Was Sie als Erbe einer Wohnung oder eines Hauses wissen müssen
E-Book, Deutsch, 220 Seiten, E-Book
Reihe: Haufe Fachbuch
ISBN: 978-3-648-17432-6
Verlag: Haufe
Format: EPUB
Kopierschutz: Wasserzeichen (»Systemvoraussetzungen)
Inhalte:
- Vom Erben zum Eigentum: gesetzliche Erbfolge, Nachlassverzeichnis, Erbschein, Einblick ins Grundbuch, Annehmen oder Ausschlagen des Erbes
- Die Immobilie besichtigen: Vorbereitung und Ablauf
- Vertragscheck: übernehmen, kündigen, nachverhandeln?
- Die Erbengemeinschaft: Warum es hier häufig zum Streit kommt und wie man jetzt am besten vorgeht
- Bestehende Vermietung: Check Mietvertrag und Miethöhe, Kündigung wegen Eigenbedarf
- Was es bedeutet, wenn das eigene Elternhaus verkauft werden soll
- Steuern und Finanzen: Erbschaftssteuer, Grundsteuer, Steuererklärung der Erbengemeinschaft, Kalkulation Instandhaltung und Sanierung
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1.1 Wer erbt was?
Zum Erben einer Immobilie können Sie auf unterschiedliche Weise werden. Die einfachste Möglichkeit ist auch die bei weitem häufigste: Es gibt kein Testament, Sie sind Erbe, weil Sie in der gesetzlichen Erbfolge (siehe 1.1.1) dafür vorgesehen sind. Zum Beispiel als Ehepartner, Sohn oder Tochter. Dann geht der gesamte Nachlass auf Sie über, mit allen Rechten und Pflichten. Gibt es mehrere Erben, bilden sie eine Erbengemeinschaft. Das Thema wird uns noch ausführlich beschäftigen, in einem eigenen Kapitel, dem Kapitel 5. Hier nur so viel: Die Erbengemeinschaft übernimmt gemeinsam den gesamten Nachlass – mit allen Rechten und Pflichten. Die einzelnen Erben haben womöglich nur unterschiedlich große Anteile an diesem Nachlass. Dies ist wichtig zu verstehen: Es bleibt kein Rest. Und es ist zunächst auch nicht so, dass einzelne Erben bestimmte Vermögenswerte beanspruchen können. Nach dem Muster: Sie bekommen das Haus und Ihre Schwester das Aktiendepot. Und die Schulden übernimmt der vermögende Bruder der Verstorbenen, Ihr Onkel. Zunächst geht es nur um die unterschiedlichen Anteile. Wie die aufgeteilt werden, das ist ein eigenes Thema. Hier kann das Testament Vorgaben machen (siehe dazu auch Kapitel 1.1.3). Doch ist das keineswegs zwingend. Und es geschieht auch nicht so, wie man sich das landläufig vorstellt. Das Testament ist nämlich nicht die Auflistung der eigenen Vermögenswerte mit der Angabe, wer was bekommt. Vielmehr geht es zunächst nur um die Aufteilung des Nachlasses, also wie groß die einzelnen Stücke vom Kuchen sind. Das hat zwei Vorteile: Es muss nicht ständig ein neues Testament gemacht werden, wenn sich die Vermögenswerte ändern, sagen wir: ein neues teures Auto angeschafft oder der Familienschmuck verkauft wird. Zweitens: Es geht um den Nachlass in seiner Gesamtheit. Und der enthält sehr oft auch Teile, die nicht so attraktiv sind: Verbindlichkeiten, Zahlungsverpflichtungen, Schulden, womöglich auch in Form einer überschuldeten Immobilie. 1.1.1 Die gesetzliche Erbfolge
