Gondring / Wagner Real Estate Asset Management

Handbuch für Studium und Praxis
2. Auflage 2015
ISBN: 978-3-8006-4925-9
Verlag: Franz Vahlen
Format: PDF
Kopierschutz: 1 - PDF Watermark

E-Book, Deutsch, 492 Seiten

Real Estate Asset Management verlagert den Fokus von der reaktiven Immobilienverwaltung hin zum proaktiven Management aller Ertrags- und Wertpotenziale von Immobilien.Die zweite Auflage des Standardwerks von Hanspeter Gondring und Thomas Wagner bietet einen umfassenden Einblick in das Thema von den wissenschaftlichen Grundlagen bis zu konkreten Wertschöpfungsstrategien und Ansätzen des Risikomanagements. Es ist sowohl für Studenten immobilienwirtschaftlicher Fachrichtungen als auch für Praktiker wertvoll.InhaltBegriffsdefinition und EinordnungZiele und AufgabenDer WertschöpfungsprozessTheoretische GrundlagenImmobilien und KapitalmarktAspekte der Bewertung und FinanzierungPerformancemessung für PortfoliosInvestment- und WertschöpfungsstrategienRisikomanagement für ImmobilienControlling und ReportingInformationsmanagement und InformationstechnologieReal Estate Asset Management in der Investment-PhaseReal Estate Asset Management in der BestandsphaseReal Estate Asset Management in der Exit-Phase

Autoren/Hrsg.

Gondring, Hanspeter

Wagner, Thomas

Inhaltsverzeichnis

1;Cover;1
2;Zum Inhalt / Zu den Autoren;2
3;Titel;3
4;Vorwort zur 2. Auflage;4
5;Vorwort zur 1. Auflage;5
6;Inhaltsverzeichnis;6
7;Abbildungsverzeichnis;16
8;1 Begriffsdefinition und Einordnung;22
8.1;1.1 Überblick;23
8.2;1.2 Der Begriff des Real Estate Asset Management;23
8.2.1;1.2.1 Allgemeine Definition des Asset Management;23
8.2.2;1.2.2 Definition Real Estate Asset Management (REAM);24
8.2.2.1;1.2.2.1. Definition nach Soens/Thiels;24
8.2.2.2;1.2.2.2. Definition nach Schulte/Walbröhl;24
8.2.2.3;1.2.2.3. Definition nach gif;24
8.2.2.4;1.2.2.4. Definition RICS Deutschland;25
8.3;1.3 Vergleich und Bewertung der verschiedenen Ansätze;25
8.4;1.4 Einordnung und Abgrenzung des Real Estate Asset Management;26
8.4.1;1.4.1 Definition und Zielsystem des Real Estate Management (Immobilienmanagement)
;26
8.4.2;1.4.2 Generelle Einordnung der Managementbegriffe;27
8.4.3;1.4.3 Abgrenzung der Funktionen des Real Estate Management im Bereich von Anlageimmobilien;28
8.4.3.1;1.4.3.1. Fund Management;29
8.4.3.2;1.4.3.2. Real Estate Investment Management (REIM)/Real Estate Asset Management (REAM);29
8.4.3.3;1.4.3.3. Real Estate Portfolio Management;31
8.4.3.4;1.4.3.4. Property Management;33
8.4.3.5;1.4.3.5. Facility Management (FM);34
9;2 Ziele und Aufgaben des Real Estate Asset Management;36
9.1;2.1 Überblick;37
9.2;2.2 Ziele des Real Estate Asset Management;37
9.3;2.3 Wertschöpfungsphasen des Real Estate Asset Management;37
9.4;2.4 REAM-Leistungskatalog der RICS;42
9.5;2.5 Qualifikationsprofil des Real Estate Asset Managers;44
9.5.1;2.5.1 Anforderungen an den Asset Manager;44
9.5.2;2.5.2 Abgrenzung des Asset Managers zum „klassischen“ Immobilienverwalter;46
