Vom Bauzeitenplan bis zur Abnahme
E-Book, Deutsch, 396 Seiten, E-Book
Reihe: Haufe Fachbuch
ISBN: 978-3-648-14891-4
Verlag: Haufe
Format: EPUB
Kopierschutz: Wasserzeichen (»Systemvoraussetzungen)
Inhalte:
- Erwerbsmöglichkeiten, Grundstück, Planung, Kalkulation, Finanzierung
- Eigenleistung, Übersicht der Gewerke, Bauzeitenplan
- Baubeschreibungen verstehen, Bauleistung abnehmen, Pfusch erkennen
- Alles zum Thema Recht: Vertragsgestaltung, Kaufverträge, HOAI, VOB und BGB
- Neu in der 13. Auflage: Honorarordnung für Architekten (HOAI), Gebäudeenergiegesetz (GEG), Aktuelles zum Energieausweis
Digitale Extras:
- Verbrauchervertrag
- Checklisten zur Planung und zur Qualitätskontrolle
- Verzeichnis der DIN-Normen
- Abnahme- und Übergabeprotokoll
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2 Grundstück
Bauland ist noch immer knapp und teuer. Doch wer bei der Grundstückssuche geschickt zu Werke geht, kann positive Überraschungen erleben. Die Preise für Grund und Boden sind in den letzten Jahren explodiert; so stiegen die Grundstückspreise für Wohnbebauung innerhalb der letzten 15 Jahre um fast 100 %. Dabei ist zu berücksichtigen, dass größere Grundstücke in ländlichen Gebieten billiger den Besitzer wechseln als kleine Parzellen in den Ballungszentren, die Spitzenpreise kosten. Die Preise schwanken regional sehr stark, abhängig von der Qualität des Grundstücks und der Nachfrage. Die statistischen Durchschnittswerte für baureifes Land sind nur wenig hilfreich, da sie die lokalen Besonderheiten nicht berücksichtigen. Einen Preisüberblick geben zum Beispiel für den Bereich von kreisfreien Städten oder Landkreisen unabhängige Gutachterausschüsse für Grundstückswerte. Von diesen werden die durchschnittlichen Lagewerte für Bauland anhand von Kaufpreissammlungen ermittelt. Von der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses kann man Auskunft über diese Bodenrichtwerte verlangen und Einsicht in die Bodenrichtwertkarte nehmen. Der Immobilienverband Deutschland IVD Bundesverband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen e. V. gibt ebenso wie andere Vereinigungen Preisspiegel heraus, die gewisse Anhaltspunkte über Grundstückswerte geben. Die Suche nach einem geeigneten Grundstück kann sehr zeitraubend sein. 2.1 Woher bekomme ich ein Grundstück?
Wer einen Bauplatz sucht, hat viele Möglichkeiten, sich Grundstücksangebote einzuholen. Immobilienanzeigen studieren: Ein- bis zweimal wöchentlich werden in den meisten Tageszeitungen im Immobilienteil Grundstücke zum Kauf angeboten. Immobilienanzeigen aufgeben: Das Schalten von Suchanzeigen in Zeitungen (Immobilienteil), insbesondere in Gemeinde-, Orts- und Anzeigenblättern, führt auch zu Grundstücksangeboten. Gemeinden befragen: Städte und Gemeinden bieten häufig Grundstücke an. Dies gilt insbesondere, wenn sich der Interessent schon in der Planungsphase über neue Bebauungspläne informiert.
Viele Gemeinden verkaufen einige ihrer Grundstücke nicht, sondern verpachten diese, und zwar im Allgemeinen in Form des Erbbaurechts, früher Erbpacht genannt. Dabei ist oft eine einmalige Einstandszahlung zu leisten und eine jährliche Pacht über einen bestimmten Zeitraum (üblich sind zum Beispiel 99 Jahre) zu zahlen. Der Erbbauberechtigte darf dann auf dem gemieteten Grund und Boden ein Haus errichten und zahlt einen jährlichen Erbbauzins in Höhe von 4 bis 6 % des Grundstückswertes. Dieser Weg zum Grundstück kommt denjenigen entgegen, deren verfügbare Mittel knapp bemessen sind. Immobilienzentren der Banken und Sparkassen aufsuchen: Banken und Sparkassen verfügen meistens über eigene Immobilienabteilungen, die über den Grundstücksmarkt gut informiert sind. Hier fällt jedoch beim Kauf eine Vermittlungsprovision an. Makler beauftragen: Die örtlichen Makler kennen den Immobilienmarkt in der Regel sehr gut. Da aber nicht jeder von ihnen seriös ist, sollte man Wert darauf legen, dass der ins Auge gefasste Makler Mitglied in einem Berufsverband ist, zum Beispiel im IVD. Meist bieten Makler gleich mehrere Grundstücke zur Auswahl an. Auch hier fällt beim Kauf eine Vermittlungsprovision an. Architekten einschalten: Architekten können gute Ansprechpartner sein, da sie oft wissen, wo die Gemeinden neue Areale für den Wohnungsbau erschließen. Fertighaushersteller oder Wohnungsbaugesellschaften befragen: Der Kauf von Fertighausherstellern oder Bauträgern gestaltet sich müheloser. Teilweise haben sie noch Grundstücke in der gewünschten Lage im Angebot, die sonst nicht mehr zu bekommen wären. Beim Erwerb eines solchen Grundstücks bindet man sich hinsichtlich der Erstellung eines Hauses jedoch meistens an den Verkäufer. Direktbeschaffung/im Bekanntenkreis recherchieren: Die Direktbeschaffung von Grundstücken ist meist sehr zeitaufwendig. Allerdings ist hier die Chance groß, zu außergewöhnlich günstigen Grundstücken zu kommen. 2.2 Grundstücksanalyse
