Stroisch Immobilien bewerten leicht gemacht

Mit Rechts- und Kostenchecks
2. Auflage 2010
ISBN: 978-3-448-10166-9
Verlag: Haufe
Format: PDF
Kopierschutz: Adobe DRM (»Systemvoraussetzungen)

E-Book, Deutsch, 254 Seiten

So errechnen Sie den Wert Ihrer Immobilie!

Dieser Ratgeber hilft Ihnen bei der Bewertung von Immobilien. Anschauliche Beispiele zeigen Ihnen, worauf es ankommt. Jetzt neu: Mit allen wichtigen Änderungen zur Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV).

Inhalte:
Wie wirken sich Infrastruktur und Bausubstanz auf den Wert aus?
Wie können Sie den Wert durch Modernisierungsmaßnahmen steigern?
Wie können Sie Schritt-für-Schritt ein Wertermittlungsverfahren durchführen?
Welche öffentlichen Fördermittel zum Energiesparen können Sie nutzen?

Autoren/Hrsg.

Stroisch, Jörg

Inhaltsverzeichnis

1;Das bietet Ihnen die CD-ROM;2
2;Liebe Leserin, lieber Leser,;3
3;Inhaltsverzeichnis;6
4;Glauben ist gut, bewerten ist besser;9
4.1;Schätzen lassen und sicher sein;10
4.1.1;Die Lage – das wichtigste Kriterium;11
4.1.2;Versteckte Pflichten und ihre Kosten;11
4.1.3;Der äußere Anschein;12
4.2;Wählen Sie eine Immobilie pragmatisch aus;13
4.2.1;Banken kalkulieren anders;13
4.2.2;Vergessen Sie die weiteren Nebenkosten nicht;14
4.2.3;Gesamtkosten und Verkehrswert;14
4.3;Theorie und praktische Beispiele;14
4.3.1;Ein wenig Theorie …;15
4.3.2;… und sehr viel Praxis;15
4.3.3;Inklusive der neuen ImmoWertV;16
5;Vorarbeiten und Informationsbeschaffung;17
5.1;Das Grundstück und sein Wert;17
5.1.1;Was versteht man unter dem Begriff „ Grundstück“?;18
5.1.2;Die Stufen der Baulandentwicklung;18
5.1.3;Die Möglichkeiten der Grundstücksnutzung;22
5.1.4;Wie ist die Fläche geschnitten?;23
5.1.5;Weitere wichtige Faktoren für Grund und Boden;25
5.2;Schöpfen Sie alle Informationsquellen aus;25
5.2.1;Der Gutachterausschuss;26
5.2.2;Gutachterausschuss online;28
5.2.3;Das Baulastenverzeichnis;29
5.2.4;Beachten Sie Erschließungskosten und Beiträge;29
5.2.5;Wenn der Boden verseucht ist;30
5.2.6;Recherchieren Sie ausführlich;32
5.2.7;Bodendenkmal und Baudenkmal;33
5.2.8;Zuschnitt und Lage;35
5.2.9;Analysieren Sie die Umgebung;36
5.2.10;Nutzen Sie Luft- und Satellitenbilder;38
5.2.11;Sammeln und ordnen Sie die Preise;38
5.2.12;Die Auswertung von Verbands- und Maklerinfos;40
5.2.13;Abonnieren Sie Newsletter;41
5.3;Die Rechte abschätzen;41
5.3.1;Nehmen Sie Einblick ins Grundbuch;41
5.3.2;Standortbenennung in Aufschrift und Bestandsverzeichnis;42
5.3.3;Flurkarte und Liegenschaftsbuch-auszug besorgen;43
5.3.4;Ermitteln Sie den Eigentümer;43
5.3.5;Beachten Sie Rechte am Grundstück;44
5.3.6;Die Bank als Gläubiger;48
5.3.7;Beurteilen Sie die Rangfolge;49
5.3.8;Berechnung der Wertminderung;50
5.3.9;Der Marktwert ist anders;51
5.3.10;Exkurs: Erbbaurecht als Alternative zum Grundstückserwerb;53
5.4;Geld auf Abruf;54
