E-Book, Deutsch, 470 Seiten, E-Book
Reihe: Haufe Fachbuch
Hauff / Musielack Das große Verwalter-Handbuch
10. aktualisierte und erweiterte Auflage 2025
ISBN: 978-3-648-18180-5
Verlag: Haufe
Format: EPUB
Kopierschutz: 6 - ePub Watermark
Wohnungseigentum sicher managen
E-Book, Deutsch, 470 Seiten, E-Book
Reihe: Haufe Fachbuch
ISBN: 978-3-648-18180-5
Verlag: Haufe
Format: EPUB
Kopierschutz: 6 - ePub Watermark
Michael von Hauff verfügt als Geschäftsführer der Treubau Verwaltung GmbH über langjährige Praxiserfahrung und leitet Seminare zum Thema Immobilienverwaltung.
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1.3 Stellung der WEG-Verwaltung in der heutigen Immobilienwirtschaft
Immobilien können in Wohnimmobilien, Gewerbeimmobilien und sonstige Immobilien unterteilt werden. Laut Statistischem Bundesamt gab es in Deutschland 2013 rund 41,4 Millionen Wohnungen. Diese Zahl beinhaltet alle Wohneinheiten, angefangen beim luxuriösen Einfamilienhaus bis hin zum Einzimmerappartement im Studentenheim, und schließt auch alle Zweitwohnsitze mit ein.
Die Zahl der Gewerbeimmobilien ist unüberschaubar, da eine Gewerbeimmobilie sowohl ein Kiosk als auch eine Fabrikanlage sein kann. Statistische Erhebungen unterscheiden nicht zwischen Gebäudeteilen, sondern nach Eigentumsverhältnissen. Das heißt, es wird die Anzahl der Gewerbe festgestellt, wobei die Abgeschlossenheit einzelner Immobilienteile keine Rolle spielt.
Sonstige Immobilien werden statistisch nicht erfasst. Unter »sonstige Immobilien« versteht man zum Beispiel Krankenhäuser, Kirchen, Schulen, Kasernen und andere.
Um zu erfassen, wer sich alles mit Immobilien beschäftigt, folgt man am besten dem Lebenszyklus einer Immobilie. Die Gruppe der Immobilienfachleute beginnt mit dem Immobilienmakler, der für die Beschaffung leerer oder bebauter Grundstücke zuständig ist. Immobilienhändler kaufen Grundstücke auf eigene Rechnung, um sie anschließend wieder zu verkaufen. Bauträger, Bauunternehmen, Generalunternehmer und Bauhandwerker sind direkt am Bau beteiligt, während Verwalter, Facility-Manager und technische Wartungsfirmen gleich welcher Art die Immobilie verwalten. Gutachter und technische Sonderfachleute (in der Alltagssprache »Sachverständige« genannt) sind in jeder Phase des Lebenszyklus beteiligt. Die folgende Tab. 2.1 zeigt die Zuordnung verschiedener Tätigkeiten zu den verschiedenen Berufsgruppen.
| Berufsgruppe | Tätigkeit | Zeitrahmen |
| Makler | Vermitteln von Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten | Wochen, Monate |
| Bauträger, Generalunternehmer, Handwerker, Projektmanager | Entwickeln, Erbauen oder Sanieren von Gebäuden | Monate, Jahre |
| WEG-Verwalter, Mietverwalter, Sonderverwalter; Facility-Manager, Asset-Manager | Organisieren und Bündeln des Willens einer Eigentümergemeinschaft; Verwalten von immobilem Vermögen einzelner Eigentümer | Jahre, Jahrzehnte |
| Sachverständige | Beraten | Monate, Jahre, Jahrzehnte |
| Banken | Beraten und Finanzieren | Monate, Jahre, Jahrzehnte |
| Versicherungen | Absichern des Immobilienvermögens; Fürsorge in Werterhaltung | Jahre, Jahrzehnte |
Tab. 1.1: Immobilienfachleute in Deutschland
1.3.1 Die wirtschaftliche Bedeutung der Immobilienverwaltung
Der Verwalter (Miet- und WEG-Verwalter) betreibt eine Dienstleistung, die mit der Produktion der Bauwerke nichts gemein hat. Das betriebswirtschaftliche Ergebnis der Verwalter wird an deren vertraglich vereinbarten Honoraren gemessen. Vergleicht man diese Honorare mit den Kosten für Bauleistungen, zeigt sich, dass sie nur einen kleinen Teil davon ausmachen. Selbst wenn man die gesamten Verwalterhonorare für alle Eigentumswohnungen in Deutschland (ca. zehn Millionen Einheiten per 2015) mit einem Durchschnittssatz von 15 Euro multipliziert, erhält man eine Summe von circa 1,8 Milliarden Euro pro Jahr. Dies ist zunächst die unmittelbare volkswirtschaftliche Bedeutung der WEG-Verwaltung in Deutschland. Bei mehr als 15 Millionen verwalteten Mietwohnungen fällt eine weitere Summe von ca. 3,6 Milliarden Euro an, in der Summe also etwas über 6,4 Milliarden Euro im Jahr. Einzelne große Baugesellschaften haben höhere Umsätze als die Summe aller Honorare der WEG- und Mietverwalter in Deutschland.
Zieht man jedoch die treuhänderisch verwalteten Gebühren, Mieten und Mietnebenkosten in Betracht, wächst die Bedeutung der verwaltenden Gesellschaften um das Zwanzigfache. Es sind ja die Immobilienverwalter, die in erheblichem Ausmaß in verschiedensten Sektoren Gelder in die Volkswirtschaft geben, sei es als Zahlungen für laufende Kosten der Bewirtschaftung, als Löhne für Personal im Zusammenhang mit Pflege und Unterhaltung der betreuten Immobilien oder für Aufwendungen für Sanierungen und Reparaturen. Der Sektor Geldverwaltung von Wohnimmobilien hatte im Jahr 2014 eine Größenordnung von circa 130 Milliarden Euro pro Jahr erreicht.
