Fischl-Obermayer / Finsterlin | Immobilien erben und vererben - inkl. Arbeitshilfen online | E-Book | sack.de
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Fischl-Obermayer / Finsterlin Immobilien erben und vererben - inkl. Arbeitshilfen online



1. Auflage 2019, 270 Seiten, eBook, E-Book Reihe: Haufe Fachbuch
ISBN: 978-3-648-08643-8
Verlag: Haufe
Format: EPUB
Kopierschutz: Wasserzeichen (»Systemvoraussetzungen)



Fischl-Obermayer / Finsterlin Immobilien erben und vererben - inkl. Arbeitshilfen online

Immobilieneigentümer und Vermieter erhalten mit diesem Buch eine Einführung in das Erbrecht und Erbschaftsteuerrecht sowie konkrete Anleitungen und Anregungen für die Übertragung von Immobilien. Was müssen Sie als Eigentümer und als Erbe berücksichtigen? Die Autorinnen erläutern auf Basis der aktuellen Rechtslage, wie Sie Schenkungen optimal vorbereiten, die Verwaltung im Todesfall organisieren, Ihren Nachlass sichern und Testamente rechtssicher gestalten. So sparen sowohl Erben als auch Erblasser unnötige Kosten und Ärger.

Inhalt:

- Wer erbt, wenn kein Testament existiert, und was müssen Sie bei der Testamentsgestaltung beachten?
- Pflichtteilshaftung des Immobilieneigentümers und seiner Erben
- Wie kann der Immobilieneigentümer durch lebzeitige Übergabe vorsorgen?
- Wie wirkt sich die Übertragung von Immobilieneigentum steuerlich aus?
- Generalvollmacht und Patientenverfügung

Arbeitshilfen online:

- Erbschaftsteuer- und Schenkungssteuergesetz
- Wertermittlungsverordnung
BMF-Schreiben zu Baupreisindizes
- Formulierungshilfen für Testamente

Weitere Infos & Material


Einleitung

Abkürzungsverzeichnis

Die Erbfolge ohne Testament
- Das gesetzliche Erbrecht der Verwandten
- Das gesetzliche Erbrecht des Ehegatten
- Geschiedene Eheleute, eingetragene Lebenspartner und Paare ohne Trauschein
- Nachteile der gesetzlichen Erbfolge

Wie Sie als Immobilieneigentümer vorsorgen können
- Nachfolge rechtzeitig regeln
- Das Testament
- Der Übergabevertrag
- Die Vollmacht

Was Sie bei der Testamentsgestaltung bedenken sollten
- Die Testierfähigkeit als wichtige Voraussetzung
- Wissenswertes zum Thema Testament
- Wann ist ein Erbvertrag sinnvoll?
- Diese Fragen sollten Sie sich mit Blick auf Ihre Erben stellen
- Was Sie tun können, um Streit unter den Erben zu vermeiden
- Das Ehegattentestament
- Steuerliche Aspekte

Das Pflichtteilsrecht
- Grundzüge des Pflichtteilsrechts
- Wie wirken sich lebzeitige Schenkungen auf den Pflichtteilsergänzungsanspruch aus?
- Pflichtteilsvermeidungsstrategien für Immobilieneigentümer

Die Übergabe zu Lebzeiten
- Das können Sie im Übergabevertrag regeln
- Was spricht für eine Übergabe zu Lebzeiten?

Wozu dient eine Familiengesellschaft?
- Familiengesellschaft: die Fortführungsgarantie
- Rechtsform und Gestaltungsmöglichkeiten
- Wichtige gesellschaftsrechtliche Regelungen
- Schenkungsteuerliche Aspekte

Vorsorgemöglichkeiten für den Fall der Geschäftsunfähigkeit
- Generalvollmacht
- Patientenverfügung

Tod des Immobilieneigentümers - was nun?
- Ist ein Erbschein nötig?
- Die Stellung des Hausverwalters beim Tod des Immobilieneigentümers

Erbschaftsteuerrecht allgemein
- Persönliche Steuerpflicht
- Welche Erwerbsvorgänge unterliegen der Erbschaft- und Schenkungsteuer?

