Wendlinger Immobilienkennzahlen

Fundierte Immobilienanalyse in der Praxis
2. Auflage 2018
ISBN: 978-3-7094-0964-0
Verlag: Linde Verlag Ges.m.b.H.
Format: PDF
Kopierschutz: Adobe DRM (»Systemvoraussetzungen)

E-Book, Deutsch, 368 Seiten

Neun von zehn Millionären haben ihr Vermögen mit Immobilien und Immobilieninvestments verdient. Mehr als drei Viertel des privaten Vermögens sind weltweit entweder direkt oder indirekt in Immobilien veranlagt. Aber wie wird der Wert einer Immobilie beurteilt? Anhand welcher Parameter man eine Immobilie verlässlich analysieren kann, zeigt Peter Wendlinger in der zweiten Auflage seines Standardwerks für Immobilien-Investoren, Immobilienentwickler, Immobilienbesitzer und Consulter.

Er erläutert alle wesentlichen in der Immobilienwirtschaft verwendeten Kennzahlen und Mechanismen und widmet sich in der Praxis häufig vorhandenen Unklarheiten und Abgrenzungsproblemen (Yields, Renditekennzahlen, Einkommensströme, NAVs etc.). Neue Kennzahlen, wie etwa Kosten pro Arbeitsplatz, Debt Tail, Kennzahlen gemäß § 22b BWG, FFO I versus FFO II wurden in die zweite Auflage eingearbeitet.

Ein ”must have“ für Immobilieninvestoren, -entwickler, -besitzer und Consulter - für Einsteiger, Fortgeschrittene und Experten.

Autoren/Hrsg.

Wendlinger, Peter

Inhaltsverzeichnis

1;Vorwort (Wendlinger);5
2;Geleitwort (Bienert);8
3;Geleitwort (Scheck);10
4;Geleitwort (Számely);12
5;Abkürzungsverzeichnis;23
6;Literaturverzeichnis;29
7;1. Einleitung;34
7.1;1.1. Problemstellung;35
7.2;1.2. Kennzahlendefinition;38
7.3;1.3. Praxisbezug;39
7.4;1.4. Flächendefinitionen;41
7.4.1;1.4.1. Flächendefinitionen nach ÖNORM B1800;42
7.4.2;1.4.2. Nutzflächendefinitionen im Mietrechtsgesetz;46
7.4.3;1.4.3. Wohnflächendefinitionen in Deutschland;47
7.4.4;1.4.4. Flächendefinition für den gewerblichen Raum nach gif;47
7.4.5;1.4.5. Flächendefinitionen nach RICS;49
7.4.6;1.4.6. Zusammenfassung;50
8;2. Immobilienkennzahlen;52
8.1;2.1. Überblick;52
8.2;2.2. Marktkennzahlen/Research-Kennza;53
8.2.1;2.2.1. Leerstehungsrate;55
8.2.2;2.2.2. Durchschnittsmiete;58
8.2.3;2.2.3. Spitzenmiete;60
8.2.4;2.2.4. Spitzenrendite;62
8.2.5;2.2.5. Flächenbestand;66
8.2.6;2.2.6. Neuflächenproduktion;68
8.2.7;2.2.7. Flächenangebot;69
8.2.8;2.2.8. Flächenumsatz (Vermietungsleistung);70
8.2.9;2.2.9. Investmentvolumen;72
8.2.10;2.2.10. Key Money;73
8.3;2.3. Bewirtschaftungskennzahlen;75
8.3.1;2.3.1. Nettomiete pro Quadratmeter;75
8.3.2;2.3.2. Objekt-Leerstandsrate;77
8.3.3;2.3.3. Bewirtschaftungskosten;78
8.3.4;2.3.4. Bewirtschaftungskostenquote;81
8.3.5;2.3.5. Betriebskosten;82
