etc.),
• Abschluss (Vertrag, Kaution, Übergabe u.v.m.),
• Durchführung (u.a. Abrechnung von Nebenkosten, Mieterhöhung, Reparaturen und Instandhaltung),
• Kündigung (Eigenbedarf, Modernisierung usw.) und
• Abwicklung eines Mietvertrags (v.a. Rückgabe der Wohnung, Schönheitsreparaturen und Renovierung).

Mit zahlreichen ausführlichen Formulierungsbeispielen und Praxistipps ist der Ratgeber ein Werk aus der Beratungspraxis für die Vermietungspraxis.


Aktuell: Mit den praktischen Konsequenzen der Mietrechtsreform 2019 (Mietrechtsanpassungsgesetz) zu Modernisierungsumlage und Mietpreisbremse.


Neu: Ein eigenes Kapitel zum Datenschutz nach der DS-GVO und dem BDSG 2018.


Daneben: Viele neue Urteile, beispielsweise zu Schönheitsreparaturen, Modernisierungen, Mieterhöhung und vielen anderen Themen.

Autoren/Hrsg.

Herrlein, Jürgen

Inhaltsverzeichnis

1;Cover;1
2;Zum Inhalt;2
3;Titel;3
4;Impressum;4
5;So nutzen Sie dieses Buch;5
6;Vorwort;6
7;Inhalt;7
8;1. Kapitel: Einleitung;17
9;2. Kapitel: Anbahnung des Mietvertrags;19
9.1;I. Abgrenzung der Miete zu ähnlichen Vertragstypen;19
9.1.1;1. Unterschied zwischen Miete und anderen Vertragstypen;19
9.1.2;2. Mischmietverhältnisse;20
9.2;II. Allgemeines Gleichbehandlungsgesetz;20
9.2.1;1. Grundzüge der gesetzlichen Regelung;20
9.2.2;2. Diskriminierungsverbot bei Anbahnung und Abschluss des Vertrages;24
9.2.3;3. Diskriminierungsverbot bei Durchführung und Beendigung des Mietvertrages;25
9.2.4;4. Beweislast, Vermutungswirkung und Ausschlussfrist;28
9.3;III. Selbstauskunft;32
9.4;IV. Vorlage des Energieausweises;34
9.5;V. Mietvorvertrag;36
9.6;VI. Einschaltung eines Maklers;37
9.6.1;1. Abschluss eines Maklervertrags;37
9.6.2;2. Bestellerprinzip bei der Wohnraumvermittlung;39
10;3. Kapitel: Abschluss des Mietvertrags;41
10.1;I. Vereinbarung und Form;41
10.1.1;1. Schriftform;41
10.1.2;2. Ort des Vertragsschlusses;42
10.1.3;3. Grenzen der Vertragsfreiheit;42
10.1.4;4. Kontrolle nach dem Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen;43
10.2;II. Der mindestens notwendige Vertragsinhalt;45
10.2.1;1. Bezeichnung der Vertragsparteien;45
10.2.2;2. Bezeichnung des Mietobjekts;46
10.2.3;3. Angabe der Mietdauer;47
10.2.4;4. Miethöhe;49
10.2.5;5. Zustand der Mietsache;50
10.3;III. Möglicher weiterer Vertragsinhalt;51
10.3.1;1. Schönheitsreparaturen;51
10.3.2;2. Kleinreparaturen;54
10.3.3;3. Mietsicherheit;54
10.3.4;4. Tierhaltung;60
10.3.5;5. Parabolantenne;61
10.3.6;6. Untervermietung;63
10.3.7;7. Gewerbliche Weitervermietung;64
10.3.8;8. Aufrechnung und Zurückbehaltung;66
10.3.9;9. Überweisung und Einzugsermächtigung;67
10.3.10;10. Hausordnung;68
10.4;IV. Widerrufsrechte des Mieters und Informationspflichten des Vermieters;70
10.4.1;1. Mieter als Verbraucher;70
10.4.2;2. Vermieter als Unternehmer;70
10.4.3;3. Widerrufsrechte des Mieters;71
10.4.4;4. Widerrufsbelehrung;73
10.4.5;5. Widerrufsfrist;75
