Fahrländer / Metzger / Stieringer Wertermittlung von Immobilien und Grundstücken

8. aktualisierte und erweiterte Auflage 2024
ISBN: 978-3-648-17337-4
Verlag: Haufe
Format: EPUB
Kopierschutz: 6 - ePub Watermark

E-Book, Deutsch, 308 Seiten, E-Book

Reihe: Haufe Fachbuch

Eine Wertermittlung soll den Verkehrswert (Marktwert) eines bebauten oder unbebauten Grundstücks feststellen und ihn so darlegen, dass die einzelnen Schritte und das Ergebnis nachvollziehbar und nachprüfbar sind. Dieses Buch zeigt Ihnen alle notwendigen Schritte, um ein fundiertes Gutachten zu erstellen, auch unter Berücksichtigung der verschiedenen Verfahrensvarianten. Inhalte: - Wertermittlung bebauter Grundstücke: normierte und nicht-normierte Verfahren - Vom vorläufigen über den marktangepassten Verfahrenswert zum Verkehrswert - Allgemeine vs. besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale - Sachgerechte Ableitung und Anpassung von NormalherstellungskostenNeu in der 8. Auflage: - Die ImmoWertV 2021 mit den Muster-Anwendungshinweisen der ImmoWertA - Angepasste Kalkulationshilfen für die Wertermittlung (Sachwert- und Ertragswertverfahren) - Vorlage zur eigenen Erweiterung/ Anpassung zur Ableitung des objektspezifisch angepassten Liegenschaftszinssatzes - Neu erstelltes Beispielgutachten (Sachwertverfahren) als Grundlage für eigene Erweiterungen und Anpassungen - Neue Bewertungsberichte der FPRE AG Die digitale und kostenfreie Ergänzung zu Ihrem Buch auf myBook+: - Zugriff auf ergänzende Materialien und Inhalte - E-Book direkt online lesen im Browser - Persönliche Fachbibliothek mit Ihren BüchernJetzt nutzen auf mybookplus.de.

Dr. Stefan Fahrländer ist Volkswirt. Er gründet im Januar 2006 die Fahrländer Partner Raumentwicklung und unterrichtet an der Universität Zürich und der Universität Stuttgart. Er ist zudem in der Schweiz als Gerichtsexperte auf dem Fachgebiet der Immobilienbewertung zertifiziert.

Autoren/Hrsg.

Fahrländer, Stefan

Metzger, Bernhard

Stieringer, Kersten

Fachgebiete

• Wirtschaftswissenschaften Wirtschaftssektoren & Branchen Immobilienwirtschaft
• Rechtswissenschaften Steuerrecht Grund- und Grunderwerbsteuer, Grundstücksbewertung, Vermögensteuer

Leseproben

3.2 Ermittlung des Bodenwerts in sechs Schritten

Wer den Bodenwert bestimmen will, hat in der Regel folgende Schritte vor sich, da der Bodenrichtwert meistens an die tatsächlichen Gegebenheiten des zu bewertenden Grundstücks angepasst werden muss:

1. Die eigenen wertbeeinflussenden Merkmale des zu bewertenden Grundstücks klären

2. Bodenrichtwert beim Gutachterausschuss einholen

3. Auf den Wertermittlungsstichtag umrechnen

4. Die wertrelevante Geschossflächenzahl (WGFZ) infolge unterschiedlich zulässiger baulicher Nutzungen umrechnen

5. Weitere mögliche Schritte:

   • Berücksichtigung von Form und Größe des Grundstücks

   • Berücksichtigung des Entwicklungszustands von Grund und Boden

   • Berücksichtigung des Erschließungszustands

   • Berücksichtigung der Bodenbeschaffenheit

   • Berücksichtigung der Umgebungsinfrastruktur

   • Unwirtschaftliche Bebauung, Liquidation

6. Bodenwert bzw. Verkehrswert ermitteln

3.2.1 Die eigenen wertbeeinflussenden Merkmale des zu bewertenden Grundstücks klären

Beispiel

Grundstücksgröße: 600 m2, Quellen, zum Beispiel Liegenschaftskataster oder Grundbuchauszug

