Lind Fastighetsvärdering 2024

En antologi
1. Auflage 2024
ISBN: 978-91-8097-652-7
Verlag: BoD - Books on Demand
Format: EPUB
Kopierschutz: 6 - ePub Watermark

E-Book, Swedish, 166 Seiten

Fastighetsvärdering är viktig i flera olika sammanhang, t ex vid bankernas utlåning, i företagens årsredovisningar och när fastigheter ska köpas och säljas. I denna antologi belyses en rad olika frågeställningar med fokus på kommersiella fastigheter. Bland de frågor som tas upp är: - hur fastighetsvärderingar påverkats av räntehöjningar och ekonomisk nedgång efter Rysslands invasion av Ukraina - fastighetsvärderingar i företagens årsredovisningar - nya regler om hur banker ska värdera fastigheter - hur artificiell intelligens kan påverka värderingsmetoder - hur värderare tar hänsyn till hållbarhetsaspekter - hur värderare påverkas av så kallade ankareffekter I boken ges även en översikt av vilka frågor som behandlas i examensarbeten från de tekniska högskolorna i Stockholm och Lund samt i internationell forskning under senare år. Antologin har getts ut av Institutet för värdering av fastigheter som även gav ut en motsvarande antologi 2021.

En rad personer har varit med i denna antologi, både personer verksamma i den akademiska världen och från branschen.

Autoren/Hrsg.