10.4.6;6. Rechtsfolgen des Widerrufs;76
11;4. Kapitel: Übergabe und Rücknahme des Mietobjekts;79
11.1;I. Übergabeprotokoll;79
11.2;II. Abnahmeprotokoll bei Rückgabe;83
11.3;III. Vermieterbescheinigung bei Ein- und Auszug (Mitwirkungspflicht des Vermieters);87
12;5. Kapitel: Betriebskosten im Mietverhältnis;90
12.1;I. Gestaltung des Mietvertrages;90
12.1.1;1. Bruttowarmmiete;90
12.1.2;2. Teilinklusivmiete;91
12.1.3;3. Kaltmiete und Pauschale;91
12.1.4;4. Kaltmiete und Vorauszahlungen;91
12.2;II. Vereinbarung zur Umlage der Betriebskostenvorauszahlungen im Mietvertrag;92
12.2.1;1. Ausdrückliche Vereinbarung zur Umlage der Betriebskosten im preisfreien Wohnraummietvertrag und Gewerbemietvertrag;92
12.2.2;2. Ausdrückliche Vereinbarung zur Umlage der Betriebskosten bei preisgebundenem Wohnraummietvertrag;92
12.2.3;3. Schlüssige Vereinbarung;93
12.2.4;4. Umlage durch Bezugnahme;94
12.3;III. Betriebskostenarten;94
12.3.1;1. Laufende öffentliche Lasten des Grundstücks;95
12.3.2;2. Kosten der Wasserversorgung;95
12.3.3;3. Kosten der Entwässerung;96
12.3.4;4. Kosten des Betriebs des Personen- und Lastenaufzugs;96
12.3.5;5. Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung;97
12.3.6;6. Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung;98
12.3.7;7. Kosten der Gartenpflege;99
12.3.8;8. Kosten der Beleuchtung;100
12.3.9;9. Kosten der Schornsteinreinigung;100
12.3.10;10. Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung;101
12.3.11;11. Kosten des Hauswarts;101
12.3.12;12. Kosten des Betriebs der Gemeinschaftsantennenanlage;102
12.3.13;13. Kosten des Betriebs der mit einem Breitbandnetz verbundenen privaten Verteilanlage;102
12.3.14;14. Kosten des Betriebs für die Einrichtung der Wäschepflege;102
12.3.15;15. Sonstige Betriebskosten;103
12.4;IV. Wärmecontracting;103
12.4.1;1. Neue Anlage;104
12.4.2;2. Wärmenetz;104
12.4.3;3. Alte Anlage;105
12.4.4;4. Verbesserung der Energieeffizienz;105
12.4.5;5. Kostenneutralität;106
12.4.6;6. Verfahren;106
12.4.7;7. Folgen von Verstößen;107
12.5;V. Abrechnung der Betriebskosten;107
12.5.1;1. Abrechnungspflicht des Vermieters;108
12.5.2;2. Abrechnungsfrist und Abrechnungszeitraum;109
12.5.3;3. Nachbelastung von Betriebskosten;111
12.5.4;4. Form der Abrechnung;112
12.5.5;5. Inhalt der Abrechnung;112
12.6;VI. Prüfungsrechte und Einwendungen des Mieters gegen die Abrechnung;123
12.6.1;1. Belegeinsicht;123
12.6.2;2. Überlassung von Belegkopien;125
12.6.3;3. Ausschluss von Einwendungen;126
12.7;VII. Veränderung von Betriebskosten;127
12.7.1;1. Erhöhung/Ermäßigung von Betriebskostenpauschalen;127
12.7.2;2. Anpassung von Betriebskostenvorauszahlungen;127
12.8;VIII. Weitere Pflichten des Vermieters;129
12.8.1;1. Die Eichung von Messgeräten;129
12.8.2;2. Legionellenprüfung – TrinkwasserVO;132
12.8.3;3. Rauchwarnmelder;134
12.9;IX. Verjährung und Verwirkung;135
12.9.1;1. Verjährung;135
