Schritt für Schritt zur Kündigung - Tipps für Mietersuche und Neuabschluss des Mietvertrages
E-Book, Deutsch, 313 Seiten
ISBN: 978-3-448-10139-3
Verlag: Haufe
Format: PDF
Kopierschutz: Adobe DRM (»Systemvoraussetzungen)
Autoren/Hrsg.
Weitere Infos & Material
1;Das bietet Ihnen die CD- ROM;2
2;Inhalt;6
3;Vorwort;10
4;Die wichtigsten Fragen und Antworten zur Mietkündigung;14
5;1 Streit mit dem Mieter – die besten Strategien;18
5.1;1.1 So gehen Sie mit Problemmietern um;18
5.2;1.2 So schützen Sie sich bei der Vertragsgestaltung;22
6;2 Wann ist eine Abmahnung gerechtfertigt?;24
6.1;2.1 Abmahnung wegen laufend verspäteter Mietzahlung;24
6.2;2.2 Abmahnung wegen Störungen des Hausfriedens;27
6.3;2.3 Abmahnung wegen Verletzung der Obhuts- und Sorgfaltspflichten;31
6.4;2.4 Abmahnung wegen unbefugter Gebrauchsüberlassung;36
6.5;2.5 Abmahnung wegen unzulässiger gewerblicher Nutzung;39
6.6;2.6 Abmahnung wegen unerlaubter Tierhaltung;43
7;3 Die Kündigung diese Formalien müssen Sie beachten;46
7.1;3.1 Diese Vorgaben müssen Sie einhalten;46
7.2;3.2 Zugang der Kündigung;49
7.3;3.3 Eindeutig kündigen;53
8;4 Die ordentliche Kündigung durch den Vermieter;56
8.1;4.1 Berechtigtes Interesse ist erforderlich;56
8.2;4.2 Diese Kündigungsfristen müssen Sie einhalten;58
8.3;4.3 Kündigung wegen schuldhafter Pflichtverletzungen des Mieters;61
8.4;4.4 Die Kündigung wegen Eigenbedarfs;65
8.5;4.5 Die Kündigung wegen Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung;82
8.6;4.6 Sonstige Kündigungsgründe;90
9;5 Die außerordentliche fristlose Kündigung durch den Vermieter;92
9.1;5.1 Wichtiger Grund;92
9.2;5.2 Fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs;94
9.3;5.3 Unpünktliche Mietzahlungen;101
9.4;5.4 Störung des Hausfriedens;104
9.5;5.5 Gefährdung der Mietsache und unbefugte Gebrauchsüberlassung an Dritten;104
9.6;5.6 Sonstiger vertragswidriger Gebrauch;106
9.7;5.7 Sonstige fristlose Kündigungsgründe;108
10;6 Die Kündigung durch den Mieter;112
10.1;6.1 Die ordentliche Kündigung durch den Mieter;112
10.2;6.2 Die außerordentliche fristlose Kündigung durch den Mieter;112
11;7 Sonderkündigungsrechte;116
11.1;7.1 Besondere Kündigungsrechte des Vermieters;116
11.2;7.2 Besondere Kündigungsrechte des Mieters;123
12;8 Wann wird der Mieter durch die Sozialklausel geschützt?;126
12.1;8.1 Besondere Härte;126
12.2;8.2 Wonach die Gerichte entscheiden;129
13;9 Die Umwandlungen von Miet in Eigentumswohnungen;132
13.1;9.1 Kündigungssperrfristen;132
13.2;9.2 Wann hat der Mieter ein Vorkaufsrecht?;136
14;10 Die Mietaufhebungs vereinbarung;138
14.1;10.1 Gründe für einen Mietaufhebungsvertrag;138
14.2;10.2 Was steht im Mietaufhebungsvertrag?;139
15;11 Räumungsklage und Zwangsvollstreckung;142
15.1;11.1 Wie Sie vor und bei der Räumung taktisch richtig vorgehen;142
15.2;11.2 Welches Gericht ist in Mietsachen zuständig?;146
15.3;11.3 Räumungstitel;147
15.4;11.4 Zwangsräumung;150
15.5;11.5 So können Sie Ihre Forderungen vom säumigen Mieter eintreiben;152
16;12 Die Abwicklung: vom Abnahmeprotokoll bis zur Kaution;154
