E-Book, Deutsch, Band 22, 294 Seiten, Format (B × H): 153 mm x 227 mm
Reihe: Studien zum Zivilrecht
Schuldt Mietpreisbremse
1. Auflage 2017
ISBN: 978-3-8452-8277-0
Verlag: Nomos
Format: PDF
Kopierschutz: Adobe DRM (»Systemvoraussetzungen)
Eine juristische und ökonomische Untersuchung der Preisregulierung für preisfreien Wohnraum
E-Book, Deutsch, Band 22, 294 Seiten, Format (B × H): 153 mm x 227 mm
Reihe: Studien zum Zivilrecht
ISBN: 978-3-8452-8277-0
Verlag: Nomos
Format: PDF
Kopierschutz: Adobe DRM (»Systemvoraussetzungen)
Der Zugang der Bevölkerung zu Wohnraum und die Bezahlbarkeit des Wohnens sind seit jeher Kernthemen der Sozialen Marktwirtschaft. Für den Gesetzgeber ist es nicht zuletzt angesichts von rund 23 Millionen Mieterhaushalten in Deutschland politisch attraktiv, mittels gesetzlicher Beschränkungen Einfluss auf die Mietpreisentwicklung zu nehmen. Das Werk zeigt die ökonomischen Auswirkungen derartiger Mietpreisbegrenzungen auf, untersucht ihre regulatorischen und privatrechtlichen Implikationen und arbeitet die Grenzen für eine verfassungskonforme Ausgestaltung heraus. Dabei nimmt der Autor auch zur Diskussion um die sog. Materialisierung des Privatrechts Stellung und entwickelt einen eigenen Ansatz, wie sich unter privatrechtlichen Gesichtspunkten Einschränkungen der Vertragsfreiheit rechtfertigen lassen. Die Arbeit schließt mit einer umfassenden Bewertung der im Jahr 2015 eingeführten Mietpreisbremse, in deren Rahmen insbesondere die Verfassungsmäßigkeit der Mietpreisbremse untersucht wird.
Ausgezeichnet mit dem Fakultätspreis der Universität Potsdam und vom Deutschen Mietgerichtstag mit dem Schmidt-Futterer-Preis 2018.
Autoren/Hrsg.
Weitere Infos & Material
1;Cover;1
2; A. Einleitung;21
2.1; I. Problemaufriss;21
2.2; II. Gegenstand der Untersuchung;25
2.3; III. Gang der Untersuchung;28
3; B. Historische Entwicklung des Mietpreisrechts;30
3.1; I. Vom Inkrafttreten des BGB bis zum Ende des Ersten Weltkriegs;30
3.2; II. Weimarer Republik;32
3.3; III. Drittes Reich;35
3.4; IV. Bundesrepublik;37
3.4.1; 1. Nachkriegszeit und Abbau der Wohnungszwangswirtschaft;37
3.4.2; 2. Erstes und Zweites Wohnraumkündigungsschutzgesetz;40
3.4.3; 3. Rechtsentwicklung von den 1980er Jahren bis in die Gegenwart;43
3.5; V. Zusammenfassung;46
4; C. Ökonomische Untersuchung von Mietpreisbegrenzungen;48
4.1; I. Der Mietwohnungsmarkt;48
4.1.1; 1. Besonderheiten des Gutes Mietwohnung;49
4.1.1.1; a) Wohnen als Grundbedürfnis;49
4.1.1.2; b) Heterogenität;50
4.1.1.3; c) Lange Produktionsdauer;50
4.1.1.4; d) Langlebigkeit;51
4.1.1.5; e) Immobilität;51
4.1.1.6; f) Unteilbarkeit des Konsums einer Wohnung;52