5.5;Unterscheiden Sie zwischen Bankpreis und Kaufpreis;55
5.5.1;Beachten Sie Kredit- und Kaufnebenkosten;56
5.5.2;Vorher gut informieren;57
5.5.3;Informationen richtig deuten;59
6;Wann brauche ich einen Gutachter?;63
6.1;Die Kontrolle der Substanz;63
6.1.1;Beurteilen Sie mit allen Sinnen;64
6.1.2;Baumangel und Bauschaden;64
6.1.3;Der Keller: ein trockener Lagerraum;65
6.1.4;Die Außenhaut: schöne und nützliche Fassade;66
6.1.5;Die Innenwände: Zierde und Schallschutz;67
6.1.6;Das Dach: Dämm- und Wetterschutz;68
6.1.7;Die Installation: Elektronik, Wasser & Heizung;69
6.1.8;Fenster und Türen: Luft und Licht;74
6.1.9;Der Fußboden: Schall- und Trennschutz;75
6.2;Schädlinge und Schadstoffe im Haus;76
6.2.1;Holzbock, Holzwurm und Blättling;76
6.2.2;Feuchtigkeit und Schimmel;78
6.2.3;Über den Schimmelpilz;79
6.2.4;Chemische Schadstoffe in der Luft;80
6.2.5;Schädlich für die Gesundheit;81
6.2.6;Die Schadstoffe suchen;82
6.3;Das professionelle Gutachten – die kostenpflichtige Schätzung;83
6.3.1;Die Arten von Gutachten;83
6.3.2;Anforderungen an ein Gutachten;85
6.3.3;Kosten für ein Gutachten;86
6.3.4;Qualifizierung für Gutachter;87
6.3.5;Den richtigen Gutachter finden;88
6.3.6;Aussagekräftiges Gutachten fordern;88
6.3.7;Den Zustand einer Immobilie einschätzen;89
7;Die Schätzung einer Immobilie;95
7.1;Worauf kommt es bei einer Bewertung an?;96
7.1.1;Unbewegliches Eigentum – die Nutzung;96
7.1.2;Ertrag und Kosten – die Wirtschaftlichkeit;96
7.1.3;Riskante Immobilie;97
7.1.4;Wohnfläche und umbauter Raum – die Größe;98
7.1.5;Richtpreis und Preisindex – der Boden;100
7.1.6;Wertminderung und Nutzungsdauer – das Alter;102
7.2;Die Wertfrage: Verfahren für die Wertermittlung;106
7.2.1;Das Ziel: Verkehrswert ermitteln;107
7.2.2;Der Vergleichswert: anderen Grundstücken gegenüberstellen;108
7.2.3;Der Sachwert: Bausubstanz errechnen;109
7.2.4;Der Ertragswert: Einnahmen schätzen;111
7.2.5;Kriterien für die Bewertung eines Hauses;117
8;Fallbeispiel Eigentumswohnung;119
8.1;Eigentumswohnung: Definition und Besonderheiten;120
8.1.1;Vermietet oder selbst genutzt?;120
8.1.2;Die Verwaltungskosten pro Wohneinheit;120
8.1.3;Instandhaltungsrücklage und Protokolle;121
8.1.4;Die Bodenwertermittlung;123
8.1.5;Überschlagsrechnungen und ihre Tücken;124
8.1.6;Das Vergleichswertverfahren als beste Bewertungsform;124
8.2;Das Beispiel: Eine vermietete Penthauswohnung;125
8.2.1;Objektbeschreibung;125
8.2.2;Lagebeschreibung;126
8.2.3;Zustandsbeschreibung;127
8.3;Jahresreinertrag berechnen;128
8.3.1;Jahresrohertrag feststellen;128
8.3.2;Bewirtschaftungskosten errechnen;130
8.3.3;Ergebnis: Jahresreinertrag;130
8.4;Gebäudeertragsanteil berechnen;130
8.4.1;Bodenwert bestimmen;130
8.4.2;Bodenwertverzinsung bestimmen;131
8.4.3;Gebäudeertragsanteil berechnen;131
8.5;Ertrags- und Verkehrswert schätzen;131
8.5.1;Gebäudeertragswert errechnen;132
