Grolik / Breitsameter Die Verwaltung von Wohnungseigentum

Das Praxisbuch für Verwalter, Beiräte und Wohnungseigentümer
1. Auflage 2018
ISBN: 978-3-96092-195-0
Verlag: FinanzBuch Verlag
Format: PDF
Kopierschutz: Kein

E-Book, Deutsch, 368 Seiten

Die Verwaltung von Wohnungseigentum stellt Laien und oftmals selbst Profis vor eine Reihe von Herausforderungen. Kompetent, fundiert und gleichsam übersichtlich aufbereitet erläutern die Experten für die Verwaltung von Wohnungseigentum Petra Breitsameter und Michael Grolik die wichtigsten Punkte und geben Antworten auf viele praktische Fragen.

Welche Möglichkeiten gibt es, einen Verwalter zu bestellen oder abzuberufen? Wie hängen das Wohnungseigentumsgesetz, die notariellen Grundlagenurkunden und die Beschlussfassungen zusammen? Was muss bei der Einladung zur Eigentümerversammlung beachtet werden und wie wird diese durchgeführt? Was passiert, wenn Beschlüsse angefochten werden? Wie kann mit Beschlussanträgen zu den Themen bauliche Veränderungen und Modernisierungen verfahren werden?

In dem praxisbezogenen Nachschlagewerk werden nicht nur die juristische und kaufmännische Verwaltung behandelt, sondern auch der komplexe Bereich der technischen Verwaltung wird ausführlich thematisiert.

Autoren/Hrsg.