Lind, Hans

Leseproben

1. En bransch i behov av förändring
Anders Elvinsson 1.1 Inledning I slutet av 2021 stod svensk fastighetsmarknad på sin absoluta topp. Heimstaden hade precis avslutat den omtalade rekordaffären med Roger Akelius och i Sverige hade antalet börsnoterade fastighetsbolag växt till omkring 70 stycken. Det var något som stod ut i en europeisk kontext både vad gäller antalet bolag och det fastighetsvärde som dessa bolag lagt beslag på i förhållande till fastighetsmarknadens storlek. Räntorna var låga, centralbankers stödköpsprogram av värdepapper fortlöpte och allt fler fastighetsbolag vände sig till obligationsmarknaden för finansiering. De större bolagen hade sedan en tid tillbaka börjat blicka mot kontinenten. Däribland SBB som snabbt expanderade mot 300 mdr i fastighetsvärde och fick låna till minusränta vid ett tillfälle. För de mindre bolagen fanns det gott om riskvilligt kapital på hemmaplan. Börsen värderade bolagen till kraftiga substanspremier, finansiering var inget problem och därmed var det få som bekymrade sig över de historiskt låga direktavkastningskraven på direktmarknaden. De bolag som växte snabbast stod ut som vinnare och alla träd växte till himlen. 1.2 Ändrade förutsättningar Men så tog inflationen fart i kölvattnet av pandemin och Rysslands invasion av Ukraina. Räntorna följde efter och det tog inte lång tid innan börsen såg vad som var på gång, vilket fick luften att gå ur marknaden. Core-investerare, som tidigare krävt relativt sett låg avkastning vid investeringar i tillgångar med säkra kassaflöden, flydde nu fältet då andra tillgångsslag snabbt prisades om till högre avkastningsnivåer - till skillnad från fastigheter. Finansiering av större förvärv var i stort sett omöjligt och portföljpremier ersattes av rabatter. De bolag i sektorn med hög belåning och kreativa finansieringslösningar som aktivt pressat upp fastighetsvärdena stod inför en ny verklighet. Jag skrev en uppmärksammad krönika på ämnet fastighetsvärdering som publicerades på Fastighetsvärldens hemsida i januari 2023. Där liknade jag förhållandet mellan fastighetsmarknaden och fastighetsvärderarna vid ett danspar i otakt. Börsens fastighetsindex toppade i slutet av november 2021 och snart därefter hade premier mot bokförda värden skiftat till rabatter. Strax efter årsskiftet började allt mer negativa tongångar skönjas från analytikerkåren, banker och ratinginstitut. Delar av fastighetsbranschen ville inte riktigt inse allvaret i situationen och kritik riktades mot fastighetsvärderare samt bolag som inte justerade ned fastighetsvärden under hösten 2022. Vid det laget var en accelererande inflation, betydligt högre finansieringskostnader och en påtaglig oro i vår omvärld ett faktum. I nämnda krönika resonerade jag kring de svårigheter som en fastighetsvärderare ställs inför när marknadssentimentet viker och resulterar i färre affärer och lägre transparens. Det jag lyfte fram som viktigast för en fastighetsvärderare att ta ställning till var att den bredare definitionen av marknadsvärde tydliggör att köpeskillingen varken ska vara högre eller lägre till följd av speciella omständigheter, eftergifter eller en finansiering som inte är att anse som marknadsmässig. Ett avdrag för latent skatt som inte är att betrakta som marknadsmässigt, hyresgarantier och säljreverser är alla exempel på åtgärder som kan blåsa upp det underliggande fastighetsvärdet. Det är därför av högsta vikt att fastighetsvärderaren sätter sig in i och förstår drivkrafterna bakom varje enskild affär för att därefter göra sin egen analys kring vad en ”ren” köpeskilling hade uppgått till. Under de senaste 18 månaderna så har det ofta varit den som haft tillgång till mest information som har justerat ned fastighetsvärdena i störst utsträckning. Men hur ska vi fastighetsvärderare gå till väga för att den samlade bedömningen ska vara mer likriktad? Under de senaste två åren har ett antal tidningsrubriker handlat om att fastighetsbolagens bokförda värden är för höga. Trovärdigheten för ett samhällsbärande skrå riskerar att gå förlorad. Transparensen måste öka och metoden för hur en fastighets värde bedöms måste främst baseras på rådande marknadssentiment. Hösten 2022 präglades av uttalanden från företagsledare och konsulter som inte tycktes inse allvaret i situationen. Vissa ledande konsulter verkade till och med iklä sig rollen som lobbyister för sina uppdragsgivare. Bland annat kunde vi höra att marknadsvärdet snarast var oförändrat för vissa kategorier av fastigheter då det inte fanns några säljare som var villiga att gå köparna till mötes på annat än gårdagens priser. Men den vidare definitionen av marknadsvärde tydliggör att en villig säljare varken är en pressad säljare beredd att sälja till vilket pris som helst eller en som är beredd att stå fast vid ett pris som inte anses rimligt sett till rådande marknadsläge. Den villiga säljaren är motiverad att sälja tillgången till marknadsvillkor som motsvarar högsta möjliga pris som är möjligt att uppnå på den öppna marknaden efter lämplig marknadsföring, oavsett vad priset kan vara. Den faktiska situationen för den verkliga ägaren av fastigheten som värderas är inte en del av detta övervägande eftersom den villiga säljaren är en hypotetisk ägare. Att en brist på jämförbara transaktioner i närtid användes som stöd för att avkastningskrav och marknadsvärden förblev i stort sett oförändrade rimmar som tidigare nämnts inte med den vidare definitionen av marknadsvärde. I backspegeln framstår det som tydligt att avsaknaden av jämförbara transaktioner snarare var en del av förklaringen till varför de bokförda värdena inte speglade marknadsläget som rådde. En fastighetsvärderare borde istället ha ställt sig frågan varför det inte skett några transaktioner och ifall de skiftande marknadsförhållandena, där kostnaden för att finansiera ett fastighetsköp definitivt bör vägas in, torde ha en påverkan på betalningsviljan. Ytterligare exempel på ett haltande resonemang gällande marknadsvärde går att hitta i ett av det noterade bolagens årsredovisning. I årsredovisningen kommenterar bolaget i fråga den diskrepans som rådde mellan de bokförda värdena och de stora substansrabatterna på börsen. Bolaget förklarade detta genom ”…att fastighetsvärderingar görs på många års sikt medan aktiekurser handlas på kortare sikt.” Vad ”många års sikt” innebär i detta sammanhang framgår inte, men det aktuella exemplet lyfts fram i en rapport framtagen på uppdrag av Finansinspektionen och helt korrekt påpekas det i rapporten att fastighetsvärderingen ska avspegla förhållandena vid värdetidpunkten. Om fastighetsbranschen inte kan uppnå en unison tolkning av vad begreppet marknadsvärde innefattar – hur ska då övriga marknadsaktörer kunna ha förtroende för de bokförda värdena? Det finns i mitt tycke en tydlig anledning till varför de bokförda värdena för vissa fastighetsbolag sköt i höjden. När fastighetsportföljer i mångmiljardklassen, ofta innehållandes 100-tals fastigheter, bytte ägare fram till årsskiftet 2021/2022, antingen över börsen eller genom direktaffärer, så betalade köparen i nio fall av tio en betydande premie. Nästa skede bestod i att få in fastigheterna i böckerna och allt som oftast uppgick det aggregerade värdet till samma summa som portföljen hade förvärvats för. De mest aggressiva och finansiellt kreativa bolagen som nu kämpar för sin överlevnad gjorde detta utan undantag. När marknaden sedan vände, direktavkastningskrav steg och portföljpremier inte längre var något som en köpare var villiga att betala, blev fallhöjden än högre för de bokförda värdena i denna typ av bolag. Fastighetsbolag som värderar sina underliggande tillgångar, alltså...