Missal Crashkurs Mietverwaltung

Von der Mietersuche bis zum Auszug
6. aktualisierte und erweiterte Auflage 2025
ISBN: 978-3-648-18307-6
Verlag: Haufe
Format: EPUB
Kopierschutz: 6 - ePub Watermark

E-Book, Deutsch, 368 Seiten, E-Book

Reihe: Haufe Fachbuch

Ute Missal führt Sie praxisnah durch alle Belange einer Mietverwaltung. Sie erfahren in ihrem Buch, wie Sie Ihre Hausverwaltung effizient, kostengünstig und vor allem zeitsparend führen und was eine gute Hausverwaltungssoftware können muss. Anhand von Übungen und Fallbeispielen lernen Sie, wie Sie z. B. eine Mieterhöhung berechnen oder eine fristlose Kündigung erstellen. Zudem erhalten Sie Tipps, Checklisten und Musterschreiben, die Ihren Arbeitsalltag erleichtern.   Inhalte: - Aufbau und Organisation einer Mietverwaltung, Rentabilitätsprüfung, Verwalter- und Sonderhonorare, Verwaltervertrag, Haftung des Verwalters bzw. der Verwalterin - Kernaufgaben in der Verwaltung: technische Verwaltung, Mietvertrag, Mieterhöhungen, Modernisierung, Betriebskosten, Kündigungen, Verkehrssicherungspflichten, Mieterauszug, Abschluss von Verträgen - So ermitteln Sie die Bonität potenzieller Mieter, erhöhen die Rentabilität der Immobilie und managen effizient Ihre Hausverwaltung Neu in der 6. Auflage: - Elektronische Rechnung (E-Rechnung) - Bürokratieentlastungsgesetz - Neuerungen zu bestehenden Gesetzen und Verordnungen        

Ute Missal ist Fachwirtin in der Immobilienwirtschaft und seit über 20 Jahren Inhaberin einer mittelständischen Hausverwaltung. Zudem ist sie Ausbilderin für Kaufleute in der Immobilienwirtschaft, Prüferin der IHK für Kaufleute in der Immobilienwirtschaft, langjährige Dozentin im Bereich Immobilienwirtschaft und Fachautorin.

Autoren/Hrsg.

Missal, Ute

Fachgebiete

• Wirtschaftswissenschaften Wirtschaftssektoren & Branchen Immobilienwirtschaft

Leseproben

3.1 Die Mietverwaltung

Dieses Kapitel befasst sich mit den Tätigkeiten eines Mietverwalters und mit der Frage, ob er für seine Arbeit Qualifikationen benötigt.

3.1.1 Tätigkeitsumfang

Da sich der Bestand an Wohnungen laufend vermehrt, ist der Verwaltermarkt ein kontinuierlicher Wachstumsmarkt, in dem der Mietverwalter bzw. der Sondereigentumsverwalter gegen Entgelt fast alle Rechte und Pflichten eines Eigentümers übernimmt.

Die Mietverwaltung bzw. die Sondereigentumsverwaltung verwaltet den Immobilienbestand von Unternehmen und Privatpersonen. Das kann eine einzeln vermietete Wohnung oder Gewerbeeinheit in einer Eigentümergemeinschaft sein, aber auch ein Objekt mit mehreren Einheiten eines Eigentümers.

Die Tätigkeit des Verwalters bezieht sich auf die Bewirtschaftung des Objekts. Der Verwalter vertritt den Eigentümer üblicherweise gegenüber Dritten, z.?B. gegenüber Mietern, Handwerkern, Behörden, Versicherungen und Nachbarn. Er sorgt für die langfristige Bereitstellung von Wohn- oder Gewerberäumen zur Nutzung durch Dritte, mit denen er Miet- und Pachtverhältnisse eingeht.

Der Unterschied zwischen Miete und Pacht besteht in der sog. »Fruchtziehung«.

Beispiel

Sie können einen Mietvertrag über einen Garten mit Obstbäumen abschließen. Ihr Mieter darf das Obst jedoch nicht ernten und verkaufen. Wenn Sie allerdings einen Pachtvertrag abschließen, darf Ihr Mieter das Obst wirtschaftlich verwerten.

Als Sondereigentumsverwalter dürfen Sie nicht im Bereich der WEG-Verwaltung tätig werden, das heißt, dass Sie nicht dazu befugt sind, Aufgaben im Bereich des Allgemeineigentums einer Immobilie durchzuführen. So obliegt es Ihnen z.?B. nicht, Reparaturaufträge für den Aufzug oder das Dach zu erteilen, Wirtschaftspläne für die Eigentümer aufzustellen oder gemeinschaftliche Gelder zu verwalten.

