Bauer-Moser / Möstl / Trummer Bauherrenmodelle (Ausgabe Österreich)

rechtliche, wirtschaftliche und steuerliche Gestaltung
1. Auflage 2019
ISBN: 978-3-7041-2102-8
Verlag: dbv Verlag
Format: PDF
Kopierschutz: Adobe DRM (»Systemvoraussetzungen)

E-Book, Deutsch, 110 Seiten

Gerade in wirtschaftlich unruhigen Zeiten sind Bauherrenmodelle eine beliebte Veranlagungsform, bei der die langfristige Bindung, Sicherheit und Kapitalerhaltung an erster Stelle stehen. In diesem Ratgeber gibt das Autorenteam einen kompakten Einblick in die Praxis und geht auf die rechtliche, wirtschaftliche und steuerliche Gestaltung von Bauherrenmodellen ein. Basierend auf den derzeit geltenden Rechtsvorschriften (inklusive relevanter Übergangsbestimmungen) erfährt der Leser Wissenswertes zum gesamten Lebenszyklus – von der Gründungsphase über die Bauphase bis hin zur Vermietungsphase – eines Bauherrenmodells.

Dieser neue Leitfaden gibt potenziellen Anlegern genauso wie Praktikern anhand zahlreicher Praxisbeispiele und ergänzender Tipps einen umfassenden und doch leicht lesbaren Einblick in die Welt der Bauherrenmodelle.

Aus dem Inhalt:
• Gründungsphase: Rechtsformen, Immobilienauswahl und -kauf, Finanzierung, Liebhaberei
• Bauphase: Sanierung, Förderungen, Bundesdenkmalamt, Einkommensteuer
• Vermietungsphase: Umsatzsteuer, Einnahmen, Werbungskosten, Förderungen, Unternehmensrecht
• Eigentümersphäre: Miteigentum, Gesellschaftsvermögen, Änderungen von Beteiligungen
• Beendigung: Übertragung, Auflösung
• Anhang: Prognoserechnung, Linksammlung Landesförderungen, Voll-, Teil- oder Nichtanwendung des Mietrechtsgesetzes (MRG), Detailberechnungen zu Kapitel 5 (Verlosung), weiterführende Literatur

Inhalt bezieht sich auf Österreichisches Recht.
Zusatznutzen mit Mehrwert: externe Verlinkungen sowie interne Verlinkungen zu Verweisen und vom Inhaltsverzeichnis.

Autoren/Hrsg.

