Schmuck Wohnungseigentumsrecht für Praktiker

Leitfaden für Käufer, Eigentümer, Verwalter, Planer und Anwälte
3. aktualisierte Auflage 2022
ISBN: 978-3-17-038996-0
Verlag: Kohlhammer
Format: EPUB
Kopierschutz: 6 - ePub Watermark

E-Book, Deutsch, 242 Seiten

Die 3. Auflage berücksichtigt die WEG-Reform 2020. Komplizierte juristische Zusammenhänge kurz und bündig darzustellen ist auch in der Neuauflage wieder das Motto. Erläutert werden die alltäglichen Fragen des Wohnungseigentums anhand von Beispielen prägnant und anschaulich. Eingegangen wird dabei vor allem auf die Formalien der WEG-Verwaltung, vor allem auf die Beschlüsse der Eigentumsversammlungen, die neue Möglichkeit der virtuellen Teilnahme, die neuen, erforderlichen Mehrheiten, die Abstimmungsmodalitäten und die Vertretungs- und Beschlussvollmachten. Gerade zu Formalien der WEG haben die Gerichte in den vergangenen Jahren einige neue, wichtige Entscheidungen getroffen. Diese Rechtsprechung fließt in die vielen Tipps, Muster und Erläuterungen ein. Auch das beliebte Glossar ist aktualisiert und erweitert.

Michael Schmuck, Rechtsanwalt, Journalist und WEG-Verwalter.

Autoren/Hrsg.

Schmuck, Michael

Leseproben

Kapitel B:Der Kauf

I.Kauf einer bereits bestehenden Wohnung. Objekt, Gegenleistung, Beteiligte

21Ist alles entschieden, sind also Käufer und Verkäufer sich einig geworden, wird der Kaufvertrag vor einem Notar abgeschlossen. Kaufverträge über Immobilien müssen nach dem Gesetz von einem Notar beurkundet werden (§ 311b Abs. 1 BGB). Eine Beurkundung ist ein sehr förmliches Verfahren. Der Notar tritt auf mit der aus der staatlichen Hoheitsgewalt abgeleiteten Urkundsgewalt. Der Notar führt ein Amt. Er ist nicht Vertreter einer Partei, also des Käufers oder des Verkäufers, sondern unabhängiger und unparteiischer Betreuer der Beteiligten (§ 14 Bundesnotarordnung/BNotO).

Der Notar ist aber auch ein Mensch und als solcher nicht frei von Fehlern. Wie bei einer Operation möchten Sie bei Abschluss des Kaufvertrages nicht, dass ausgerechnet bei Ihrem Kaufvertrag ein Kunstfehler passiert. Der Notar formuliert den Kaufvertrag. Käufer und Verkäufer sollten ihm daher alle Wünsche und Besonderheiten frühzeitig im Vorfeld mitteilen. Sehr viele Änderungen erst im Beurkundungstermin handschriftlich einzufügen, kann zu Flüchtigkeitsfehler führen.

Vertrauen Sie dem Notar, aber bleiben Sie wachsam. Passen Sie auf und nehmen Sie die Vertragspassagen sehr ernst. Lassen Sie den Vertrag vorher von einem Experten prüfen; hören Sie sich – wie beim Arzt – zwei Meinungen an. Fragen Sie einen spezialisierten, erfahrenen Anwalt. Mündliche Erklärungen des Verkäufers, wie er eine Klausel versteht, helfen Ihnen nach der Beurkundung nicht weiter. Es müssen alle Absprachen beurkundet werden – ausnahmslos. Es ist mehr als leichtsinnig, solchen Sätzen zu vertrauen: „Das regeln wir später unter uns“ oder „Da werden wir uns dann schon einig“, gefolgt vom freundlichen Nicken auf beiden Seiten oder dem Hinweis, man kenne sich ja schließlich schon lange. Beim Geld hören Freundschaft und Vertrauen auf!

In der Formvorschrift des § 311b Abs. 1 BGB, wonach alle Absprachen vollständig beurkundet werden müssen, stecken für beide Vertragsteile viele Risiken. Die Vollständigkeit ist wesentlich46 und wird von den Parteien unterschätzt. Sollten die Parteien, warum auch immer, Nebenabreden nicht beurkunden, aus denen sich der Kaufvertrag zusammensetzt, führt dies zwangsläufig aufgrund des Verstoßes gegen die Formvorschrift zur Nichtigkeit des gesamten Kaufvertrages (§ 125 BGB).