Aufgrund der sich immer wieder ändernden Mietrechtsprechung und der allgemeinen wirtschaftlichen Situation wird immer mehr auf den Mietverwalter bzw. den Sondereigentumsverwalter und seine Fachkompetenz zurückgegriffen.

Der Verwalter verschafft sich bei seiner Berufsausübung keine ungerechtfertigten Vorteile und nimmt keine Zuwendungen Dritter, z.?B. Mietinteressenten, an. Er unterlässt unlauteren Wettbewerb.

3.1.2 Die Berufszulassungsregelung für Wohnimmobilienverwalter (§ 34c GewO)

Das Bundesministerium für Wirtschaft und Energie hat eine entsprechende Verordnung bezüglich obiger Zulassung ausgearbeitet. Darin sind Einzelheiten der Weiterbildungs- und Informationspflicht wie auch der Berufshaftpflichtversicherung geregelt. Ab dem 01.08.2018 gelten folgende Voraussetzungen für die Erlaubniserteilung:

• Weiterbildungspflicht im Umfang von 20 Stunden in drei Jahren, also erstmalig bis 31.12.2020. Die Dreijahresfrist begann am dem 01.01.2021 neu.

• Informationspflicht über Qualifikation und Weiterbildung des Verwalters gegenüber dem Kunden

• geordnete Vermögensverhältnisse, Zuverlässigkeit oder entsprechende Voraussetzungen des zuständigen Gewerbeamtes

• Berufshaftpflichtversicherung: Mindestversicherungssumme von 500.000,00 EUR je Versicherungsfall und von 1.000.000,00 EUR für alle Versicherungsfälle eines Jahres

Auch unmittelbar mitwirkende Beschäftigte müssen sich der Weiterbildungspflicht unterwerfen. Bei gewerberechtlichen Grundsätzen unterliegenden juristischen oder natürlichen Personen reicht es aus, wenn eine angemessene Zahl von vertretungsberechtigten Aufsichtspersonen die Weiterbildung absolviert. Die juristischen/natürlichen Personen müssen die Verbraucher über die absolvierten Fortbildungen informieren. Ein Verstoß wird mit einem Bußgeld geahndet.

Da WEG-Verwalter in der Regel zusätzlich eine Prüfung zum zertifizierten Immobilienverwalter ablegen müssen (Prüfung bei der Industrie- und Handelskammer), ist davon auszugehen, dass dies in absehbarer Zeit auch für die Mietverwalter gelten wird.

3.1.3 Rechtsformen in der Hausverwaltung

Als Nächstes betrachten wir die Rechtsformen, die Sie für Ihre Verwaltung wählen können. Wegen des persönlichen Dienstleistungscharakters der Hausverwaltertätigkeit haben wir es primär mit Einzelunternehmen zu tun. Hier bringt der Verwalter alleine das gesamte Geschäftskapital auf und trägt das unternehmerische Risiko. Sein Name ist gleichzeitig auch der Name der Firma.

Ein Nachteil dieser Rechtsform besteht darin, dass der Wohnungsbestand nur schwierig verkauft werden kann. So muss sich ein Nachfolger jeden Verwaltervertrag vom Auftraggeber genehmigen lassen.

Sollte die Verwaltung als Kapitalgesellschaft, üblicherweise in Form einer GmbH, betrieben werden, ist es indes möglich, den gesamten Wohnungsbestand zu verkaufen, inkl. Mobiliar, Software etc. Gehaftet wird hier nur mit den Einlagen, das Haftungsrisiko ist also gemindert.

Beispiel

Sie gründen eine GmbH mit einem Stammkapital (Einlage) von 50.000 EUR. Ihr Unternehmen besitzt keine Haftpflichtversicherungen. Nach zwei Jahren kommt es zu einem großen Haftungsfall in Höhe von 80.000 EUR. Sie haften nur mit dem Stammkapital Ihres Unternehmens.

3.1.4 Haftungsansprüche gegen den Mietverwalter

In diesem Kapitel befassen wir uns ausführlich mit dem Thema der Haftungsansprüche. Als mögliche Haftungsgrundlagen aufgrund des abgeschlossenen Verwaltervertrags und aufgrund der gesetzlichen Bestimmungen kommen infrage:

• Verschuldensunabhängige Haftung

  Die verschuldensunabhängige Haftung gilt nur dann, wenn sie im Verwaltervertrag ausdrücklich übernommen wurde. Bei normaler vertraglicher Haftung ist vom Verschulden nach dem Gesetz auszugehen. Der Verwalter muss den Gegenbeweis antreten.

• Schäden am Objekt/an der Wohnung

  Für Schäden, die durch den Verwalter am Objekt/an der Wohnung verursacht werden, haftet der Verwalter gegenüber dem Eigentümer.