8.5.2;Gesamtertragswert ermitteln;132
8.5.3;Weitere Faktoren beachten;132
8.5.4;Endergebnis: Verkehrswert;133
8.5.5;Das Vergleichswertverfahren als Alternative;133
8.5.6;Die Kosten für ein Gutachten;133
8.5.7;Die Ergebnisse mit der Überschlagsschätzung;134
8.5.8;Das Gesamtgutachten in der Zusammenfassung;135
8.5.9;Den Bodenwert einer Immobilie ermitteln;137
9;Fallbeispiel Familienhaus;139
9.1;Familienhaus: Definition und Sonderfälle;139
9.1.1;Der Substanzwert entscheidet;140
9.1.2;Sonderfall Dreifamilienhaus;140
9.2;Das Beispiel: Einfamilienhaus;141
9.2.1;Objektbeschreibung;142
9.2.2;Lagebeschreibung;142
9.2.3;Zustandsbeschreibung;143
9.3;Bodenwert ermitteln;143
9.3.1;Bodenrichtwert erfragen;143
9.3.2;Umrechnungskoeffizienten erfragen;144
9.3.3;Ergebnis: Bodenwert;144
9.4;Bauwert ermitteln;144
9.4.1;Baukosten errechnen;145
9.4.2;Baunebenkosten feststellen;145
9.4.3;Außenanlagen berücksichtigen;145
9.4.4;Herstellungskosten ermitteln;146
9.4.5;Alterswertminderung einkalkulieren;146
9.4.6;Sonderbauteile und sonstige Gebäude beachten;147
9.4.7;Ergebnis: Gesamtbauwert;147
9.5;Verkehrswert ermitteln;148
9.5.1;Sachwert ermitteln;148
9.5.2;Abschlag laut Marktlage berücksichtigen;148
9.5.3;Verkehrswert ermitteln;148
9.5.4;Einordnung der Ergebnisse anhand der Kennzahlen;149
9.5.5;Das Gesamtgutachten in der Zusammenfassung;150
9.5.6;Den Sachwert einer Immobilie ermitteln;153
10;Fallbeispiel Mehrfamilienhaus;155
10.1;Mehrfamilienhaus: Definition und Sonderfälle;156
10.1.1;Ertragswertobjekt Mietwohnhaus;156
10.1.2;Der Mietwohnmarkt in Deutschland;156
10.1.3;Sonderfall: Gewerbe im Mehrfamilienhaus;157
10.1.4;Die Maklerformel als Überschlagsschätzung;158
10.2;Das Beispielgutachten: Mehrfamilienhaus;159
10.2.1;Objektbeschreibung;159
10.2.2;Lagebeschreibung;160
10.2.3;Zustandsbeschreibung;160
10.3;Jahresreinertrag berechnen;161
10.3.1;Jahresrohertrag berechnen;161
10.3.2;Bewirtschaftungskosten berechnen;162
10.3.3;Ergebnis: Jahresreinertrag;162
10.4;Gebäudeertragsanteil berechnen;162
10.4.1;Bodenwert bestimmen;163
10.4.2;Bodenwertverzinsung bestimmen;163
10.4.3;Gebäudeertragsanteil berechnen;163
10.5;Ertrags- und Verkehrswert schätzen;163
10.5.1;Gebäudeertragswert errechnen;164
10.5.2;Ertragswert ermitteln;164
10.5.3;Weitere Faktoren einbeziehen;165
10.5.4;Endergebnis: Verkehrswert;165
10.5.5;Die Kosten für das Gutachten;165
10.5.6;Die Gegenrechnung mit der Maklerformel;166
10.5.7;Das Gesamtgutachten in der Zusammenfassung;166
10.5.8;Den Ertragswert einer Immobilie ermitteln;168
11;Renovieren und modernisieren – den Wert einer Immobilie steigern;171
11.1;Modernisierung als Werterhalt;172
11.1.1;Instandhaltung oder Modernisierung?;172
11.1.2;Werterhaltung und Wertsteigerung;174
11.1.3;Die Wirtschaftlichkeit einer Modernisierung;176
11.1.4;Steigende Energiekosten;176
11.1.5;Den Energieanbieter wechseln;177
