Hamann Bauprojekte erfolgreich entwickeln, realisieren und betreiben

Kommunikation und Projektmanagement
1. Auflage 2021
ISBN: 978-3-7388-0594-9
Verlag: Fraunhofer IRB Verlag
Format: PDF
Kopierschutz: 1 - PDF Watermark

E-Book, Deutsch, 298 Seiten

Um Bauprojekte erfolgreich durchzuführen, muss sich das Planen und Bauen am Kernzweck eines Bauwerks orientieren, das heißt an dessen nachhaltigen Betrieb und Bewirtschaftung. Eine effiziente und effektive Bauabwicklung wird durch kluges Projektmanagement unterstützt, das bereits in der frühen Planungsphase beginnen sollte. Der Autor definiert das Bau-Projektmanagement als Begleitung des kompletten Lebenszyklus - von der Projektentwicklung bis zur Verwertung - durch die verschiedenen Verantwortlichen und legt dar, wie sich eine lösungsorientierte Kommunikation und Fokussierung auf den Gesamtprojekterfolg und die Kostensicherheit auswirken. Eine gute Kommunikation ist dafür essenziell und verhilft zu besserer Kooperation der Projektbeteiligten. Der Autor erläutert neben der Projektentwicklung auch die Anforderungen an das Projektmanagement von der Planungsphase über die Vergabe- und Bauphase bis zur Gebäudenutzung. Er stellt ergänzend verschiedene Organisationsmethoden wie BIM und CAFM vor und geht auf den EDV-Einsatz im Projektmanagement ein. Beispiele aus der Baupraxis von der Projektentwicklung bis zum Betrieb runden den Titel ab.

Autoren/Hrsg.

Hamann, Achim

Inhaltsverzeichnis

1;Cover;1
2;Titelei;4
3;Impressum;5
4;Inhaltsverzeichnis;6
5;Vorwort;10
6;1Einleitung;11
6.1;1.1Bewusstsein für ein wertschöpfendes Projektmanagement schaffen;11
6.2;1.2Eigene Gedankengänge zum erfolgreichen Projektmanagement;12
6.3;1.3Projektmanagement in der Bau- und Immobilienwirtschaft;21
6.4;1.4Interdisziplinarität und Komplexität – einfach kann jeder;23
6.5;1.5Weiterbildung – Überblick zu Normen und Methoden behalten;25
6.6;1.6Nachhaltigkeit und Ökologie – Zukunftssicherung muss sein;28
7;2Fachkräftemangel und die unmittelbar am Bau Beteiligten;34
7.1;2.1Arbeitsmarktentwicklung am Bau;34
7.2;2.2Handwerks- und Baubetriebe;37
7.3;2.3Planer und Sachverständige;40
7.4;2.4Bauüberwachung und Bauleitung;42
7.5;2.5Projektleitung und Bauherrenvertretung;45
8;3Führung durch Kommunikation;51
8.1;3.1Verhandlungssituationen;52
8.2;3.2Gesprächstechniken;53
8.3;3.3Nonverbale Kommunikation;61
8.4;3.4Umgang mit schwierigen Gesprächspartnern – eine Kunst für sich;62
8.5;3.5Konfliktbewältigung, Konfliktmanagement und Beispiele;64
8.6;3.6Kooperation und Partnering;77
8.7;3.7Verhandlungsführung außerhalb von E-Mails und Messengerdiensten;78
8.8;3.8Bausitzungen strukturieren, Meeting-Tourismus vermeiden;82
8.9;3.9Kommunikation beherrscht Komplexität;83
9;4Organisationsmethoden und Allgemeines;84
9.1;4.1Der Wandel;84
9.2;4.2Modellbeispiele;87
9.3;4.3Das Projekthandbuch, die neue Baufibel?;94
9.4;4.4Planbezeichnungen und Dokumentenablage;96
9.5;4.5Projektkommunikationssysteme;99
9.6;4.6EDV-Einsatz und EDV-(Irr-)Glaube;102
9.7;4.7CAFM und Informationssysteme, eine Ära vor BIM;104