Grundstücksform

Zum Beispiel rechteckig

Grundstückslage

Zum Beispiel Eckgrundstück

Wertrelevante Geschossflächenzahl

WGFZ 0,5; Quelle, zum Beispiel Bauamt, eigene Berechnung (Bebauungsplan)

Erschließungszustand

ebf (erschließungsbeitragsfrei)

Entwicklungszustand

Baureifes Land

3.2.2 Bodenrichtwert beim Gutachterausschuss einholen

Der zuständige Gutachterausschuss informiert über den Bodenrichtwert, zum Beispiel in Form einer Bodenrichtwertkarte, die in der Regel in Zonen unterteilt ist. Damit steht zum Beispiel folgende Auskunft zur Verfügung:

Beispiel

Wertrelevante Geschossflächenzahl

WGFZ 0,6

Erschließungszustand

ebf (erschließungsbeitragsfrei)

Stichtag des Bodenrichtwerts

31.12.2021

Bodenrichtwert

400 EUR/m2

Entwicklungszustand

Baureifes Land

Über die Grundstücksgröße, Grundstücksform und Grundstückslage werden nicht immer Angaben gemacht.

Die Auskünfte bzw. Angaben der wertbeeinflussenden Merkmale können sehr unterschiedlich sein. Häufig sind Angaben, die vom Gutachterausschuss erteilt werden, in größeren Städten – aufgrund der größeren Anzahl an Verkäufen – umfangreicher als in kleinen Gemeinden.

Wichtig

Je umfangreicher das zur Verfügung gestellte Zahlenmaterial ist, desto genauer kann der Bodenwert Ihres Grundstücks bestimmt bzw. angepasst werden.

3.2.3 Auf den Wertermittlungsstichtag umrechnen

Die Begutachtung bezieht sich immer auf einen Wertermittlungsstichtag. Das bedeutet, dass die zu diesem Zeitpunkt vorherrschenden Wertverhältnisse maßgeblich sein sollen. In der Regel ist dieser Zeitpunkt die Gegenwart (Datum der Besichtigung/Datum der Gutachtenerstellung). Die Umrechnung kann mithilfe von Indizes erfolgen.8

Der Bodenpreisindex ist die Verhältniszahl, die die Relation von (durchschnittlichen) Bodenpreisen zu verschiedenen Zeitpunkten bestimmt. Dabei wird der recherchierte Wert auf der Grundlage eines Basiszeitraums (zum Beispiel 2000) aktualisiert.

Der Bodenpreisindex kann regional sehr unterschiedlich ausfallen. Es empfiehlt sich daher, jeweils den ortsspezifischen Bodenpreisindex beim zuständigen Gutachterausschuss anzufordern; Grundstücksmarktberichte enthalten diese in der Regel auch.

Beispiel

Die Stadt xy gibt zum Beispiel für Wohnbaugrundstücke9 folgende Bodenpreisindizes an:

Preisentwicklung bei Bauland Basis: 2000?=?100 (Jahresmittelwert)

Jahr

Index

Jahr

Index

2000

100,0

2012

172,1

2001

107,5

2013

194,5

2002

107,5

2014

212,0

2003

102,1

2015

237,4

2004

104,1

2016

275,4

2005

104,6

2017

316,7

2006

108,8

2018

351,6

2007

114,3

2019

379,7

2008

120,0

2020

387,3

2009

120,5

2021

401,2

2010

132,6

2022

397,4

2011

145,9

2023

391,5

Es wurde ein Bodenrichtwert in Höhe von 400 EUR/m2 mit Stichtag des Bodenrichtwerts 31.12.2021 (Index: 401,2; Basis 2000) recherchiert. Welcher Bodenwert ergibt sich zum 01.01.2023 (Index: 397,4; Basis 2000)?

Stichtag des Bodenrichtwerts 31.12.2021

Wertermittlungsstichtag 01.01.2023

Index (Basis 2000)

401,2

397,4

Bodenwert EUR/m2

400 EUR/m2

400 EUR/m2 × 397,4 / 401,2?=?396 EUR/m2

Entsprechend kann auch verfahren werden, wenn der Zeitpunkt des Wertermittlungsstichtags in der Vergangenheit liegt.