4.1.2; 2. Besonderheiten des Marktprozesses;52
4.1.2.1; a) Räumliche und sachliche Teilmärkte;52
4.1.2.2; b) Transparenzdefizite;53
4.1.2.3; c) Geringe Preiselastizität von Angebot und Nachfrage;53
4.1.3; 3. Sonstige Eigenschaften des Mietwohnungsmarktes;55
4.1.3.1; a) Polypolistische Struktur;55
4.1.3.2; b) Einfluss vorgelagerter Märkte;56
4.1.3.3; c) Hohe Investitionsrisiken;57
4.2; II. Ökonomische Auswirkungen von Mietpreisbegrenzungen;59
4.2.1; 1. Marktwirkungen einer Bestandsmietenbegrenzung;59
4.2.1.1; a) Verhältnis der begrenzten Bestandsmiete zur Marktmiete;59
4.2.1.2; b) Modellökonomische Untersuchung;60
4.2.1.3; c) Gegenposition;65
4.2.1.4; d) Stellungnahme;66
4.2.2; 2. Marktwirkungen einer Neuvertragsmietenbegrenzung;69
4.2.2.1; a) Verhältnis der begrenzten Neuvertragsmiete zur Marktmiete;69
4.2.2.2; b) Modellökonomische Untersuchung;70
4.2.2.3; c) Marktwirkungen bei einer Freistellung von Neubauten;74
4.2.2.4; d) Auswirkungen auf die Wohnkosten der Mieter;76
4.3; III. Zusammenfassung;79
5; D. Regulierungstheoretische Untersuchung von Mietpreisbegrenzungen;82
5.1; I. Der Begriff der Regulierung;82
5.2; II. Ökonomische Rechtfertigungsbedürftigkeit von Regulierungen;86
5.3; III. Ökonomische Rechtfertigung von Regulierungen;88
5.3.1; 1. Theorie des Marktversagens;88
5.3.1.1; a) Fallgruppen;88
5.3.1.1.1; aa) Marktmacht;89
5.3.1.1.2; bb) Anpassungsmängel;89
5.3.1.1.3; cc) Externe Effekte;90
5.3.1.1.4; dd) Informationsmängel;91
5.3.1.1.5; ee) Öffentliche Güter;93
5.3.1.1.6; ff) Meritorische und demeritorische Güter;94
5.3.1.2; b) Kritik;94
5.3.2; 2. Eigener Ansatz;96
5.3.3; 3. Rechtfertigung von Regulierungen durch nichtökonomische Ziele;98
5.4; IV. Ökonomische Rechtfertigung von Mietpreisbegrenzungen;99
5.4.1; 1. Vorliegen eines Marktversagens auf dem Mietwohnungsmarkt;100
5.4.1.1; a) Marktmacht;100
5.4.1.2; b) Anpassungsmängel;101
5.4.1.3; c) Informationsmängel;103
5.4.1.4; d) Weitere Fallgruppen;108
5.4.2; 2. Ökonomische Verbesserung durch Mietpreisbegrenzungen;109
5.5; V. Zusammenfassung;113
6; E. Mietpreisbegrenzungen als Bestandteile der Privatrechtsordnung;114
6.1; I. Grundlagen;116
6.1.1; 1. Privatautonomie als grundlegendes Prinzip der Privatrechtsordnung;116
6.1.2; 2. Vertragsfreiheit als Instrument privatautonomer Rechtsgestaltung;117
6.1.2.1; a) Erscheinungsformen der Vertragsfreiheit;117
6.1.2.2; b) Funktionen der Vertragsfreiheit;119
6.1.3; 3. Die Materialisierung des Privatrechts;124
6.1.3.1; a) Begriffsbestimmung und Leitlinien der Diskussion;124
6.1.3.2; b) Bezugspunkt der Materialisierung;127
6.1.3.3; c) Ausgangslage nach dem BGB;129
6.1.3.3.1; aa) Ausgangslage hinsichtlich der Vertragsfreiheit;129