9.8;4.8Building Information Modeling (BIM), eine Ära vor KI;105
9.9;4.9Künstliche Intelligenz (KI) in der Bauwirtschaft, Zukunftsvisionen;110
9.10;4.10Immobilien-Benchmarking und der Nutzen;111
9.11;4.11Die AHO und insbesondere Heft Nr.?9 und Nr.?19;113
9.12;4.12Projekttypen;118
9.13;4.13Projektbeteiligte: Der Mensch im Mittelpunkt;121
9.14;4.14Vorbereitung und Treffen von zeitnahen Entscheidungen (Handeln, Entscheiden, Optimieren);123
9.15;4.15Termine, Kosten und Qualität;126
9.16;4.16Vertragsmanagement;137
9.17;4.17Koordination der Mieter und Nutzer im Lebenszyklus;140
10;5Die Bau-Projektentwicklung;142
10.1;5.1Von Coaching über Macher bis hin zu Investoren;142
10.2;5.2Faktoren, Motive, Phasen, Exit-Szenarien;144
10.3;5.3Vermarktung, Marketing;152
10.4;5.4Projektentwicklung im weiteren Sinne und antizyklisches Verhalten;154
10.5;5.5Entwicklungs- und Verwertungsstrategien;156
10.6;5.6Gebäudezertifizierung und Bewertungssysteme in der frühen Phase;158
10.7;5.7Der Projektentwickler/-manager und vorteilhafte Eigenschaften;160
10.8;5.8Standortanalyse, Machbarkeitsstudie, Chancen und Risiken;162
10.9;5.9Grundstücks- und Immobilienbewertungen;169
10.10;5.10Methoden der Wirtschaftlichkeitsbetrachtungen und Lebenszykluskostenberechnungen;176
10.11;5.11Statische Wirtschaftlichkeitsberechnungen;183
10.12;5.12Dynamische Wirtschaftlichkeitsberechnungen;187
10.13;5.13Renditeberechnungen und Leverage-Effekt;195
10.14;5.14Die Developer-Rechnung;198
10.15;5.15Frontdoor- und Backdoor-Approach;202
10.16;5.16Der Projektentwickler-Vertrag;206
10.17;5.17Projektsteuerung/Projektleitung: frühzeitiges Einbinden von Beratern und Behörden;207
10.18;5.18Der Projektsteuerungs-Vertrag;209
10.19;5.19Vereinbarungen, Mietvertrag und Baubeschreibung;210
10.20;5.20Zukünftige Entwicklungen am Beispiel Büromarkt;212
11;6Projektmanagement in der Planungsphase;214
11.1;6.1Strategische Teambildung und Bedarfsplanung;214
11.2;6.2Integrales Planen und Führen unter dynamischen Bedingungen;217
11.3;6.3Nachhaltigkeit der Planung, Gebäudezertifizierung;219
11.4;6.4Gebäudetechnik, IT, Erneuerbare Energien, Digitalisierung, Daten;220
11.5;6.5Varianten und Lebenszykluskosten: Der Versuch sich heute dem Optimum der Zukunft zu nähern;223
11.6;6.6Qualitätssicherung und Regelkreisprinzip;224
11.7;6.7Baunebenkosten, Budget, Termin- und Kapazitätsplanung;226
11.8;6.8Antrags- und Genehmigungsmanagement;228
11.9;6.9Allgemeine Hinweise zum Hochbau;231
11.10;6.10Spezielles zum Tiefbau und zur Infrastruktur;233
12;7Projektmanagement in der Vergabe- und Bauphase;236
12.1;7.1Effektive Vorbereitungen;237
12.2;7.2Leitungsbedarfsermittlung;239
12.3;7.3Bauherrenvertretung, Projektleitung und Sitzungen;241
12.4;7.4Ausführungsplanung: Oft ein baubegleitendes Instrument;242
12.5;7.5Ausschreibungsphase und Vergabe;244
12.6;7.6Auftragserteilung, Bauvorbereitung, Bauausführung;247
12.7;7.7Kosten und Terminverfolgung;251
12.8;7.8Qualitätssicherung am Bau, Mängel erkennen;251
12.9;7.9Bauabnahmen, Sachverständige, Abwasserbetriebe, Übergaben;253
