Profi-Tipps auf mehr als 1.000 Seiten
E-Book, Deutsch, 968 Seiten
ISBN: 978-3-648-03520-7
Verlag: Haufe
Format: PDF
Kopierschutz: Adobe DRM (»Systemvoraussetzungen)
Rudolf Stürzer arbeitet als Rechtsanwalt und Vorsitzender des Haus- und Grundbesitzervereins München. Unter Einbeziehung seiner langjährigen praktischen Erfahrung in Mietsachen stellt er das gesamte Wohn- und Geschäftsraummietrecht in einer sowohl für den Laien verständlichen als auch für den Fachmann hilfreichen Art und Weise dar.
Autoren/Hrsg.
Weitere Infos & Material
1;Cover
;1
2;Vorwort;6
3;Abkürzungs- und Literaturverzeichnis;8
4;Stichwort-Übersicht;12
5;Abmahnung;20
6;Abrechnung der Betriebskosten;22
7;Abstandszahlung;83
8;Abstellen von Fahrzeugen;85
9;Allgemeine Geschäftsbedingungen;86
10;Allgemeines Gleichbehandlungsgesetz (AGG);111
11;Änderung des Mietvertrags;115
12;Anfechtung des Mietvertrags;118
13;Antenne;123
14;Anzeigepflicht;134
15;Aufrechnung gegen die Miete;136
16;Aufzug;138
17;Außenwerbung;140
18;Bauliche Veränderungen durch den Mieter;142
19;Beendigung des Mietverhältnisses;153
20;Besuchsempfang;153
21;Betreten und Besichtigen der Mieträume;154
22;Betriebskosten;158
23;Beweissicherung;196
24;Blumen/Pflanzen;200
25;Bote;201
26;Briefkästen;202
27;Bürgschaft;203
28;Denkmalschutz;212
29;Dingliches Wohnrecht;212
30;Doppelvermietung;218
31;Eheähnliche Gemeinschaft;220
32;Ehegatten als Mieter;224
33;Ehescheidung;229
34;Eigenbedarf;232
35;Eigentümerwechsel;268
36;Einrichtungen;285
37;Energieausweis;288
38;Energieeinsparverordnung;292
39;Ersatzmieter;298
40;Fälligkeit der Miete;310
41;Fahrräder;313
42;Ferienwohnung;313
43;Feuchtigkeit in der Wohnung;315
44;Garage;324
45;Gartenbenutzung;331
46;Gebrauchsgewährung;334
47;Gerichtliches Verfahren in Mietsachen;335
48;Geschäftsräume;345
49;Gesundheitsgefährdende Räume;352
50;Gewerbliche Nutzung von Wohnräumen;356
51;Grundbuch;358
52;Hausbesitzerverein;362
53;Hausmeister;362
54;Hausordnung;363
55;Hausrecht;367
56;Hausverwalter;367
57;Heizkostenverordnung;372
58;Herausgabeanspruch gegen Dritte;382
59;Insolvenz des Mieters – Insolvenz des Vermieters;390
60;Instandhaltung und Instandsetzung der Mieträume;395
61;Instandhaltungskostenpauschale;416
62;Kabelfernsehen;420
63;Kaution;427
64;Kenntnis von Mängeln;445
65;Kleinreparaturen;453
66;Kommunikationseinrichtungen;457
67;Kostenmiete;459
68;Kündigung;469
69;Kündigungsfristen;556
70;Kündigungsschutz;563
71;Lärm;608
72;Lasten des Grundstücks;618
73;Leistungsvorbehalt;619
74;Mängel;624
75;Mietaufhebungsvertrag;643
76;Miete;645
77;Mieterdarlehen;648
78;Mieterhöhung bei Geschäftsräumen;649
79;Mieterhöhung bei Wohnraum;650
80;Mietpreisüberhöhung;702
81;Mietvertrag;710
82;Mietvorauszahlung;719
83;Mietvorvertrag;720
84;Mietwucher;721
85;Minderung der Miete;724
86;Mischräume;731
87;Möblierter Wohnraum;733
88;Modernisierung;735
89;Musikausübung;744
90;Nutzungsentschädigung;746
91;Obdachlosenunterbringung;750
92;Obhutspflicht des Mieters;750
93;Optionsrecht;752
94;Ortsübliche Vergleichsmiete;754
95;Pachtvertrag;756
96;Personenmehrheit auf Mieterseite;756
97;Personenmehrheit auf Vermieterseite;759
98;Personenwechsel auf Mieterseite;760
