von Cölln Veräußerung einer Immobilie im Umsatzsteuerrecht
1. Auflage 2020
ISBN: 978-3-95554-723-3
Verlag: HDS-Verlag
Format: PDF
Kopierschutz: Adobe DRM (»Systemvoraussetzungen)
E-Book, Deutsch, 137 Seiten
ISBN: 978-3-95554-723-3
Verlag: HDS-Verlag
Format: PDF
Kopierschutz: Adobe DRM (»Systemvoraussetzungen)
Umsatzsteuerrechtliche Einordnung des Immobilienerwerbs
Begriff der Immobilie
Geschäftsveräußerung im Ganzen
Umsatzsteuerfreiheit
Option zur Umsatzsteuerpflicht
16 % oder 19 % – Die temporäre Umsatzsteuersatzsenkung
„Noch ist es dunkel, aber besser als nichts.
Ein paar Sekunden und dann machen wir Licht.“
(Die Fantastischen Vier – „Tunnel“)
Die Umsatzsteuer ist für den Fiskus von hervorgehobener Bedeutung. Immerhin macht sie allein gut ein Drittel des Steueraufkommens aus.
Vor diesem Hintergrund darf die Bedeutung der Umsatzsteuer im Rahmen einer Grundstückstransaktion nicht unterschätzt werden. Umsatzsteuerfreiheit, Option oder Teiloption zur Umsatzsteuerpflicht, Grundstücksveräußerung im Ganzen, Netto- und Bruttopreisvereinbarung, Leasing. Ein Unternehmen, das im Rahmen der Grundstückstransaktion umsatzsteuerliche Themen nicht ausreichend berücksichtigt, kann sich schnell die gesamte Marge zunichtemachen.
Aber die Umsatzsteuer lässt auch viele Möglichkeiten, die Grundstückstransaktion wirtschaftlich sinnvoll zu gestalten und kann sie gegebenenfalls sogar noch ein Stück weit attraktiver machen. Hierbei soll dieses Buch Licht ins Dunkel bringen. Die Themen rund um die Grundstücksveräußerung bzw. den Erwerb werden mit vielfältigen Beispielen erläutert. Checklisten helfen einzugrenzen, welche Rechtsfolge zu ziehen ist und zeigen auf, welche Punkte und Themen beim Abfassen eines Vertrags zu berücksichtigen sind. Um das Buch zu einem für Sie hilfreichen Begleiter zu machen, wurde darauf Wert gelegt, dass die Informationen mit Nachweisen belegt sind.
Alle relevanten Gesetzesneuerungen sind eingearbeitet, insbesondere das Zweite Corona-Steuerhilfegesetz mit seiner befristeten Absenkung der Umsatzsteuersätze. Auch das bei Redaktionsschluss als Regierungsentwurf vorliegende Jahressteuergesetz 2020 wurde beachtet.
Das Buch wendet sich an Steuerberater, Rechtsanwälte, Wirtschaftsprüfer und Notare ebenso wie an Mitarbeiter in den Steuerabteilungen der Unternehmen sowie an Immobilienverwalter.
Zielgruppe
Steuerberater und dessen Mitarbeiter, Immobilienverwalter, Rechtsanwälte sowie Fachanwälte für Steuerrecht, Mitarbeiter der Unternehmenssteuerabteilungen, Notare und Wirtschaftsprüfer.
Autoren/Hrsg.
Fachgebiete
Weitere Infos & Material
Inhaltsverzeichnis
Der Autor. V
Vorwort. VII
Abkürzungsverzeichnis.XIII
1. Veräußerung einer Immobilie. 1
1.1 Umsatzsteuerrechtliche Einordnung eines Immobilienerwerbs. 1
1.2 Begriff der Immobilie. 1
1.2.1 Keine Deckungsgleichheit zwischen BGB und UStG. 2
1.2.2 Das Grundstück und dessen Umfang. 3
1.2.2.1 Die sachenrechtliche Einheit des Grundstücks im Zivilrecht. 3
1.2.2.2 Wesentliche Bestandteile des Grundstücks. 5
1.2.2.3 Scheinbestandteile des Grundstücks. 7
1.2.2.4 Zubehör. 9
1.2.2.5 Mit dem Grundstück verbundene Rechte. 11
1.2.3 Grundstücksgleiche Rechte. 12
1.3 Keine Leistung mangels Verschaffens der Verfügungsmacht. 13
1.4 Geschäftsveräußerung im Ganzen. 15
1.4.1 Unmittelbare Rechtsfolge der Geschäftsveräußerung im Ganzen. 15
1.4.2 Mittelbare Rechtsfolgen der Geschäftsveräußerung im Ganzen. 16
1.4.3 Voraussetzungen der Geschäftsveräußerung im Ganzen. 17
1.4.4 Zur Vermietung eingesetzte Grundstücke. 19
1.4.5 Übertragung eines Miteigentumsanteils. 25
1.4.6 Übertragung eines Erbbaurechts. 26
