Müthlein / Hoffmann Immobiliengeschäft

Sicher durch die Prüfung zum Bankfachwirt
1. Auflage 2017
ISBN: 978-3-658-18504-6
Verlag: Springer
Format: PDF
Kopierschutz: 1 - PDF Watermark

E-Book, Deutsch, 204 Seiten

Reihe: Prüfungstraining zum Bankfachwirt

Dieses Buch ermöglicht die systematische Vorbereitung auf die IHK-Prüfung im Fach 'Immobiliengeschäft' im Studium für Bankfachwirte. Anhand von Fragen und Fällen trainieren die Kandidaten alle relevanten Fachkenntnisse. Übersichten, Merksätze und Zusammenfassung erleichtern das Lernen. Die Autoren der einzelnen Teile sind seit Jahren in Prüfungsausschüssen für Fachwirte tätig.
Das Werk ergänzt die Titel von Olaf Fischer et al. zum Fachwirt-Prüfungstraining.

Tanja Müthlein ist Dozentin in der berufsbegleitenden Weiterbildung in Zusammenarbeit mit Bildungsträgern wie etwa der Frankfurt School of Finance & Management.?Thomas Hoffmann war Geschäftskundenberater bei der Commerzbank AG und ist nun Dozent für verschiedene Bildungsträger, etwa die Frankfurt School of Finance & Management.

Autoren/Hrsg.