Auch wenn der Verstorbene, der »Erblasser«, wie es im Erbrecht heißt, seinen Nachlass nach den eigenen Wünschen und Vorlieben aufteilen kann, so sind seinen Möglichkeiten doch gewisse Grenzen gesetzt. Wer enterbt wird, muss noch lange nicht leer ausgehen, wie wir noch sehen werden (siehe dazu auch Kapitel 1.1.4). Den Rahmen für die Erbschaft setzt die sogenannte »gesetzliche Erbfolge«. Sie gilt automatisch, wenn kein Testament vorliegt. Sie regelt die Reihenfolge, in der ein Nachlass vererbt wird, und wie groß der Anteil ausfällt. Erste, zweite, dritte, vierte Ordnung Um die gesetzliche Erbfolge zu verstehen, müssen wir uns mit dem Ordnungssystem des Erbrechts beschäftigen. Es gibt Erben erster, zweiter, dritter und vierter Ordnung. Welcher Ordnung Sie als Erbe angehören, richtet sich nach dem Verwandtschaftsverhältnis. Je näher Sie dem Gesetz nach mit dem Erblasser verwandt sind, umso höher werden Sie »gerankt«. Kinder gehören der ersten Ordnung an, Eltern und Geschwister der zweiten, Cousins und Cousinen sind Erben dritter Ordnung. Und so weiter. Doch es gibt eine wichtige Ausnahme: Ehepartner sind zwar nicht verwandt, sie zählen aber zu den Erben erster Ordnung. Im Einzelnen: Erben erster Ordnung: Kinder, leibliche, aber auch Adoptivkinder, nachgeordnet: deren Kinder, also die Enkel, und der Ehepartner (§ 1924 BGB) Erben zweiter Ordnung: Eltern, Geschwister, Nichten und Neffen (§ 1925 BGB) Erben dritter Ordnung: Großeltern, Tanten und Onkel, Cousinen und Cousins (§ 1926 BGB) Erben vierter Ordnung: Urgroßeltern und deren Abkömmlinge (§ 1928 BGB) Dabei gilt das Ausschlussprinzip: Gibt es Erben erster Ordnung, gehen die Erben zweiter Ordnung leer aus. Und die Erben dritter Ordnung kommen erst zum Zuge, wenn es keine Erben erster und zweiter Ordnung gibt. Was die vierte Ordnung angeht, so fragen Sie sich vielleicht, wie es sein kann, dass jemand seine Urenkel beerbt. Das mag tatsächlich eine kuriose Ausnahme sein, doch worauf es ankommt, das sind die »Abkömmlinge«, also deren direkte Verwandte. Konkret heißt das: Wenn es sonst keine anderen Verwandten gibt, dann geht man zurück bis zu den Urgroßeltern. Die mögen längst verstorben sein, doch haben die womöglich Kinder, Enkel oder Urenkel, die dann als Erben vierter Ordnung ins Spiel kommen. Dabei fällt der gesamte Nachlass an denjenigen »Abkömmling«, der mit dem Verstorbenen am nächsten verwandt ist. Gibt es mehrere gleich nahe Verwandte, sagen wir fünf Urenkel, so erben die zu »gleichen Teilen« (§ 1928 Abs. 3 BGB). Es gibt noch eine fünfte und »fernere« Ordnungen, die sich so zusammenfassen lassen: Wer irgendeine Verwandtschaft mit dem Verstorbenen nachweisen kann, dem fällt der Nachlass zu – wenn sich sonst niemand anders aufspüren lässt, der näher verwandt ist (§ 1929 BGB). Das Repräsentationsprinzip Ein weiteres Prinzip bei der gesetzlichen Erbfolge ist schon angeklungen. Es handelt sich um das »Repräsentationsprinzip«. Damit ist gemeint: Wenn ein erbberechtigter Angehöriger nicht mehr lebt, dann rücken seine direkten Nachkommen an seine Stelle. Aber eben nur dann. Beispiel: Erbt die Schwester, erben nicht ihre Kinder Nehmen wir an, die Verstorbene ist ledig geblieben, sie hat keine eigenen Kinder, aber zwei Geschwister, die als Erben zweiter Ordnung erbberechtigt sind. Der Bruder ist bereits verstorben, er hat aber einen Sohn. Der rückt nach dem Repräsentationsprinzip an seine Stelle und erbt seinen Anteil. Die Schwester hat drei Kinder. Die werden in der gesetzlichen Erbfolge jedoch nicht berücksichtigt. Denn ihre Mutter lebt ja und ist in der Lage, das Erbe anzutreten. Nur wenn sie das Erbe ausschlägt (siehe Kapitel 1.6), kommen ihre Kinder nach dem Repräsentationsprinzip wieder ins Spiel. Sie können die Erbschaft antreten – oder gleichfalls ausschlagen. In diesem Fall bliebe