Steuerrecht Spezial
- Steuerklassen, Freibeträge und Tarife
- Bewertung von Nachlass- und Schenkungsteuergegenständen
- Bewertung von unbebauten und bebauten Grundstücken
- Ermittlung der Bemessungsgrundlage für die Erbschaft- und Schenkungsteuer
- Steuerfreier Zugewinnausgleich
- Sachliche Steuerfreibeträge und Steuerbefreiungsvorschriften
- Wohnungsbaugenossenschaften und Wohnungsunternehmen/Vermietung zu Wohnzwecken
- Entstehung der Steuerschuld
- Stundung der Erbschaftsteuer, § 28 ErbStG
- Wiederaufleben der persönlichen Freibeträge
- Fallgestaltungen zur vorweggenommenen Erbfolge

Fazit und Ausblick
Stichwortverzeichnis
Die Autorinnen


1 Die Erbfolge ohne Testament
»Nach mir die Sintflut«: Soweit man sich entschließt, nicht tätig zu werden, sollte man sich darüber im Klaren sein, welche erbrechtlichen und vor allem auch steuerlichen Konsequenzen dieses Nichtstun auslösen kann. Spätestens mit dem Tod beginnt die unausweichliche Übergabe. Wer dann an Ihrer Stelle Ihren Nachlass übernimmt, ergibt sich aus den gesetzlichen Regelungen. Die Erben, die aufgrund dieser Regelungen die Nachfolge antreten, bezeichnet man als die sogenannten gesetzlichen Erben. Das Gesetz unterscheidet in den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) zwischen dem Erbrecht der Verwandten (§§ 1924–1930 BGB) und dem Erbrecht des Ehegatten (§§ 1931–1934 BGB). 1.1 Das gesetzliche Erbrecht der Verwandten
Liegt keine wirksame letztwillige Verfügung (Testament, Erbvertrag) des Erblassers vor und ist dieser im Zeitpunkt seines Todes unverheiratet, wird sein Vermögen im Sinne der gesetzlichen Erbfolge an seine Verwandten vererbt. Im deutschen Erbrecht gilt das System der Ordnungen, das sogenannte Parentelsystem. Danach spielt der Grad der Blutsverwandtschaft eine entscheidende Rolle. Zum Kreis der gesetzlichen Erben und damit zur Verwandtschaft zählen grundsätzlich nur diejenigen Personen, die das »gleiche Blut« in den Adern haben. Dabei wird die Verwandtschaft in Ordnungen eingeteilt. Je niedriger die »Ordnungszahl« ist, desto näher ist der Verwandtschaftsgrad. Die Ordnungszahlen stehen zueinander in Konkurrenz. Soweit Verwandte existieren, die einer niedrigeren Ordnung zugewiesen sind, schließen diese die Verwandten höherer Ordnung aus. Gibt es also eigene leibliche Kinder, dann sind die Eltern des Erblassers von der gesetzlichen Erbfolge ausgeschlossen. Aber auch innerhalb einer Ordnung schließen die Personen, die mit dem Erblasser näher verwandt sind, diejenigen aus, die weiter verwandt sind. So erhalten die Kinder Vorrang vor deren Kindern, also den Enkelkindern. Dieses Grundprinzip der Reihenfolge ergibt sich aus § 1930 BGB. Ein wichtiger Hinweis soll an dieser Stelle gebracht werden: Uns Rechtsanwälten wird immer unterstellt, eine eigene Sprache zu verwenden. Sie hört sich oft sehr holprig an, sodass man als Laie durchaus geneigt ist, andere Begrifflichkeiten zu verwenden. Man muss sich in jedem Fall mit der Sprache entweder vertraut machen oder einen Experten für die Formulierungen, beispielsweise in Testamenten oder auch Überlassungsverträgen, hinzuziehen. Alle laienhaften Formulierungen können unterschiedlich ausgelegt werden und führen zu den Streitigkeiten, die eigentlich vermieden werden sollen. 1.1.1 Gesetzliche Erben erster Ordnung