Bauer-Moser, Manuela

Möstl, Friedrich

Trummer, Anna Helena

Verovnik, Sascha

Inhaltsverzeichnis

1;Titelseite;1
2;Impressum;2
3;Vorwort;3
4;Inhaltsverzeichnis;4
5;Kapitel 1 - Gründungsphase;8
5.1;1.1 Rechtsformen;8
5.1.1;1.1.1 Rechtsformwahl;8
5.1.1.1;1.1.1.1 Kommanditgesellschaft;8
5.1.1.2;1.1.1.2 Gesellschaft bürgerlichen Rechts;9
5.1.2;1.1.2 Gesellschaftsvertragliche Gestaltung/Klauseln;11
5.1.2.1;1.1.2.1 Firma;11
5.1.2.2;1.1.2.2 Gesellschaftszweck;12
5.1.2.3;1.1.2.3 Gesellschafterstellung, Einlagepflicht und Nachschüsse;12
5.1.2.4;1.1.2.4 Geschäftsführung, Vertretung und Kontrollrechte;13
5.1.2.5;1.1.2.5 Wettbewerbsverbot;14
5.1.2.6;1.1.2.6 Änderung des Gesellschaftsvertrages;15
5.1.2.7;1.1.2.7 Ergebnisverteilung;15
5.1.2.8;1.1.2.8 Beendigung;16
5.2;1.2 Immobilienauswahl und -kauf;17
5.2.1;1.2.1 Kriterien für den Immobilienkauf;17
5.2.1.1;1.2.1.1 Standort;17
5.2.1.2;1.2.1.2 Kapital;18
5.2.1.3;1.2.1.3 Idee;20
5.2.2;1.2.2 Der Immobilienkaufvertrag;20
5.2.3;1.2.3 Die Grunderwerbsteuer bei Bauherrenprojekten;22
5.2.3.1;1.2.3.1 Wer ist Eigentümer/Erwerber?;22
5.2.3.2;1.2.3.2 Wer ist Bauherr?;23
5.2.3.3;1.2.3.3 Wie wird die Grunderwerbsteuer beim Ersterwerb ermittelt?;24
5.3;1.3 Finanzierung;27
5.4;1.4 Liebhaberei;28
5.4.1;1.4.1 Die „kleine“ Vermietung;28
5.4.2;1.4.2 Die „große“ Vermietung;29
5.4.3;1.4.3 Prognoserechnung;29
5.4.4;1.4.4 Beendigung der Betätigung;31
6;Kapitel 2 - Bauphase;33
6.1;2.1 Die Bauherreneigenschaft in der Einkommensteuer;33
6.1.1;2.1.1 Der „kleine“ Bauherr;33
6.1.2;2.1.2 Der „große“ Bauherr;34
6.1.3;2.1.3 Der Bauherr in der VwGH-Judikatur;35
6.2;2.2 Sanierungsmaßnahmen im Detail;36
6.2.1;2.2.1 Erhaltungsaufwand;37
6.2.1.1;2.2.1.1 Instandhaltungsaufwand;37
6.2.1.2;2.2.1.2 Instandsetzungsaufwand;37
6.2.2;2.2.2 Herstellungsaufwand;39
6.3;2.3 Vertragliche Absicherung der Bauherren;40
6.3.1;2.3.1 Vergütung;42
6.3.2;2.3.2 Baugrundrisiko;42
6.3.3;2.3.3 Gewährleistung;43
6.3.4;2.3.4 Konventionalstrafe;43
6.3.5;2.3.5 Versicherung;44
6.3.6;2.3.6 Rechtswahl- und Gerichtsstandsvereinbarung;45
6.3.7;2.3.7 Deckungsrücklass;45
6.3.8;2.3.8 Haftrücklass;45
6.4;2.4 Wohnhaussanierung – Ein Dschungel an landesgesetzlichen Regelungen;46
6.4.1;2.4.1 Förderungsgeber;47
6.4.2;2.4.2 Aufbringung und Verwaltung von Förderungsmittel;47
6.4.3;2.4.3 Förderungsgegenstand;47
6.4.4;2.4.4 Förderungssubjekt;47
6.4.5;2.4.5 Förderungsmittel;48
6.4.5.1;2.4.5.1 Annuitätenzuschuss;48
6.4.5.2;2.4.5.2 Baukosten- bzw Direktzuschuss;49
6.4.5.3;2.4.5.3 Förderungsdarlehen;49
6.4.6;2.4.6 Förderungsvoraussetzungen;50
6.5;2.5 Exkurs: Besonderheiten iZm der Förderung des Bundesdenkmalamts;52
6.6;2.6 Darstellung der Förderungsgewährung im Rechenwerk des Bauherrenmodells;52
6.6.1;2.6.1 Bilanzielle Darstellung;52