9.5.3;2.5.3 Abgrenzung des Asset Managers zum Vermögensverwalter;46
10;3 Der Wertschöpfungsprozess des Real Estate Asset Management
;48
10.1;3.1 Überblick;49
10.2;3.2 Beteiligte im REAM-Wertschöpfungsprozess;49
10.2.1;3.2.1 Investment-Ebene;50
10.2.2;3.2.2 Portfolio-Ebene;51
10.2.3;3.2.3 Objekt-Ebene;51
10.3;3.3 Elemente des Real Estate Asset Management-Prozesses;52
10.3.1;3.3.1 Bestands- und Potenzialanalyse;53
10.3.1.1;3.3.1.1. Immobilienaudit;53
10.3.1.2;3.3.1.2. SWOT-Analyse;53
10.3.1.3;3.3.1.3. Zunkunftsprognose;55
10.3.1.4;3.3.1.4. Strategiefestlegung;56
10.3.1.5;3.3.1.5. Strategie-Initiierung;56
10.3.1.6;3.3.1.6. Portfolio-Planung;57
10.3.1.7;3.3.1.7. Erfolgsüberprüfung und Strategieanpassung;58
10.4;3.4 Ablaufstruktur des Real Estate Asset Management Prozesses;60
10.4.1;3.4.1 Input;61
10.4.1.1;3.4.1.1. Anlageidee und Investmentstrategie;62
10.4.1.2;3.4.1.2. Strukturierung;63
10.4.1.3;3.4.1.3. Definition der Anlageziele;63
10.4.1.4;3.4.1.4. Einwerbung der Investitionsmittel;64
10.4.1.5;3.4.1.5. Entscheidung über die rechtliche Form;64
10.4.1.6;3.4.1.6. Entscheidungsvorbereitung im Research;65
10.4.1.7;3.4.1.7. Überlegungen zur Exit-Strategie;66
10.4.2;3.4.2 Strategische Asset Allocation;66
10.4.2.1;3.4.2.1. Portfolio-Selektion;67
10.4.2.2;3.4.2.2. Festlegung eines Zielportfolios;67
10.4.2.3;3.4.2.3. Benchmark-Portfolio;68
10.4.2.4;3.4.2.4. Portfolio-Bestandsanalyse und Prognose;68
10.4.2.5;3.4.2.5. Ableitung strategischer Handlungsoptionen;70
10.4.3;3.4.3 Taktische Asset Allocation;70
10.4.3.1;3.4.3.1. Definition der taktischen Investmentstrategie;70
10.4.3.2;3.4.3.2. Taktische Markt-, Angebots und Wettbewerbsanalyse;71
10.4.3.3;3.4.3.3. Analyse und Bewertung der Objektdaten;72
10.4.3.4;3.4.3.4. Analyse der baulichen Substanz;72
10.4.3.5;3.4.3.5. Analyse der Ertragskraft der Immobilie;73
10.4.3.6;3.4.3.6. Cashflow-Analyse;74
10.4.3.7;3.4.3.7. Renditeprognose;74
10.4.3.8;3.4.3.8. Objektstrategie und Handlungsoptionen;75
10.4.3.9;3.4.3.9. Simulation der Ergebniswirkung durch das DCF-Verfahren;75
10.4.3.10;3.4.3.10. Maßnahmenumsetzung Beispiel: Flächenoptimierung von Büroimmobilien;76
10.4.3.11;3.4.3.11. Laufende Bewertung von Objekten;77
10.4.3.12;3.4.3.12. Monitoring des Objektbudgets und der Objektstrategie;77
10.4.3.13;3.4.3.13. Reporting;78
10.4.3.14;3.4.3.14. Vorbereitung und Ausführung des Exits;79
10.4.4;3.4.4 Ergebniskontrolle und Risikomanagement;79
10.4.4.1;3.4.4.1. Performanceanalyse;79
10.4.4.2;3.4.4.2. Risikomanagement;81
10.4.4.3;3.4.4.3. Anpassung der Objektstrategie;82
10.5;3.5 Optimierungsansätze im Prozess des Real Estate Asset Management;82
10.5.1;3.5.1 Auswahlprozess des Real Estate Asset Managers;82
10.5.2;3.5.2 Formulierung von Präferenzen und Investmentzielen;83
10.5.3;3.5.3 Optimierung von Kommunikationsschnittstellen;83
10.5.4;3.5.4 Analyse der Prozesseffizienz mit Hilfe von Prozesskennzahlen;84