1.4.7 Übertragung von Anteilen an einer grundstückshaltenden Gesellschaft. 26
1.4.8 Umwandlungen. 28
1.4.9 Gestaltungsmöglichkeiten. 28
1.4.10 Die Umsetzung der Geschäftsveräußerung im Ganzen im Vertrag. 30
1.5 Umsatzsteuerfreie Veräußerung einer Immobilie. 35
1.5.1 Voraussetzungen des § 4 Nr. 9a) UStG. 36
1.5.1.1 Allgemeine Voraussetzungen. 36
1.5.1.2 „Fallen unter das Grunderwerbsteuergesetz“. 37
1.5.2 Die grunderwerbsteuerrechtlichen Umsätze. 40
1.5.3 Nichtige Rechtsgeschäfte. 42
1.5.4 Unmittelbare und mittelbare Rechtsfolgen. 42
1.5.5 Umfang der Umsatzsteuerbefreiung. 43
1.5.5.1 Nebenleistungen. 45
1.5.5.2 Zubehör. 45
1.6 Die Option zur Umsatzsteuerpflicht gemäß § 9 UStG. 45
1.6.1 Voraussetzungen der Option. 46
1.6.1.1 Voraussetzungen auf der Seite des Veräußerers. 46
1.6.1.2 Voraussetzungen auf der Seite des Erwerbers. 49
1.6.1.3 Zusätzliche Voraussetzung für die Option gemäß
§ 9 Abs. 2 UStG. 50
1.6.2 Formvorschriften für die Option. 56
1.6.2.1 Formvorschrift im Falle des Grundstückskaufs. 56
1.6.2.2 Formvorschrift bei Erwerb durch Zwangsversteigerung. 57
1.6.2.3 Keine Formvorschrift bei Erwerb i.S.d. § 1 Abs. 2 GrEStG. 58
1.6.3 Keine Zustimmung des Leistungsempfängers zur Option erforderlich. 59
1.6.4 Kein Zugang der Option beim Finanzamt erforderlich. 60
1.6.5 Zeitraum für die Option. 61
1.6.6 Unmittelbare und mittelbare Rechtsfolgen der Option. 63
1.6.6.1 Unmittelbare Rechtsfolge der Option. 63
1.6.6.2 Mittelbare Rechtsfolgen der Option. 65
1.6.7 „Vorsorgliche“ Option und Geschäftsveräußerung im Ganzen. 66
1.6.7.1 Das Risiko bei einer Geschäftsveräußerung im Ganzen. 67
1.6.7.2 Die „vorsorgliche“ Option als Sicherung der Geschäfts-
veräußerung im Ganzen. 68
1.6.7.3 Unbedingtheit der vorsorglichen Option. 69
1.6.8 Widerruf der Option. 72
1.6.8.1 Voraussetzungen des Widerrufs der Option. 72
1.6.8.2 Rechtsfolgen des Widerrufs der Option. 73
1.6.8.3 Unmittelbare Rechtsfolge des Widerrufs der Option. 73
1.6.8.4 Unmittelbare Rechtsfolge des Widerrufs der Option im
Einzelnen. 75
1.6.8.5 Mittelbare Rechtsfolgen des Widerrufs der Option. 76
1.6.8.6 Zeitliche Begrenzung des Widerrufs der Option. 78
1.6.9 Die Umsetzung der Option im Grundstückskaufvertrag. 81
1.6.10 Die Teiloption. 84
1.6.10.1 Wesen der Teiloption. 84
1.6.10.2 Gründe für eine Teiloption. 84
1.6.10.3 Voraussetzungen der Teiloption. 86
1.6.10.4 Rechtsfolge der Teiloption. 88
1.6.10.5 Berechnung der Umsatzsteuer. 89
1.6.10.6 Der Aufteilungsschlüssel bei einer Teiloption. 89
1.6.10.7 Minderung der Bemessungsgrundlage bei einer Teiloption. 94
1.6.10.8 Die Umsetzung der Teiloption im Grundstückskaufvertrag. 94
1.7 Die Bemessungsgrundlage beim umsatzsteuerpflichtigen Erwerb. 96
1.7.1 Netto- und Bruttopreis. 97
1.7.2 Die Bestandteile der Bemessungsgrundlage. 98
1.7.3 Die Minderung der Bemessungsgrundlage. 100
1.8 Leistungszeitpunkt. 102
1.8.1 Ausführung der Leistung. 102
1.8.2 Anzahlungen. 103
2. Leasing. 105
2.1 Abgrenzung. 105
2.2 Die Übertragung des wirtschaftlichen Eigentums beim Leasing. 106
2.2.1 Prüfung des Übergangs des Leasingguts. 108
2.2.1.1 Checkliste Prüfung des Übergangs des Leasingguts für
Neufälle ab dem 07.04.2020. 109
2.2.1.2 Checkliste Prüfung des Übergangs des Leasingguts für
Altfälle vor dem 07.04.2020. 111
2.2.2 Das wirtschaftliche Eigentum verbleibt bei dem Leasinggeber. 112
2.2.3 Das wirtschaftliche Eigentum geht auf den Leasingnehmer über. 113
2.3 Sale-and-Lease-back. 114
2.3.1 Die Grundkonstellationen im Rahmen des Sale-and-Lease-back. 115
Stichwortverzeichnis. 117
„Siehste, siehste, das haste davon.