Die gesetzlichen Erben der ersten Ordnung sind die Abkömmlinge des Erblassers (§ 1924 Abs. 1 BGB). Hierzu gehören sämtliche Verwandte in absteigender Linie, also Kinder, Enkel und Urenkel des Verstorbenen. Die Begrifflichkeit des Kindes oder Enkelkindes unterscheidet sich also wesentlich von der Begrifflichkeit des Abkömmlings. Wer in seinem Testament etwa nur die Enkelkinder ausschließen will, darf nicht allgemein von den Abkömmlingen sprechen. Bis zum ersten Kindschaftsreformgesetz, das zum 1.7.1998 in Kraft getreten ist, war den nichtehelichen Kindern seit dem 1.7.1970 ein sogenannter schuldrechtlicher Erbersatzanspruch eingeräumt worden. Dieser war in der Abwicklung ähnlich dem Pflichtteilsanspruch, es handelte sich daher nur um einen Geldanspruch. Dadurch sollte vermieden werden, dass die nichtehelichen Kinder Teil der Erbengemeinschaften wurden. Sie sollten also die Vermögensnachfolge nicht direkt antreten können. Dadurch wollte man sich der »Kuckuckskinder« erwehren. Vor dem 1.7.1970 hatte man den nichtehelichen Kindern gar keine Möglichkeit eingeräumt, am Nachlass des Vaters beteiligt zu werden. Ein heute undenkbarer Zustand. Stiefkinderfamilien, auch sogenannte Patchworkfamilien, sind in unserer heutigen Gesellschaft fast nicht mehr wegzudenken, sodass die Einführung dieser Gleichstellung nachvollziehbar ist. Für alle Abkömmlinge, die vor dem 1.7.1949 geboren worden sind, gelten Ausnahmeregelungen. Für Erbfälle, die vor dem 28.5.2009 eingetreten und deren Erbenkinder vor dem 1.7.1949 geboren waren, galten noch die alten Regelungen. Das Bundesverfassungsgericht (BVerfG) hat diese »Ungleichbehandlung« in seinem Beschluss vom 18.3.2013 (1 BvR 2436/11, 1 BvR 3155/11) für verfassungsgemäß erklärt. Der Europäische Gerichtshof für Menschenrechte dagegen hat in unterschiedlichen Entscheidungen die Regelung für nicht akzeptabel befunden. Er hat hierbei aber auf die Besonderheiten des vorgetragenen Sachverhalts abgestellt. Daher kann nur geraten werden, den Fall einem erfahrenen Berater vorzutragen und die Möglichkeiten prüfen zu lassen. Adoptierte Kinder können, müssen aber nicht das gleiche Blut wie ihre Eltern in den Adern haben. Auf jeden Fall gilt: Werden minderjährige Kinder adoptiert, erlangen sie die volle rechtliche Stellung eines ehelichen Kindes des Annehmenden und gehören damit zu den Erben der ersten Ordnung. Mit der Adoption eines minderjährigen Kindes endet jedoch die Verwandtschaft zu dessen leiblichen Eltern. In der Folge ist es auch nicht mehr erbberechtigt und zählt daher auch nicht mehr zu den Kindern gemäß § 15 Abs. 1 Nr. 2 ErbStG (vor allem Verlust der Freibeträge und der günstigen Steuersätze). Bei einer Volljährigenadoption verbleibt es grundsätzlich bei der verwandtschaftlichen Beziehung zu den leiblichen Eltern und damit auch beim gesetzlichen Erbrecht wie auch den vorgenannten steuerlichen Vergünstigungen. Nach § 1924 Abs. 4 BGB erben Kinder jeweils zu gleichen Teilen. Jedes zum Zeitpunkt des Erbfalls lebende Kind begründet einen eigenen Stamm. Erben innerhalb derselben Ordnung schließen ihre eigenen Abkömmlinge immer von der Erbfolge aus (§ 1924 Abs. 2 BGB). An die Stelle eines zur Zeit des Erbfalls nicht mehr lebenden Abkömmlings treten die durch ihn mit dem Erblasser verwandten Abkömmlinge (§ 1924 Abs. 3 BGB). BEISPIEL Herr Velder ist verwitwet und Vater von zwei Kindern, Sabine und Tina. Tina ist bereits verstorben und hat wiederum zwei minderjährige Kinder, Lisa und Maximilian, hinterlassen. Herr Velder stirbt, es tritt die gesetzliche Erbfolge ein. Nachdem er zwei Kinder hatte, wird sein Nachlass auf zwei Stämme verteilt. Miterbe wird Sabine zu 1/2. Den zweiten Stamm mit 1/2 teilen sich die Kinder der vorverstorbenen Tina, sodass Lisa