10.5.5;3.5.5 IPM-Systeme als Optimierungsvehikel;84
10.5.6;3.5.6 Schaffung von Kernkompetenzen durch Outsourcing;85
11;4 Theoretische Grundlagen des Real Estate Asset Management;86
11.1;4.1 Überblick;87
11.2;4.2 Investitionstheoretische Grundlagen;87
11.3;4.3 Finanzmathematische Grundlagen der Investitionsrechnung;88
11.3.1;4.3.1 Zinsrechnung;88
11.3.1.1;4.3.1.1. Einmalige Einzahlung mit einfachem Zins;88
11.3.1.2;4.3.1.2. Einmalige Einzahlung mit Zinseszins;89
11.3.1.3;4.3.1.3. Unterjährige Verzinsung;90
11.3.1.4;4.3.1.4. Effektiver und kontinuierlicher Zinssatz;91
11.3.2;4.3.2 Rentenrechnung;92
11.3.2.1;4.3.2.1. Vorschüssige Zeitrente mit jährlicher Rentenzahlung;92
11.3.2.2;4.3.2.2. Nachschüssige Zeitrente mit jährlicher Rentenzahlung;93
11.3.2.3;4.3.2.3. Zeitrente mit unterjähriger Rentenzahlungen;94
11.3.2.4;4.3.2.4. Ewige Rente;95
11.3.3;4.3.3 Tilgungsrechnung;96
11.3.3.1;4.3.3.1. Ratentilgung;96
11.3.3.2;4.3.3.2. Annuitätentilgung;97
11.3.3.3;4.3.3.3. Endfällige Tilgung;99
11.4;4.4 Dynamische Investitionsrechnung;99
11.4.1;4.4.1 Das Fisher-Modell als Prämisse für die Anwendung der traditionellen Investitionsrechenverfahren;99
11.4.2;4.4.2 Entscheidungen über einzelne Investitionen bei vollkommenem Kapitalmarkt unter Sicherheit;101
11.4.2.1;4.4.2.1. Die Kapitalwertmethode;101
11.4.2.2;4.4.2.2. Die Annuitätenmethode;103
11.4.2.3;4.4.2.3. Methode des internen Zinsfußes;104
11.4.2.4;4.4.2.4. Discounted Cashflow;107
11.5;4.5 Investitionsentscheidungen unter Unsicherheit;111
11.5.1;4.5.1 Neoklassische Kapitalmarkttheorien;111
11.5.2;4.5.2 Modern Portfolio Theory;113
11.5.2.1;4.5.2.1. Grundannahmen;113
11.5.2.2;4.5.2.2. Bestimmung der Portfoliorendite;115
11.5.2.3;4.5.2.3. Bestimmung des Portfoliorisikos;116
11.5.2.4;4.5.2.4. Bestimmung effizienter Portfolios;119
11.5.2.5;4.5.2.5. Berechnungsbeispiel zur Modern Portfolio Theory;121
11.5.2.6;4.5.2.6. Kritische Bewertung der Modern Portfolio Theory;126
11.5.2.7;4.5.2.7. Übertragung der Erkenntnisse auf das Real Estate Asset Management;127
11.5.3;4.5.3 Capital Asset Pricing Model (CAPM);127
11.5.3.1;4.5.3.1. Marktmäßige Bewertung von Anlagen;127
11.5.3.2;4.5.3.2. Grundannahmen des CAPM;127
11.5.3.3;4.5.3.3. Beta-Koeffizient;130
11.5.3.4;4.5.3.4. Alpha-Koeffizient;131
11.5.4;4.5.4 Indexmodelle;133
11.5.4.1;4.5.4.1. Single-Indexmodell;133
11.5.4.2;4.5.4.2. Multi-Indexmodell;136
11.5.5;4.5.5 Arbitrage Pricing Theory;137
11.5.6;4.5.6 Zusammenfassung;139
11.6;4.6 Verhaltenswissenschaftliche Ansätze der Kapitalmarkttheorie;140
11.7;4.7 Neue Institutionenökonomie;143
11.7.1;4.7.1 Principal-Agent-Theorie;144
11.7.2;4.7.2 Transaktionskostenansatz;146
11.7.3;4.7.3 Zusammenfassung;149
11.8;4.8 Qualitative Ansätze der Asset Allocation;150
11.8.1;4.8.1 BCG-Portfolio-Matrix;150
11.8.2;4.8.2 Produkt-Lebenszyklus-Modell;152
11.8.3;4.8.3 Balanced Scorecard;153
11.8.4;4.8.4 SWOT-Analyse;154
12;5 Immobilien und Kapitalmarkt;156
12.1;5.1 Überblick;157
