Kündigung, Schönheitsreparaturen, Instandhaltung
E-Book, Deutsch, 372 Seiten, E-Book
Reihe: Haufe Fachbuch
ISBN: 978-3-648-16581-2
Verlag: Haufe
Format: EPUB
Kopierschutz: Wasserzeichen (»Systemvoraussetzungen)
Die Autorinnen Kathrin Gerber und Andrea Nasemann sind Rechtsanwältinnen und Expertinnen für Mietrecht. Sie zeigen, wie Sie rechtssicher kündigen und worauf Sie beim Auszug des Mieters oder der Mieterin achten müssen. Auch zu den typischen Streitthemen wie Schönheitsreparaturen und Instandsetzung werden alle Fragen beantwortet. So sind Sie immer auf der sicheren Seite und vermeiden teure Fehler.
Inhalte:
- Der Kündigungsprozess: korrekter Ablauf und Formalien
- Außerordentliche fristlose Kündigung und Sonderkündigungsrechte
- Räumungsklage und Zwangsvollstreckung
- Mieterwechsel: Übergabe, Abrechnung Mietkaution und Betriebskosten
- Alles über Schönheitsreparaturen, Instandsetzung, Rückbau
Neu in der 3. Auflage:
- Ansprüche des Mieters bzw. der Mieterin nach der WEG-Reform
- Mietpreisbremse
- BGH-Urteile zur Abrechnung einer Kaution und zu Schönheitsreparaturen
- Neue Kapitel: möbliertes Wohnen, Wohnen zum vorübergehenden Gebrauch, Energieausweis und Datenschutzgrundverordnung
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1 Wann ist eine Abmahnung gerechtfertigt?
Bei Vertragsverstößen des Mieters ist vor einer Kündigung oder Unterlassungsklage durch den Vermieter grundsätzlich eine Abmahnung erforderlich. Eine Abmahnung beinhaltet die Aufforderung an den Mieter, sein vertragswidriges Verhalten fortan zu unterlassen oder einen vertragswidrigen Zustand innerhalb einer Frist zu beseitigen. Für die Abmahnung ist zwar keine bestimmte Form vorgeschrieben, aber sie sollte aus Beweisgründen immer schriftlich abgefasst und nachweisbar an den Mieter zugestellt werden. Die Abmahnung muss zeitnah erfolgen. Tipp Es empfiehlt sich, dass der Vermieter die Vertragsverstöße des Mieters im Abmahnungsschreiben ausführlich und detailliert darlegt. Dabei sollte er Datum, Uhrzeit und Art der Vertragsverletzung sowie die konkrete Beeinträchtigung angeben, zudem die rechtlichen Konsequenzen bei weiteren Verstößen, zum Beispiel die fristlose Kündigung. Der Mieter hat gegen den Vermieter keinen Anspruch auf Beseitigung oder Unterlassung einer von ihm als unberechtigt angesehenen Abmahnung. Eine Klage auf Feststellung, dass eine vom Vermieter erteilte Abmahnung aus tatsächlichen Gründen unberechtigt war, ist unzulässig (BGH, Urteil vom 20.2.2008, VIII ZR 139/07). 1.1 Abmahnung wegen laufend verspäteter Mietzahlung
Wenn der Mieter die Miete trotz Beanstandung immer wieder verspätet zahlt, verstößt er gegen seine vertraglichen Pflichten und riskiert die fristlose oder ordentliche Kündigung. Seit Inkrafttreten der Mietrechtsreform am 1.9.2001 ist gesetzlich geregelt, dass die Miete spätestens bis zum dritten Werktag der einzelnen Zeitabschnitte im Voraus zu entrichten ist (§ 556b Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)). Auch in den Mietverträgen ist meistens vereinbart, dass der Mieter den monatlichen Mietzins spätestens am dritten Werktag eines jeweiligen Monats im Voraus zahlen muss. Zu der monatlich zu zahlenden Miete gehören neben der Grundmiete Zahlungen für Betriebskosten in Form von Vorauszahlungen oder Pauschalen. Wohnraummiete: Zahlungsauftrag am dritten Werktag genügt
Nach den gesetzlichen Vorschriften muss der Mieter die Miete zu Beginn, spätestens jedoch bis zum dritten Werktag eines Monats entrichten (§ 556b Abs. 1, §§ 269, 270 BGB). Das bedeutet nach der neueren Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH), dass der Mieter bis zu diesem Zeitpunkt lediglich die sogenannte Leistungshandlung vorgenommen haben muss. Hierfür genügt es, wenn der Wohnungsmieter seiner Bank den Zahlungsauftrag für die Überweisung der Miete bis zum dritten Werktag des jeweiligen Monats ordnungsgemäß, das heißt unter Angabe der zutreffenden Bankdaten, erteilt hat und sein Konto ausreichend gedeckt ist (BGH, Urteil vom 5.10.2016, VIII ZR 222/15). In diesem Fall entstehen dem Vermieter keine Rechte aus verspätetem Zahlungseingang, zum Beispiel Abmahnung oder Kündigung. Demnach befindet sich der Mieter noch nicht zwingend in Zahlungsverzug, wenn die monatliche Miete erst am vierten Werktag des Monats oder später eingeht. Entgegen der bisher geltenden Rechtslage ist für die Pünktlichkeit der Mietzahlung also nicht entscheidend, ob die Miete bis zum dritten Werktag eines Monats bereits auf dem Vermieterkonto eingegangen ist. Anderslautende Formularklauseln in Wohnraummietverträgen, die bestimmen, dass es für die Rechtzeitigkeit der Mietzahlung nicht auf die Absendung, sondern auf