12.10;7.10Behördenabnahmen, Bauzustandsbesichtigungen;254
12.11;7.11Dokumentation, Übergabe- und Inbetriebnahmemanagement;256
12.12;7.12Gewährleistungsverfolgung und Objektbetreuung;258
13;8Projektmanagement in der Nutzungsphase;260
13.1;8.1Unterlagen und Wartungsverträge;260
13.2;8.2Wartung, Instandhaltung, Instandsetzung und Hygienemaßnahmen;261
13.3;8.3Service Level Agreement;264
13.4;8.4Zusätzliche wiederkehrende Prüfungen;264
13.5;8.5Dauerschuldverhältnisse, Verträge;267
13.6;8.6Umbaumaßnahmen und Erweiterungen;268
13.7;8.7Der Kreis schließt sich;269
14;9Beispiele: von der Projektentwicklung bis zum Betrieb;270
14.1;9.1Portfoliobetrachtungen;270
14.2;9.2Projektentwicklungsphase;270
14.3;9.3Planungsphase, Ausschreibung und Vergabe;273
14.4;9.4Bauphase;275
14.5;9.5Gewährleistungsphase;279
14.6;9.6Betreiben und Bewirtschaften;280
15;10Abbildungsverzeichnis;283
15.1;Abbildung?1: Phasen des Real Estate Managements und ihre Einflüsse;19
15.2;Abbildung?2: Das Bauprojekt, ein Start-Ziel-Wellenritt;25
15.3;Abbildung?3: Trendszenario für Vohwinkel, Beheizung von Nichtwohngebäuden (Quelle: Hamann Achim, Klimaschutzstrategien für Nichtwohngebäude in Stadtquartieren, 2014, S.?226);31
15.4;Abbildung?4: Nachhaltigkeitsdimensionen in der Projektentwicklung;32
15.5;Abbildung?5: Hohe Geschäftsrisiken wegen Fachkräftemangel (in Anlehnung an: DIHK-Arbeitsmarktreport 2018, S.?7);35
15.6;Abbildung?6: Fachkräftesituation im Baugewerbe, Risikobewertung in Prozent (in Anlehnung an: Hauptverband der Deutschen Bauindustrie e.?V., 2018);36
15.7;Abbildung?7: Bauherren-Projektleitung (in Anlehnung an: Kochendörfer Bernd et al., Bau-Projekt-Management, 4. Auflage, 2010, S.?9);47
15.8;Abbildung?8: Bauherrenorganisation bei Property-Companies (in Anlehnung an: Preuß Norbert et al., Real Estate und Facility Management, 4. Auflage, 2016, S.?140);48
15.9;Abbildung?9: Ingenieurkommunikation (in Anlehnung an: Holzheimer Marcus, https://www.mh-beratung.com/vortraege.html, Aufruf vom 29.01.2019);51
15.10;Abbildung?10: Die vier Seiten einer Nachricht (in Anlehnung an: Schulz von Thun Friedemann, https://www.schulz-von-thun.de/die-modelle/das-kommunikationsquadrat,Aufruf vom 09.06.2019);55
15.11;Abbildung?11: Verstands- und Gefühlsebene (in Anlehnung an: Pfeiffer Martin (Hrsg.), Architektur- und Ingenieurmanagement, 2004, S.?233, Eisbergmodell);56
15.12;Abbildung?12: Sichtbarer Konflikt und Hintergründe (in Anlehnung an: Eisbergmodell nach Besemer, Christoph);57
15.13;Abbildung?13: Konfliktlösung durch Mediation;68
15.14;Abbildung?14: Beispiel zur Konfliktlösung durch Beteiligte selbst, Mittelstützen (Fotos: Achim Hamann);71
15.15;Abbildung?15: Beispiel zur Konfliktlösung durch Beteiligte selbst, Altlastenfunde (Fotos: Achim Hamann);73
15.16;Abbildung?16: Beispiel Konfliktlösung durch Beteiligte selbst, Risse in Betonböden (Foto: Achim Hamann);76
15.17;Abbildung?17: Verhandlungs- und Gesprächsklima (Foto: Achim Hamann);80
