Kroll Der 101-Punkte-Plan

Erfolgsstrategien für Immobilienberater
1. Auflage 2026
ISBN: 978-3-6957-2355-3
Verlag: BoD - Books on Demand
Format: EPUB
Kopierschutz: 6 - ePub Watermark

E-Book, Deutsch, 196 Seiten

Zu Beginn meiner Laufbahn als Immobilienberater hätte ich mir eine solch strukturierte Anleitung gewünscht, einen klaren Leitfaden, der zeigt, worauf es wirklich ankommt. Michael Kroll Mit Der 101 Punkte Plan präsentiert Immobilienberater Michael Kroll ein umfassendes Nachschlagewerk für den professionellen Immobilienvertrieb. Das Buch bietet eine klare, praxisorientierte Auflistung von 101 Schlüsselpunkten, die alle Phasen des Verkaufsprozesses abdecken, von der Vorbereitung und Objektaufnahme über die Vermarktung bis hin zur Vertragsunterzeichnung. Jeder Punkt ist nachvollziehbar aufgebaut und liefert umsetzbares Wissen für die tägliche Arbeit. Als logische Ergänzung zu seinem Werk Immobilienmakler ist tot, in dem bereits der 101 Punkte Plan vorgestellt wurde, vertieft Kroll in diesem Buch die Inhalte und erweitert sie zu einem vollständigen System für nachhaltigen Erfolg im modernen Immobilienvertrieb. Ziel des Werkes ist es, Immobilienberatern ein strukturiertes Fundament an die Hand zu geben, um Verkaufsprozesse effizienter, transparenter und erfolgreicher zu gestalten. Ein Handbuch für Praktiker, die ihre Arbeit professionalisieren und ihre Ergebnisse systematisch verbessern möchten.

zertifizierter Immobilienberater (DIN EN 15733) zertifizierter Immo-Barrierefrei-Experte Sachverständiger für Immobilienbewertung Mitglied im Gutachterauschuss des Kreises Herzogtum Lauenburg Fachbuchautor "Atlas barrierefreies Bauen" Buchautor Mitbegründer Institut zur Bauprüfung barrierefreies Bauen (www.ibb-bauen.de) Hobbyfotograf Golfspieler Motorradfahrer Pfeifenraucher Teegenießer lebensbewusst vielschichtig

Autoren/Hrsg.

Kroll, Michael

Leseproben

3.1. Informationsbeschaffung

Punkt 1: Baujahr

Zu finden: Teilungserklärung, Energieausweis, Grundbuch, Rathaus, Baubehörde, zuständiges Notariat, Kreis- oder Stadtarchiv, Katasteramt, Bauamt, Wohnungsverwaltung

Benötigt für: Informationen zu Baumaterial, Verarbeitung und Bauweise

Das einer Immobilie wird als das Jahr der definiert. Ein Gebäude ist bezugsfertig, wenn es dauerhaft und ohne Gefährdung der Gesundheit bewohnt werden kann. Bei Bauphasen, die sich über Jahre oder Jahrzehnte erstrecken, wird nicht das Jahr, in dem der Grundstein gelegt wurde, in die Bauakte eingetragen, sondern das Jahr der Fertigstellung.

Das Baujahr ist eine grundlegende Information für die Immobilienbegutachtung. Anhand der Eintragung in die Bauakte lassen sich Rückschlüsse auf verwendete Baumaterialen und deren Verarbeitung ziehen.

Das Jahr der Bezugsfertigstellung ist maßgebend bei der . In der Praxis werden die Jahre um den Zweiten Weltkrieg als Unterscheidungshilfe betrachtet. Beide Bauweisen besitzen spezifische Merkmale, die bei einer Objektvermittlung an Interessenten und bei der Bildung des Verkaufspreises berücksichtigt werden müssen. werden oftmals zu günstigeren Preisen vermittelt, die mit einer besseren Rendite für den Kaufinteressenten verbunden sind. Für ihn ergeben sich jedoch im Laufe der Zeit hohe Instandhaltungskosten für Sanierungsarbeiten, um verborgene Mängel auszubessern. Bei Immobilien, die zu den zählen, ist hingegen mit geringeren Betriebskosten durch die Verwendung moderner Materialien zu rechnen. Darüber hinaus fallen unmittelbar nach der Vermittlung an den Interessenten grundsätzlich keine Sanierungskosten an.

Das Baujahr einer Immobilie ermöglicht es Ihnen, nicht nur Rückschlüsse auf die Bauweise zu ziehen, sondern auch auf zu erwartende Mängel beziehungsweise auf die Verwendung von Schadstoffen.

In der Praxis ist von einem die Rede, wenn sich die Struktur des Gebäudes grundlegend verändert hat. Dies ist der Fall nach einem immensen Schaden, der kompletten Zerstörung oder einer grundlegenden Sanierung. Nach Abschluss der Sanierungsarbeiten kann das Baujahr dann neu definiert werden. Vermerkt wird dies in der Fertigstellungsanzeige der Bauakte der zuständigen Gemeinde. Sehen Sie sich also auf jeden Fall die Bauakte an, um weitere objektspezifische Informationen einzuholen.