11.2;Die Rahmenbedingungen;178
11.2.1;Die Politik setzt Rahmenbedingungen;179
11.2.2;Energieeinsparung beim Haus – die Verordnung;179
11.2.3;Regenerative Energien;182
11.2.4;Überblick verschaffen;184
11.2.5;Der Energiepass;184
11.2.6;Die Kosten für den Energieausweis;186
11.2.7;Energieberater kontaktieren;188
11.2.8;Zinsgünstige Förderungen der KfW;188
11.3;Energetische Modernisierung und Wertsteigerung;192
11.3.1;KfW kontaktieren;192
11.3.2;Praxistipps zur energetischen Dacherneuerung;192
11.3.3;Praxistipps zur Heizungsanlage;194
11.3.4;Die Wärme aus der Erde;196
11.3.5;Praxistipps zur Fassadenmodernisierung;197
11.4;Der Wert einer modernisierten Eigentumswohnung;200
11.4.1;Beschreibung des Modernisierungsvorhabens;200
11.4.2;Wertsteigerung durch Modernisierung;200
11.4.3;Den Jahresreinertrag berechnen;202
11.4.4;Den Gesamtertragswert berechnen;203
11.4.5;Die Kosten für das Gutachten;204
11.4.6;Ergebnisse mit der Überschlagsschätzung;204
11.4.7;Das Gesamtgutachten in der Zusammenfassung;205
11.5;Der Wert eines modernisierten Einfamilienhauses;206
11.5.1;Beschreibung des Modernisierungsvorhabens;206
11.5.2;Wertsteigerung durch Modernisierung;208
11.5.3;Den Bodenwert ermitteln;209
11.5.4;Den Bauwert ermitteln;209
11.5.5;Die Kosten für das Gutachten;211
11.5.6;Ergebnisse anhand der Kennzahlen;211
11.5.7;Das Gesamtgutachten in der Zusammenfassung;212
11.6;Der Wert eines modernisierten Mehrfamilienhauses;213
11.6.1;Beschreibung des Modernisierungsvorhabens;213
11.6.2;Wertsteigerung durch Modernisierung;214
11.6.3;Den Jahresreinertrag ermitteln;217
11.6.4;Den Verkehrswert berechnen;217
11.6.5;Die Kosten für das Gutachten;218
11.6.6;Gegenrechnung mit der Maklerformel;219
11.6.7;Das Gesamtgutachten in der Zusammenfassung;219
11.6.8;Den Altbau geplant modernisieren;221
12;Worauf muss man beim Ersteigern einer Immobilie achten?;223
12.1;Steigern um die gute Immobilie;224
12.1.1;Der Rechtsrahmen: strikt geregelt per Gesetz;224
12.1.2;Zum Ersten, zum Zweiten ...;225
12.1.3;Besonnen mitbieten;226
12.1.4;Bargeld ist nicht notwendig;227
12.1.5;Der Hammer fällt;227
12.1.6;Zinskosten sparen;228
12.2;Die richtige Immobilie auswählen;229
12.2.1;Achten Sie auf die Schwächen im Verkehrswertgutachten;230
12.2.2;Schöpfen Sie alle Informationsquellen aus;230
12.2.3;Schätzen Sie die Immobilie vor Ort ab;231
12.3;Die Interessen der Anderen – der große Unsicherheitsfaktor;232
12.3.1;Schuldner: eine ruinöse Situation;232
12.3.2;Miteigentümer: mitgefangen, mitgehangen;234
12.3.3;Mieter: Die Angst vor der Kündigung;234
12.3.4;Gläubiger: abgeschriebene Kredite;235
12.3.5;Informationen erfragen;236
12.3.6;Bieter: die Schnäppchenjagd mit dem Hammer;236
12.3.7;Sicherheit bei der Zwangsversteigerung;238
13;Glossar;241
14;Nützliche Adressen und Websites;245
14.1;Bildquellenverzeichnis;248
15;Register;249