8.3.6;2.3.6. Betriebskostenquote des Mieters;84
8.3.7;2.3.7. Kosten pro Arbeitsplatz;85
8.3.8;2.3.8. Verwaltungskosten;87
8.3.9;2.3.9. Instandhaltungskosten;88
8.3.10;2.3.10. Instandhaltungskostenquote;90
8.3.11;2.3.11. Modernisierungskosten;90
8.3.12;2.3.12. Leerstandskosten;92
8.3.13;2.3.13. Nicht umlagefähige BWK;93
8.3.14;2.3.14. Auslastungsgrad;95
8.4;2.4. Einnahmekennzahlen;96
8.4.1;2.4.1. Nettomieteinnahmen;97
8.4.2;2.4.2. Headline Rent;100
8.4.3;2.4.3. Passing Rent;102
8.4.4;2.4.4. Estimated Rental Value;104
8.4.5;2.4.5. Jahresrohertrag;105
8.4.6;2.4.6. Rack Rent – marktkonforme Miete;107
8.4.7;2.4.7. Wertsteigerungspotential der Einnahmen;109
8.4.8;2.4.8. Zusammenfassung;110
8.5;2.5. Ertragskennzahlen;111
8.5.1;2.5.1. Net Operating Income;111
8.5.2;2.5.2. Jahresreinertrag;114
8.5.3;2.5.3. Cashflow;116
8.5.3.1;2.5.3.1. Netto-Cashflow;118
8.5.3.2;2.5.3.2. Brutto-Cashflow;119
8.5.3.3;2.5.3.3. Cashflow vor Steuern;119
8.5.3.4;2.5.3.4. Cashflow nach Steuern;119
8.5.3.5;2.5.3.5. Zusammenfassung Cashflow;120
8.5.3.6;2.5.3.6. Häufig auftretende Fehler bei der Cashflow-Kalkulation;121
8.6;2.6. Renditen (Yields) – ein Überblick;122
8.7;2.7. Renditen in der Immobilienbewertung;125
8.7.1;2.7.1. Brutto-Anfangsrendite;125
8.7.2;2.7.2. Netto-Anfangsrendite;126
8.7.3;2.7.3. Renditen Share Deals;128
8.7.4;2.7.4. Liegenschaftszinssatz;129
8.7.5;2.7.5. Reversionary Yield;134
8.7.6;2.7.6. All Risks Yield;136
8.7.7;2.7.7. Diskontierungszinssatz;138
8.7.8;2.7.8. Exit Yield;141
8.7.9;2.7.9. Equated Yield;143
8.7.10;2.7.10. Equivalent Yield;144
8.7.11;2.7.11. Growth Yield (versus Non-Growth Yield);147
8.7.12;2.7.12. Zusammenfassung;148
8.8;2.8. Renditen im Asset Management;150
8.8.1;2.8.1. Running Yield;150
8.8.2;2.8.2. Wertänderungsrendite;151
8.8.3;2.8.3. Total Return;153
8.9;2.9. Investmentkennzahlen;154
8.9.1;2.9.1. Investment Yield;154
8.9.2;2.9.2. Capitalisation Rate;156
8.9.3;2.9.3. Cash on Cash Return;157
8.9.4;2.9.4. Internal Rate of Return;159
8.9.5;2.9.5. IRR-Hurdle Rate;161
8.9.6;2.9.6. Multiplikatoren;163
8.9.6.1;2.9.6.1. Bruttomultiplikator;164
8.9.6.2;2.9.6.2. Nettomultiplikator;165
8.9.6.3;2.9.6.3. Bruttosollmultiplikator;165
8.9.6.4;2.9.6.4. Nettosollmultiplikator;165
8.9.7;2.9.7. Kaufpreis pro Quadratmeter;166
8.9.8;2.9.8. Zusammenfassung;168
8.10;2.10. Developmentkennzahlen;169
8.10.1;2.10.1. Baukosten;169
8.10.2;2.10.2. Baukosten pro Quadratmeter;171
8.10.3;2.10.3. Gesamtinvestitionskosten;171
8.10.4;2.10.4. Gesamtinvestitionskosten pro Quadratmeter;172
8.10.5;2.10.5. Break-even-Verkaufspreis (pro Quadratmeter Nutzfläche);173