12.9.2;2. Verwirkung;137
13;6. Kapitel: Mieterhöhung;138
13.1;I. Mieterhöhung aufgrund vertraglicher Vereinbarungen (§§ 557, 557a, 557b BGB);138
13.1.1;1. Staffelmiete (§ 557a BGB);139
13.1.2;2. Indexmiete (§ 557b BGB);141
13.2;II. Mieterhöhung auf Grund gesetzlicher Regelungen;143
13.2.1;1. Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete;143
13.2.2;2. Mieterhöhung wegen Modernisierung (§§ 559 ff. BGB);164
13.3;III. Begrenzung durch die Mietpreisbremse;207
13.3.1;1. Räumlicher Geltungsbereich;207
13.3.2;2. Zulässige Miete;208
13.3.3;3. Keine Mietpreisbremse bei Neubau und Komplettmodernisierung;209
13.3.4;4. Aufklärungspflichten des Vermieters;209
13.3.5;5. Folgen eines Gesetzesverstoßes;210
14;7. Kapitel: Gebrauchsgewährung, Mängel, Mietminderung;212
14.1;I. Gewährung des Gebrauchs;213
14.1.1;1. Rechtzeitige Übergabe und Gebrauchsgewährung;213
14.1.2;2. Instandhaltung und Instandsetzung;213
14.1.3;3. Verkehrssicherungspflicht;214
14.1.4;4. Nutzungszweck der Mieträume;215
14.2;II. Mängel der Mietsache;215
14.2.1;1. Sach- oder Rechtsmangel;216
14.2.2;2. Fehlen zugesicherter Eigenschaft;216
14.2.3;3. Kein Verschulden des Vermieters;217
14.3;III. Berechnung der Mietminderung;217
14.3.1;1. Minderungsquoten;217
14.3.2;2. Bruttomiete als Basis für die Ermittlung der Minderung;218
14.3.3;3. Vorbehaltlose Zahlung des Mieters;219
14.3.4;4. Verjährung;219
14.3.5;5. Beweislastverteilung;220
14.3.6;6. Abdingbarkeit gesetzlicher Regelungen;220
14.4;IV. Zurückbehaltungsrechte;220
14.4.1;1. Verhältnis Mietminderung und Zurückbehaltungsrecht;221
14.4.2;2. Betragsmäßige Höhe des Zurückbehaltungsrechts;221
15;8. Kapitel: Bauliche Veränderungen und Modernisierung durch den Vermieter;223
15.1;I. Bauliche Veränderungen;224
15.1.1;1. Ankündigung der Arbeiten;224
15.1.2;2. Zu duldende Tätigkeiten;224
15.2;II. Modernisierung;225
15.2.1;1. Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache;225
15.2.2;2. Maßnahmen zur Einsparung von Energie und Wasser;226
15.2.3;3. Maßnahmen zur Schaffung von neuem Wohnraum;226
15.2.4;4. Ankündigungsfrist;226
15.2.5;5. Sonderkündigungsrecht des Mieters und Aufwendungsersatz;227
16;9. Kapitel: Bauliche Veränderungen durch den Mieter;228
16.1;I. Pflicht zur Rückgabe im Ursprungszustand;228
16.2;II. Verpflichtung zum Rückbau;229
16.3;III. Verhinderung der Wegnahme mieterseitiger Einrichtungen;229
17;10. Kapitel: Besichtigungsrecht des Vermieters;231
17.1;I. Kein allgemeines Besichtigungsrecht;231
17.2;II. Besichtigung aus besonderem Anlass;232
17.3;III. Durchführung der Besichtigung;232
18;11. Kapitel: Die Beendigung des Mietverhältnisses;234
18.1;I. Mietende durch Zeitablauf oder sichere Bedingung;234
18.2;II. Mietaufhebungsvertrag;234
18.3;III. Wechsel der Vertragsparteien;237
18.3.1;1. Nachmieter;237
18.3.2;2. Ersatzmieter;238
18.4;IV. Fortsetzungswiderspruch;240
18.5;V. Vereinbarung von Ratenzahlung;241