Leseproben

(S. 170-171)

Alarmiert durch immer neue Umweltberichte steigt die Nachfrage nach energetischen Modernisierungsmaßnahmen stark an. Staatliche Vorschriften und großzügige Kreditprogramme sollen dabei helfen, dass auch die Immobilie ihren Beitrag zur CO2-Schadstoff-Reduzierung leistet. Nicht ganz ohne Nutzen für den Eigentümer: Der Wert seines Objekts gewinnt durch die Modernisierung an Wert.

Die Instandhaltung einer Immobilie sichert ihren Wert, eine Modernisierung steigert ihn. Als Eigentümer sollte es nicht nur in Ihrem Interesse liegen, den Bestand zu sichern. Vielmehr ist es das Ziel, einen Wertzuwachs zu erreichen. Am nachhaltigsten geschieht dies durch eine energetische Sanierung. Die Zeiten sind dafür günstig: Zum einen sparen Sie dadurch nachhaltig an den immer weiter steigenden Heizkosten. Zum anderen wurden großzügige Kreditprogramme aufgelegt, die Ihre Modernisierung fördern. Wichtig ist dabei, dass Sie sich über die verschiedenen Möglichkeiten von Dach- bis zur Heizkesselerneuerung informieren und die Kosten sowie den Ablauf gut im Auge behalten. Als Ergebnis erzielen Sie eine großzügige Wertsteigerung Ihrer Immobilie.

Modernisierung als Werterhalt

Im Fachjargon der Wertgutachter wird zwischen einer Instandhaltung und einer Modernisierung unterschieden: Bei der Instandhaltung werden laufend defekte oder abgenutzte Bestandteile einer Immobilie ausgetauscht. Sie wird deshalb in der Wertermittlung auch als pauschaler jährlicher Abschlag vom Reingewinn berechnet. Die Instandhaltung sorgt für einen normalen altersgeminderten Werterhalt. Wird sie unterlassen, riskieren Sie einen überdurchschnittlichen Wertverlust des Objekts. Die Modernisierung hingegen setzt auf Wertsteigerung. Besonders hier gewinnt das Thema „Energie“ immer mehr an Bedeutung. Knapper und teurer werdende Ressourcen sowie ehrgeizige Klimaschutzziele der Bundesregierung sorgen für einen Trend hin zum energieeffizienten Haus.

Instandhaltung oder Modernisierung?

Eine Immobilie ist definiert durch ihre Gesamtnutzungsdauer. Diese beträgt bei Wohngebäuden etwa 80 bis 90 Jahre. Wenn Sie hiervon nun das Alter Ihres Hauses abziehen, ergibt sich daraus die Restnutzungsdauer. Damit die Restnutzungsdauer tatsächlich ausgeschöpft werden kann, müssen Sie als Immobilienbesitzer Instandhaltungen durchführen und die normalen Verschleißerscheinungen der Bausubstanz beseitigen. Geschieht dies nicht, kommt es zu einem sogenannten Instandhaltungsstau, der die rechnerische Restnutzungsdauer der Immobilie verkürzt. Ein Instandhaltungsstau zeigt sich durch das vermehrte Auftreten von Bauschäden, beispielsweise feuchten Kellerwänden oder undichten Fenstern. Ein Modernisierungsstau hingegen ist gekennzeichnet durch ein generelles Defizit der eigenen Immobilie im Vergleich zum – manchmal auch gesetzlich vorgegebenen – Standard am Markt.