15.18;Abbildung?18: Wandel in Immobilienwirtschaft (in Anlehnung an: Preuß Norbert et al., Real Estate und Facility Management, 4. Auflage, 2016, S.?4, Springer, Heidelberg);85
15.19;Abbildung?19: Beispiel zu Tankstellen- und Waschstraßen-Neubau (Fotos: Achim Hamann);86
15.20;Abbildung?20: Rendite und Risiko in einem Portfolio (in Anlehnung an: Gleißner Werner, Risikomanagement im Immobilienbereich, 2004, S.?67);89
15.21;Abbildung?21: Markowitz-Effekt eines Portfolios, Effizienzlinie (in Anlehnung an: Dietlein Frank et al., 2003, S.?7);90
15.22;Abbildung?22: Vier-Felder-Matrix (in Anlehnung an: Wellner Kirstin, Entwicklung eines Immobilien-Portfolio-Management-Systems, 2003, S.?166 und Hellerforth Michaele, Facility Management: Immobilien optimal verwalten, 2001, S.?330);92
15.23;Abbildung?23: Nutzer-Investor-Dilemma;93
15.24;Abbildung?24: Anteil Investitionskosten an Lebenszykluskosten (in Anlehnung an: Wallbaum Holger et al., Nachhaltiges Bauen, 2011, S.?129);94
15.25;Abbildung?25: Erste Projektskizzen für Projekthandbuch (Quelle: RS-Plan AG).;96
15.26;Abbildung?26: Beispiel zu einem PKM-System und deren Modulen (Quelle: https://group.thinkproject.com/de/loesungen/conclude-cde/);100
15.27;Abbildung?27: Beispiel 1 zu Unterstrukturen im PKM-System (Quelle: https://group.thinkproject.com/de/conclude-cde/dateien/);101
15.28;Abbildung?28: Beispiel 2 zu Unterstrukturen im PKM-System (https://group.thinkproject.com/de/conclude-cde/dateien/);102
15.29;Abbildung?29: Beispiel 3D-Architektur-Modell (Quelle: RS-Plan AG);109
15.30;Abbildung?30: Beispiel 3D-Tragwerks-Modell (Quelle: RS-Plan AG);109
15.31;Abbildung?31: AHO-Schriftenreihe (Foto: Achim Hamann);113
15.32;Abbildung?32: Nutzungsformen von Gewerbeimmobilien (in Anlehnung an: Greiner Peter et al., 2009, S.?185);118
15.33;Abbildung?33: Projektbeteiligte und Aufbauorganisation (in Anlehnung an: Zilch et al., Bauwirtschaft und Baubetrieb, 2013, S.?631);122
15.34;Abbildung?34: Projektbeteiligte in der Projektentwicklungsphase;123
15.35;Abbildung?35: Beispiel einer Projektmodellierung in früher Projektphase (Quelle: RS-Plan AG);128
15.36;Abbildung?36: Beispiel zu Rahmen-Projektablaufplanung;129
15.37;Abbildung?37: Beispiel zu Rahmentermin- und Zahlungsplan;130
15.38;Abbildung?38: Toleranzbereiche zu Kostenermittlungen je nach Projektphase (in Anlehnung an: Struck H.-Christoph, 2019 und Scholz Stefan, Seite 63?f., 2017);133
15.39;Abbildung?39: Vertragsphasen und Grundlagen (in Anlehnung an: Walter Volkmann, Werkzeuge des Bauprojektmanagements, 2010, https://www.volkmann-pm.de/images/kunde/pdfs/PM_Werkzeuge.pdf, Seite 62, Aufruf vom 17.01.2019);139
15.40;Abbildung?40: Vertragsformen und Grundlagen (in Anlehnung an: Walter Volkmann, Werkzeuge des Bauprojektmanagements, 2010, https://www.volkmann-pm.de/images/kunde/pdfs/PM_Werkzeuge.pdf, Seite 63, Aufruf vom 17.01.2019);140
15.41;Abbildung?41: Faktoren der Projektentwicklung (in Anlehnung an: Alda W. et al., Projektentwicklung in der Immobilienwirtschaft, 2014, S.?25);145
15.42;Abbildung?42: Zu gestaltender Projektraum (in Anlehnung an: Glatte Thomas, 2010, S.?7);148