12.2;5.2 Grundprinzipien des Kapitalmarkts;157
12.2.1;5.2.1 Grundbegriffe;157
12.2.2;5.2.2 Teilnehmer an den Finanzmärkten;158
12.2.3;5.2.3 Markteffizienz;162
12.2.4;5.2.4 Marktliquidität;164
12.3;5.3 Immobilien als Asset-Klasse;165
12.3.1;5.3.1 Spezifika von Immobilien;165
12.3.2;5.3.2 Immobilien in der globalen Asset Allocation;168
12.3.3;5.3.3 Formen der Immobilienanlage;169
12.3.3.1;5.3.2.1. Geschlossene Immobilienfonds;171
12.3.3.2;5.3.2.3. Real Estate Private Equity Fonds;173
12.3.3.3;5.3.2.4. Offene Immobilienfonds;174
12.3.3.4;5.3.2.5. Spezialfonds;179
12.3.3.5;5.3.2.6. Immobilien-Aktiengesellschaften;180
12.3.3.6;5.3.2.7. Real Estate Investment Trusts (REITs);183
12.3.3.7;5.3.2.8. Indexfonds und Immobilienderivate;186
12.4;5.4 Zusammenhänge zwischen Immobilien- und Kapitalmarkt;186
12.4.1;5.4.1 Determinanten des Flächenmarktes am Beispiel von Büroimmobilien;188
12.4.1.1;5.4.1.1. Flächennachfrage;188
12.4.1.2;5.4.1.2. Flächenangebot;189
12.4.2;5.4.2 Investitionsmarkt;190
12.4.3;5.4.3 Projektentwicklungsmarkt;191
12.4.4;5.4.4 Ursachen von Immobilienzyklen;191
12.4.4.1;5.4.4.1. Endogene Mechanismen;192
12.4.4.2;5.4.4.2. Exogene Einflüsse;194
12.5;5.5 Immobilien-Rating;194
12.5.1;5.5.1 Grundlegende Rahmenbedingungen;194
12.5.2;5.5.2 Rating von Immobilieninvestments;196
12.6;5.6 Anforderungen an kapitalmarktfähige Immobilienanlagen;198
12.6.1;5.6.1 Anforderungsprofil für Immobilienanlagen;198
12.6.2;5.6.2 Beitrag von Asset Management und Rating;200
13;6 Aspekte der Bewertung und Bilanzierung im Real Estate Asset Management;202
13.1;6.1 Überblick;203
13.2;6.2 Wertermittlung für Immobilien;203
13.2.1;6.2.1 Rechtsgrundlagen und Historie der Immobilienbewertung;203
13.2.2;6.2.1 Wertbegriffe national/international;205
13.2.3;6.2.2 Wertermittlungsverfahren national/international;207
13.2.4;6.2.3 Anlässe für die Bewertung bei Bestandsimmobilien;213
13.2.4.1;6.2.3.1. Bewertung zu Steuerungszwecken;214
13.2.4.2;6.2.3.2. Bewertung für die Besteuerung;215
13.2.4.3;6.2.3.3. Bewertung zur Bilanzierung;216
13.2.5;6.2.4 Internationale Bewertungsstandards nach GIPS;217
13.3;6.3 Aspekte der Bilanzierung im Real Estate Asset Management;218
13.3.1;6.3.1 Bilanzierung nach HGB – Auswirkung auf die Wertansätze von Immobilien;218
13.3.1.1;6.3.1.1. Adressaten des Jahresabschlusses;218
13.3.1.2;6.3.1.2. Zweck und Bestandteil der Rechnungslegung;219
13.3.1.3;6.3.1.3. Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze;219
13.3.1.4;6.3.1.4. Aussagefähigkeit der Wertansätze;222
13.3.2;6.3.2 Bilanzierung nach IFRS – Auswirkung auf die Wertansätze von Immobilien;225
13.3.2.1;6.3.2.1. Ziele und Adressaten der IFRS;225
13.3.2.2;6.3.2.2. Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze;226
14;7 Performancemessung für Immobilienportfolios;233
14.1;7.1 Überblick;234
14.2;7.2 Begriff und Zielsetzung der Performancemessung;234
14.3;7.3 Probleme der Performancemessung;235
14.4;7.4 Performanceanalyse und Asset Management-Prozess;236