nur der Neffe der Verstorbenen als Alleinerbe übrig – wenn er das Erbe annimmt. Dabei sollten Sie wissen: Das Repräsentationsprinzip kommt nur bei Verwandten zum Tragen. Der Ehepartner, der bei den Erben erster Ordnung berücksichtigt wird, spielt beim Repräsentationsprinzip keine Rolle. Um bei dem eben erwähnten Beispiel zu bleiben: Wenn der Bruder der Erblasserin verstorben ist, spielt es keine Rolle, ob seine Frau noch am Leben ist. Von der gesetzlichen Erbfolge ist sie ausgeschlossen. Ein letzter Punkt: Adoptivkinder und leibliche Kinder sind gleichgestellt. Auch spielt es keine Rolle, ob es sich um eheliche oder uneheliche Kinder handelt oder ob sie aus erster, zweiter und fünfter Ehe stammen. All dies gilt, um es noch einmal zu betonen, für die gesetzliche Erbfolge. Hat die Verstorbene jedoch ein Testament hinterlassen und verfügt, dass ihre Verwandten gar nichts bekommen und alles an den Tierschutzverein gehen soll, so gelten andere Regeln. Dass in diesem Fall die Verwandten nicht leer ausgehen müssen, wird uns gleich noch beschäftigen. Die Anteile Was Sie bekommen, das hängt auch davon ab, wie hoch Ihr Anteil am Erbe ist. Ist das nicht durch ein Testament festgelegt, greift auch hier die gesetzliche Regelung. Und die sieht vor, dass gleichrangige Erben zu gleichen Teilen erben. Gibt es drei Kinder, erben die jeweils zu einem Drittel. Der Anteil ist nicht größer oder kleiner, wenn es sich um leibliche oder Adoptivkinder handelt, uneheliche Kinder, minderjährige oder Kinder aus vorangegangenen Ehen. Nach dem Repräsentationsprinzip wird nur der Anteil weiterverteilt, der auf die Person entfällt, an deren Stelle man in die Erbschaft eintritt. Gibt es zwei Kinder (und keinen Ehepartner mehr), erben die jeweils zur Hälfte. Wenn von den beiden Kindern eines nicht mehr lebt oder das Erbe ausschlägt, geht sein Anteil womöglich auf seine Kinder über. Gibt es davon drei Kinder, die alle das Erbe annehmen, beträgt ihr Anteil jeweils ein Sechstel (nämlich von der Hälfte ein Drittel). Wie viel bekommt der Ehepartner? Eine Sonderrolle spielt der Ehepartner oder der Partner einer eingetragenen Lebensgemeinschaft. Der Partner/Ehepartner erbt mindestens ein Viertel. Nämlich dann, wenn es noch weitere Verwandte erster Ordnung gibt, also eigene Kinder und deren Abkömmlinge, und die Vermögensverhältnisse über einen Ehevertrag geregelt sind und zum Beispiel »Gütertrennung« vereinbart wurde. Die meisten Ehen sind jedoch eine »Zugewinngemeinschaft«. Und dann erhöht sich der Anteil des Ehepartners auf die Hälfte. Sind Verwandte zweiter Ordnung zu berücksichtigen, z.?B. weil es keine gemeinsamen Kinder gibt, erbt der Ehepartner drei Viertel in einer »Zugewinngemeinschaft«. Wurde Gütertrennung vereinbart, ist es sogar nur Hälfte. Diese Regelung ist vielen gar nicht bewusst. Kinderlose Ehepaare meinen, der überlebende Ehepartner erbt automatisch alles. Doch das ist nicht immer der Fall. Zunächst einmal wird nämlich nach den Angehörigen erster Ordnung geschaut. Das sind auch die eigenen Eltern. Die erben die Hälfte (bei Gütertrennung) oder ein Viertel (bei der Zugewinngemeinschaft). Sind die Eltern bereits verstorben, treten aber nach dem Repräsentationsprinzip deren Abkömmlinge auf den Plan: Die Kinder der Eltern, das können Geschwister, aber auch Halbgeschwister sein. Und es spielt keine Rolle, ob man mit diesen Geschwistern in...
