Handbuch für die Verwalterpraxis

Einführung

Grundlagen des Wohnungseigentums
- Die Teilungserklärung
- Die Gemeinschaftsordnung
- Die Miteigentumsanteile
- Die Änderung der Teilungserklärung

Teilrechtsfähigkeit der Eigentümergemeinschaft
- Was bedeutet Rechtsfähigkeit?
- Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums (§§ 18, 19, 27 WEG)
- Die Verwaltung des Gemeinschaftsvermögen (§ 9a Abs. 3 WEG)
- Grenzen der Rechtsfähigkeit
- Ausübungsbefugnis der Gemeinschaft für Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer (§ 9a Abs. 2 WEG)
- Konsequenzen der Rechtsfähigkeit
- Arbeitshilfen

Abgrenzung Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum
- Grundsätze des Gemeinschaftseigentums
- Grundsätze des Sondereigentums
- Konkretisierung des Sondereigentums durch Teilungserklärung und Teilungsplan
- Zuordnung zum Gemeinschafts- und Sondereigentum im Einzelnen
- Sondernutzungsrechte

Bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum
- Bauliche Veränderungen und Erhaltungsmaßnahmen
- Der Begriff der baulichen Veränderung
- Abgrenzung zu nicht zustimmungspflichtigen Veränderungen
- Maßnahmen mit Zustimmung aller nachteilig betroffenen Eigentümer
- Fallgruppen möglicher Nachteile
- Das Einverständnis zur baulichen Veränderung
- Nicht privilegierte Baumaßnahmen
- Grenzen für bauliche Veränderungen
- Kostenverteilung bei baulichen Veränderungen
- Kosten bei nachträglicher Beteiligung an einer baulichen Veränderung
- Öffnungsklausel für abweichende Kostenregelungen
- Der Beseitigungsanspruch
- Verteidigung gegen den Beseitigungsanspruch
- Arbeitshilfen

Sonder- und Gemeinschaftseigentum
- Zweckbestimmung und Nutzung von Sondereigentum
- Zweckbestimmung und Nutzung von gemeinschaftlichem Eigentum
- Hausordnung

Die Wohnungseigentümerversammlung
- Die Einberufungsberechtigten
- Rahmenbedingungen
- Einberufungsfrist und -form
- Wer ist einzuladen?
- Tagesordnung
- Die Eventualeinladung
- Situation und Verhalten in der Versammlung
- Die rhetorische Auseinandersetzung
- Umgang mit Kritik und Abwehr von Angriffen
- Einlasskontrolle
- Die Eröffnung
- Geschäftsordnungsfragen
- Der/die Vorsitzende
- Beschlussfähigkeit
- Das Stimmrecht
- Die Beschlussfassung
- Die Niederschrift über die Wohnungseigentümerversammlung
- Die Abwicklung der Versammlung
- Arbeitshilfen

Vereinbarungen und Beschlüsse
- Die Vereinbarung
- Das Ändern von Vereinbarungen
- Anspruch auf Änderung einer Vereinbarung
- Fortgeltung von Altvereinbarungen
- Der Mehrheitsbeschluss
- Im Grundbuch einzutragende Beschlüsse
- Abgrenzung zwischen Vereinbarung und Beschluss
- Der Zitterbeschluss
- Nichtige Beschlüsse
- Zweitbeschlüsse
- Schriftliche Beschlüsse
- Der Sukzessivbeschluss
- Arbeitshilfen

Der Verwalter
- Die Person
- Das Amt
- Bestellung durch Beschluss
- Stimmrecht des Verwalters bei seiner Wahl
- Die Verwalterbestellung in der Teilungserklärung
- Annahme der Bestellung
- Dauer der Bestellung
- Wiederholte Bestellung
- Die Trennungstheorie
- Die Form des Verwaltervertrags
- Parteien und Inhalt des Verwaltervertrags
- Abschluss des Verwaltervertrags
- Beendigung des Verwalteramts
- Arbeitshilfen

Aufgaben und Befugnisse des Verwalters
- Vertretungsmacht und Geschäftsführungsbefugnis gegenüber Gemeinschaft und Wohnungseigentümern
- Aufgaben und Kompetenzen für die Gesamtheit der Wohnungseigentümer
- Aufgaben und Kompetenzen des Verwalters für die Gemeinschaft
- Befugnis des Verwalters
- Erweiterungen und Beschränkungen der Befugnisse des Verwalters
- Das Zutrittsrecht des Verwalters zum Sondereigentum
- Führung der Beschlusssammlung
- Auskunftspflichten
- Einsichtsrecht der Eigentümer in die Verwaltungsunterlagen
- Aufbewahrung von Verwaltungsunterlagen
- Die Entlastung des Verwalters
- Schadensersatzansprüche gegen den Verwalter
- Arbeitshilfen

Der Verwaltungsbeirat
- Bestellung des Verwaltungsbeirats
- Zusammensetzung des Verwaltungsbeirats
- Aufgaben und Befugnisse des Verwaltungsbeirats
- Haftung, Vergütung und Versicherung des Beirats
- Arbeitshilfen

Bestandswahrung und Werterhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums
- Instandhaltung und Instandsetzung
- Kostenverteilung nach Teilungserklärung und Gesetz
- Die werkvertragsspezifischen Aufgaben des Verwalter
- Abweichende Kostenverteilung durch Mehrheitsbeschluss
- Der Beschluss über die Erhaltungsrücklage
- Abweichende Kostenverteilung durch Mehrheitsbeschluss
- Der Beschluss über die Erhaltungsrücklage
- Modernisierung
- Versicherungen für das gemeinschaftliche Eigentum
- Arbeitshilfen

Die Finanzen der Wohnungseigentümergemeinschaft
- Der Wirtschaftsplan
- Die Jahresabrechnung
- Schuldner der Hausgeldforderungen
- Eigentümerwechsel während des Wirtschaftsjahres
- Arbeitshilfen

Durchsetzung von Hausgeldforderungen
- Vorfälligkeit bei Verzug mit der Hausgeldzahlung
- Die Versorgungssperre
- Hausgeldforderungen in der Zwangsversteigerung
- Die Zwangsverwaltung
- Der Stimmrechtsausschluss wegen Hausgeldschulden
- Arbeitshilfen

Die Entziehung des Wohnungseigentums
- Pflichtverstöße als Grund zur Entziehung des Wohnungseigentums
- Hausgeldschulden als Grund für den Entzug des Wohnungseigentums
- Formalien der Entziehung des Wohnungseigentums

Datenschutz in der WEG-Verwaltung
- Allgemeine Prinzipien der Datenverarbeitung
- Datensicherheit
- Erstellung eines Verzeichnisses von Verarbeitungstätigkeiten
- Informations- und Auskunftspflichten
- Löschen von Daten
- Meldepflicht bei Datenschutzverletzungen
- Besonderheiten der Auftragsdatenverarbeitung
- Benennung eines Datenschutzbeauftragten
- Datenschutzverpflichtung der Beschäftigten

Verfahrensregelungen im WEG-Verfahren
- Zuständigkeit der Gerichte
- Wohnungseigentumsrechtliche Streitigkeit
- Der Zustellungsvertreter (§ 45 Abs. 1, 2 WEG)
- Beschlussanfechtung durch Klage (§ 46 WEG)
- Geltung sonstiger ZPO-Vorschriften
- Wichtige Verfahrensgrundsätze des Zivilprozesses

Abkürzungsverzeichnis

Arbeitshilfenverzeichnis

Stichwortverzeichnis

Der Autor