Noch viel größer wird die Bedeutung der Verwaltung, wenn man den Wert der treuhänderisch verwalteten Immobilien in Deutschland grob zusammenrechnet. Bei insgesamt 25 Millionen verwalteten Wohnungen und einem durchschnittlichen Wert dieser Wohnungen von mindestens 100.000 Euro ergibt sich eine Gesamtsumme von circa 2,5 Billionen Euro.
1.3.2 Beschäftigung in der Immobilienverwaltung
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Die verwaltungseigenen Mitarbeiter: Nach Erhebung des Bundesfachverbands Wohnungsverwalter e.?V. ist im Bereich der Verwaltung grob mit einem Satz von 1 : 200 zu rechnen. Das heißt, pro 200 verwaltete Wohneinheiten ist ein verwaltungseigener Mitarbeiter vonnöten.12 Rechnet man 14 Millionen Wohnungen, erhält man eine Gesamtzahl von 70.000 verwaltenden Mitarbeitern.13
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Die gewerblichen Mitarbeiter: Diese Mitarbeiter sind technisches Fachpersonal wie Hausmeister und Reinigungskräfte. Eine hauptberufliche Kraft kann circa 120 Wohneinheiten betreuen. Geht man von 14 Millionen verwalteten Wohnungen aus, bedeutet dies, dass circa 120.000 technische Fachleute (überwiegend Hausmeister) in der Branche der Immobilienverwaltung beschäftigt sind. Da im Bereich der Reinigungskräfte überwiegend mit nebenberuflichen Kräften gearbeitet wird, können die Zahlen nicht wie die von Vollzeitkräften gehandhabt werden. Schätzungsweise gibt es momentan circa 600.000 nebenberufliche Anstellungsverhältnisse für Reinigungskräfte. Insgesamt sind also fast 800.000 Menschen mit der Dienstleistung der Verwaltung von Wohnimmobilien beschäftigt.
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Ein deutlich höherer Satz ergibt sich, wenn man die Verwaltung gewerblicher Immobilien hinzuzählt. Bürohäuser und Fabrikanlagen sind heutzutage mit solch komplizierter Technik ausgestattet, dass hoch qualifizierte und spezialisierte Fachleute eingesetzt werden müssen. Da die Abgrenzung zwischen betriebseigenen Fachleuten, Hausmeistern, Handwerkern und Zulieferbetrieben aufgrund von Outsourcing in den letzten Jahren unübersichtlich geworden ist, ist eine Zählung nahezu unmöglich.
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Insgesamt werden in Deutschland mit der Verwaltung von Immobilien im weitesten Sinn zwischen zwei und drei Millionen Menschen beschäftigt.
Die Verwaltung von Immobilien ist eine »alltägliche« Sache und von ihrer Natur her nicht spektakulär genug, um im Konzert der Volkswirtschaft angemessenes Gehör zu erhalten. So erklärt sich, warum es beispielsweise eine Hochschule für Brauwesen, aber keinen einzigen Lehrstuhl für die Verwaltung von Wohnungseigentum gibt.
Dennoch tragen Miet- und WEG-Verwalter in viel umfassenderer Weise zur Lebensqualität der Menschen bei als mancher Hersteller eines publikumswirksamen Produkts. Wohnen ist ein Lebensbedürfnis und alles, was die Wohnung betrifft, berührt die Menschen nicht nur objektiv, sondern auch emotional. Von diesem Gesichtspunkt aus gesehen geht der Verwalter mit einem der empfindlichsten Güter der gesamten Volkswirtschaft um. Es ist deshalb auch eine Aufgabe dieses Buchs, der Öffentlichkeit darzulegen, was sich hinter dem Wort »verwalten« tatsächlich verbirgt.
1.3.3 Berufsausbildung und Leistungsstandards
Nicht zuletzt aufgrund mangelnder Präsenz, Wahrnehmung und Information der Verwalter in der Öffentlichkeit glauben viele Berufsanfänger, es mit einem Beruf zu tun zu haben, den man ohne fundierte Fachkenntnisse beginnen kann. Doch guter Wille und Gottvertrauen reichen nicht aus, um die Stellung im Markt zu behaupten. In dieser Branche werden einerseits die Gebühren völlig frei vereinbart, andererseits lassen sich die Leistungen im Bewusstsein der Kunden nur schwer objektivieren. Daher erfolgt der Wettbewerb fast ausschließlich über den Preis. Für den Verwalter bedeutet das einen sehr harten Konkurrenzkampf und für den Kunden die Gefahr mangelnder Kompetenzen, insbesondere bei niedrigen Verwaltungsgebühren. Ein großes Risiko, treuhänderisches Vermögen rasch zu verlieren, besteht darin, dass unerfahrene Verwalter sehr niedrige Verwaltergebühren ansetzen und damit betriebswirtschaftlich falsch kalkulieren, nur um ein großes Objekt zu erhalten.
Aus diesem Grund haben sich qualifizierte Betriebe zu Verbänden zusammengeschlossen, die das Berufsbild transparenter gemacht und durch Aus- und Weiterbildung für eine deutliche Anhebung des Leistungsniveaus gesorgt haben. GdW und RDM haben dazu Hochschulen bzw. Akademien der beruflichen Fort- und Weiterbildung gegründet.
Durch den von allen Verbänden gemeinsam geschaffenen Aufbaukurs »Fachkaufmann zur...
