Leuchtenberg Erbbaurecht - altes Modell mit neuer Perspektive

1. Auflage 2026
ISBN: 978-3-96276-152-3
Verlag: DATEV
Format: EPUB
Kopierschutz: Adobe DRM (»Systemvoraussetzungen)

E-Book, Deutsch, 223 Seiten

Das Erbbaurecht erlebt derzeit eine bemerkenswerte Renaissance. Obwohl es früher als gängiges Modell – häufig als Erbpacht bezeichnet – weit verbreitet war, trat es in den vergangenen Jahren eher in den Hintergrund. Angesichts stark steigender Grundstücks - und Baukosten gewinnt es wieder an Bedeutung – sowohl für Unternehmen, die wirtschaftlich bauen möchten, als auch für Privatpersonen, die ihren Traum vom Eigenheim verwirklichen wollen.

Doch was genau ist das Erbbaurecht?

Seit über 100 Jahren ermöglicht es die Trennung von Grundstücks- und Gebäudeeigentum. Der Grundstückseigentümer (Erbbaurechtsgeber) überlässt dem Erbbaurechtsnehmer – etwa einem Unternehmen oder einer Privatperson - das Recht, das Gebäude auf seinem Grundstück zu errichten und zu nutzen. Dieses Nutzungsrecht wird rechtssicher im Grundbuch eingetragen. Der Erbbaurechtsnehmer wird dadurch Eigentümer des Gebäudes, nicht jedoch des Grundstücks.

Vorteile für Unternehmen

- Geringere Investitionskosten: Der Grundstückskauf entfällt, stattdessen wird ein kalkulierbarer Erbbauzins gezahlt.
- Kapitalbindung reduzieren: Ideal für Immobilienprojekte mit Fokus auf Liquidität und langfristige Planung.
- Planungssicherheit: Langfristige Verträge (häufig 50 - 99 Jahre) sichern die Nutzung des Standorts.
- Erneuerbare Chancen: Viele Erbbaurechtsverträge laufen in den kommenden Jahren aus – jetzt bieten sich attraktive Neuverhandlungen und Neueinstiege.

Vorteile für Privatpersonen

- Wohneigentum ohne Grundstückskauf: Das Erbbaurecht ermöglicht auch Menschen mit geringerem Eigenkapital den Zugang zu den eigenen vier Wänden.
- Planbare monatliche Kosten: Durch den Erbbauzins bleibt die finanzielle Belastung oft überschaubarer als bei klassischen Immobilienfinanzierungen.

Das Fachbuch bietet einen fundierten Überblick über das Erbbaurecht - schuldrechtlicher, sachenrechtlicher und steuerrechtlicher Sicht. Es richtet sich an Unternehmen, Investoren, Bauträger und Privatpersonen, die dieses Modell besser verstehen und gezielt einsetzen möchten.

Für Detailfragen, auch zu den Einsatzmöglichkeiten der DATEV-Lösungen, ist immer die Steuerberatungskanzlei der richtige Ansprechpartner.

Autoren/Hrsg.