Grolik, Christian

Breitsameter, Petra

Inhaltsverzeichnis

1;Vorwort;9
2;Teil IGrundlagen;13
2.1;1. Die wichtigsten Begriffe;15
2.2;2. Das Facility Management;17
2.3;3. Begründung von Wohnungseigentum;18
2.4;4. Aufgabenbereiche des Verwalters;19
2.4.1;4.1 Gesetzliche Verwaltertätigkeiten;20
2.4.2;4.2 Besondere Verwaltertätigkeiten;24
2.4.3;4.3 Außenwirkung der Verwaltertätigkeit;25
2.5;5. Verwaltergebühren;28
2.6;6. Verwaltervertrag;31
2.7;7. Bestellung und Abberufung des Verwalters;34
2.7.1;7.1 Verwalterbestellung mit Teilungserklärung;34
2.7.2;7.2 Verwalterbestellung mit Eigentümerbeschluss;35
2.7.3;7.3 Vertragsablauf;35
2.7.4;7.4 Abberufung des Verwalters aus wichtigem Grund;36
2.7.5;7.5 Kündigung seitens des Verwalters (Amtsniederlegung);36
2.8;8. Wichtige Gesetze und Verordnungen – Übersicht;38
2.9;9. Haftung des Verwalters;40
3;Teil IIJuristische Verwaltung;43
3.1;10. Organe der Eigentümergemeinschaft;45
3.1.1;10.1 Wohnungseigentümer (mit Rechten und Pflichten);46
3.1.2;10.2 Verwalter;48
3.1.3;10.3 Verwaltungsbeirat;49
3.1.4;10.4 Hausmeister;52
3.2;11. Rechtliche Grundlagen der Wohnungseigentümergemeinschaft;57
3.2.1;11.1 Wohnungseigentumsgesetz (WEG);59
3.2.2;11.2 Die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung;61
3.2.3;11.3 Beschlüsse;63
3.2.4;11.4 Hierarchie der drei rechtlichen Säulen;64
3.2.5;11.5 Beschlusskompetenz;64
3.2.6;11.6 Öffnungsklausel;66
3.2.7;11.7 Obergerichtliche Rechtsprechung;68
3.2.8;11.8 Prüfschema zur Gültigkeit von Beschlüssen;69
3.3;12. Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft in der Praxis;72
3.4;13. Haftung der Eigentümergemeinschaft und einzelner Eigentümer;74
3.5;14. Gerichtsverfahren;75
3.5.1;14.1 Zuständige Gerichte;75
3.5.2;14.2 Zivilprozessordnung;76
3.5.3;14.3 Ersatzzustellungsvertreter;76
3.5.4;14.4 Gerichtsverfahren im Einzelnen und die Auswirkungen auf den Verwalter;77
3.6;15. Kollisionen zwischen Miet- und Wohnungseigentumsrecht;85
4;Teil IIIKaufmännische Verwaltung;89
4.1;A: Verwaltung von Bestandsobjekten;89
4.2;16. Besitz- und Eigentumsübergang von Wohnungen und Eintritt in die Eigentümergemeinschaft;91
4.2.1;16.1 Erwerb einer Einheit durch Kauf oder Schenkung;92
4.2.2;16.2 Erwerb einer Einheit durch Zwangsversteigerung;93
4.2.3;16.3 Behördliche Zustimmung;93
4.2.4;16.4 Verwalterzustimmung;94
4.2.5;16.5 Sonderfall: Zusammenlegung von Wohnungen durch den Eigentümer;95
4.3;17. Eigentümerversammlung;97
4.3.1;17.1 Ordentliche und außerordentliche Versammlungen (Turnus);98
4.3.2;17.2 Inhalte der Eigentümerversammlung (Tagesordnung);98
4.3.3;17.3 Einberufung der Eigentümerversammlung;100
4.3.4;17.4 Durchführung der Versammlung;107
4.3.5;17.5 Gültigkeit von Beschlüssen;120
4.3.6;17.6 Vorgehensweisen bei schwierigen Versammlungsabläufen;121
4.3.7;17.7 Rechtliche Handlungsunfähigkeit der Verwaltung;130
4.3.8;17.8 »Schikanen« und Beleidigungen;131
4.3.9;17.9 Beendigung der Versammlung;133
4.3.10;17.10 Protokoll;133
4.3.11;17.11 Beschluss-Sammlung;133
4.4;18. § 22 WEG: Bauliche Veränderungen und Modernisierungen;137
4.4.1;18.1 Rechtliche Grundlagen zu baulichen Veränderungen (§ 22 Abs. 1 WEG);137
4.4.2;18.2 Rechtliche Grundlagen zu Modernisierungen (§ 22 Abs. 2 WEG);144
4.5;19. Versicherungen;165
4.5.1;19.1 Versicherungen für das Gemeinschaftseigentum;165
4.5.2;19.2 Versicherungen für das Sondereigentum;170
4.5.3;19.3 Versicherungsschäden;171
4.6;20. Hausordnung;175
4.7;21. Auskunfts- und Einsichtsrecht der Wohnungseigentümer;181
5;Teil IIIKaufmännische Verwaltung;183
5.1;B: Besonderheiten bei der Übernahme und Verwaltung von Neubauobjekten;183
5.2;22. Die faktische Eigentümergemeinschaft und deren Auswirkungen;185
5.2.1;22.1 Auswirkungen auf den Eigentümer;185
5.2.2;22.2 Auswirkungen auf den Bauträger;186
5.2.3;22.3 Auswirkungen auf den Verwalter;186
5.2.4;22.4 Gründungsversammlung: Besonderheiten bei der ersten Eigentümerversammlung;187