14.5;7.5 Renditeberechnung;237
14.5.1;7.5.1 Allgemeine Grundlagen;237
14.5.2;7.5.2 Wertgewichtung (Geldgewichtung);240
14.5.2.1;7.5.2.1. Grundannahmen der geldgewichteten Rendite;240
14.5.2.2;7.5.2.2. Geldgewichtete Rendite bei Immobilieninvestments;241
14.5.3;7.5.3 Zeitgewichtung;242
14.5.3.1;7.5.3.1. Grundannahmen der zeitgewichteten Rendite;242
14.5.3.2;7.5.3.2. Zeitgewichtete Rendite bei Immobilieninvestments;243
14.6;7.6 Bestimmung der Benchmark;244
14.6.1;7.6.1 Allgemeine Konstruktionsmerkmale;244
14.6.2;7.6.2 Immobilienindizes als Performance-Benchmark;245
14.7;7.7 Relative Performancemessung/Risikoadjustierung;247
14.7.1;7.7.1 Risikoadjustierte Returns;247
14.7.1.1;7.7.1.1. Systematisches Risiko, unsystematisches Risiko und Gesamtrisiko;248
14.7.1.2;7.7.1.2. Return-to-Risk-Ratio;248
14.7.1.3;7.7.1.3. Das Jensen-Maß (Jensen-Alpha);249
14.7.1.4;7.7.1.4. Das Sharpe-Maß (Sharpe-Ratio);250
14.7.1.5;7.7.1.5. Das Treynor-Maß (Treynor-Ratio);251
14.7.2;7.7.2 Relative Returns;252
14.8;7.8 Performanceattribution;253
14.9;7.9 Performance-Vergleich verschiedener Asset-Klassen;255
14.10;7.10 Immobilienrendite nach gif;257
14.10.1;7.10.1 Vorbemerkung;257
14.10.2;7.10.2 Strukturierung der Immobilienrenditen nach gif;257
14.10.3;7.10.3 Grundannahmen der Renditedefinition nach gif;260
14.11;7.11 Fallbeispiel Renditeberechnung bei Immobilieninvestments;261
14.11.1;7.11.1 Ausgangssituation;261
14.11.2;7.11.2 Berechnung von Brutto-Anfangsrendite und Netto-Anfangsrendite;262
14.11.3;7.11.3 Berechnung der Objektrendite;263
14.11.4;7.11.4 Berechnung der Investment-Rendite;264
15;8 Investment- und Wertschöpfungsstrategien;266
15.1;8.1 Überblick;267
15.2;8.2 Investmentstrategien bei Immobilienanlagen;267
15.2.1;8.2.1 Ableitung von Strategieprofilen;267
15.2.2;8.2.2 Zyklische Strategien;271
15.3;8.3 Wertschöpfungsstrategien;273
15.3.1;8.3.1 Differenzierung der verschiedenen Ansätze;273
15.3.2;8.3.2 Finanzierungsmanagement;274
15.3.2.1;8.3.2.1. Rahmenbedingungen des Finanzierungsmanagements;274
15.3.2.2;8.3.2.2. Leverage-Effekt;275
15.3.3;8.3.3 Potenzial- und Riskoanalyse;276
15.3.4;8.3.4 Umsetzung der Wertschöpfungsstrategie durch das Real Estate Asset Management;278
16;9 Risikomanagement für Immobilien;281
16.1;9.1 Überblick;282
16.2;9.2 Definition des Entscheidungsfeldes;282
16.2.1;9.2.1 Entscheidung unter Sicherheit und Unsicherheit;282
16.2.2;9.2.2 Anlageentscheidung bei Risiko;284
16.3;9.3 Risikomaße;287
16.3.1;9.3.1 Standardabweichung und Volatilität;289
16.3.2;9.3.2 Betafaktor;290
16.3.3;9.3.3 Residualvolatilität;291
16.3.4;9.3.4 Ausfallwahrscheinlichkeit (Shortfall-Risk);291
16.3.5;9.3.5 Value at Risk;292
16.3.6;9.3.6 Conditional Value at Risk;293
16.4;9.4 Prozess des Risikomanagements;294
16.4.1;9.4.1 Risikoanalyse;294
16.4.2;9.4.2 Risikopolitik;296
16.4.3;9.4.3 Risikokontrolle/Risikomonitoring;296
16.5;9.5 Charakterisierung von Immobilienrisiken;297