den Eingang des Geldes ankommt, sind nach Auffassung des BGH wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam. Denn eine solche Klausel erlege dem Mieter abweichend von den gesetzlichen Vorschriften das Risiko von Zahlungsverzögerungen im Überweisungsverkehr auf, die durch den Zahlungsdienstleister verursacht wurden. Damit seien die Mieter dem Risiko einer Kündigung des Mietverhältnisses auch bei von ihnen nicht zu verantwortenden Zahlungsverzögerungen ausgesetzt (BGH, Urteil vom 5.10.2016, VIII ZR 222/15). Die vorgenannte Rechtsprechung gilt bisher nur für Mietverhältnisse über Wohnraum. Achtung Eine andere Rechtslage als bei Wohnungsmietverträgen besteht bei Geschäftsraummietverhältnissen: In Geschäftsraummietverträgen kann auch formularvertraglich wirksam vereinbart werden, dass für die Rechtzeitigkeit der Mietzahlung auf den Eingang der Miete auf dem Konto des Vermieters abzustellen ist (OLG München, Urteil vom 20.7.2017, 32 U 4337/16). Samstag zählt bei Mietzahlung nicht als Werktag
Bei der Berechnung der Frist von drei Werktagen zur Zahlung der Miete ist der Samstag nicht als Werktag mitzuzählen (BGH, Urteile vom 13.7.2010, VIII ZR 129/09 und VIII ZR 291/09). Beispiel Fällt der erste Werktag eines Monats zum Beispiel auf einen Freitag, kann der Wohnungsmieter seiner Bank den Zahlungsauftrag für die Überweisung der Miete noch bis zum Ablauf des nächstfolgenden Dienstag (Werktag) erteilen, ohne in Verzug zu geraten. Bei verspäteter Zahlung hat der Vermieter Anspruch auf Ersatz des Verzugsschadens. Dazu gehören die gesetzlichen Verzugszinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz. Will der Vermieter das Mietverhältnis wegen laufend verspäteter Mietzahlungen kündigen, muss er den Mieter grundsätzlich zuvor abmahnen. Tipp In der Abmahnung ist darzulegen, welche Mieten nicht pünktlich eingegangen sind. Der Vermieter sollte in der Abmahnung das Datum der verspäteten Zahlungseingänge angeben. Von der wiederholten verspäteten Mietzinszahlung ist der Fall vollständig unterbliebener Zahlung von zwei Monatsmieten oder mehr als einer Monatsmiete für zwei aufeinanderfolgende Monate zu unterscheiden (Näheres hierzu findet sich in Kapitel 4.2). DIGITALE EXTRAS MUSTER: ABMAHNUNG WEGEN LAUFEND VERSPÄTETER MIETZAHLUNG Franz Müller (Vermieter) Eva Müller (Vermieter) Müllerstraße 3 80000 München Per Boten Ernst Meier (Mieter) Christine Meier (Mieter) Meierstraße 3 80100 München München, den 12.5.2023 Mietverhältnis Meierstraße 3 in 80100 München Abmahnung wegen verspäteter Mietzahlung Sehr geehrte Frau Meier, sehr geehrter Herr Meier, mit Mietvertrag vom 14.3.2020 haben Sie die Wohnung Meierstraße 3 in München gemietet. Die monatliche Miete beträgt 700 EUR. Sie sind verpflichtet, die Miete spätestens am dritten Werktag eines jeden Monats im Voraus zu entrichten. In der Vergangenheit haben Sie die Miete jedoch wiederholt verspätet bezahlt wie folgt: Für den Monat Februar 2023 ging die Miete erst am 22.2.2023 ein, für den Monat ............... erst am ..............., für den Monat ............... erst am ..............., (…) Wir fordern Sie deshalb auf, die Miete zukünftig pünktlich zu zahlen. Sollten Sie auch in Zukunft unpünktlich zahlen, müssen Sie mit einer außerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund bzw. einer ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses rechnen. Darüber hinaus behalten wir uns vor, für die verspätete Mietzahlung Verzugszinsen geltend zu machen. Mit freundlichen Grüßen Franz Müller (Vermieter) Eva Müller (Vermieter) DIGITALE EXTRAS MUSTER: ABMAHNUNG WEGEN AUSSTEHENDER MIETZAHLUNG Franz Müller (Vermieter) Eva Müller (Vermieter) Müllerstraße 3 80000 München Per Boten Ernst Meier (Mieter) Christine Meier (Mieter) Meierstraße 3 80100 München München, den 15.11.2023 Mietverhältnis Meierstraße 3 in 80100 München Abmahnung wegen noch ausstehender Mietzahlungen Sehr geehrte Frau Meier, sehr geehrter Herr Meier, mit Mietvertrag vom 14.3.2020 haben Sie die Wohnung Meierstraße 3 in München gemietet. Die monatliche Miete beträgt 700 EUR. Sie sind verpflichtet, die Miete spätestens am dritten Werktag eines jeden Monats im Voraus zu entrichten. In der Vergangenheit haben Sie die Miete jedoch wiederholt nur teilweise bezahlt wie folgt: Für den Monat September 2023 haben Sie nur 400 EUR und für den Monat November 2023 nur 500 EUR überwiesen. Daher befinden Sie sich mit der Zahlung der Miete für den Monat September 2023 in Höhe von 300 EUR und für den Monat November 2023 in Höhe von 200 EUR, also insgesamt in Höhe von 500 EUR in Verzug. Wir fordern Sie deshalb auf, die rückständige Miete in Höhe von 500 EUR unverzüglich, jedoch...