5.3;23. Baumängelverfolgung;189
6;Teil IIIKaufmännische Verwaltung;193
6.1;C: Wirtschafts- und Vermögensverwaltung;193
6.2;24. Kurze Einführung in das Rechnungswesen;195
6.3;25. Finanzverwaltung;200
6.3.1;25.1 Girokonto (laufendes Konto);200
6.3.2;25.2 Instandhaltungsrücklagen und Anlageformen;201
6.4;26. Wirtschaftsplan;203
6.5;27. Sonderumlagen;207
6.6;28. Kreditaufnahme;208
6.7;29. Heizkostenabrechnung;209
6.7.1;29.1 Abrechnungsprinzip der Heizkostenabrechnung;210
6.7.2;29.2 Heizkostenverteilerschlüssel;210
6.7.3;29.3 Heizungsablesung;211
6.7.4;29.4 Schätzen des Heizungs- und Warmwasserverbrauchs;214
6.7.5;29.5 Bevorratungsbrennstoffe – Endbestand zum Jahresende ermitteln;215
6.7.6;29.6 Gesamtkostenaufstellung bei der Heizkostenfirma einreichen;216
6.8;30. Hausgeldabrechnung;225
6.8.1;30.1 Abrechnungsprinzip der Hausgeldabrechnung;226
6.8.2;30.2 Darstellung des Heizkosten-Unterschiedsbetrags gem. BGH-Urteil;227
6.8.3;30.3 Exkurs: Trennen von Betriebskosten und nicht umlagefähigen Kosten;228
6.8.4;30.4 Kostenverteilung;229
6.8.5;30.5 Bescheinigung der haushaltsnahen Aufwendungen gem. § 35a EstG;233
6.8.6;30.6 Entwicklung der Instandhaltungsrücklage;234
6.8.7;30.7 Umsatzsteuerausweis bei Wohnungseigentümergemeinschaften;235
6.8.8;30.8 Überprüfen der Hausgeldabrechnung;237
6.8.9;30.9 Belegprüfung durch den Verwaltungsbeirat;239
6.8.10;30.10 Beispiel-Hausgeldabrechnung;240
7;Teil IVTechnische Verwaltung;251
7.1;31. Aufgabenbereiche in der technischen Objektverwaltung;253
7.2;32. Gebäudetypen und die technische Ausstattung;255
7.3;33. Organisation der technischen Verwaltung;256
7.3.1;33.1 (Technische) Objektunterlagen;256
7.4;34. Betriebsführung, Instandhaltung und Wartung in der Verwalterpraxis;263
7.4.1;34.1 Betriebsführung;263
7.4.2;34.2 Betreiben;263
7.4.3;34.3 Errichter- und Betreiberverantwortung;264
7.4.4;34.4 Wartung und Gebäudereinigung;265
7.4.5;34.5 Angebotsmanagement;266
7.5;35. Gebäudetechnik;275
7.5.1;35.1 Heizungs- und Wassertechnik;275
7.5.2;35.2 Park- und Garagentechnik;294
7.5.3;35.3 Elektrik;300
7.5.4;35.4 Brandschutz;302
7.5.5;35.5 Aufzugstechnik;307
7.5.6;35.6 Müllentsorgungssysteme;311
7.5.7;35.7 TV und Telekommunikation;313
7.5.8;35.8 Sicherheit;316
8;Anhänge;319
8.1;Lösungshinweise zu den Fachfragen;321
8.2;Arbeitshilfen;329
8.2.1;Übernahme/Übergabe der Verwalterunterlagen – Checkliste;329
8.2.2;Muster-Einladung;333
8.2.3;Muster-Protokollvorlage;334
8.2.4;Prüfschema § 22 Abs. 1 WEG;336
8.2.5;Prüfschema § 22 Abs. 2 WEG;339
8.2.6;Checkliste Heizkostenabrechnung;340
8.2.7;Checkliste Hausgeldabrechnung;341
8.2.8;Checkliste technische Bestandsaufnahme;342
8.2.9;Checkliste technische Objektunterlagen;345
8.2.10;Checkliste Objektbegehungen Wohngebäude;348
8.2.11;Bauvertrag (Muster);349
8.2.12;Mieterwechselformular (Muster);353
8.3;Verzeichnisse;355
8.3.1;Abkürzungsverzeichnis;356
8.3.2;Abbildungsverzeichnis;357
8.3.3;Tabellenverzeichnis;359
8.3.4;Literaturverzeichnis;360
8.4;Glossar;361
8.5;Register;363
8.6;Über die Autoren;370

Über Autor(innen)

Christian Grolik ist Diplom-Wirtschaftsjurist mit Schwerpunkt Immobilienrecht, Fachautor und seit 1992 in der Immobilienverwaltung und im Immobilienvertrieb tätig. Er promovierte im Jahr 2013 zum Dr. phil. und ist als Dozent für mehrere Bildungsinstitute tätig. Er engagiert sich ehrenamtlich im Verwaltergremium des IVD Süd.

Petra Breitsameter ist Immobilienfachwirtin, Fachautorin und seit 1992 in der Immobilienverwaltung und im Immobilienvertrieb sowie in der Versicherungsbranche tätig. Sie engagiert sich ehrenamtlich in den IHK-Prüfungsausschüssen der IHK München zum Ausbildungsberuf Immobilienkaufmann/-kauffrau und zur Fortbildungsprüfung zum/zur Immobilienfachwirt/-in IHK. Darüber hinaus ist sie seit 2006 bei mehreren Bildungsinstituten als Dozentin tätig.