Es wurde ein Bodenrichtwert in Höhe von 400 EUR/m2 mit Stichtag des Bodenrichtwerts 31.12.2021 (Index: 401,2; Basis 2000) recherchiert. Welcher Bodenwert ergibt sich zum 01.01.2012 (Index: 145,9; Basis 2000)?

Stichtag des Bodenrichtwerts 31.12.2021

Wertermittlungsstichtag 01.01.2012

Index (Basis 2000)

401,2

145,9

Bodenwert EUR/m2

400 EUR/m2

400 EUR/m2 × 145,9 / 401,2?=?145 EUR/m2

3.2.4 Die (wertrelevante) Geschossflächenzahl umrechnen

Die bauliche Nutzung eines Grundstücks wird insbesondere durch die Geschossflächenzahl (GFZ) angegeben; in der Regel werden Bodenrichtwerte unter Bezugnahme auf die WGFZ ausgewiesen. Die GFZ sagt aus, wie viele Quadratmeter Geschossfläche bezogen auf die Grundstücksfläche bebaut werden dürfen, und ist in der Baunutzungsverordnung (BauNVO) definiert. Die GFZ ist in der Regel im Bebauungsplan aufgeführt. Sofern der Bebauungsplan die Geschossfläche ausweist, kann die GFZ über die einfach Grundstücksgröße errechnet werden. Alternativ ist sie auf Basis von Bau- und Grundrissplänen, Flächenberechnungen oder – bei komplexeren Grundrissen – unter Zuhilfenahme von Digitalisierungssoftware zu bestimmen.

Beispiel

Grundstücksgröße

600 m2

Geschossfläche

300 m2

Sofern das Maß der zulässigen baulichen Nutzbarkeit des Bodenrichtwertgrundstücks gegenüber dem zu bewertenden Grundstück abweicht, kann der dadurch bedingte Wertunterschied mithilfe von Umrechnungskoeffizienten auf Grundlage der realisierbaren, in der Regel wertrelevanten Geschossflächenzahl (WGFZ10) umgerechnet werden. Häufig können diese Umrechnungsfaktoren, teilweise sogar mit genauen Umrechnungsformeln zur Anwendung auf das zu bewertende Grundstück, beispielsweise aus den Jahresberichten der Gutachterausschüsse entnommen...

Über Autor(innen)

Stieringer, Kersten
Dr.-Ing. Kersten Stieringer ist seit 2015 Immobiliengutachter bei der VR Wert GmbH. Davor war er Immobiliengutachter im Kreditmanagement bei der Sparkasse Pforzheim Calw und als Financial Analyste Real Estate tätig.

Fahrländer, Stefan
Dr. Stefan Fahrländer ist Volkswirt. Er gründet im Januar 2006 die Fahrländer Partner Raumentwicklung und unterrichtet an der Universität Zürich und der Universität Stuttgart. Er ist zudem in der Schweiz als Gerichtsexperte auf dem Fachgebiet der Immobilienbewertung zertifiziert.

Metzger, Bernhard
Dipl.-Ing. (FH) Bernhard Metzger ist freier Sachverständiger für Schäden an Gebäuden, Mitglied im LVS, BGDS und BBauSV und Autor einschlägiger Fachliteratur.

Stefan Fahrländer

Dr. Stefan Fahrländer ist Volkswirt. Er gründet im Januar 2006 die Fahrländer Partner Raumentwicklung und unterrichtet an der Universität Zürich und der Universität Stuttgart. Er ist zudem in der Schweiz als Gerichtsexperte auf dem Fachgebiet der Immobilienbewertung zertifiziert.

Bernhard Metzger

Dipl.-Ing. (FH) Bernhard Metzger ist freier Sachverständiger für Schäden an Gebäuden, Mitglied im LVS, BGDS und BBauSV und Autor einschlägiger Fachliteratur.

Kersten Stieringer

Dr.-Ing. Kersten Stieringer ist seit 2015 Immobiliengutachter bei der VR Wert GmbH. Davor war er Immobiliengutachter im Kreditmanagement bei der Sparkasse Pforzheim Calw und als Financial Analyste Real Estate tätig.