Müthlein, Tanja

Hoffmann, Thomas

Inhaltsverzeichnis

1;Vorwort;6
2;Inhaltsverzeichnis;8
3;Über die Autoren;13
4;1 Grundlagen der Immobilienfinanzierung;14
4.1;1.1Bedeutung der Immobilienfinanzierung;15
4.1.1;1.1.1Anbieter von Immobilienfinanzierungen;15
4.1.2;1.1.2Investitionsmotive der Nachfrager;17
4.1.3;1.1.3Einflüsse auf das Immobiliengeschäft;18
4.2;1.2Rechtliche Rahmenbedingungen;18
4.2.1;1.2.1Kreditwesengesetz;19
4.2.2;1.2.2Bedeutung des Pfandbriefs für die Immobilienfinanzierung;20
4.3;1.3Grundstücksrecht;21
4.3.1;1.3.1Rechtliche Grundlagen des Grundstückseigentums;21
4.3.1.1;1.3.1.1 Grundbuch und Liegenschaftskataster;21
4.3.1.2;1.3.1.2 Eigentumserwerb im Grundstücksrecht;21
4.3.2;1.3.2Formelles Grundstücksrecht;25
4.3.2.1;1.3.2.1 Grundbuch;26
4.3.2.2;1.3.2.2 Grundakte;28
4.3.3;1.3.3Materielles Grundstücksrecht;28
4.3.3.1;1.3.3.1 Rechte in Abteilung II des Grundbuchs;29
4.3.3.2;1.3.3.2 Rechte in Abteilung III des Grundbuchs;35
4.3.4;1.3.4Auswirkungen von Grundbucheintragungen auf die Beleihbarkeit;36
4.3.5;1.3.5Objektlasten außerhalb des Grundbuchs;38
5;2 Kundengespräch in der Immobilienfinanzierung;42
5.1;2.1Einführung;42
5.2;2.2Aufbau und Ablauf eines Finanzierungsgespräches;43
5.3;2.3Pflichten in der Finanzierungsberatung;46
5.3.1;2.3.1Allgemeine Beratungspflichten;46
5.3.2;2.3.2Erweiterte Beratungspflichten bei Verbraucherkreditverträgen;48
5.4;2.4Cross-Selling-Möglichkeiten;49
6;3 Finanzbedarfsanalyse;52
6.1;3.1Kosten des Immobilienerwerbs;52
6.1.1;3.1.1Erwerbskosten;52
6.1.2;3.1.2Erwerbsnebenkosten;56
6.1.3;3.1.3Baukosten;57
6.1.4;3.1.4Baunebenkosten;58
6.2;3.2Ermittlung des Eigenkapitals;61
6.2.1;3.2.1Einsatz von Eigenkapital;61
6.2.2;3.2.2Eigenleistungen;62
6.3;3.3Ermittlung des Fremdmittelbedarfes;62
6.4;3.4Ermittlung der Finanzierungsbelastung;63
6.5;3.5Staatliche Förderung;63
6.5.1;3.5.1Kreditanstalt für Wiederaufbau;64
6.5.2;3.5.2Förderanstalten der Länder;64
6.5.3;3.5.3Arbeitnehmersparzulage;65
6.5.4;3.5.4Wohnungsbauprämie;66
6.5.5;3.5.5Eigenheimrente;67
6.6;3.6Steuerliche Auswirkungen einer Immobilieninvestition;69
6.6.1;3.6.1Grunderwerbsteuer;69
6.6.2;3.6.2Grundsteuer;70
6.6.3;3.6.3Einkommensteuer;72
6.6.4;3.6.4Erbschaft- und Schenkungsteuer;74
7;4 Kreditentscheidung;76
7.1;4.1Einführung;76
7.2;4.2Rechtliche Rahmenbedingungen;77
7.2.1;4.2.1Aufsichtsrechtliche Vorschriften (MaRisk);78
7.2.1.1;4.2.1.1 Allgemeine Anforderungen;78
7.2.1.2;4.2.1.2 Anforderungen an die Aufbau- und Ablauforganisation im Kreditgeschäft (Funktionstrennung und Votierung);79
7.2.1.3;4.2.1.3 Anforderungen für die Prozesse im Kreditgeschäft;79
7.2.1.4;4.2.1.4 Verfahren zur Früherkennung von Risiken;79
7.2.1.5;4.2.1.5 Risikoklassifizierungsverfahren;80
7.2.2;4.2.2Kreditwesengesetz: Offenlegungsverpflichtung gemäß § 18 KWG;80
7.3;4.3Bonitätsprüfung;83
7.3.1;4.3.1Begriffsbestimmungen;83
7.3.2;4.3.2Bonitätsprüfung bei Firmenkunden und Unternehmen;84
7.3.2.1;4.3.2.1 Rating;84
7.3.2.2;4.3.2.2 Zusammensetzung eines Ratings;84
7.3.2.3;4.3.2.3 Ratingergebnis;86
7.3.2.4;4.3.2.4 Zusammenhang zwischen Rating und Kreditzins;86
7.3.3;4.3.3Bonitätsprüfung bei privaten Kunden und Verbrauchern;88
7.3.3.1;4.3.3.1 Verbraucherschutzvorschriften;88
7.3.3.2;4.3.3.2 Rating bei Verbraucherkrediten;90
7.3.3.3;4.3.3.3 Finanzierungsbedarf;91
7.3.3.4;4.3.3.4 Persönliche Angaben;92
7.3.3.5;4.3.3.5 Nachhaltige monatliche Einnahmen;92
7.3.3.6;4.3.3.6 Monatliche Ausgaben;95
7.3.3.7;4.3.3.7 Kapitaldienstrechnung;97
7.3.3.8;4.3.3.8 Vermögen;97
7.3.3.9;4.3.3.9 Verbindlichkeiten;99
7.3.3.10;4.3.3.10 Übersicht über mögliche Bonitätsunterlagen;99
7.3.4;4.3.4Objektfinanzierung;103
7.4;Literatur;103
8;5 Objektprüfung;104
8.1;5.1Immobilienarten;104
8.1.1;5.1.1Begriff 'Grundstück';104
8.1.2;5.1.2Grundstücksnutzung;106
8.2;5.2Rechtliche Grundlagen der Wertermittlung;107
8.2.1;5.2.1Gutachten im Rahmen der Wertermittlung;108
8.2.2;5.2.2Objektbesichtigung;108
8.2.3;5.2.3Kriterien für Sachverständige;109
8.2.4;5.2.4Kleindarlehensgrenze;109