16.1;12.1 Wann dürfen Sie die Wohnung schon vor Ablauf der Kündigungsfrist betreten?;154
16.2;12.2 Wie muss die Mietwohnung zurückgegeben werden?;157
16.3;12.3 Abrechnung über die Betriebskosten;160
16.4;12.4 Wie Sie das Abnahmeprotokoll richtig erstellen;165
16.5;12.5 Welche Schönheitsreparaturen muss der Mieter leisten?;167
16.6;12.6 Was ist zu tun, wenn die Wohnung beschädigt wurde?;184
16.7;12.7 Wie und in welcher Frist Sie über die Kaution abrechnen;186
16.8;12.8 Verschlechterungen der Mietsache;191
16.9;12.9 Durchführung von Schönheitsreparaturen;192
16.10;12.10 Nachzahlung von Betriebskosten;193
16.11;12.11 Die Rückzahlung der Kaution;194
17;13 Wenn Vermieter oder Mieter wechseln;196
17.1;13.1 Tod des Mieters;196
17.2;13.2 Tod des Vermieters;200
17.3;13.3 Der Verkauf der Mietwohnung;200
17.4;13.4 Eintritt eines Dritten in den Mietvertrag;204
17.5;13.5 Übernahme des Mietvertrags durch einen Dritten;206
17.6;13.6 Ausscheiden eines Mieters aus dem Mietverhältnis;207
18;14 Erfolgreiche Mietersuche;212
18.1;14.1 Was Ihnen das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz vorschreibt;212
18.2;14.2 Beauftragen Sie einen Makler;215
18.3;14.3 Welche Auskünfte Sie einholen sollten;216
18.4;14.4 Welche Fragen dürfen Sie dem Mietinteressenten stellen?;220
19;15 So schließen Sie einen Zeitmietvertrag ab;224
19.1;15.1 Die neuen abschließenden Befristungsgründe;224
19.2;15.2 Was passiert, wenn die Mietzeit abgelaufen ist?;229
19.3;15.3 Staffelmiete und Zeitmietvertrag;231
20;16 Den Mietvertrag wasserdicht abschließen;234
20.1;16.1 Klarheit schaffen, wer Vertragspartner wird;234
20.2;16.2 Sicherheiten vereinbaren;235
20.3;16.3 Vereinbarung einer Staffel oder Indexmiete;236
20.4;16.4 Wie Sie die Anfangsmiete richtig berechnen;239
20.5;16.5 Wie Sie die Betriebskosten richtig umlegen;239
20.6;16.6 Wie Sie das ordentliche Kündigungsrecht ausschließen;241
20.7;16.7 Wie Sie Schönheitsreparaturen auf den Mieter verlagern sollten;242
20.8;16.8 Wie Sie Tierhaltung einschränken oder ausschließen können;243
20.9;16.9 Welche anderen Pflichten Sie im Mietvertrag dem Mieter auferlegen können;243
20.10;16.10 Zusicherungen des Vermieters im Mietvertrag;245
21;17 Besonderheiten im gewerblichen Mietverhältnis;246
21.1;17.1 Kündigung;246
21.2;17.2 Zeitlich befristete Verträge;248
21.3;17.3 Miethöhe;249
21.4;17.4 Schönheitsreparaturen;250
21.5;17.5 Kaution;251
21.6;17.6 Exkurs: Garagenmietverhältnis;252
22;Die Autorinnen;256
23;Abkürzungsverzeichnis;257
24;Stichwortverzeichnis;258
25;Anhang;266
13 Wenn Vermieter oder Mieter wechseln (S. 195-196)
13.1 Tod des Mieters
Angenommen, Sie erfahren vom Hausmeister, dass Ihr Mieter plötzlich an Herzversagen gestorben ist. Was dann mit dem Mietverhältnis passiert, hängt ganz von den konkreten Umständen ab. Waren mehrere Personen Mieter der Wohnung, z. B. Eheleute, die den Vertrag beide unterschrieben haben, wird das Mietverhältnis unverändert mit dem übrig gebliebenen Mieter fortgesetzt (§ 563a Abs. 1 BGB).