8.10.6;2.10.6. Break-even-Miete;174
8.10.7;2.10.7. Break-even-Rendite;175
8.10.8;2.10.8. Projekttilgungsdauer;176
8.10.9;2.10.9. Vorverwertungsquote;177
8.10.10;2.10.10. Bauträgergewinn;178
8.10.11;2.10.11. Nutzflächenfaktor;179
8.10.12;2.10.12. Flächenkennziffer;179
8.10.13;2.10.13. Stellplatzverhältnis;181
8.10.14;2.10.14. Lichte Raumhöhe;182
8.10.15;2.10.15. Geschossflächenzahl;183
8.11;2.11. Bewertungskennzahlen;184
8.11.1;2.11.1. Verkehrswert/Marktwert;186
8.11.2;2.11.2. Vergleichswert;190
8.11.3;2.11.3. Bodenwert;191
8.11.3.1;2.11.3.1. Bodenrichtwert;191
8.11.3.2;2.11.3.2. Bodenvergleichswert;192
8.11.3.3;2.11.3.3. Residualwert;193
8.11.4;2.11.4. Ertragswert – ertragsorientierte Bewertung;195
8.11.4.1;2.11.4.1. Klassisches Ertragswertverfahren;195
8.11.4.1.1;2.11.4.1.1. Normiertes Ertragswertverfahren;196
8.11.4.1.2;2.11.4.1.2. Vereinfachtes Verfahren;197
8.11.4.1.3;2.11.4.1.3. Internationales Ertragswertverfahren;197
8.11.4.2;2.11.4.2. Discounted-Cash-Flow-Verfahren;199
8.11.4.3;2.11.4.3. Zusammenfassung ertragsorientierte Bewertung;201
8.11.5;2.11.5. Sachwert;204
8.11.6;2.11.6. Vacant Possession Value;206
8.11.7;2.11.7. Beleihungswert;211
8.11.8;2.11.8. Terminal Value;214
8.11.9;2.11.9. Belehnwert;215
8.11.10;2.11.10. Stille Reserve(n);217
8.11.11;2.11.11. Zusammenfassung Bewertungskennzahlen;217
8.12;2.12. Finanzierungskennzahlen;218
8.12.1;2.12.1. Break-even-Miete (Kredit);218
8.12.2;2.12.2. Loan to Value Ratio;219
8.12.3;2.12.3. Loan to Cost Ratio;220
8.12.4;2.12.4. Kreditrestwert;222
8.12.5;2.12.5. Kredit pro Quadratmeter;223
8.12.6;2.12.6. Interest Cover Ratio;224
8.12.7;2.12.7. Debt Service Cover Ratio;225
8.12.8;2.12.8. Kapitaldienstfähigkeit;228
8.12.9;2.12.9. Kreditmultiplikator;229
8.12.10;2.12.10. Durchschnittliche gewichtete Restlaufzeit der Mietverträge (WAULT);230
8.12.11;2.12.11. Debt Tail;231
8.12.12;2.12.12. Zinsbindungsdauer;234
8.13;2.13. Kennzahlen für Hotelimmobilien;235
8.13.1;2.13.1. Gross Operating Profit;236
8.13.2;2.13.2. Net Operating Profit;237
8.13.3;2.13.3. Nettoergebnis;239
8.13.4;2.13.4. Auslastungsgrad;240
8.13.5;2.13.5. Rack Rate;240
8.13.6;2.13.6. Average Room Rate;242
8.13.7;2.13.7. Revenue Per Available Room;242
8.13.8;2.13.8. Mehrfachbelegungsfaktor;243
8.13.9;2.13.9. Marktwert pro Zimmer;243
8.13.10;2.13.10. Hotelpachtwert – JRE Pauschalansatz;244
8.14;2.14. Kennzahlen für Immobilienunternehmen;246
8.14.1;2.14.1. Einfache Kennzahlen für Immobilienunterneh;248
8.14.2;2.14.2. Net Asset Value;249
8.14.3;2.14.3. Net Asset Value pro Aktie;253
8.14.4;2.14.4. Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation and Amortisation;254