99;Personenwechsel auf Vermieterseite;761
100;Pfandrecht des Vermieters;762
101;Prozesskosten;764
102;Räumungsfrist;768
103;Räumungsklage;770
104;Räumungsverfügung;772
105;Rechtsentscheid;773
106;Reinigungspflicht des Mieters;774
107;Rückgabe der Mietsache;775
108;Rücktritt vom Mietvertrag;782
109;Schadenersatz;784
110;Schlüssel;787
111;Schönheitsreparaturen;788
112;Schriftform;825
113;Selbstauskunft des Mieters;836
114;Selbsthilferecht des Mieters;839
115;Sicherungsanordnung;839
116;Sozialklausel;841
117;Sozialwohnung;843
118;Spannungsklauseln;847
119;Staffelmiete;847
120;Stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses;850
121;Störung des Hausfriedens;851
122;Teilkündigung;854
123;Teppichboden;855
124;Tierhaltung;857
125;Tod des Mieters;860
126;Tod des Vermieters;864
127;Überbelegung;866
128;Umwandlung;867
129;Untermiete;869
130;Veräußerung des Mietgrundstücks;882
131;Verjährung;887
132;Verkehrssicherungspflicht;896
133;Verschlechterung der Mietsache;900
134;Verstopfung;905
135;Vertragsstrafe;905
136;Vertragswidriger Gebrauch;906
137;Verwaltungskosten;907
138;Verwendungen;909
139;Verwirkung;911
140;Verzug;915
141;Vollmacht;918
142;Vollstreckungsschutz;920
143;Vorkaufsrecht des Mieters;922
144;Vormietrecht;924
145;Wartungskosten;926
146;Wäschewaschen in der Mietwohnung;927
147;Werkswohnungen;927
148;Wertsicherungsklauseln;931
149;Wettbewerbsschutz;936
150;Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung;938
151;Wohnfläche;939
152;Wohngemeinschaft;945
153;Wohnungsabnahmeprotokoll;946
154;Zahlungsverzug des Mieters;948
155;Zeitmietvertrag;952
156;Zentralheizung;957
157;Zwangsräumung;958
158;Zwangsversteigerung;961
159;Zwangsverwaltung;961
160;Zweckentfremdung;962
Abmahnung ist die anlässlich eines vertragswidrigen Verhaltens des Mieters erfolgte Aufforderung des Vermieters an den Mieter, das vertragswidrige Verhalten in Zukunft zu unterlassen. Im Gesetz ist die Abmahnung in den §§ 541 und 543 Abs. 3 BGB als Voraussetzung der Unterlassungsklage bzw. der Kündigung des Mietverhältnisses grundsätzlich vorgeschrieben, wenn der Mieter seine Pflichten aus dem Mietvertrag verletzt (z.B. durch unbefugte Gebrauchsüberlassung an Dritte, Überbelegung einer Wohnung, unerlaubte Haustierhaltung, ruhestörender Lärm, erhebliche Gefährdung der Mietsache). Bei anderen Vertragsverstößen, z.B. ständig unpünktliche Mietzahlung, ist die Abmahnung zwar nicht förmliche Voraussetzung für die Kündigung, jedoch kann im Einzelfall die für die Kündigung notwendige Erheblichkeit leichter angenommen werden, wenn der Mieter das vertragswidrige Verhalten trotz Abmahnung fortsetzt (OLG Oldenburg, RE v. 18.7.1991, 5 UH 2/91, WuM 1991 S. 467; s. im Einzelnen bei 'Kündigung').Die Einhaltung einer bestimmten Form ist für die Abmahnung zwar nicht vorgeschrieben, jedoch ist aus Beweisgründen unbedingt Schriftform zu empfehlen und die Zustellung mit ZUSTELLUNGSNACHWEIS(z.B. durch Einschreiben mit Rückschein; Boten, -> s. auch 'Bote'; Gerichtsvollzieher) vorzunehmen.Erklärt ein Bevollmächtigter (z.B. Rechtsanwalt, Hausverwalter, Haus- und Grundbesitzerverein) die Abmahnung, ist eine schriftliche Vollmacht im Original beizufügen, da die Abmahnung eine rechtsgeschäftsähnliche Erklärung darstellt, auf die § 174 BGB entsprechend anwendbar ist. Andernfalls kann die Abmahnung unter Hinweis auf die fehlende Vollmacht zurückgewiesen werden. Besteht die Vermieterseite aus MEHRERENPersonen (-> s. 