Stehen einige Grundstücke zur Auswahl, folgt die Analyse der Lage und des Umfelds jedes einzelnen. Hierbei ist zu untersuchen, ob die Grundstücke vorzugsweise nach Süden, Westen oder besser noch nach Südwesten ausgerichtet sind, keinen oder nur unmerklichen Umweltbelastungen wie Lärmbelästigung oder Luftverschmutzung ausgesetzt sind, in Bezug auf die Nachbarbebauung den eigenen Vorstellungen entsprechen, in einer ruhigen Wohnstraße liegen, landschaftlich schön gelegen sind. Erst wenn die Lage der Prüfung standgehalten hat, werden Einflüsse der weiteren Umgebung und ihrer Gegebenheiten betrachtet. Folgende Aspekte können dabei eine Rolle spielen: Gute Anbindung an das öffentliche Verkehrsnetz Autobahnanbindungen innerhalb weniger Minuten erreichbar Schulen und Kindergarten ohne Gefahr für die Kinder in kurzer Zeit erreichbar Geschäfte des täglichen Bedarfs in der Nähe Mögliche Arbeitsstätten in kurzer Entfernung Stadtzentrum mit all seinen Einrichtungen gut und schnell zu erreichen Reichhaltiges Freizeit- und Sportangebot Soweit entsprechende Einrichtungen nicht bereits vorhanden sind, empfiehlt es sich vor allem, Einblick in den Flächennutzungsplan der Gemeinde zu nehmen. Er zeigt die beabsichtigte künftige Entwicklung der Gemeinde, gibt Aufschluss über die wichtigsten Planungen und kann jederzeit eingesehen werden. Im Übrigen wird auch die Gemeinde selbst, soweit möglich, Auskunft erteilen. Hinweis Je besser die Wohnlage eines Grundstücks und die Infrastruktur in der Umgebung sind, desto höher sind auch sein Wert und seine Wiederverkäuflichkeit. 2.3 Bebaubarkeit des Grundstücks
Für die meisten Grundstücke ist in einem Bebauungsplan festgelegt, unter welchen Bedingungen sie bebaut werden dürfen. Der Bebauungsplan wird grafisch durch »Planzeichen« bestimmt und mittels »Festsetzungen durch Text« genau beschrieben und ergänzt. Tipp Nehmen Sie – nach Möglichkeit zusammen mit einem Fachmann – Einsicht in den Bebauungsplan des jeweils zuständigen Bauamtes und prüfen Sie, ob sich Ihr geplantes Bauvorhaben auf diesem Grundstück überhaupt verwirklichen lässt. Existiert kein Bebauungsplan und liegt das Grundstück innerhalb eines bebauten Ortsteils, richtet sich die Bebaubarkeit meist nach der umliegenden Bebauung (§ 34 Baugesetzbuch (BauGB)). Muss dagegen ein Bebauungsplan erst aufgestellt werden, kann nicht kurzfristig mit der Realisierung einer geplanten Baumaßnahme gerechnet werden. Achtung Sofern es keinen Bebauungsplan gibt, kann es vorkommen, dass die Aussagen der Behörde über die mögliche Bebaubarkeit des Grundstücks in der späteren Baugenehmigung nicht eingehalten werden. Um sich für solche Fälle abzusichern, sollte mit dem Grundstücksverkäufer eine Vereinbarung, die Bestandteil des notariellen Kaufvertrags wird, getroffen werden, die dem Erwerber ein Rücktrittsrecht einräumt, sofern sich die mit der Baubehörde abgesprochene Planung nicht verwirklichen lässt. Oder man geht beim Kauf von einer bestimmten Größe des Gebäudes aus und ermittelt beispielsweise die Geschossfläche in Quadratmeter1, die Wohnfläche oder die Geschossflächenzahl (Achtung: Geschossfläche ? Wohnfläche). Die Wohnfläche ist bei Grundstücken mit Wohnbebauung um rund 15 % kleiner als die Geschossfläche. Erhöht oder verringert sich die Geschossfläche nach Erhalt der Baugenehmigung, so ist anteilig aufgrund der neu ermittelten Geschossfläche ein neuer Grundstückspreis zu errechnen. Anschließend kann ein entsprechender Teil des Kaufpreises zurückgefordert werden. Eine solche Vereinbarung beruht in der Regel auf Gegenseitigkeit, das heißt, bei einem größeren Gebäude muss ein entsprechender Mehrbetrag nachbezahlt werden. Beispiel Kaufpreis Grundstück: 300.000 € Gebäudegröße nach Absprache mit der Baubehörde: Länge 10 m, Breite 8 m, zwei Vollgeschosse (DG kein Vollgeschoss) Ermittlung der Geschossfläche: 10 m...