18.6;VI. Tod des Mieters;242
18.6.1;1. Rangfolge der Eintrittsberechtigten;243
18.6.2;2. Verstorbener Mieter mit unbekannten Erben;244
19;12. Kapitel: Die Kündigung des Mietvertrags;246
19.1;I. Kündigung und Kündigungsgrund;246
19.2;II. Form und Frist der Kündigung;247
19.3;III. Fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs;248
19.3.1;1. Allgemeines;248
19.3.2;2. Wichtiger Grund;248
19.3.3;3. Verschulden des Mieters;249
19.3.4;4. Zahlungsverzug;250
19.3.5;5. Abmahnung;255
19.3.6;6. Ausübungsfrist;257
19.3.7;7. Abwehr der Kündigungsfolgen durch Zahlung in Schonfrist;259
19.3.8;8. Kündigung nach Verurteilung zur Zahlung erhöhter Miete;262
19.3.9;9. Angabe des Kündigungsgrundes;263
19.4;IV. Kündigung wegen Gefährdung der Gesundheit (§ 569 Abs. 1 BGB);264
19.4.1;1. Verschulden;264
19.4.2;2. Räume;264
19.4.3;3. Gesundheitsgefährdung;265
19.4.4;4. Einzelfälle;266
19.4.5;5. Kündigung;266
19.5;V. Kündigung wegen Störung des Hausfriedens (§ 569 Abs. 2 BGB);266
19.5.1;1. Verschulden;267
19.5.2;2. Unzumutbarkeit;267
19.5.3;3. Nachhaltigkeit der Vertragsverletzung;267
19.5.4;4. Hausfrieden;267
19.5.5;5. Einzelfälle;268
19.6;VI. Kündigung wegen Verzugs mit der Sicherheitsleistung (§ 569 Abs. 2a);270
19.7;VII. Die ordentliche Kündigung im Allgemeinen;270
19.7.1;1. Anwendungsbereich;270
19.7.2;2. Generalklausel (§ 573 Abs. 1);271
19.7.3;3. Vertragsverletzung (§ 573 Abs. 2 Nr. 1);271
19.8;VIII. Ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs;272
19.9;IX. Kündigung wegen Eigenbedarfs;272
19.9.1;1. Privilegierter Personenkreis;273
19.9.2;2. Nutzungsabsicht;276
19.9.3;3. Nutzungsinteresse;277
19.9.4;4. Einzelfälle;281
19.9.5;5. Vertragswidrige Kündigung;282
19.10;X. Verwertungskündigung;282
19.10.1;1. Verwertungsabsicht;283
19.10.2;2. Angemessenheit der Verwertung;284
19.10.3;3. Verwertungshindernis;284
19.10.4;4. Erhebliche Nachteile;284
19.10.5;5. Unzulässige Kündigungsgründe;285
19.11;XI. Kündigung im Zweifamilienhaus (§ 573a BGB);285
19.12;XII. Teilkündigung von Nebenräumen (§ 573b BGB);286
19.13;XIII. Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung (§ 577a BGB);287
20;13. Kapitel: Versorgungssperre;289
21;14. Kapitel: Das Vermieterpfandrecht;291
21.1;I. Gesetzliches Pfandrecht;291
21.2;II. Gesicherte Forderungen;291
21.3;III. Umfang des Pfandrechts;292
21.3.1;1. Einbringung;292
21.3.2;2. Eigentum des Mieters;292
21.4;IV. Erlöschen des Pfandrechts;293
22;15. Kapitel: Insolvenz des Mieters;294
22.1;I. Verbraucherinsolvenzverfahren mit Restschuldbefreiung;295
22.2;II. Wohnraummietverhältnisse in der Mieterinsolvenz;297
22.3;III. Gewerberaumietverhältnisse in der Mieterinsolvenz;298
22.4;IV. Besondere Vermieterrechte;298
22.4.1;1. Vermieterpfandrecht;298
22.4.2;2. Miete;300
22.4.3;3. Betriebskosten;301
22.4.4;4. Unerlaubte Handlungen des Mieters;301
23;16. Kapitel: Die Schlussabwicklung;302