6.1.3.3.2; bb) Ausgangslage hinsichtlich der Vertragsgerechtigkeit;130
6.1.3.4; d) Gegenwärtiger Stand der Materialisierung;132
6.1.3.5; e) Grenzen der Materialisierung;136
6.1.3.5.1; aa) Grenzen einer Materialisierung der Vertragsfreiheit;137
6.1.3.5.2; bb) Grenzen einer Materialisierung der Vertragsgerechtigkeit;144
6.1.3.6; f) Eigener Ansatz;146
6.2; II. Einordnung von Mietpreisbegrenzungen;148
6.2.1; 1. Mietpreisbegrenzungen als Reaktion auf eine wesentliche Beeinträchtigung der tatsächlichen Entscheidungsfreiheit des Mieters;150
6.2.1.1; a) Mangelhafte Funktionsfähigkeit des Wettbewerbs;150
6.2.1.2; b) Informationsasymmetrie zwischen Mieter und Vermieter;151
6.2.1.3; c) Existenzielle Bedeutung der Wohnung;153
6.2.2; 2. Regelungstechnische Bewertung von Mietpreisbegrenzungen;154
6.3; III. Zusammenfassung;159
7; F. Verfassungsmäßigkeit von Mietpreisbegrenzungen;161
7.1; I. Maßgebliche Entscheidungen des Bundesverfassungsgerichts zum Mietpreisrecht;161
7.1.1; 1. Beschluss zum Ersten Wohnraumkündigungsschutzgesetz;161
7.1.2; 2. Beschluss zum Zweiten Wohnraumkündigungsschutzgesetz;165
7.1.3; 3. Beschluss zur Kappungsgrenze;166
7.2; II. Verfassungsmäßigkeit einer Bestandsmietenbegrenzung;169
7.2.1; 1. Anforderungen des Bundesverfassungsgerichts;169
7.2.2; 2. Fallgruppenspezifische Grenzen der Verfassungsmäßigkeit;170
7.2.2.1; a) Verfassungsrechtliche Grenzen einer Absenkung der Kappungsgrenze;171
7.2.2.2; b) Verfassungsrechtliche Grenzen der Kombination einer Bestandsmietenbegrenzung mit einer Neuvertragsmietenbegrenzung;174
7.3; III. Verfassungsmäßigkeit einer Neuvertragsmietenbegrenzung;176
7.3.1; 1. Vereinbarkeit mit Art. 14 GG;176
7.3.1.1; a) Eingriff in den Schutzbereich;177
7.3.1.2; b) Verfassungsrechtliche Rechtfertigung;178
7.3.1.2.1; aa) Verhältnismäßigkeitsgrundsatz;178
7.3.1.2.1.1; (I) Legitimer Zweck;178
7.3.1.2.1.2; (II) Geeignetheit;180
7.3.1.2.1.2.1; (1) Erleichterung des Zugangs zu Wohnraum für weniger einkommensstarke Bevölkerungsgruppen;181
7.3.1.2.1.2.2; (2) Verhinderung von Gentrifizierung;183
7.3.1.2.1.3; (III) Erforderlichkeit;184
7.3.1.2.1.3.1; (1) Stärkung des sozialen Wohnungsbaus;185
7.3.1.2.1.3.2; (2) Erweiterung der Voraussetzungen des Wohngeldes;186
7.3.1.2.1.3.3; (3) Sonstige Maßnahmen;188
7.3.1.2.1.4; (IV) Angemessenheit;189
7.3.1.2.1.4.1; (1) Erleichterung des Zugangs zu Wohnraum für weniger einkommensstarke Bevölkerungsgruppen;190
7.3.1.2.1.4.1.1; (a) Gewicht der rechtfertigenden Gründe;190
7.3.1.2.1.4.1.2; (b) Schwere des Grundrechtseingriffs;192
7.3.1.2.1.4.1.3; (c) Abwägung;192
7.3.1.2.1.4.2; (2) Verhinderung von Gentrifizierung;195