Beispiel

Das Fenster im Treppenhaus öffnet sich schwer. Sie wenden viel Kraft an, um es zu öffnen. Dabei reißt das Fenster aus der Halterung. Für diesen Schaden müssen Sie als Hausverwalter aufkommen.

• Verletzung von Verkehrssicherungspflichten

  Verletzungen von Verkehrssicherungspflichten ergeben sich aus der Nichteinflussnahme auf Gefahrenquellen wie z.?B. Stolperstellen, eine nicht ausreichende Treppenhausbeleuchtung, die Nichteinhaltung der Trinkwasserverordnung. Der Träger von Verkehrssicherungspflichten ist im Zweifel der Verwalter. Seine Verwalterpflichten kann er nur dadurch beschränken, dass er z.?B. eine Wartungs- oder eine Hausmeisterfirma damit beauftragt, einen Teil seiner Pflichten für ihn zu übernehmen.

3.1.4.1 Haftung des Verwalters bei der Mieterauswahl

Ein Eigentümer erwartet u.?a. von Ihnen, dass Sie ihm einen liquiden Mieter suchen. Möchte der Mietinteressent mit weiteren Personen einziehen, hat er dies anzugeben. Allerdings muss er von der Person, die ebenfalls den Mietvertrag unterzeichnen soll, nur die Daten angeben.

Mieterauswahl

Bitte stellen Sie zunächst die Identität des Interessenten fest, indem Sie sich den Ausweis/Reisepass zeigen lassen und diesen prüfen:

• Passt das Foto zum Interessenten?

• Ist das Foto ggf. nur eingeklebt?

• Passt das Alter?

• Handelt es sich generell um ein offizielles Dokument?

Bei ausländischen Mietinteressenten sollten Sie sich auf jeden Fall die Aufenthaltsgenehmigung zeigen lassen. Sie sollte unbefristet sein. Eine Arbeitserlaubnis sollte ebenfalls vorliegen.

Sollte es sich beim Mietinteressenten um ein Unternehmen handeln, verlangen Sie die Gewerbeanmeldung, den Handelsregisterauszug und eine Auskunft von einer Auskunftei über die finanziellen Verhältnisse.

Mieterselbstauskunft

In einer Mieterselbstauskunft soll der Mietinteressent Auskünfte zu seiner Person und seine Adresse sowie seine Telefonnummer angeben. Möchte der Mietinteressent mit weiteren Personen einziehen, sind die entsprechenden Angaben auch zu diesen Personen zu machen. Dabei sind auch jeweils der Beruf und der Arbeitgeber anzugeben. Wichtig sind darüber hinaus die Angaben zu den Einkommen. Diese sollten Sie sich durch die letzten drei Gehaltsabrechnungen bestätigen lassen. Erkundigen Sie sich nach Pfändungen, Insolvenzverfahren und nach Anträgen auf die Abgabe einer eidesstattlichen Versicherung. Lassen Sie sich vom Interessenten eine Schufa und-/oder Bankauskunft vorlegen.

Sollte es sich bei dem Mietinteressenten um einen Selbstständigen, einen Freiberuflern oder um ein Unternehmen handeln, fragen Sie statt nach der Gehaltsabrechnung nach der Gewinn- und Verlustrechnung oder nach der Bilanz. Auch eine Bestätigung der Liquidität durch den Steuerberater des Interessenten oder durch dessen Bank kann bei der Bonitätsprüfung hilfreich sein.

Haftung bei Vertragsabschluss

Bei einem Vertragsabschluss übernehmen Sie die Haftung für

• unwirksame Klauseln und

• nicht sorgfältig ausgefüllte und/oder ergänzte Mietverträge.

Beispiele

• Es sind nicht alle Eigentümer mit Vor- und Zunamen angegeben...

Über Autor(innen)

Missal, Ute
Ute Missal ist Fachwirtin in der Immobilienwirtschaft und seit über 20 Jahren Inhaberin einer mittelständischen Hausverwaltung. Zudem ist sie Ausbilderin für Kaufleute in der Immobilienwirtschaft, Prüferin der IHK für Kaufleute in der Immobilienwirtschaft, langjährige Dozentin im Bereich Immobilienwirtschaft und Fachautorin.

Ute Missal

Ute Missal ist Fachwirtin in der Immobilienwirtschaft und seit über 20 Jahren Inhaberin einer mittelständischen Hausverwaltung. Zudem ist sie Ausbilderin für Kaufleute in der Immobilienwirtschaft, Prüferin der IHK für Kaufleute in der Immobilienwirtschaft, langjährige Dozentin im Bereich Immobilienwirtschaft und Fachautorin.