Lind En stad och en bostadsmarknad för alla

Bearbetade krönikor och artiklar
1. Auflage 2024
ISBN: 978-91-8097-538-4
Verlag: BoD - Books on Demand
Format: EPUB
Kopierschutz: 6 - ePub Watermark

E-Book, Swedish, 170 Seiten

Under många år har jag skrivit krönikor om bostads- och fastighetsfrågor. Det började med tidningen Fastighetsnytt och senare även i Samhällsbyggarbloggen (och tidningen Samhälls-byggaren), och under senare år inte minst i debatt-forumet Bostadspolitik.se. Dessutom har det genom åren blivit ett antal debattartiklar i till exempel Dagens Nyheter och Ekonomisk Debatt. Denna bok är en bearbetning och uppdatering av dessa krönikor så att texterna ska bara aktuella idag - maj 2024. Boken behandlar bland annat följande områden: - Stadsplanering med fokus på hur vi kan skapa mer blandade bostadsområden där det finns bostäder för människor med olika inkomster och med olika preferenser om hur de vill bo. - Bostadsbyggande: Varför har bostadsbyggandet släpat efter befolkningsutvecklingen och vilka åtgärder är motiverade. Behövs mer marknad eller mer styrning av staten eller båda delarna. - Hyresreglering och varför det är bra med friare hyressättning i nyproducerade bostadsrätter. - Social housing som sätt att underlätta för hushåll med låga inkomster att hitta en bostad. - Om underhållsberg och varför hyrorna stiger så mycket när lägenheter renoveras. - Hur ska man bedöma om det finns en prisbubbla på bostadsmarknaden? Boken tar också om frågor om expertrollen och vikten av att forskare presenterar resultat på ett begripligt sätt, till exempel om hur farlig luften i våra stadskärnor egentligen är.

Hans Lind är professor i fastighetsekonomi och var tidigare verksam vid Kungliga Tekniska Högskolan i Stockholm. Har forskat om bostadsbyggande och bostadsmarknad i många år och även skrivit flera populärvetenskapliga böcker.

Autoren/Hrsg.