Auf die zahllosen Einzelfälle soll hier nicht eingegangen werden. Ein Standardfall soll das Drama beleuchten – die Schwarzgeldzahlung.

Schwarzgeldzahlung

22Ein häufiger Fall der Nichtbeurkundung ist das „Schwarzgeld“. Der Käufer zahlt neben dem vereinbarten Kaufpreis einen weiteren Kaufpreisteil, der nicht beurkundet wird. Die Parteien begehen damit eine Steuerhinterziehung (§ 370 AO), weil auf den inoffiziellen Kaufpreisteil keine Grunderwerbsteuer erhoben wird, sondern nur auf dokumentierten. Auch Einkommensteuer wird möglicherweise verkürzt, wenn der Verkäufer sie auf den Verkaufsgewinn hätte entrichten müssen. Schließlich täuschen die Parteien den Notar und das Gericht, die ihre Kosten auch auf der Basis des Kaufpreises berechnen. Das ist Betrug nach § 263 StGB.

Daneben hat dieses Verhalten drastische zivilrechtliche Folgen. Der Kaufvertrag gilt als Scheingeschäft nach § 117 BGB und ist nichtig, das heißt: nicht wirksam abgeschlossen.47 Denn er verstößt gegen gesetzliche Verbote (§ 134 BGB): die Steuerhinterziehung nach § 370 AO und den Betrug nach § 263 StGB.

Zwischen Abschluss des Kaufvertrages und Eintragung ins Grundbuch können außerdem dramatische Folgen für beide Parteien eintreten, wie der folgende Fall zeigt:

Ein Unternehmer verkaufte einem Arzt ein Grundstück mit Villa. Sie vereinbarten eine Schwarzgeldzahlung. Das Schwarzgeld nahm der Unternehmer bei der Beurkundung des Kaufvertrags in Empfang. Nach der Übergabe begann der Arzt, die Villa umzubauen, weil er darin seine Praxis betreiben und wohnen wollte. Nach vielen Abrissarbeiten stellt sich heraus, dass sich der Architekt mit den Umbaukosten erheblich verrechnet hatte, insbesondere würden statische Baumaßnahmen die geplanten Kosten fast verdoppeln. Da das Grundbuchamt sehr langsam arbeitet, ist der Arzt noch nicht als Eigentümer eingetragen. Der Arzt bereut den Kauf, lässt durch seinen Anwalt die Schwarzgeldabrede vortragen und verklagt den Verkäufer auf:

–  Rückzahlung des Kaufpreises

–  Erstattung der bisherigen Baumaßnahmen

–  Freistellung von seinen Kreditverbindlichkeiten

Der Verkäufer bestreitet die Schwarzgeldzahlung vor Gericht. Das Verfahren zieht sich wegen der Beweisaufnahmen über drei Jahre hin. Das Grundstück steht leer, es kommt zu Frostschäden. Der allgemeine Verkehrswert von Grundstücken sinkt unterdessen. Der Verkäufer verliert den Prozess. Er muss alle Forderungen des Käufers bezahlen und das verschlechterte Grundstück zurücknehmen. Das war sein wirtschaftlicher Todesstoß.48

Den Kauf bereuen könnte ein Käufer aber auch, weil er sich scheiden lassen will oder eine bessere Wohnung gefunden hat, oder weil die Bank die Finanzierung doch nicht zu dem kalkulierten Zinssatz vergibt. Es gibt viele Gründe, weshalb ein Verkäufer oder ein Käufer nach dem Beurkundungstermin den Kauf nicht durchführen wollen. Die Schwarzgeldabrede gibt hierzu ein unkalkulierbares Risiko!

Den Inhalt eines notariellen Kaufvertrages versteht ein Laie kaum. Daher wäre es hilfreich, wenn sowohl der beratende Anwalt als auch der Notar Käufer und Verkäufer über den Inhalt in leicht verständlichen Worten aufklären. Zu wünschen sind leicht verständliche Kaufverträge (siehe Muster in Anhang 8, RdNr. 187).