7.3.1.2.2; bb) Kein Eingriff in die Substanz des Eigentums;196
7.3.1.3; c) Zwischenergebnis;198
7.3.2; 2. Vereinbarkeit mit Art. 12 Abs. 1 GG;198
7.3.3; 3. Vereinbarkeit mit Art. 2 Abs. 1 GG (Vertragsfreiheit);200
7.3.3.1; a) Eingriff in den Schutzbereich;200
7.3.3.2; b) Verfassungsrechtliche Rechtfertigung;201
7.3.3.3; c) Zwischenergebnis;203
7.4; IV. Zusammenfassung;204
8; G. Bewertung der durch das MietNovG eingeführten Regelungen zur Begrenzung der Miethöhe bei der Neuvermietung von Wohnraum;206
8.1; I. Eingeführte Regelungen;206
8.2; II. Ökonomische Auswirkungen;208
8.3; III. Regulierungstheoretische Bewertung;213
8.4; IV. Privatrechtliche Bewertung;213
8.5; V. Verfassungsmäßigkeit;215
8.5.1; 1. Vereinbarkeit mit Art. 14 GG;216
8.5.1.1; a) Eingriff in den Schutzbereich;216
8.5.1.2; b) Wahrung des Verhältnismäßigkeitsgrundsatzes;218
8.5.1.3; c) Kein Eingriff in die Substanz des Eigentums;219
8.5.1.4; d) Effektiver Rechtsschutz;223
8.5.1.5; e) Zwischenergebnis;227
8.5.2; 2. Vereinbarkeit mit Art. 2 Abs. 1 GG (Vertragsfreiheit);227
8.5.3; 3. Vereinbarkeit mit Art. 3 Abs. 1 GG;228
8.5.3.1; a) Differenzierung nach dem Vormietniveau;229
8.5.3.2; b) Differenzierung nach dem Stichtag;231
8.5.3.3; c) Sonstige Problemfelder;234
8.5.3.4; d) Zwischenergebnis;236
8.5.4; 4. Vereinbarkeit mit Art. 80 Abs. 1 Satz 2 GG;236
8.5.4.1; a) Anforderungen des Bestimmtheitsgebots des Art. 80 Abs. 1 Satz 2 GG;237
8.5.4.2; b) Bestimmtheit der Verordnungsermächtigung des § 556d Abs. 2 Satz 1 und 2 BGB;238
8.5.4.2.1; aa) Bestimmtheit nach dem Inhalt;238
8.5.4.2.2; bb) Bestimmtheit nach dem Ausmaß;239
8.5.4.2.3; cc) Bestimmtheit nach dem Zweck;240
8.5.4.2.3.1; (I) Ziele des Gesetzgebers;240
8.5.4.2.3.2; (II) Verfassungsrechtliche Grenzen sog. Kann-Ermächtigungen;241
8.5.4.2.3.3; (III) Verpflichtung der Landesregierungen zum Verordnungserlass;244
8.5.4.3; c) Zwischenergebnis;247
8.5.5; 5. Vereinbarkeit mit dem Bestimmtheitsgebot des Art. 20 GG;248
8.5.5.1; a) Anforderungen des Bestimmtheitsgebots des Art. 20 GG;248
8.5.5.2; b) Bestimmtheit des Begriffs der ortsüblichen Vergleichsmiete;248
8.5.5.2.1; aa) Unübertragbarkeit der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts zur Mieterhöhung im Bestandsmietverhältnis;249
8.5.5.2.2; bb) Beschränkung der Zulässigkeit des Verordnungserlasses auf „Mietspiegel-Gemeinden“;252
8.5.5.2.3; cc) Verfassungskonforme Auslegung der Verordnungsermächtigung des § 556d Abs. 2 Satz 1 und 2 BGB;255
8.5.5.3; c) Zwischenergebnis;257
8.6; VI. Zusammenfassung;258
9; H. Schluss;260
9.1; I. Zusammenfassung der Ergebnisse;260
9.2; II. Rechtspolitischer Ausblick;266
10; Literaturverzeichnis;271