16.6;9.6 Risikoperspektiven bei Immobilieninvestments;298
16.6.1;9.6.1 Risiken bei Immobilien-Direktinvestments (Szenario 1);298
16.6.2;9.6.2 Risiken bei Immobilienfinanzierung (Szenario 2);301
16.6.3;9.6.3 Indirekte Immobilien-Investments (Szenario 3);302
16.6.4;9.6.4 Indirekte Immobilien-Investments (Szenario 4);305
16.7;9.7 Fallbeispiel Immobilien-Risikomanagement;306
17;10 Controlling und Reporting im Real Estate Asset Management;309
17.1;10.1 Überblick;310
17.2;10.2 Controlling von Immobilien und Immobilienportfolios;310
17.2.1;10.2.1 Konzeption eines Controlling-Systems für Immobilien;310
17.2.2;10.2.2 RICS-Ablaufschema Business Plan und Controlling;312
17.2.3;10.2.3 Benchmarking im Real Estate Asset Management;313
17.2.4;10.2.3 Steuerung von Immobilienanlagen durch Kennzahlen;318
17.2.4.1;10.2.3.1. Grundprinzipien der Kennzahlenbildung;318
17.2.4.2;10.2.3.2. Aufbau eines hierarchischen Kennzahlensystems;319
17.2.4.3;10.2.3.3. Steuerung mithilfe einer Renditegröße als Spitzenkennzahl;321
17.2.4.4;10.2.3.4. Aufbau von Portfolioanalysen auf Basis eines Kennzahlensystems;323
17.2.4.5;10.2.3.5. Ausgewählte Kennzahlen des Real Estate Asset Management;326
17.2.5;10.2.4 Integrierte Planung und Steuerung mithilfe der Balanced Scorecard;328
17.3;10.3 Value Reporting im Real Estate Asset Management;332
17.3.1;10.3.1 Vorbemerkung;332
17.3.2;10.3.2 Ausgangspunkt des Value Reporting;332
17.3.3;10.3.3 Reporting-Anforderungen in der Immobilienwirtschaft;333
17.3.4;10.3.4 Neuausrichtung der Rechnungslegung im REAM;334
17.3.5;10.3.5 Der Shareholder Value-Ansatz;335
17.3.6;10.3.6 Zielsetzung des Value Reporting;337
17.3.7;10.3.7 Definitionsansätze des Value Reporting;338
17.3.8;10.3.8 Aufbau eines Value Reporting Systems;339
17.3.9;10.3.9 Dimensionen und Adressaten des REAM Reporting;339
17.3.10;10.3.10 Aufbaumodelle des Value Reporting;340
17.3.10.1;10.3.10.1. Business Reporting nach Jenkins;341
17.3.10.2;10.3.10.2. Value Reporting nach Labhart;342
17.3.10.3;10.3.10.3. Value Reporting Modell nach Müller;343
17.3.11;10.3.11 Arten von Reports;344
17.3.12;10.3.12 Einsatz eines Value Reporting Systems;346
17.3.12.1;10.3.12.1. Wertorientierte Angaben im Jahresabschluss;346
17.3.12.2;10.3.12.2. Daten aus dem Lage- und Segmentbericht;347
17.3.12.3;10.3.12.3. Wertorientierte Angaben aus sonstigen Quellen;347
17.3.13;10.3.13 Zusammenfassende Betrachtung des Value Reporting;347
18;11 Informationsmanagement und Informationstechnologie im Real Estate Asset Management;349
18.1;11.1 Überblick;350
18.2;11.2 Begriffsdefinition;350
18.3;11.3 Grundlagen für ein Informationsmanagementsystem;350
18.3.1;11.3.1 Notwendigkeit eines Informationsmanagementsystems;351
18.3.2;11.3.2 Ansätze für Informationsmanagementsysteme;351
18.4;11.4 Relevante Informationen für Beteiligte im Real Estate Asset Management;352
18.4.1;11.4.1 Standardisierte Informationen;352
18.4.2;11.4.2 Dynamische Informationen;353
18.4.3;11.4.3 Quellen standardisierter und dynamischer Informationen;354