Krise, Krise haste bekommen.
Düster, düster ist alles geworden.“
singt die Hip-Hop-Gruppe „Die Fantastischen Vier“ in ihrem Lied „Tunnel“.
Das Leid, dass die durch COVID-19 ausgelöste Pandemie uns bringt und die wirtschaftlichen Schäden bedürfen hier keiner Erläuterungen. Sie sind uns alle gegenwärtig. Betrachtet man hierbei Immobilien einerseits und die Umsatzsteuer andererseits, erweist sich einmal mehr deren Bedeutung innerhalb der Wirtschaft und für den Fiskus. Denn selbst wenn die Pandemie auch an dem Immobiliensektor und der Bauwirtschaft nicht spurlos vorübergeht, so zeigt sich – wieder einmal –, dass Immobilien zu einem gewissen Grad krisenfest sind. Zum einen mögen wir auf viele Bedürfnisse verzichten können, nicht aber auf ein Dach über dem Kopf. Zum anderen sind Immobilien keine flüchtigen Werte. Nicht zu Unrecht heißt es in dem Lied „Tunnel“ trotzig:
„Ach was! Ah ratter-ratter ah batta-batta-peng.
Hol den Bagger, (…), denn es wird langsam eng.“
Die Umsatzsteuer wiederum ist für den Fiskus von hervorgehobener Bedeutung. Immerhin macht sie allein gut ein Drittel des Steueraufkommens aus. Und die aus Sicht des Fiskus wohl bedeutendste durch die Pandemie ausgelöste Steueränderung stellt sicherlich die befristete Absenkung des regulären und ermäßigten Umsatzsteuersatzes für die zweite Jahreshälfte 2020 dar.
Vor diesem Hintergrund darf die Bedeutung der Umsatzsteuer im Rahmen einer Grundstückstransaktion nicht unterschätzt werden. Umsatzsteuerfreiheit, Option oder Teil-option zur Umsatzsteuerpflicht, Grundstücksveräußerung im Ganzen, Netto- und Brutto-
preisvereinbarung, Leasing. Ein Unternehmen, das im Rahmen der Grundstückstransaktion diese Themen nicht ausreichend berücksichtigt, kann sich schnell die gesamte Marge zunichtemachen.
Aber die Umsatzsteuer lässt auch viele Möglichkeiten, die Grundstückstransaktion wirtschaftlich sinnvoll zu gestalten und kann sie gegebenenfalls sogar noch ein Stück weit attraktiver machen. Hierfür dient dieses Buch. Die Themen rund um die Grundstücksveräußerung bzw. den Erwerb werden mit vielfältigen Beispielen erläutert. Checklisten helfen einzugrenzen, welche Rechtsfolge zu ziehen ist und zeigen auf, welche Punkte und Themen beim Abfassen eines Vertrags zu berücksichtigen sind. Um das Buch zu einem für Sie hilfreichen Begleiter zu machen, wurde darauf Wert gelegt, dass die Informationen mit Nachweisen belegt sind. So können Sie sich umfassend auf Aussagen der Finanzverwaltung, der Rechtsprechung und der Kommentierung stützen. Streitstände oder ungeklärte und daher risikobehaftete Punkte werden aufgezeigt. Insgesamt aber wird weitestgehend auf der Auffassung der Finanzverwaltung aufgesetzt. Zwar ist diese nicht unbedingt immer die richtige oder die einzig vertretbare. Aber für ein Buch, in dem die Themen möglichst umfassend und für jeden Anwender gleichermaßen nützlich bearbeitet werden sollen, helfen Mindermeinungen oder von der Finanzverwaltung abgelehnte Ansätze wenig weiter. Derartiges ist bei einer Analyse und Beratung des Einzelfalls besser aufgehoben.
Alle relevanten Gesetzesneuerungen sind eingearbeitet, insbesondere das Zweite Corona-Steuerhilfegesetz mit seiner befristeten Absenkung der Umsatzsteuersätze. Auch das bei Redaktionsschluss erst als Regierungsentwurf vorliegende Jahressteuergesetz 2020 wurde beachtet. Ebenso sind eingearbeitet der Umsatzsteuer-Anwendungserlass in seiner Fassung vom 20. August 2020 und relevante Rechtsprechung, die bis September 2020 veröffentlicht wurde.
All das soll es Ihnen ermöglichen, Ihre Grundstückstransaktionen umsatzsteuerlich optimal auszurichten – auch in ökonomisch ungewöhnlichen Zeiten. Jeder Unsicherheit wohnt auch eine Chance inne, schließlich. Um die Schlusszeilen aus dem Lied „Tunnel“ zu zitieren:
„Noch ist es dunkel, aber besser als nichts.
Ein paar Sekunden und dann machen wir Licht.“
Berlin, im November 2020 Hans-Hinrich von Cölln