8.3;5.3Wertbegriffe und Wertermittlungsverfahren;110
8.3.1;5.3.1Wertbegriffe;110
8.3.2;5.3.2Wertermittlungsverfahren;111
8.3.2.1;5.3.2.1 Sachwertverfahren;112
8.3.2.2;5.3.2.2 Ertragswertverfahren;115
8.3.2.3;5.3.2.3 Vergleichswertverfahren;120
8.3.2.4;5.3.2.4 Beispiele;120
8.3.2.5;5.3.2.5 Objektunterlagen;123
9;6 Finanzierungsplanung;125
9.1;6.1Einführung;125
9.2;6.2Beispiel für eine Finanzierungsplanung;128
9.3;6.3Kreditarten und Finanzierungsbausteine;135
9.3.1;6.3.1Arten der Zinsvereinbarung;135
9.3.1.1;6.3.1.1 Festzinskredite;135
9.3.1.2;6.3.1.2 Variable Kredite;137
9.3.1.3;6.3.1.3 Fremdwährungskredite;139
9.3.2;6.3.2Arten der Rückzahlungsvereinbarung;140
9.3.2.1;6.3.2.1 Annuitätendarlehen;140
9.3.2.2;6.3.2.2 Ratentilgungsdarlehen;141
9.3.2.3;6.3.2.3 Endfällige Darlehen;143
10;7 Vertragsgestaltung im Immobiliengeschäft;148
10.1;7.1Darlehensvertrag (§ 488 ff. BGB);148
10.2;7.2Verbraucherdarlehensvertrag;150
10.2.1;7.2.1Vorvertragliche Informations- und Erläuterungspflichten;152
10.2.2;7.2.2Abschluss eines Verbraucherdarlehensvertrages;155
10.2.3;7.2.3Widerrufsrecht;157
10.3;7.3Aufbau und Inhalt des Darlehensvertrages;158
10.4;7.4SicherungsvertragSicherungszweckerklärung;160
10.5;7.5Vorzeitige Beendigung des Darlehensvertrages;162
10.5.1;7.5.1Sondertilgung;162
10.5.2;7.5.2Ordentliche Kündigungsrechte;163
10.5.3;7.5.3Außerordentliche Kündigungsrechte;164
11;8 Kreditüberwachung – Zwangsvollstreckung in das unbewegliche Vermögen;168
11.1;8.1Kreditüberwachung;168
11.1.1;8.1.1Vorschriften aus MaRisk zum Kreditgeschäft;168
11.1.2;8.1.2Gründe für Zahlungsstörungen;169
11.1.3;8.1.3Umgang mit ausfallgefährdeten Kreditengagements;170
11.2;8.2Verfahren nach Kündigung notleidender Kredite;171
11.2.1;8.2.1Darlehenskündigung;171
11.2.2;8.2.2Fälligkeit – Verzug;172
11.3;8.3Zwangsvollstreckung in das unbewegliche Vermögen;172
11.3.1;8.3.1Zweck, Zuständigkeit;172
11.3.2;8.3.2Arten der Zwangsvollstreckung in das unbewegliche Vermögen;173
11.3.3;8.3.3Vollstreckungsvoraussetzungen;173
11.3.4;8.3.4Bearbeitung des Antrags auf Zwangsversteigerung beim Amtsgericht;175
11.3.4.1;8.3.4.1 Prüfung des Antrages;175
11.3.4.2;8.3.4.2 Beschlagnahme des Grundstücks;175
11.3.4.3;8.3.4.3 Beitritt weiterer Gläubiger zum Verfahren;176
11.3.4.4;8.3.4.4 Verfahrensanträge des Schuldners;176
11.3.4.5;8.3.4.5 Einstweilige Einstellung des Verfahrens auf Antrag des Gläubigers;176
11.3.4.6;8.3.4.6 Vorbereitung und Bestimmung des Versteigerungstermins;176
11.3.5;8.3.5Versteigerungstermin;177
11.3.5.1;8.3.5.1 Bekanntmachungen;177
11.3.5.2;8.3.5.2 Bieterstunde;178
11.3.5.3;8.3.5.3 Sicherheit;178
11.3.5.4;8.3.5.4 Anhörung der Beteiligten zum Zuschlag;179
11.3.6;8.3.6Abschluss des Zwangsversteigerungsverfahrens;179
11.3.6.1;8.3.6.1 Erteilung des Zuschlages;179
11.3.6.2;8.3.6.2 Verteilungstermin;180
11.3.6.3;8.3.6.3 Anmeldung der Ansprüche;181
11.3.7;8.3.7Schematische Darstellung des Zwangsversteigerungsverfahrens;181
12;9 Immobilienleasing;185
12.1;9.1Einsatzmöglichkeiten;187
12.2;9.2Vertragsarten;189
12.3;9.3Steuerliche Auswirkungen;190
13;10 Anlage in Immobilienfonds;192
13.1;10.1Einführung;192
13.2;10.2Rechtliche Grundlagen;193
13.3;10.3Anlage in offenen Immobilienfonds;194
13.3.1;10.3.1Definition;194
13.3.2;10.3.2Fondsvermögen;196
13.3.3;10.3.3Zulässige Vermögensgegenstände – Anlagegrenzen (§ 231 KAGB);196
13.3.4;10.3.4Risikomischung (§ 243 KAGB);197
13.3.5;10.3.5Liquiditätsvorschriften (§ 253 KAGB);197
13.3.6;10.3.6Anteilscheine;198
13.3.7;10.3.7Steuerliche Regelungen;199
13.4;10.4Anlage in geschlossenen Immobilienfonds;199
13.4.1;10.4.1Definition;199
13.4.2;10.4.2Rechtliche Rahmenbedingungen;201
13.4.2.1;10.4.2.1 Rechtsform;201
13.4.2.2;10.4.2.2 Weitere Rechtsvorschriften;202
13.4.2.3;10.4.2.3 Fondsvermögen;202
13.4.3;10.4.3Steuerliche Regelungen;203
13.5;10.5Anlage in sonstigen indirekten Immobilienanlagen;203
13.5.1;10.5.1REITs;203
13.5.2;10.5.2Anlagen in Aktien von Unternehmen aus der Immobilienwirtschaft;204