18.5;11.5 Informationsmanagementsysteme;354
18.6;11.6 Anforderungen an die Funktionalität;355
18.7;11.7 Der Entwurf eines Datenverarbeitungssystems für das REAM;356
18.8;11.8 Auswertungsmöglichkeiten;358
18.8.1;11.8.1 Entscheidungsunterstützung;358
18.8.2;11.8.2 Berichte und Analysen;359
18.8.3;11.8.3 Investitionsanalysen, Risikomessung und Performanceberechnung
;360
18.8.4;11.8.4 Kennzahlenbildung und -analyse;360
18.8.5;11.8.5 Portfoliomodellbildung;361
18.9;11.9 Lösungsansätze für EDV-gestützte REAM-Systeme;361
18.9.1;11.9.1 Rückgriff auf transaktionale Systeme;362
18.9.2;11.9.2 Schaffung eines Data Warehouse Systems;362
18.9.3;11.9.3 Einheitlicher Zugriff auf relevante Daten;363
18.10;11.10 IT-Tools im REAM und deren praktische Anwendung;363
18.10.1;11.10.1 Argus Software;363
18.10.2;11.10.2 Cougar;365
18.10.3;11.10.3 Immobiliencockpit von Woodmark;366
19;12 Real Estate Asset Management in der Investment-Phase;367
19.1;12.1 Überblick;368
19.2;12.2 Der Immobilien-Investment-Prozess;368
19.2.1;12.2.1 Struktur des Investment-Prozesses;368
19.2.2;12.2.2 Phasen des Investmentprozesses;370
19.2.2.1;12.2.2.1. Definition des Investmentprofils;370
19.2.2.2;12.2.2.2. Markt- und Standortanalyse;372
19.2.2.3;12.2.2.3. Quantitative Marktanalyse;375
19.2.2.4;12.2.2.4. Objektanalyse;376
19.2.2.5;12.2.2.5. Analyse der Mieterstruktur;377
19.2.2.6;12.2.2.6. Due Diligence;378
19.2.2.7;12.2.2.7. Verhandlung/Abschluss Kaufvertrag;380
19.2.2.8;12.2.2.8. Koordination des Ankaufsprozesses;381
19.2.2.9;12.2.2.9. Dokumentation des Ankaufsprozesses;381
19.3;12.3 Asset oder Share Deal;382
19.4;12.4 Gestaltung des Grundstückskaufvertrags;383
19.4.1;12.4.1 Kaufgegenstand und Art des Kaufvertrags;383
19.4.2;12.4.2 Form des Kaufvertrags;383
19.4.3;12.4.3 Kaufpreis und Fälligkeit;384
19.4.4;12.4.4 Steuerliche Aspekte;385
19.4.5;12.4.5 Sicherheiten des Verkäufers;385
19.5;12.5 Immobilienfinanzierung;386
19.6;12.6 Investmentstrategien unterschiedlicher Immobilieninvestoren;389
19.6.1;12.6.1 Private Anleger;389
19.6.2;12.6.2 Institutionelle Anleger;390
19.6.2.1;12.6.2.1. Versicherungen und Pensionskassen;390
19.6.2.2;12.6.2.2. Versorgungswerke;391
19.6.2.3;12.6.2.3. Stiftungen;391
19.6.3;12.6.3 Offene Immobilienfonds;392
19.6.4;12.6.4 Geschlossene Fonds;392
19.6.5;12.6.5 Private Equity Funds;393
19.6.6;12.6.6 Immobilien-AGs;393
19.7;12.7 Fallstudie: Ankauf eines gewerblichen Einzelobjekts (Asset Deal)
;393
19.7.1;12.7.1 Analyse Investitionsstandort;393
19.7.2;12.7.2 Objekt- und Grundstücksanalyse;395
19.7.3;12.7.3 Mieteranalyse;396
19.7.4;12.7.4 Analyse Vermietungs- und Investmentmarkt;396
19.7.5;12.7.5 Sonstige Analyseergebnisse und Vereinbarungen;397
19.7.6;12.7.6 Risiko-/Rendite-Betrachtung;398
19.7.7;12.7.7 Cashflow- und Renditeprognose;399
19.8;12.8 Schlussbetrachtung und Fazit;403
20;13 Real Estate Asset Management in der Bestandsphase;404
20.1;13.1 Überblick;405