15.43;Abbildung?43: Phasen der Bau-Projektentwicklung (in Anlehnung an: AHO Nr.?19, S.?8 und Schulte Karl-Werner, Immobilienökonomie, 2005, S.?241);150
15.44;Abbildung?44: Projektentwicklung und Facility-Management auf der Zeitachse (in Anlehnung an: Schulte Karl-Werner, Immobilienökonomie, 2005, S.?241);151
15.45;Abbildung?45: Beispiel Öffentlichkeitsarbeit: Feuerwehrübung (Fotos: Achim Hamann);153
15.46;Abbildung?46: Projektentwicklung im weiteren Sinne (in Anlehnung an: Glatte Thomas, 2010, S.?6);154
15.47;Abbildung?47: Nachfrage und Fertigstellung von Bürogebäuden (in Anlehnung an: Alda W. et al., Projektentwicklung in der Immobilienwirtschaft, 5. Auflage, 2014, S.?81);155
15.48;Abbildung?48: Wertsteigerungspotenziale während der Projektentwicklung (in Anlehnung an: May Alexander et al., Projektentwicklung im CRE-Management, 1998, S.?23);158
15.49;Abbildung?49: Vorzertifizierung während der Projektentwicklung (in Anlehnung an: www.bnb-nachhaltigesbauen.de);160
15.50;Abbildung?50: Risiko-/Chancenanalyse, von Projektinitiierung bis Realisierung (in Anlehnung an: Schulte Karl-Werner, Immobilienökonomie, 2005, S.252?ff);169
15.51;Abbildung?51: Beispiel-Verteilung der Ertragswerte beim DCF-Verfahren;175
15.52;Abbildung?52: Immobilienbewirtschaftung und rechnerische Methoden (in Anlehnung an: Wellner Kristin, 2002/Gleißner Werner, 2008/Wallbaum Holger, 2011);177
15.53;Abbildung?53: Einordnen der Entscheidungen, Entscheidungstheorie (in Anlehnung an: Kulick Reinhard, 2010);178
15.54;Abbildung?54: Lebenszykluskosten-Ermittlung gemäß GEFMA 220-1 (in Anlehnung an: GEFMA 220-1);179
15.55;Abbildung?55: Methoden der Wirtschaftlichkeitsberechnungen;181
15.56;Abbildung?56: Lebenszykluskosten: Vergleich statischer und dynamischer Ansatz (in Anlehnung an: GEFMA 220-1, Seite B.3 und B.4, Anhang B);183
15.57;Abbildung?57: Sechs Fälle der dynamischen Wirtschaftlichkeitsberechnung (in Anlehnung an: Kulick Reinhard, 2010 und Zilch Konrad et al., Bauwirtschaft und Baubetrieb, 2013, S.525);189
15.58;Abbildung?58: Grundstruktur der Developer-Rechnung (in Anlehnung an: Kaufmann Philipp, 2011, S.?16);203
15.59;Abbildung?59: Vorgehensweise beim Frontdoor- und Backdoor Approach (in Anlehnung an: Kaufmann Philipp, 2011, S.?17);204
15.60;Abbildung?60: Einbinden von Beteiligten während der Projektentwicklungsphase (in Anlehnung an: Glatte Thomas, 2010, S.?9);209
15.61;Abbildung?61: Vor-/Rückschritte und Schleifen im Planungsprozess;215
15.62;Abbildung?62: Beispiel Gewerbeobjekt (Quelle: RS-Plan AG);217
15.63;Abbildung?63: Regelkreisprinzip im Projektmanagement;226
15.64;Abbildung?64: Übersicht zum öffentlichen Baurecht;229
15.65;Abbildung?65: Ermittlung Leitungsbedarf;241
15.66;Abbildung?66: Tanklager und Zapfsäulenfundament einer Tankstelle (Fotos: Achim Hamann);266
15.67;Abbildung?67: Beispiel zu einem Portfolio (Quelle: RS-Plan AG);270
15.68;Abbildung?68: Beispiel zur Lösungsfindung bei gewerblicher Weiterentwicklung (Foto: Achim Hamann, Zeichnungen: RS-Plan AG);271