Eintrittsrecht des Ehegatten, Lebenspartner und der Kinder
Ansonsten gibt es ein sogenanntes Eintrittsrecht: So kann der Ehegatte, der den Mietvertrag zwar nicht mit unterschrieben hat, aber mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt geführt hat, in das Mietverhältnis nachrücken. Dem eingetragenen Lebenspartner steht dieses Eintrittsrecht ebenfalls zu (§ 563 Abs. 1 BGB). Lebten Kinder mit dem verstorbenen Mieter in einem gemeinsamen Haushalt, treten sie in der Reihenfolge hinter den Ehegatten, nicht aber hinter dem Lebenspartner zurück (§ 563 Abs. 2 Sätze 1, 2 BGB).
Haben Kinder und Lebenspartner gemeinsam in dem Haushalt gelebt, treten sie gemeinsam in das Mietverhältnis ein. Gibt es weder einen Ehegatten, Lebenspartner oder Kinder, können andere Familienangehörige, die mit dem verstorbenen Mieter gemeinsam einen Haushalt geführt haben, auch in das Mietverhältnis nachrücken (§ 563 Abs. 2 Satz 3 BGB). Ein Eintrittsrecht haben außerdem alle Personen, die mit dem verstorbenen Mieter einen „auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt“ geführt haben (§ 563 Abs. 2 Satz 4 BGB).
All diese Personen werden Mieter, einer besonderen Erklärung bedarf es nicht. Das Mietverhältnis wird dann auch so weitergeführt,wie es zwischen dem Vermieter und dem verstorbenen Mieter bestanden hat.
Tipp
Wer den Mietvertrag übernehmen will, sollte mit Ihnen Kontakt aufnehmen und Ihnen dies mitteilen. Sie können dann eine sogenannte Mietvertragsübernahme mit dem neuen Mieter vereinbaren. Wenn der neue Mieter einverstanden ist, können Sie auch einen neuen Mietvertrag mit ihm abschließen. Das kann für Sie vorteilhaft sein, z. B., wenn der bisherige Vertrag veraltete und unwirksame Klauseln etwa zu den Schönheitsreparaturen enthält. Von der eintretenden Person können Sie unabhängig davon, ob ein neuer Vertrag abgeschlossen wird oder die Person nur in den alten Mietvertrag eintritt, eine Kaution fordern, sofern der verstorbene Mieter keine geleistet hat (§ 563b Abs. 3 BGB).
Personen, die das gesetzliche Eintrittsrecht haben aber nicht in der Wohnung bleiben wollen, können innerhalb eines Monats, nachdem sie vom Tod des Mieters erfahren haben gegenüber dem Vermieter erklären, dass sie das Mietverhältnis nicht fortsetzen wollen. Dann gilt der Eintritt als nicht erfolgt (§ 563 Abs. 3 BGB). Spricht ein wichtiger Grund gegen den neuen Mieter, haben Sie unter Umständen ein außerordentliches Kündigungsrecht.
Das kann etwa dann der Fall sein, wenn Anhaltspunkte vorliegen, dass der neue Mieter den Hausfrieden stören oder die Mietwohnung beschädigen könnte. Dann können Sie innerhalb eines Monats, nachdem Sie von dem endgültigen Eintritt in das Mietverhältnis Kenntnis erlangt haben, außerordentlich mit der gesetzlichen Frist, also innerhalb von drei Monaten, kündigen (§ 563 Abs. 4 BGB).