20.2;13.2 Ziele und Ausrichtung des REAM in der Bestandsphase;405
20.3;13.3 Leistungsprofil in der Bestandsphase;406
20.3.1;13.3.1 Management von Bestandsmietern;406
20.3.1.1;13.3.1.1. Ansätze des Customer Relation Management (CRM);407
20.3.1.2;13.3.1.2. Beschwerdemanagement;410
20.3.2;13.3.2 Vermietungsmanagement;411
20.3.2.1;13.3.2.1. Vermietungskonzept;411
20.3.2.2;13.3.2.2. Marketingmaßnahmen zur Erhöhung der Neuvermietungsquote;412
20.3.2.3;13.3.2.3. Auswahl der Dienstleister/Makler;414
20.3.2.4;13.3.2.4. Steuerung von Maklerunternehmen;416
20.3.3;13.3.3 Budgetierung;417
20.3.3.1;13.3.3.1. Erstellung eines Budgets;417
20.3.3.2;13.3.3.2. Budgetbestandteile;418
20.3.3.3;13.3.3.3. Budgetkontrolle und Aktualisierung;419
20.3.4;13.3.4 Vertragsmanagement;420
20.3.4.1;13.3.4.1. Verträge mit Asset Managern oder Maklern im Rahmen der Vermietung;420
20.3.4.2;13.3.4.2. Gewerbemietverträge;422
20.3.5;13.3.5 Vertragsverhandlung und Vertragsmonitoring;426
20.3.6;13.3.6 Koordination der Dienstleister und Berater;428
20.3.7;13.3.7 Gebäudetechnische Optimierung;429
20.3.7.1;13.3.7.1. Flächenkonzeptionelle Maßnahmen;429
20.3.7.2;13.3.7.2. Flächendefinitionen für gewerbliche Objekte;430
20.3.7.3;13.3.7.3. Bauliche Maßnahmen;434
20.3.7.4;13.3.7.4. Haustechnische sowie sonstige technische Maßnahmen;435
20.3.7.5;13.3.7.5. Instandhaltung und gestalterische Maßnahmen im Außenbereich;436
21;14 Real Estate Asset Management in der Exit-Phase;437
21.1;14.1 Überblick;438
21.2;14.2 Bestimmung des optimalen Exit-Zeitpunkts;438
21.2.1;14.2.1 Exogene Determinanten;439
21.2.1.1;14.2.1.1. Immobilienmarkt;439
21.2.1.2;14.2.1.2. Kapitalmarkt;440
21.2.2;14.2.2 Endogene Determinanten;441
21.2.2.1;14.2.2.1. Finanzwirtschaftliche Ziele;441
21.2.2.2;14.2.2.2. Strategische Ziele;441
21.2.2.3;14.2.2.3. Operative Ziele;442
21.3;14.3 Exit-Strategien unterschiedlicher Investoren;443
21.3.1;14.3.1 Bestandshalter;443
21.3.2;14.3.2 Non-Property Companies;444
21.3.3;14.3.3 Offener Immobilienfonds;446
21.3.4;14.3.4 Exit-Strategien in der Subprime-Krise – Beispiel Hannover Leasing;447
21.4;14.4 Bestimmung des optimalen Exit-Vehikels;447
21.4.1;14.4.1 Sale-and-Lease-Back;448
21.4.2;14.4.2 Einzelveräußerung als Asset oder Share Deal;449
21.4.3;14.4.3 Paketveräußerung;450
21.4.4;14.4.4 Kapitalmarktplazierung;450
21.4.5;14.4.5 Fondsplazierung;451
21.4.6;14.4.6 Securitisation;453
21.5;14.5 Koordinierung des Exit-Prozesses;454
21.5.1;14.5.1 Verkäufer Due Diligence und Organisation des Data Rooms;455
21.5.2;14.5.2 Analyse potentieller Investoren;455
21.5.3;14.5.3 Strukturierung der Handlungsalternativen;457
21.5.4;14.5.4 Aufbereitung des Investment-Memorandums;458
21.5.5;14.5.5 Verhandlungsführung und Vertragsabschluss;460
21.5.6;14.5.6 Dokumentation des Exit-Prozesses;460
21.6;14.6 Erfolgsfaktoren bei Planung und Durchführung des Exits;461
21.7;14.7 Fazit und Ausblick;463
22;Literaturverzeichnis;465
23;Stichwortverzeichnis;482
24;Impressum
;490