Der Laie sollte folgende Elemente deutlich erkennen:

23a) Wer verkauft?. Um einfach zu antworten: Der Verkäufer verkauft. Stellen Sie die Frage, ob der Verkäufer der Eigentümer ist. Das ist keinesfalls selbstverständlich. Jeder kann alles verkaufen. Aber kann er auch liefern? Es gibt oft das Missverständnis, wer als Verkäufer auftritt, müsse auch im Grundbuch als Eigentümer eingetragen werden.

Es gibt mehrere klassische Fallkonstellationen:

1.  Der Eigentümer ist verstorben und die Erben verkaufen. Im Fall der Erben sind diese Eigentümer geworden, ohne im Grundbuch eingetragen zu sein. Oft ist das Grundbuch nicht berichtigt, wenn der Verkaufsvertrag abgeschlossen wird. Sicherheit über die Frage, wer der Erbe ist, wer also die Wohnung auch liefern kann, bietet ausschließlich der Erbschein. Die Erteilung eines Erbscheines kann dauern. Die Erben sind häufig daran interessiert, vorher zu verkaufen. Prüfen Sie als Käufer gut, ob Ihnen durch Wartezeit Probleme entstehen. Womöglich taucht doch noch ein Verwandter auf, der Miterbe sein will, oder ausländische Erbvorschriften gebieten eine andere Erbfolge, als die Verkäufer für sich ermittelt haben. Auch notarielle Testamente sind, solange die Erben nicht im Grundbuch als Eigentümer stehen, keine Garantie, sondern bestenfalls ein Indiz dafür, dass die Erben die Wohnung liefern können.

2.  Der Verkäufer ist nicht im Grundbuch eingetragen und wird auch nie als Eigentümer eingetragen. Er ist ein Zwischenhändler, hat selbst günstig angekauft, um rasch teurer zu verkaufen. Dagegen ist grundsätzlich nichts einzuwenden, wenn kein Wucher vorliegt. Allerdings muss der Verkäufer den Kaufpreis, die Grunderwerbsteuer und alle weiteren Kosten bezahlen, um die Wohnung liefern zu können. Das will er aber nicht. Er möchte mit dem Erwerbspreis des Käufers den Eigentümer bezahlen und den Rest für sich behalten, also den Kaufpreis nicht zwischenfinanzieren. Die für ihn günstigste Variante ist, wenn der Notar die Eigentumsumschreibung von dem eingetragenen Eigentümer auf den Endkäufer im Wege der sog. Sprungauflassung veranlasst. Das birgt für den Käufer erhebliche Risiken, auf die der Notar eindringlich hinweisen muss.

Der Rat ist also hier für den Käufer, sich darauf nicht einzulassen, und für den Verkäufer, es unbedingt zu versuchen, weil er unglaublich viele Kosten beim Grundbuchamt und beim Notar spart.

24b) Wer kauft?. Der Käufer kauft. Unter Eheleuten gibt es öfter den irrigen Glauben, wenn nur ein Ehepartner kaufe, sei der andere ebenfalls Eigentümer „unserer“ Wohnung. Das ist falsch. Nur wer als Käufer auftritt, kann als Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden. Ehepartner werden nicht automatisch Miteigentümer! Falls der Kaufpreis bankfinanziert werden muss, kann es Fälle geben, in denen der nichtkaufende Ehepartner für den Bankkredit mithaftet, aber kein Eigentum erhält. Damit hat er bei einem Verkauf kein Mitspracherecht, nur einen moralischen Anspruch und bleibt möglicherweise auf Schulden sitzen ohne einen Gegenwert zu haben. Ob Ehe-, Lebenspartner- oder Lebensgefährte; Finger weg von solchen Konstellationen! Wer haftet, soll auch verfügungsbefugt sein. Es ist nicht zwingend, dass Partner je zur Hälfte Eigentümer werden, es sind alle Quoten denkbar. Niemand sollte sich scheuen, einen höheren Anteil zu verlangen, wenn die Umstände das rechtfertigen. Diskutieren Sie die Höhe des Miteigentumsanteils in Ruhe aus. In Gegenwart des Notars und des Verkäufers beim Kaufvertragsabschluss ist das nicht mehr möglich....

Über Autor(innen)

Michael Schmuck, Rechtsanwalt, Journalist und WEG-Verwalter.