Punkt 2: Grundstücksfläche

Zu finden: Liegenschaftskataster, Grundbuch

Benötigt für: die Berechnung des Kaufpreises, die Erstellung der internen Bewertung

Die gibt Aufschluss darüber, welche Größe ein Grundstück in seiner Gesamtheit besitzt. Gemäß Abschnitt 3.3.1 der DIN 277 – wird die Grundstücksfläche wie folgt definiert:

Die Grundstücksfläche teilt sich auf in

• die bebaute Fläche (BF),
• die unbebaute Fläche (UF) sowie
• die Außenanlagenfläche (AF).

Innerhalb eines Grundstückes stellt die den Teil dar, der

Gemäß dessen stellt die die Differenz aus Grundstücksfläche und bebauter Fläche dar. Eine zusätzliche Teilfläche des Grundstückes stellt die dar, die sich außerhalb bzw. oberhalb eines Bauwerks befindet.

Die Grundstücksfläche gibt demnach die katastermäßige Größe eines Grundstückes an. Benötigt wird diese für die Berechnung des Kaufpreises sowie für die Vermittlung eines Grundstücks an Interessenten. Wenn Sie also eine firmeninterne Bewertung für eine Immobilie erstellen, ist die Gesamtfläche eines Grundstücks maßgeblich wertbeeinflussend. Sie bildet die Grundlage, auf der die Wohn- und Nutzfläche errechnet werden kann.

Punkt 3: Wohnfläche

Zu finden: Wohnflächenberechnung, Unterlagen des Eigentümers, Hausverwaltung, verantwortlicher Architekt

Benötigt für: die Berechnung des Kaufpreises, der Miethöhe und der Nebenkosten sowie für Informationen für die Hausratsversicherung

Die Größe einer Immobilie ist die Grundlage für die Berechnung der Betriebs- und Nebenkosten. Die umfasst die Räume, die dem Wohnen, Leben und dem Aufenthalt dienen. Räume, die nicht diesen Aufgaben dienen, sich aber dennoch innerhalb der Immobilie befinden, werden unterdem Begriff zusammengefasst. Sie umfassen die Verkehrs-, Funktions- und Technikflächen innerhalb eines Gebäudes. Die Gesamtfläche, welche ein Gebäude auf einem Grundstück einnimmt wird als bezeichnet. Dies ist der Überbegriff, unter dem man Wohn- und Nutzfläche zusammenfasst (siehe Punkt 34).

Die Berechnungsgrundlage der Wohnfläche finden Sie in der DIN 277 – oder in der . In Letzterer wird in § 2 Abs. 1 die Wohnfläche wie folgt definiert:

Die Berechnungsmethoden in der DIN-Norm und der WoFlV unterscheiden sich allerdings. Der Unterschied bezieht sich auf die anrechenbare Grundfläche. Gemäß der Wohnflächenverordnung wird eine Differenzierung in Bezug auf die Raumhöhe sowie die zweckentsprechende Nutzung vorgenommen. In § 2 Abs. 2 und 3 WoFIV heißt es:

In der DIN 277 wird diese Differenzierung nicht vorgenommen. Die Grundfläche der Wohnung ist hier identisch mit der Wohnfläche. Welche Berechnungsmethode herangezogen wird, ist im jeweiligen Miet- beziehungsweise Kaufvertrag festzuhalten.

Die Flächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung bezieht sich in erster Linie auf die Raumhöhe. Flächen, die vertikal niedriger sind als 1 Meter werden nicht in die Berechnung einbezogen. Bei einer Höhe zwischen 1 Meter bis 1,99 Meter wird die Fläche zu 50 Prozent angerechnet. Ab einer Deckenhöhe von mindestens 2 Metern wird die Fläche zu 100 Prozent berücksichtigt.

Die Wohnfläche ist bei der firmeninternen Wertermittlung ebenso relevant wie bei der Vermittlung des Objektes. Interessenten entscheiden schließlich aufgrund der Größe des zur Verfügung stehenden Wohnraums, ob die Immobilie zu ihrem Lebensmodell passt.

Punkt 4: Immobilienart

Zu finden: Baubeschreibung

Benötigt für: Informationen zur baulichen Situation vor Ort

Bei den Arten von Wohnimmobilien unterscheidet man grundsätzlich zwischen , sowie . Diesen gegenüber stehen gewerblich und industriell genutzte Immobilien. Gewerbeimmobilien stehen, im Gegensatz zu wohnbaulich genutzten Objekten, nicht zur privaten Nutzung zur Verfügung.

Die Immobilienart gibt Aufschluss darüber, wie die bauliche Situation auf dem Grundstück zu bewerten ist. Bei der Vermittlung von Objekten ist relevant, ob die Immobilie von weiteren Parteien genutzt wird und ob diese in unmittelbarer Nachbarschaft leben.

Punkt 88: Baustil

Zu finden: Auskunft durch Eigentümer, Inaugenscheinnahme durch Immobilienberater

Benötigt für: Erstellung der internen Wertermittlung,...