Lind, Hans

Leseproben

3 Bostadsbyggandet
Jag minns rubriken på en rapport från mitten av 1990-talet: Är Sverige färdigbyggt? Frågan var inte så konstig. Det fanns tiotusentals tomma bostäder, även i storstadsregionerna. I Boverkets årliga enkät till kommunerna svarade i princip alla kommuner att de hade överskott av bostäder. 1985 fanns 8,4 miljoner invånare i Sverige och 10 år senare 8,8 miljoner, så det var alltså en mycket blygsam befolkningsökning. Utvecklingen under senare decennier har dock varit en annan. I slutet av 2002 fanns 8,9 miljoner invånare, men i slutet av 2021 var det 10,5 miljoner, det vill säga en ökning med 1,6 miljoner invånare. I Stockholms län ökade befolkningen från 1,9 miljoner 2002 till 2,5 miljoner under samma tid. Med detta som bakgrund är det inte konstigt att frågor om bostadsbyggande och bostadsbrist varit mycket aktuella. Ett första steg är att precisera vad vi menar med bostadsbrist. 3.1 Bostadsbrist
Under de senaste decennierna har vi många gånger kunna läsa om bostadsbrist i allmänhet och för särskilda grupper, till exempel studenter som ska börja på en högskola. Men hur mäter vi egentligen hur stor bostadsbristen är? Siffror på antalet personer i till exempel bostadsförmedlingens kö i Stockholm eller studentbostadsbolagens köer brukar nämnas. Flera hundra tusen står i den första kön och tiotusentals står i den andra. Det krävs dock inte mycket eftertanke för att inse att detta inte är ett bra mått: En långsiktigt planerande person kommer att ställa sig i en (billig) bostadskö långt innan denne egentligen behöver en bostad. Det kan ju alltid vara bra att skaffa sig alternativ inför en osäker framtid. Kötider för de som får en hyreslägenhet är intressantare, men även det är siffror som man behöver tränga bakom. Kan man få en lägenhet med rimlig hyra utan att vänta så länge kan ju problemen inte vara så stora. I teorin kan det dock vara så att alla studenter ställer sig i kön två år innan de ska börja studera och att i stort sett alla som vill ha en bostad när de ska börja studera får en lägenhet – även om kötiderna är två år. Den kortaste kötiden som behövs för att få en lägenhet är dock rimligen ett ganska bra mått på läget på bostadsmarknaden, om inte fastighetsägaren ställer krav som gör att många sorteras bort under processen. I sådana fall kan det ju för många vara svårt att få tag i en bostad – även om det är en kort kötid för den som uppfyller fastighetsägarens (orimliga) krav. En annan strategi för att mäta bostadsbrist är att fråga personer om de bor på det sätt som de egentligen vill. Ett vanligt påstående är att ungdomarna "tvingas" bo hemma hos sina föräldrar längre än de vill därför att det är så svårt att få en bostad. Dessa undersökningar ställer dock sällan frågor där det finns en explicit prislapp. Det är ju en viss skillnad mellan att fråga "Skulle du flytta hemifrån – där vi antar att du bor gratis – om du blev erbjuden en billig lägenhet i ett centralt läge i stan?” jämfört med att fråga ""Skulle du flytta hemifrån – där vi antar att du bor gratis – om du blev erbjuden en liten lägenhet i ett centralt läge som kostar 10 000 kr/månad?" Och hur ska vi se på situationen för en person som svarar ”Ja” på den första frågan men ”Nej” på den andra? Kan man inte säga att den personen faktiskt bor på det sätt denne verkligen vill – givet att den andra frågan bäst speglar hur marknaden ser ut? En ytterligare variant är att säga att det är bostadsbrist om priset på en bostad är orimligt högt. Men även detta mått kan diskuteras. Det finns ju relativt billiga bostadsrätter i till exempel Alby och Jordbro. Är det då orimligt höga priser på bostäder? Eller ska Alby och Jordbro inte räknas? Och i så fall varför? Om vi till sist skulle tolka bostadsbrist som att många människor helt saknar bostad och bor i trappuppgångar eller tältar i parker, så skulle slutsatsen rimligen vara att vi har en mycket liten bostadsbrist. Jag frågade för ett antal år sedan några nya studenter, som inte kom från Stockholm, hur de bodde och det var som väntat en stor spridning. Vissa hade köat och fått en studentlägenhet, vissa hade fått en bostad via kontakter, vissa bodde i andrahandslägenheter som de till exempel fått tag i via Blocket, vissa pendlade långt och vissa bodde på soffan hos en kompis. Är detta ett tecken på bostadsbrist? Jag tror att när man funderar på den frågan så inser man snart att begreppet bostadsbrist i grunden är ett normativt begrepp. Begreppet utgår från en föreställning om vad som är en rimlig bostad, en rimlig hyra och en rimlig arbetsinsats för att få en bostad. Handlar det om att alla ska ha någonstans att bo så är det väl OK att vissa bor på soffan hos en kompis eller i en dyr andrahandslägenhet. Handlar det om att alla har rätt till en egen lägenhet med förstahandskontrakt till en hyra under säg 100 kronor per kvadratmeter och månad (det vill säga 4 000 kr för en 40 kvm lägenhet), så har vi rimligen en stor bostadsbrist. Jag tror debatten skulle må bra av att deltagarna lade korten på borden och försökte precisera vad de anser är en rimlig bostadssituation. För min del tycker jag man kan ställa två grundläggande krav på en fungerande bostadsmarknad om vi ser det ur ungdomarnas perspektiv: — Det ska finnas ett lätt åtkomligt utbud av alternativ i olika lägen och prisnivåer. Går ett antal personer samman och delar på en lägenhet i ett attraktivt läge kan de ju få ner kostnaden per person även i dyrare lägen. — Det ska finnas tydliga juridiska spelregler, som dock inte behöver innebära ett besittningsskydd utöver den kontrakterade perioden. Våra nya elever på KTH fick under ett seminarium i uppdrag att ta fram förslag om hur vi löser bostadsbristen (utan närmare precisering). Förslagen handlade om hur vi skulle kunna bygga mer (till exempel underjordiska lägenheter) och hur vi skulle kunna bygga ut kommunikationerna så att man kan bo längre bort och ändå snabbt komma till stan. Ingen pratade om regeländringar, men det finns en mängd regler som snabbt kan ändras och snabbt göra att de grundläggande kraven i alla fall uppfylls i högre grad. När det gäller studentlägenhet kan man införa hårdare regler om hur länge en person får bo i en studentlägenhet och ge de nyantagna studenterna förtur till lediga lägenheter. Det finns länder där man enbart får studentbostad under det första året man studerar – sedan antas man kunna fixa något på den öppna marknaden. Skulle vi, som de flesta länder, ha en i princip fri uthyrning av småhus (hela eller delar av) och bostadsrätter (med förmånliga skatteregler), skulle vi direkt få en vit marknad med ett bredare utbud. Fri hyressättning och tidsbegränsade kontrakt utan besittningsskydd skulle vara centrala kännetecken hos den marknaden. I flera debatter har jag framfört dessa synpunkter och ibland mötts av invändningar av typen "Så vill vi inte ha det i Sverige. Här ska det vara förstahandskontrakt, rimliga hyror och besittningsskydd åt alla!” Säger man detta så borde man dock lägga till: "Vi vill ha kvar bostadsbristen i Sverige i minst några decennier till!" – för givet realistiska antaganden om hur planering och byggande fungerar så blir det fortsatt "bostadsbrist" om vi inte vill ändra vissa regler. 3.2 Utbuds- eller efterfrågeproblem?
Om det – utifrån vissa målsättningar – produceras för lite av en vara tänker man som ekonom att problemet kan ligga på efterfrågesidan eller på utbudssidan. I det första fallet handlar det om att hushåll har för lite pengar och inte kan efterfråga till exempel en bostad med rimlig standard. Om problemen ligger på utbudssidan så kan det vara så att det planläggs för lite mark eller att byggkostnaderna...