15.69;Abbildung?69: Beispiel zu einer Bauunterbrechung infolge schlechten Untergrunds (Fotos: Achim Hamann);272
15.70;Abbildung?70: Beispiel Hotelprojekt (Quelle: RS-Plan AG);272
15.71;Abbildung?71: Beispiel zu einem Einzelhandelsprojekt (Quelle: RS-Plan AG);274
15.72;Abbildung?72: Beispiel zu einer Stahlbeton-Fertigteilkonstruktion (Fotos: Achim Hamann);276
15.73;Abbildung?73: Beispiel zu einer Heiz- und Lüftungszentrale (Foto: Achim Hamann);277
15.74;Abbildung?74: Beispiel zu einem 3D-Tragwerksmodell, Stahlkonstruktion (Quelle: RS-Plan AG);278
15.75;Abbildung?75: Schnittstellenmodell zu Leistungen am Bau (in Anlehnung an: Zilch Konrad et al., Bauwirtschaft und Baubetrieb, 2013, S.?499);279
15.76;Abbildung?76: Beispiel zu einer Erlebnisgastronomie (Quelle: RS-Plan AG);280
15.77;Abbildung?77: Beispiel zu einer Wohnanlage (Quelle: RS-Plan AG);282
16;11Tabellenverzeichnis;287
16.1;Tabelle?1: Einfluss Nutzungskosten auf Ertragswert (in Anlehnung an: Bogenberger Stefan et al., Immobilien-Benchmarking, 2009, S.?56);112
16.2;Tabelle?2: Nichtwohngebäudetypen, Profit- und Non-Profit-Organisationen (Quelle: Hamann Achim, 2014 S.?37?f);120
16.3;Tabelle?3: Projektarten und Projektentwicklertypen;121
16.4;Tabelle?4: Handlungsalternativen und Entscheidungsmatrix (Quelle: Reinhard Kulick, 2010);125
16.5;Tabelle?5: Bayes-Regel bei Entscheidungen unter Risiko (Quelle: Reinhard Kulick, 2010);126
16.6;Tabelle?6: Beispiel zur Rendite-Erwartung gemäß Bayes-Regel (Quelle: Reinhard Kulick, 2010);126
16.7;Tabelle?7: Beispiel zu einer groben Kostenschätzung auf Basis eigener Kennwerte;131
16.8;Tabelle?8: Beispiel zur Kostenschätzung nach Gewerken, Vorentwurfsphase;137
16.9;Tabelle?9: Faktoren und Kriterien bei der Untersuchung des Makrostandorts;164
16.10;Tabelle?10: Faktoren und Kriterien bei der Untersuchung des Mikrostandorts;165
16.11;Tabelle?11: Vereinfachtes Schema zum Sachwertverfahren;171
16.12;Tabelle?12: Vereinfachtes Schema zum Ertragswertverfahren;173
16.13;Tabelle?13: Detailierungsphasen zu Lebenszykluskosten (in Anlehnung an: GEFMA);180
16.14;Tabelle?14: Beispiel zu Gewinnvergleichsberechnung;184
16.15;Tabelle?15: Beispiel zu Kostenvergleichsberechnung;185
16.16;Tabelle?16: Beispiel zu Rentabilitätsberechnung;186
16.17;Tabelle?17: Beispiel zu einem Tilgungsplan bei vorgegebener Annuität;191
16.18;Tabelle?18: Berechnungsbeispiel zur Ermittlung der jährlichen Annuität;192
16.19;Tabelle?19: Beispiel zu einem Tilgungsplan bei vorgegebener Kreditlaufzeit;193
16.20;Tabelle?20: Beispiel zur Anwendung der Kapitalwertmethode;194
16.21;Tabelle?21: Beispiel zur Anwendung der Methode des internen Zinsfußes;195
16.22;Tabelle?22: Beispiel zur Renditeberechnung, Anfangsrendite;197
16.23;Tabelle?23: Beispiel zu einer einfachen Developer-Rechnung;200
16.24;Tabelle?24: Beispiel zu einer detaillierteren Developer-Rechnung;202
16.25;Tabelle?25: Beispielrechnung zum Frontdoor-Approach;205
16.26;Tabelle?26: Beispielrechnung zum Backdoor-Approach;206
17;12Abkürzungsverzeichnis;288
18;13Quellenverzeichnis;292