und Maximilian Miterben zu je 1/4 werden. Dieses Beispiel zeigt, wie wichtig es ist, sich auch dann über die Erbfolge Gedanken zu machen, wenn man seine beiden Kinder zu Miterben zu gleichen Teilen einsetzen möchte. Herr Velder war eventuell schon lange geschäftsunfähig und hatte daher den Tod seiner Tochter aufgrund seiner eigenen Situation nicht bewusst mitbekommen. Die gesetzlichen Regelungen führen zwar dazu, dass die »Abkömmlinge« die Nachfolge antreten. Ist es mehr als ein Erbe, so entsteht in jedem Fall eine Erbengemeinschaft, an der die minderjährigen Kinder, vertreten durch einen Sorgeberechtigten – in dem Beispiel vielleicht der ungeliebte Schwiegersohn –, beteiligt sind. Hätte sich Herr Velder beraten lassen, so hätte man ihm geraten, für minderjährige Erben einen Testamentsvollstrecker zu bestimmen, der für die Zeit der Minderjährigkeit oder darüber hinaus den Nachlass für diese Erben verwaltet. Eine solche Testamentsvollstreckung ist vor allem dann geboten, wenn sich im Nachlass eine Immobilie befindet. Hätte Herr Velder in seinem Testament vorgesehen, das überlebende Kind – hier Sabine – zum Testamentsvollstrecker eventueller minderjähriger Erben einzusetzen, so gelänge ihm damit die Fortsetzung einer einheitlichen Verwaltung. Sabine muss sich nicht mit dem Sorgeberechtigten der minderjährigen Kinder Lisa und Maximilian auseinandersetzen. Die Vermögensverwaltung des Sorgeberechtigten bezieht sich daher ausschließlich auf das eigene Vermögen der beiden minderjährigen Kinder, die Nachlassverwaltung wird ihm durch eine Testamentsvollstreckung in Form der Dauertestamentsvollstreckung entzogen. Tipp Die Einsetzung eines Testamentsvollstreckers hat jedoch einen Nachteil: Der Sorgeberechtigte kann gegenüber dem Testamentsvollstrecker Kontrollrechte ausüben und daher die Entscheidungen des Testamentsvollstreckers zumindest »überwachen«. Diesen Sachverhalt hat der Gesetzgeber in § 1638 BGB geregelt:
(1) Die Vermögenssorge erstreckt sich nicht auf das Vermögen, welches das Kind von Todes wegen erwirbt oder welches ihm unter Lebenden unentgeltlich zugewendet wird, wenn der Erblasser durch letztwillige Verfügung, der Zuwendende bei der Zuwendung bestimmt hat, dass die Eltern das Vermögen nicht verwalten sollen.
Danach kann der Erblasser die Eltern von der elterlichen Sorge in Bezug auf den Nachlass ausschließen, indem er diese Vermögenssorge einer anderen Person überträgt. Dieser Ausschluss kann die Erbeinsetzung, ein Vermächtnis oder Auflagen, ja sogar den Pflichtteilsanspruch betreffen. Wie dem Gesetz zu...


Finsterlin, Claudia
Claudia Finsterlin (vormals Ziegelmayer) ist Fachanwältin für Steuerrecht und Partnerin in der Kanzlei Finsterlin & Hopfensperger in München. Sie ist seit über 25 Jahren Beraterin im Haus- und Grundbesitzerverein München und Umgebung e.V. mit Schwerpunkt Erb- und Steuerrecht. Sie verfügt daher über langjährige Erfahrungen rund um das Thema Immobilie und Steuern. Über Ihre Tätigkeit als Rechtsanwältin und Beraterin hat die Autorin umfangreiches Praxiswissen im Umgang mit Behörden und Gerichten. Sie verfügt außerdem über eine langjährige Seminarerfahrung und ist Autorin zahlreicher Publikationen und Fachbücher.

Fischl-Obermayer, Agnes
Agnes Fischl-Obermayer, Fachanwältin für Erbrecht ist u.a. freie Mitarbeiterin im Haus- und Grundbesitzerverein München und Umgebung e.V. Ihr Tätigkeitsschwerpunkt liegt vor allem in der erbrechtlichen Beratung und der Betriebsübergabe.


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