Leuchtenberg, Peter

Inhaltsverzeichnis

1 Natürlich, ein alter Vertragstext: Der erforderliche gesetzliche Inhalt eines Erbbaurechts .
2 Der vertragsmäßige Inhalt des Erbbaurechts: Die Komplexität eines Vorhabens
2.1 Die Errichtung, Instandhaltung und Verwendung des Bauwerks (§ 2 Nr. 1 ErbbauRG)
2.1.1 Die juristischen Folgen über die Errichtung, Instandhaltung und Verwendung des Bauwerks im Besonderen
2.1.2 Die Details der Bebauung
2.1.3 Bauliche Veränderungen und Instandhaltung.
2.1.4 Verwendung des Bauwerks
2.1.4.1 Abgrenzung Verwendung und Bestimmung des Bauwerks
2.1.4.2 Bestimmung und Eigentum
2.1.4.3 Die Verwendung des Bauwerks
2.1.5 Beseitigung des Bauwerks
2.1.6 Das allgemeine Prinzip dahinter
2.1.6.1 Die gesetzlichen Mindestvoraussetzungen
2.1.6.2 Die vertraglichen Bestimmungen
2.1.6.3 Die Eintragungen im Grundbuch
2.1.6.4 Alles, was gilt.
2.1.6.5 Alles, was nicht gilt.
2.1.6.6 Folgen bei Zuwiderhandlungen.
2.2 Die Versicherungen und der Wiederaufbau bei Zerstörung (§ 2 Nr. 2 ErbbauRG)
2.2.1 Die Versicherung.
2.2.2 Der Wiederaufbau
2.3 Die Tragung der öffentlichen und privatrechtlichen Lasten und Abgaben (§ 2 Nr. 3 ErbbauRG)
2.3.1 Definition von Lasten und Abgaben.
2.3.2 Abgrenzung zu weiteren Aufgaben des Erbbauberechtigten.
2.3.3 Die Erschließungskosten
2.4 Der Heimfall des Erbbaurechts (§ 2 Nr. 4 ErbbauRG)
2.4.1 Die Gründe für einen Heimfall.
2.4.1.1 Verstöße gegen § 2 Nr. 1-3 ErbbauRG
2.4.1.2 Weitere andere Heimfallgründe
2.4.2 Das Wesen des Heimfalls.
2.4.3 Die Schranken bei der Ausübung des Heimfalls.
2.4.4 Der Anspruch auf Übertragung des Erbbaurechts
2.4.5 Die Folgen der Übertragung.
2.4.6 Die Vergütung beim Heimfall
2.4.7 Die Wegnahme des Bauwerks.
2.4.8 Der Bestand von Miet- und Pachtverhältnissen
2.4.9 Die Verjährung des Heimfallanspruchs.
2.5 Die Vertragsstrafen (§ 2 Nr. 5 ErbbauRG).
2.6 Vorrecht auf Erneuerung des Erbbaurechts (§ 2 Nr. 6 ErbbauRG)
2.7 Die Verkaufsverpflichtung des Grundstückseigentümers (§ 2 Nr. 7 ErbbauRG)
2.7.1 Konsequenzen bei fehlender Kaufpreisregelung.
2.7.2 Ankaufsverpflichtung des Erbbauberechtigten
2.8 Ein Zwischenfazit zum vertragsmäßigen Inhalt des Erbbaurechts: Sicherung über das Grundbuchamt
3 Die Zustimmungen des Grundstücks eigentümers über das Erbbaurecht (§§ 5 – 8, 15 ErbbauRG) .
3.1 Der Zustimmungsvorbehalt des Grundstückseigentümers
3.2 Vereinbarung der Zustimmungspflicht
3.3 Die Veräußerung.
3.3.1 Abgrenzung bei Veräußerungen
3.3.2 Verdichtung zum Anspruch des Erbbauberechtigten auf Zustimmung.
3.4 Die Belastungen des Erbbaurechts
3.4.1 Schutz des Grundstückseigentümers
3.4.2 Verdichtung zum Anspruch des Erbbauberechtigten bei Belastungen
3.4.2.1 Ordnungsgemäße Wirtschaft
3.4.2.2 Wirtschaftlicher Gegenwert
3.5 Zustimmung durch Ersetzung eines Gerichts (§ 7 Abs. 3 ErbbauRG)
3.6 Zustimmung zu Verfügungen im Wege der Zwangsvollstreckung (§ 8 ErbbauRG).
4 Der Erbbauzins und weitere Gegenleistungen (§ 9 ErbbauRG)
4.1 Vereinbarung einer Gegenleistung.
4.1.1 Vereinbarung eines Erbbauzinses
4.1.2 Entstehung des Erbbauzinses
4.1.3 Der Rang des Erbbauzinses
4.1.3.1 Die Rangstelle im Grundbuch für den Erbbauzins
4.1.3.2 Folgen eines Rangverhältnisses
4.1.4 Die Höhe des Erbbauzinses
4.1.5 Die Bestimmtheit des Erbbauzinses
4.1.6 Die Indexierung
4.1.7 Die Wertsicherungsklauseln
4.1.7.1 Die Gleitklausel
4.1.7.2 Die Spannungsklausel
4.1.7.3 Die Leistungsvorbehaltsklausel
4.1.8 Beschränkung des Anpassungsanspruchs (§ 9a ErbbauRG)