23.1;I. Rückgabe der Mietsache;302
23.2;II. Beseitigung von Mieterschäden;302
23.2.1;1. Zustand der Mietsache;303
23.2.2;2. Verjährung der Ansprüche des Vermieters;303
23.3;III. Verlorene Schlüssel;305
23.3.1;1. Pflichtverletzung und Verschulden;305
23.3.2;2. Schlüsselverlust durch Diebstahl;306
23.3.3;3. Umfang der Ersatzpflicht;306
23.3.4;4. Konkreter tatsächlicher Schaden nötig;307
23.3.5;5. Schadensminderndes Mitverschulden des Vermieters;307
23.4;IV. Zurückgelassene Gegenstände des Mieters;307
23.5;V. Kautionsabrechnung und Rückgabe der Mietsicherheit;308
23.5.1;1. Prüfungsfrist;309
23.5.2;2. Inhalt der Abrechnung;310
23.5.3;3. Inanspruchnahme eines Bürgen;311
24;17. Kapitel: Besonderheiten vermieteter Eigentumswohnungen;312
24.1;I. Gebrauchsgewährung und Gebrauchseinschränkungen;312
24.1.1;1. Vermietungsbeschränkungen;312
24.1.2;2. Gebrauchseinschränkungen;313
24.1.3;3. Sanktionen der Eigentümergemeinschaft gegen den Vermieter;313
24.2;II. Betriebskostenabrechnung;315
24.2.1;1. Umlageschlüssel;315
24.2.2;2. Abrechnungszeitraum;315
24.2.3;3. Belegprüfung durch den Mieter;316
24.2.4;4. Grundsteuer;316
24.3;III. Bauliche Veränderungen durch den Mieter;316
25;18. Kapitel: Steuerrechtliche Hinweise;317
25.1;I. Zinsabschlagsteuer bei der Mietkaution;317
25.1.1;1. Allgemeines;317
25.1.2;2. Besonderheiten bei der Mietkaution;318
25.2;II. Haushaltsnahe Dienstleistungen und Betriebskostenabrechnung;319
25.2.1;1. Leistungen nach § 35a EStG;319
25.2.2;2. Begünstige Aufwendungen;326
25.2.3;3. Anspruchsberechtigte;328
25.2.4;4. Verpflichtung des Vermieters;329
25.2.5;5. Folgen für die Praxis;333
25.3;III. Bauabzugsteuer;333
25.3.1;1. Allgemeines;333
25.3.2;2. Abzugsverpflichteter;334
25.3.3;3. Bauleistung;335
25.3.4;4. Steuerabzug;336
25.3.5;5. Freistellungsbescheinigung;336
25.3.6;6. Bagatellgrenze;337
25.3.7;7. Berechnung des Steuerabzugs;337
25.3.8;8. Haftung des Vermieters als Auftraggeber;338
25.4;IV. Grundsteuer;338
25.4.1;1. Gegenstand der Steuer;338
25.4.2;2. Bemessung der Grundsteuer;339
25.4.3;3. Steuerschuldner;340
25.4.4;4. Erlass der Grundsteuer;340
25.5;V. Aufbewahrungspflicht für Reparaturrechnungen;342
25.5.1;1. Allgemeines;342
25.5.2;2. Aufbewahrungspflicht des Vermieters;343
26;19. Kapitel: Strafrechtliche Hinweise;345
26.1;I. Vorgetäuschter Eigenbedarf;345
26.2;II. Mietpreisüberhöhung;345
26.3;III. Missbräuchliche bauliche Veränderung;346
27;20. Kapitel: Datenschutz;348
27.1;I. Pflichten des Vermieters;348
27.1.1;1. Zustimmung und Information des Mieters;348
27.1.2;2. Verantwortlicher und Datenschutzbeauftragter;350
27.1.3;3. Datenweitergabe;350
27.1.4;4. Technische und organisatorische Maßnahmen;351
27.1.5;5. Löschung von Daten;352
27.1.6;6. Verarbeitungsverzeichnis;352
27.1.7;7. Auftragsverarbeitung;353
27.1.8;8. Geldbuße;354
27.2;II. Rechte des Mieters;354
28;Rechtsprechungslexikon;355
29;Stichwortverzeichnis;362