'Personenmehrheit auf Vermieterseite'), bedürfen Abmahnungen und Kündigungen entsprechender Erklärungen SÄMTLICHERVermieter (LG Heidelberg, Urteil v. 9.6.2000, 5 S 22/00, NZM 2001 S. 91). Sind mehrere Personen Mieter, ist die Abmahnung auch an alle Mieter zu richten.Die Abmahnung muss das beanstandete Verhalten KONKRET BEZEICHNEN; allgemeine Formulierungen (z.B. 'Sie haben wiederholt die Nachtruhe im Hause gestört') genügen nicht. Vielmehr ist die Vertragswidrigkeit, d. h. der Tatbestand, der die Abmahnung ausgelöst hat, so genau wie möglich darzustellen (z.B. wann, wo und auf welche Art und Weise die Nachtruhe gestört wurde). Bei Maßnahmen, die der Mieter vertragswidrig unterlassen hat (z.B. bei Schönheitsreparaturen), sind die auszuführenden Arbeiten konkret zu benennen.In einer Abmahnung wegen laufend unpünktlicher Zahlung muss dargelegt werden, welche Miete nicht pünktlich eingegangen ist und wie lange der Zeitraum der Verzögerung war, damit der Mieter die Möglichkeit hat, die Verspätungen abzustellen. Eine lediglich formelhafte Beanstandung, z.B. dass die Miete entgegen den Bestimmungen des Mietvertrags nicht am 3. Werktag eingegangen ist, reicht daher nicht aus (so LG Frankfurt/M., Urteil v. 21.4.1992, 2/11 S 421/91, WuM 1992 S. 370).Soll aufgrund eines erneuten Vertragsverstoßes nach Abmahnung eine Kündigung ausgesprochen werden, muss ein zeitlicher Zusammenhang zwischen der Abmahnung und der erneuten Vertragsverletzung bestehen. Liegt daher z.B. nach der Abmahnung wegen laufender UNPÜNKTLICHER ZAHLUNGein größerer Zeitraum, in dem der Mieter pünktlich gezahlt hat, muss bei wiederum unpünktlicher Zahlung eine erneute Abmahnung ausgesprochen werden.Setzt der Mieter die unpünktliche Mietzahlung nach der Abmahnung fort, muss der Vermieter zwar nicht sofort kündigen. Allerdings darf er auch nicht zu lange zuwarten, da sonst der Eindruck entsteht, er würde die Zahlungsunpünktlichkeiten nicht als unzumutbar empfinden. Verbindliche Fristen gibt es insofern nicht. Ein Zeitraum von 6 Monaten wird in der Rechtsprechung bereits als Obergrenze angesehen (so LG Berlin, Urteil v. 27.3.2008, 62 S 412/07, ZMR 2009 S. 285, wonach ein Zeitraum von mehr als 8 Monaten zwischen der letzten missachteten Abmahnung und der Kündigung jedenfalls zu lang ist).Gleiches gilt bei laufenden Lärmstörungen. Insofern kann eine Kündigung nicht auf eine Abmahnung gestützt werden, die länger als 1 Jahr zurückliegt (LG Halle, Urteil v. 11.1.2002, 1 S 192/01, NZM 2003 S. 310).Bei einer Abmahnung darf sich der Vermieter, abhängig von dem beanstandeten Verhalten des Mieters, einer deutlichen, ggf. auch drastischen Sprache bedienen, ohne Schmerzensgeldansprüche des Mieters befürchten zu müssen, da in einer Abmahnung das beanstandete Verhalten des Mieters ohne freundliche Umschreibung deutlich zum Ausdruck gebracht werden muss (AG Berlin-Neukölln, Urteil v. 26.1.2009, 22 C 85/08, GE 2009 S. 329).