8.14.5;2.14.5. Earnings Before Interest and Taxes;255
8.14.6;2.14.6. Earnings before Taxes/Earnings after Taxes;256
8.14.7;2.14.7. EBIT-Marge;257
8.14.8;2.14.8. Gewinn je Aktie;258
8.14.9;2.14.9. Funds From Operations;259
8.14.10;2.14.10. FFO I versus FFO II, Cash Profit, AFFO;262
8.14.11;2.14.11. Funds from Operations je Aktie;263
8.14.12;2.14.12. Cashflow;264
8.14.13;2.14.13. Cashflow-Rendite;266
8.14.14;2.14.14. Cash Available For Distribution;267
8.14.15;2.14.15. Cash Reserve;267
8.14.16;2.14.16. Cash Ratio;268
8.14.17;2.14.17. Eigenkapitalquote;269
8.14.18;2.14.18. Gearing Ratio;270
8.14.19;2.14.19. Fremdkapitalquote/Loan to Value Ratio;271
8.14.20;2.14.20. Leverage Ratio;271
8.14.21;2.14.21. Anlagendeckungsgrad;272
8.14.22;2.14.22. Dividendenrendite;273
8.14.23;2.14.23. Kurs-Gewinn-Verhältnis;274
8.14.24;2.14.24. Kurs-Buchwert-Verhältnis;275
8.14.25;2.14.25. Gesamtkapitalrentabilität;275
8.14.26;2.14.26. Return on Investment;276
8.14.27;2.14.27. Return on Invested Capital;277
8.15;2.15. Kennzahlen gemäß § 22b BWG;277
9;3. Kennzahlen in der Praxis – Anwendungsbeispiele;281
9.1;3.1. Überblick Praxisbeispiel;281
9.2;3.2. Marktkennzahlen;282
9.2.1;3.2.1. Leerstehungsrate;283
9.2.2;3.2.2. Durchschnittsmiete;283
9.2.3;3.2.3. Spitzenmiete;284
9.2.4;3.2.4. Spitzenrendite;284
9.2.5;3.2.5. Flächenbestand;285
9.2.6;3.2.6. Neuflächenproduktion;286
9.2.7;3.2.7. Flächenangebot;286
9.2.8;3.2.8. Flächenumsatz (Vermietungsleistung);286
9.2.9;3.2.9. Investmentvolumen;287
9.2.10;3.2.10. Key Money;287
9.3;3.3. Bewirtschaftungskennzahlen;288
9.3.1;3.3.1. Nettomiete pro Quadratmeter;288
9.3.2;3.3.2. Objekt-Leerstandsrate;289
9.3.3;3.3.3. Bewirtschaftungskosten;289
9.3.4;3.3.4. Bewirtschaftungskostenquote;289
9.3.5;3.3.5. Betriebskosten;290
9.3.6;3.3.6. Betriebskostenquote des Mieters;291
9.3.7;3.3.7. Kosten pro Arbeitsplatz;291
9.3.8;3.3.8. Verwaltungskosten;292
9.3.9;3.3.9. Instandhaltungskosten;292
9.3.10;3.3.10. Instandhaltungskostenquote;292
9.3.11;3.3.11. Modernisierungskosten;292
9.3.12;3.3.12. Leerstandskosten;293
9.3.13;3.3.13. Nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten;293
9.3.14;3.3.14. Auslastungsgrad;294
9.4;3.4. Einnahmekennzahlen;294
9.4.1;3.4.1. Nettomieteinnahmen;294
9.4.2;3.4.2. Headline Rent;295
9.4.3;3.4.3. Passing Rent;296
9.4.4;3.4.4. Estimated Rental Value;297
9.4.5;3.4.5. Jahresrohertrag;297
9.4.6;3.4.6. Rack Rent – marktkonforme Miete;298
9.4.7;3.4.7. Wertsteigerungspotential der Einnahmen;299
9.4.8;3.4.8. Zusammenfassung;299
9.5;3.5. Ertragskennzahlen;300
9.5.1;3.5.1. Net Operating Income;300