4.1.8.1 Inhalt der Beschränkung nach § 9a ErbbauRG
4.1.8.2 Die Voraussetzungen im Einzelnen.
4.1.8.3 Die Beurteilung des Billigkeitsmaßstabs nach § 9a ErbbauRG.
4.2 Vereinbarung eines Vorkaufsrechts
5 Das Entstehen des Erbbaurechts, seine Entwicklung und das Ende (§ 11 ff. ErbbauRG)
5.1 Die Doppel-Natur des Erbbaurechts
5.2 Die Elementarteilchen des Erbbaurechts
5.3 Die zwingende notarielle Beurkundung
5.4 Die dingliche Bestellung durch Einigung und Eintragung.
5.4.1 Die Einigung.
5.4.2 Der Inhalt der Einigung.
5.4.3 Die Eintragungen
5.4.3.1 Die Eintragung im Grundstück-Grundbuch (§ 14 Abs. 2, Abs. 3 S. 2, 3 ErbbauRG)
5.4.3.2 Die Eintragung im Erbbau-Grundbuch (§ 14 Abs. 1, Abs. 3 S. 1 ErbbauRG)
5.5 Ausnahme: Die sog. Buchersitzung (§ 900 BGB)
5.6 Die Übertragung des Erbbaurechts
5.7 Die Belastungen.
5.8 Sonderregelungen für Mündelhypotheken (§§ 18-20, 22 ErbbauRG)
5.9 Die Zwangsvollstreckung in das Erbbaurecht und in das Grundstück (§§ 24, 25, 8 ErbbauRG)
5.10 Ende des Erbbaurechts (§§ 26 ff. ErbbauRG)
5.10.1 Aufhebung des Erbbaurechts (§ 26 ErbbauRG)
5.10.2 Ende durch Zeitablauf (§§ 27, 28 ErbbauRG)
5.10.3 Wirkungen auf Miete und Pacht (§ 30 ErbbauRG)
5.10.4 Wirkungen aufgrund des Besitzes und Erleichterungen bei der Belastung
6 Das Wohnungs und Teilerbbaurecht (nach dem Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht – WEG)
6.1 Die Grundlagen des Systems
6.1.1 Die Mitberechtigung am Erbbaurecht
6.1.2 Das sog. Sondereigentum
6.1.3 Die Kontinuität von Wohnungs- und Teilerbbaurechten
6.2 Der Gegenstand der Wohnungserbbaurechte
6.2.1 Die zeitlichen und rechtlichen Grundlagen
6.2.2 Gebäude und Eigentum des Erbbauberechtigten am Gebäude
6.3 Die Begründung der Wohnungserbbaurechte
6.3.1 Die Vertragsteilung (nach § 30 Abs. 1 ErbbauRG und § 3 Abs. 1 WEG).
6.3.2 Die Vorratsteilung (nach § 30 Abs. 2 ErbbauRG und § 8 WEG)
6.3.3 Die Zweckmäßigkeit der notariellen Beurkundung
6.3.4 Das Erfordernis der Zustimmung
6.3.5 Die Teilung von Wohnungserbbaurechten im Grundbuch
6.4 Die verschiedenen Rechtsverhältnisse der Akteure
6.4.1 Das Rechtsverhältnis zwischen Grundstückseigentümer und Wohnungserbbauberechtigten
6.4.1.1 Der Verwendungszweck des Bauwerks (nach § 2 Nr. 1 ErbbauRG).
6.4.1.2 Der Heimfall (nach § 2 Nr. 4 ErbbauRG)
6.4.1.3 Die Vorkaufsrechte, insbesondere das Vorkaufsrecht der Wohnungserbbauberechtigten
6.4.1.4 Das Vorrecht auf Erneuerung (nach § 2 Nr. 6 ErbbauRG).
6.4.1.5 Der Erbbauzins und die Erbbauzinsreallast.
6.4.2 Das Rechtsverhältnis unter den Wohnungserbbauberechtigten (nach § 30 Abs. 3 Satz 2 WEG)
6.4.3 Das Rechtsverhältnis der Wohnungserbbauberechtigten zu weiteren dritten Personen und Institutionen.
6.4.4 Checkliste zu den entscheidenden Themen bei der Formulierung, angelehnt an Theus
6.5 Geschäftsvorfälle während der Laufzeit der Wohnungserbbaurechte.
6.5.1 Die Veräußerung eines Wohnungserbbaurechts und des Grundeigentums
6.5.2 Die Belastung eines Wohnungserbbaurechts und des Grundstückseigentums
6.6 Überführung von Wohnungserbbaurechten in Wohnungseigentum
6.7 Ende der Wohnungserbbaurechte mit ihrem Erlöschen
6.7.1 Das Erlöschen aus wohnungseigentumsrechtlichen Gründen
6.7.1.1 Die Aufhebung aller Sondereigentumsrechte durch Vereinbarung aller Miterbbauberechtigten (nach § 30 Abs. 3 Satz 2, § 4, § 9 Abs. 1 Nr. 1 WEG).
6.7.1.2 Die Aufhebung auf Antrag aller Wohnungserbbauberechtigten bei völliger Zerstörung des Bauwerks (nach § 30 Abs. 3 Satz 2, § 9 Abs. 1 Nr. 2 WEG)
