Immobilien in der Nachfolgeplanung

Immobilienvermögen rechtssicher und effektiv übertragen
1. Auflage 2024
ISBN: 978-3-96276-112-7
Verlag: DATEV eG

Buch, Deutsch, 126 Seiten, GB, Format (B × H): 166 mm x 235 mm, Gewicht: 336 g

In der Nachfolgeplanung gewinnen Immobilien und Unternehmen mit Immobilienbesitz eine immer größere Bedeutung.
Der Zeitpunkt und die Einzelheiten der Übertragung von Immobilienvermögen werden durch zahlreiche steuerliche und außersteuerliche Aspekte bestimmt, die sowohl bei Übertragungen zu Lebzeiten als auch bei Übertragungen von Todes wegen zu berücksichtigen sind. Nicht zu vergessen sind Liquiditätsbelastungen wie mögliche Erbschaft- und Einkommensteuer, Pflichtteilsansprüche und Zugewinnausgleichsforderungen.

Die Übertragung von Immobilienvermögen ist ein komplexer Vorgang, bei dem es gilt, das Zivilrecht und das Steuerrecht optimal aufeinander abzustimmen. Nicht zuletzt aus steuerlichen Gründen sollte die Nachfolge frühzeitig geplant werden.

Oftmals wird die konkrete Auseinandersetzung mit diesem Themenkomplex "aufgeschoben". Dies ist ein großer Fehler, gilt es doch rechtzeitig die Weichen zu stellen und so Familienvermögen langfristig zu sichern. Gerade bei umfangreichem Immobilienvermögen, ist eine frühzeitige Auseinandersetzung mit diesem Thema unabdingbar.

Dieses Fachbuch zeigt Ihnen praxisnah die wesentlichen Aspekte der Übertragung von Immobilienvermögen auf. Sowohl die schenkung- und erbschaftsteuerlichen Folgen der Übertragung von Immobilien wie auch die zivil- und erbrechtlichen Grundsätze und Voraussetzungen werden detailliert betrachtet.

Erfahren Sie, was bei der Übertragung von Immobilien zu beachten ist und wie Ihre Steuerberaterin oder Ihr Steuerberater Sie durch steuerrechtliche Gestaltungsüberlegungen unterstützen kann. So können zivil- und steuerrechtliche Regelungen sinnvoll genutzt werden, um Immobilienwerte rechtssicher und effektiv zu übertragen.

Zielgruppe

Unternehmen mit Immobilienbesitz, Privatpersonen mit Immobilienvermögen

Autoren/Hrsg.

Möhrle, Ulrich

Möhrle, Dr. Ulrich

Inhaltsverzeichnis

1 Immobilien in der Vermögens- und Nachfolgeplanung – Kompakter Überblick
1.1 Planung der Vermögens- und Unternehmensnachfolge
1.2 Faktoren der Vermögens- und Nachfolgeplanung
1.3 Vorgehensweise
1.4 Übertragung von Immobilien: Wann und wie?
2 Schenkung- und erbschaftsteuerliche Folgen der Übertragung von Immobilien
2.1 Erbschaft- und Schenkungsteuerpflicht
2.2 Bemessungsgrundlage
2.3 Bewertung des übertragenen Vermögens (Schwerpunkt Immobilien)
2.3.1 Allgemeine Bewertungsvorschriften
2.3.2 Bewertung von Anteilen an Kapital- und Personengesellschaften/betriebliches Vermögen
2.3.3 Grundbesitz
2.4 Steuerbefreiungen
2.4.1 Überblick
2.4.2 Begünstigung von Grundvermögen/Steuerbefreiung für das Familienheim
2.4.3 Steuerbefreiung für betriebliches Vermögen
2.5 Ermittlung der Erbschaftsteuer
2.5.1 Steuerklassen
2.5.2 Steuersätze
2.6 Weitere Steuerfolgen der Übertragung von Immobilien zu Lebzeiten oder Erwerb von Todes wegen
2.7 Steuerfolgen des Erbfalls und Besteuerung und Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft
2.8 Steuergestaltung nach dem Todesfall
2.9 Besonderheiten bei grenzüberschreitenden Sachverhalten
3 Rechtliche Gestaltungsüberlegungen
3.1 Erbrechtliche Aspekte
3.1.1 Überblick
3.1.2 Gesetzliche Erbfolge
3.1.3 Gesetzliches Erbrecht des Ehepartners
3.1.4 Gewillkürte Erbfolge
3.1.5 Güterstand der Eheleute
3.1.6 Erbengemeinschaft
3.1.7 Vorweggenommene Erbfolge
3.2 Gesellschaftsrechtliche Aspekte
3.2.1 Nachfolge bei Einzelunternehmen
3.2.2 Nachfolge bei Personengesellschaften
3.2.3 Nachfolge bei Kapitalgesellschaften
3.3 Immobilien im Ausland
3.4 Postmortale Handlungsmöglichkeiten
4 Überblick und allgemeine steuerliche Gestaltungshinweise
4.1 Die mittelbare Grundstücksschenkung
4.2 Die Steuerbefreiung für das Familienheim
4.3 Grundstücke im Betriebsvermögen – Übertragung von Immobilienunternehmen
4.4 Besonderheiten für Wohnungsunternehmen
4.5 Übertragungen von Immobilien gegen Nießbrauch, Versorgungsleistung, (Teil-)Entgelt
4.5.1 Übertragungen unter Vorbehaltsnießbrauch
4.5.2 Übertragungen gegen Versorgungsleistungen
4.5.3 Übertragungen gegen Teilentgelt
4.6 Gewerblicher Grundstückshandel als Chance und Risiko
4.7 Entgeltliche Übertragung von Immobilien des Privatvermögens als Alternative?
4.8 Erst schenken, dann verkaufen?
4.9 Die Immobilien-GmbH als Alternative?
4.10 Besonderheiten bei Betriebsaufspaltungen