9.5.2;3.5.2. Jahresreinertrag;301
9.5.3;3.5.3. Cashflow;302
9.6;3.6. Renditen (Yields) – ein Überblick;304
9.7;3.7. Renditen in der Immobilienbewertung;305
9.7.1;3.7.1. Brutto-Anfangsrendite;305
9.7.2;3.7.2. Netto-Anfangsrendite;305
9.7.3;3.7.3. Renditen Share Deals;306
9.7.4;3.7.4. Liegenschaftszinssatz;306
9.7.5;3.7.5. Reversionary Yield;307
9.7.6;3.7.6. All Risks Yield;308
9.7.7;3.7.7. Diskontierungszinssatz;309
9.7.8;3.7.8. Exit Yield;309
9.7.9;3.7.9. Equated Yield;310
9.7.10;3.7.10. Equivalent Yield;310
9.7.11;3.7.11. Growth Yield (versus Non-Growth Yield);311
9.7.12;3.7.12. Zusammenfassung;311
9.8;3.8. Renditen im Asset Management;312
9.8.1;3.8.1. Running Yield;313
9.8.2;3.8.2. Wertänderungsrendite;313
9.8.3;3.8.3. Total Return;314
9.9;3.9. Investmentkennzahlen;314
9.9.1;3.9.1. Investment Yield;314
9.9.2;3.9.2. Capitalisation Rate;314
9.9.3;3.9.3. Cash on Cash Return;315
9.9.4;3.9.4. Internal Rate of Return;316
9.9.5;3.9.5. IRR-Hurdle Rate;318
9.9.6;3.9.6. Multiplikatoren;318
9.9.6.1;3.9.6.1. Bruttomultiplikator;319
9.9.6.2;3.9.6.2. Nettomultiplikator;319
9.9.6.3;3.9.6.3. Bruttosollmultiplikator;319
9.9.6.4;3.9.6.4. Nettosollmultiplikator;319
9.9.7;3.9.7. Kaufpreis pro Quadratmeter;319
9.9.8;3.9.8. Zusammenfassung;320
9.10;3.10. Developmentkennzahlen;321
9.10.1;3.10.1. Baukosten;321
9.10.2;3.10.2. Baukosten pro Quadratmeter;321
9.10.3;3.10.3. Gesamtinvestitionskosten;321
9.10.4;3.10.4. Gesamtinvestitionskosten pro Quadratmeter;322
9.10.5;3.10.5. Break-even-Verkaufspreis (pro Quadratmeter NF);322
9.10.6;3.10.6. Break-even-Miete;322
9.10.7;3.10.7. Break-even-Rendite;323
9.10.8;3.10.8. Projekttilgungsdauer;323
9.10.9;3.10.9. Vorverwertungsquote;323
9.10.10;3.10.10. Bauträgergewinn;324
9.10.11;3.10.11. Nutzflächenfaktor;324
9.10.12;3.10.12. Flächenkennziffer;324
9.10.13;3.10.13. Stellplatzverhältnis;325
9.10.14;3.10.14. Lichte Raumhöhe;325
9.10.15;3.10.15. Geschossflächenzahl;325
9.11;3.11. Bewertungskennzahlen;325
9.11.1;3.11.1. Verkehrswert/Marktwert;325
9.11.2;3.11.2. Vergleichswert;326
9.11.3;3.11.3. Bodenwert;326
9.11.3.1;3.11.3.1. Bodenrichtwert;326
9.11.3.2;3.11.3.2. Bodenvergleichswert;327
9.11.3.3;3.11.3.3. Residualwert;327
9.11.4;3.11.4. Ertragswert – ertragsorientierte Bewertung;328
9.11.4.1;3.11.4.1. Klassisches Ertragswertverfahren;328
9.11.4.1.1;3.11.4.1.1. Normiertes Ertragswertverfahren;328
9.11.4.1.2;3.11.4.1.2. Vereinfachtes Verfahren;328
9.11.4.1.3;3.11.4.1.3. Internationales Ertragswertverfahren;329
9.11.4.2;3.11.4.2. Discounted-Cash-Flow-Verfahren;329
9.11.5;3.11.5. Sachwert;331
9.11.6;3.11.6. Vacant Possession Value;331