6.7.1.3 Die Aufhebung durch Erklärung des Erbbauberechtigten nach Vereinigung sämtlicher Wohnungserbbaurechte in einer Hand (nach § 30 Abs. 3 Satz 2, § 9 Abs. 1 Nr. 3 WEG)
6.7.2 Das Erlöschen aus Gründen des Erbbaurechts
6.7.2.1 Einvernehmliche Aufhebung des Erbbaurechts (nach § 26 ErbbauRG) und durch Zeitablauf (nach § 27 ff. ErbbauRG)
6.7.2.2 Die existenziellen Folgen des Erlöschens aus Gründen des Erbbaurechts
7 Der wirtschaftliche Faktor beim Erbbaurecht
7.1 Die Sichtweise der evangelischen Grundstückseigentümerinnen.
7.2 Die Sichtweise der Kommunen
8 Der steuerliche Faktor beim Erbbaurecht
8.1 Das Bauträgergeschäft im Spiegel der Betriebsaufspaltung
8.2 Das Bauträgergeschäft im Spiegel des gewerblichen Grundstückshandels.
8.3 Die sorgfältige Vertragsgestaltung im Spiegel wirtschaftlicher Grundsätze.
8.4 Die besondere Bedeutung des Dreh- und Angelpunktes im Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG)
8.4.1 Rechtsvorgänge nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG als steuerbare Erbbaurechtsvorgänge
8.4.2 Rechtsvorgänge nach § 1 Abs. 1 Nr. 2 GrEStG
8.4.3 Rechtsvorgänge nach § 1 Abs. 1 Nr. 3 GrEStG
8.4.4 Rechtsvorgänge nach § 1 Abs. 1 Nr. 4 GrEStG
8.4.5 Rechtsvorgänge nach § 1 Abs. 1 Nr. 5 GrEStG
8.4.6 Rechtsvorgänge nach § 1 Abs. 1 Nr. 6 GrEStG
8.4.7 Rechtsvorgänge nach § 1 Abs. 1 Nr. 7 GrEStG
8.4.8 Rechtsvorgänge im Zusammenhang mit dem Erbbaurecht
8.4.8.1 Allgemeine Rechtsvorgänge mit Gegenleistung
8.4.8.2 Rechtsvorgang bei einem sog. einheitlichen Erwerbsgegenstand
8.4.8.3 Rechtsvorgang bei eigennützigen Erwerberleistungen
8.4.8.4 Rechtsvorgänge ohne Gegenleistung
8.4.8.5 Übertragung des Erbbaurechts auf den Eigentümer des erbbaurechtsbelasteten Grundstücks
8.4.8.6 Verlängerung eines Erbbaurechts
8.4.8.7 Aufhebung eines Erbbaurechts
8.4.8.8 Heimfall eines Erbbaurechts
8.4.8.9 Erlöschen eines Erbbaurechts durch Zeitablauf.
8.4.8.10 Rückerwerb des Erbbaurechts durch den Grundstückseigentümer
8.4.9 Erwerb des mit einem Erbbaurecht belasteten Grundstücks
8.4.10 Gleichzeitiger Erwerb des erbbaurechtsbelasteten Grundstücks und des Erbbaurechts
8.4.11 Zwischenfazit zur Grunderwerbsteuer
8.5 Die Gewerbesteuer beim Erbbaurecht
8.5.1 Die klassische Bauträgertätigkeit ist unschädlich für eine Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG.
8.5.2 Die Errichtung eines Gebäudes auf einem Grundstücksteil des Ehepartners
8.5.3 Kein sog. wirtschaftliches Erbbaurecht
8.5.4 Abschirmwirkung auf die Besitzgesellschaft
8.5.5 Zwischenfazit zur Gewerbesteuer
8.6 Das Bilanzsteuerrecht beim Erbbaurecht.
8.6.1 Pentagon-Urteil zur Bilanzierung eines Erbbaurechtsverhältnisses beim Erbbauberechtigten.
8.6.2 Spezialität von Erschließungsbeiträgen und Kanalanschlussgebühren sowie Aufhebung des Erbbaurechts
8.6.3 Einmalige Aufwendungen für den Erwerb eines Erbbaurechts
8.6.4 Zwischenfazit zum Bilanzsteuerrecht
8.7 Das Einkommensteuerrecht beim Erbbaurecht
8.7.1 Das Raster der Einkommensteuer.
8.7.2 Der wirtschaftliche Eigentümer
8.7.3 Die laufende Besteuerung des Erbbaurechts
8.7.4 Zwischenfazit zum Einkommensteuerrecht
8.8 Die Umsatzsteuer beim Erbbaurecht
8.9 Die Erbschaftsteuer und die Schenkungsteuer beim Erbbaurecht
8.10 Die Grundsteuer und das Bewertungsrecht beim Erbbaurecht
9 Fazit . Anhang I . Anhang II Anhang III .

Über Autor(innen)

Leuchtenberg, Peter
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Steuerrecht, Mediator