Leseproben

Einführung
In der Nachfolgeplanung gewinnen Immobilien und Unternehmen mit Immobilienbesitz eine immer größere Bedeutung.
Der Zeitpunkt und die Einzelheiten der Übertragung von Immobilienvermögen werden durch zahlreiche steuerliche und außersteuerliche Aspekte bestimmt, die sowohl bei Übertragungen zu Lebzeiten als auch bei Übertragungen von Todes wegen zu berücksichtigen sind. Nicht zu vergessen sind Liquiditätsbelastungen wie mögliche Erbschaft- und Einkommensteuer, Pflichtteilsansprüche und Zugewinnausgleichsforderungen.
Die Übertragung von Immobilienvermögen ist ein komplexer Vorgang, bei dem es gilt, das Zivilrecht und das Steuerrecht optimal aufeinander abzustimmen. Nicht zuletzt aus steuerlichen Gründen sollte die Nachfolge frühzeitig geplant werden. Oftmals wird die konkrete Auseinandersetzung mit diesem Themenkomplex „aufgeschoben“. Dies ist ein großer Fehler, gilt es doch rechtzeitig die Weichen zu stellen und so Familienvermögen langfristig zu sichern. Gerade bei umfangreichem Immobilienvermögen ist eine frühzeitige Auseinandersetzung mit diesem Thema unabdingbar. Das Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz kennt für Immobilien unterschiedliche Steuerbegünstigungen. Diese unterscheiden sich danach, ob das Grundstück dem Privat- oder Betriebsvermögen zuzuordnen ist und bei der Zugehörigkeit zum Betriebsvermögen danach, ob dieses Grundstück zum Verwaltungsvermögen gehört oder nicht. Dabei umfassen die Regelungen über die Qualifikation von Grundstücken als Verwaltungsvermögen zahlreiche Ausnahmen, die es zu beachten gilt. Dieses Fachbuch zeigt Ihnen praxisnah die wesentlichen Aspekte der Übertragung von Immobilienvermögen auf. Sowohl die schenkung- und erbschaftsteuerlichen Folgen der Übertragung von Immobilien wie auch die zivil- und erbrechtlichen Grundsätze und Voraussetzungen werden detailliert betrachtet. Abgerundet wird das Buch durch rechtliche und steuerrechtliche Gestaltungsüberlegungen und Gestaltungshinweise. So können zivil- und steuerrechtliche Regelungen sinnvoll genutzt werden, um Immobilienwerte rechtssicher und effektiv zu übertragen.
Wie immer gilt: Bei Fragen und für weitere Informationen wenden Sie sich bitte vertrauensvoll an Ihren Steuerberater und/oder ihren Rechtsanwalt.

Über Autor(innen)

Möhrle, Dr. Ulrich
Dr. Ulrich Möhrle, Jahrgang 1965, ist Partner in der multidisziplinären Kanzlei Möhrle Happ Luther. Als Rechtsanwalt und Steuerberater berät er schwerpunktmäßig Familienunternehmen in allen unternehmerischen Fragestellungen. Dabei betreut er seine Mandanten – Unternehmer, Eigentümer, Familien und Unternehmen – umfassend und begleitet sie in allen Phasen des Unternehmenszyklus, insbesondere bei der Unternehmens- und Vermögensnachfolgeplanung. Dazu gehören strategische und steuerliche Gestaltungsberatung, individuelle Nachfolgekonzepte, Testamentsvollstreckung sowie die Umsetzung von Familienstrategien und Corporate Governance Kodexen.

Bei der Beratung legt Dr. Ulrich Möhrle großen Wert auf ein vertrauensvolles Miteinander und bezieht neben dem fachlichen Aspekt auch die individuellen Lebensumstände mit ein, um den für den Mandanten bestmöglichen Weg zu wählen.

Darüber hinaus ist Dr. Ulrich Möhrle als Redner, Referent und Autor aktiv und bringt seinen großen Erfahrungsschatz sowie seine Beratungspraxis in Fachvorträge und Publikationen ein. Daneben übernimmt er verschiedene Aufsichts- und Beiratstätigkeiten und engagiert sich in sozialen Projekten.

Möhrle Happ Luther ist mit 400 Mitarbeitern an den Standorten Hamburg, Berlin und Schwerin eine der führenden Kanzleien Norddeutschlands. Wirtschaftsprüfer, Steuerberater und Rechtsanwälte arbeiten hier fachübergreifend zusammen.