9.11.7;3.11.7. Beleihungswert;334
9.11.8;3.11.8. Terminal Value;335
9.11.9;3.11.9. Belehnwert;335
9.11.10;3.11.10. Stille Reserve(n);335
9.11.11;3.11.11. Zusammenfassung Bewertungskennzahlen;336
9.12;3.12. Finanzierungskennzahlen;336
9.12.1;3.12.1. Break-even-Miete (Kredit);336
9.12.2;3.12.2. Loan to Value Ratio;336
9.12.3;3.12.3. Loan to Cost Ratio;337
9.12.4;3.12.4. Kreditrestwert;337
9.12.5;3.12.5. Kredit pro Quadratmeter;337
9.12.6;3.12.6. Interest Cover Ratio;338
9.12.7;3.12.7. Debt Service Cover Ratio;338
9.12.8;3.12.8. Kapitaldienstfähigkeit;339
9.12.9;3.12.9. Kreditmultiplikator;339
9.12.10;3.12.10. WAULT – Durchschnittliche gewichtete Restlaufzeit der Mietverträge;339
9.12.11;3.12.11. Debt Tail;339
9.12.12;3.12.12. Zinsbindungsdauer;340
9.13;3.13. Kennzahlen für Hotelimmobilien;340
9.13.1;3.13.1. Gross Operating Profit;341
9.13.2;3.13.2. Net Operating Profit;341
9.13.3;3.13.3. Nettoergebnis;342
9.13.4;3.13.4. Auslastungsgrad;342
9.13.5;3.13.5. Rack Rate;342
9.13.6;3.13.6. Average Room Rate;343
9.13.7;3.13.7. Revenue per Available Room;343
9.13.8;3.13.8. Mehrfachbelegungsfaktor;343
9.13.9;3.13.9. Marktwert pro Zimmer;343
9.13.10;3.13.10. Hotelpachtwert – JRE-Pauschalansatz;343
9.14;3.14. Kennzahlen für Immobilienunternehmen;344
9.14.1;3.14.1. Einfache Kennzahlen für Immobilienunternehmen;345
9.14.2;3.14.2. Net Asset Value;346
9.14.3;3.14.3. Net Asset Value pro Aktie;348
9.14.4;3.14.4. Earnings before Interest, Taxes, Depreciation and Amortisation;349
9.14.5;3.14.5. Earnings before Interest and Taxes;349
9.14.6;3.14.6. Earnings before Taxes/Earnings after Taxes;350
9.14.7;3.14.7. EBIT-Marge;351
9.14.8;3.14.8. Gewinn je Aktie;351
9.14.9;3.14.9. Funds From Operations;351
9.14.10;3.14.10. FFO I versus FFO II, Cash Profit, AFFO;353
9.14.11;3.14.11. Funds from Operations je Aktie;354
9.14.12;3.14.12. Cashflow;354
9.14.13;3.14.13. Cashflow-Rendite;355
9.14.14;3.14.14. Cash Available For Distribution;356
9.14.15;3.14.15. Cash Reserve;356
9.14.16;3.14.16. Cash Ratio;357
9.14.17;3.14.17. Eigenkapitalquote;357
9.14.18;3.14.18. Gearing Ratio;357
9.14.19;3.14.19. Fremdkapitalquote/Loan to Value Ratio;358
9.14.20;3.14.20. Leverage Ratio;358
9.14.21;3.14.21. Anlagendeckungsgrad;359
9.14.22;3.14.22. Dividendenrendite;359
9.14.23;3.14.23. Kurs-Gewinn-Verhältnis;360
9.14.24;3.14.24. Kurs-Buchwert-Verhältnis;360
9.14.25;3.14.25. Gesamtkapitalrentabilität;361
9.14.26;3.14.26. Return on Investment;361
9.14.27;3.14.27. Return on Invested Capital;362
9.14.28;3.14.28. Zusammenfassung;362
9.15;3.15. Kennzahlen gemäß § 22b BWG;364
10;Stichwortverzeichnis;365