6.6.2;2.6.2 Erfolgsermittlung im Zusammenhang mit Sanierungsförderungen;53
6.6.3;2.6.3 Berücksichtigung in der Liquiditätsbetrachtung;55
7;Kapitel 3 - Vermietungsphase;57
7.1;3.1 Allgemeines;57
7.2;3.2 Umsatzsteuer;57
7.2.1;3.2.1 Steuerpflichtige Umsätze;57
7.2.2;3.2.2 Steuersatz;59
7.2.3;3.2.3 Entstehung der Steuerschuld;60
7.3;3.3 Ergebnisbeiträge im Förderzeitraum;60
7.3.1;3.3.1 Einnahmen;60
7.3.1.1;3.3.1.1 Förderungsrechtlicher Mietzins;60
7.3.1.2;3.3.1.2 Einnahmen für Nebenleistungen und sonstige Flächen;62
7.3.1.3;3.3.1.3 Beiträge für die ordnungsgemäße Erhaltung;62
7.3.1.4;3.3.1.4 Betriebskosten;62
7.3.2;3.3.2 Werbungskosten;63
7.3.2.1;3.3.2.1 Abschreibungen und beschleunigte Absetzungen für Herstellungsaufwendungen;63
7.3.2.2;3.3.2.2 Instandsetzungen und Instandhaltungen;64
7.3.2.3;3.3.2.3 Finanzierungskosten;65
7.3.2.4;3.3.2.4 Übrige Werbungskosten;65
7.3.3;3.3.3 Conclusio;66
7.4;3.4 Ergebnisbeiträge nach Auslaufen der Förderung;66
7.4.1;3.4.1 Einnahmen;66
7.4.1.1;3.4.1.1 Allgemeines zum Mietrecht;67
7.4.1.2;3.4.1.2 Zwingendes Mietrecht;68
7.4.1.3;3.4.1.3 Mietvertragsklauseln;69
7.4.2;3.4.2 Werbungskosten;70
7.4.3;3.4.3 Conclusio;70
7.5;3.5 Unternehmensrechtliche Vorschriften;70
8;Kapitel 4 - Eigentümersphäre;74
8.1;4.1 Allgemeine Grundlagen;74
8.1.1;4.1.1 Transparenzprinzip;74
8.2;4.2 Liegenschaft im Miteigentum;74
8.2.1;4.2.1 Ertragsteuerliche Behandlung;75
8.2.2;4.2.2 Änderungen unter den Miteigentümern;75
8.2.2.1;4.2.2.1 Grunderwerbsteuer;76
8.2.2.2;4.2.2.2 Immobilienertragsteuer;76
8.3;4.3 Liegenschaft im Gesellschaftsvermögen;76
8.3.1;4.3.1 Ertragsteuerliche Behandlung;76
8.3.2;4.3.2 Änderungen im Gesellschafterstand;78
8.3.2.1;4.3.2.1 Grunderwerbsteuer;78
8.3.2.2;4.3.2.2 Immobilienertragsteuer;79
8.4;4.4 Auswirkungen von Änderungen in den Beteiligungen;79
8.4.1;4.4.1 Übertragung eines Anteils auf einen neuen Beteiligten;79
8.4.1.1;4.4.1.1 Unentgeltliche Übertragung;79
8.4.1.2;4.4.1.2 Entgeltliche Übertragung;80
8.4.2;4.4.2 Übertragung eines Anteils auf einen Mitbeteiligten;82
8.4.3;4.4.3 Aufgriff eines Anteils durch die Mitbeteiligten;83
9;Kapitel 5 - Beendigung;84
9.1;5.1 Folgen der Übertragung der Liegenschaft;84
9.1.1;5.1.1 Unentgeltliche Übertragung von Liegenschaften;85
9.1.2;5.1.2 Entgeltliche Übertragung – Veräußerung der Liegenschaft;85
9.2;5.2 Besonderheiten bei der Auflösung der Gesellschaft/Miteigentumsgemeinschaft;89
9.2.1;5.2.1 Verlosung aus zivilrechtlicher Sicht;90
9.2.2;5.2.2 Verlosung aus steuerlicher Sicht;90
9.2.2.1;5.2.2.1 Liegenschaften im schlichten Miteigentum;91
9.2.2.2;Immobilienertragsteuer;91
9.2.2.3;Grunderwerbsteuer;91
9.2.2.4;Umsatzsteuer;92
9.2.2.5;5.2.2.2 Liegenschaften im Eigentum einer Personengesellschaft;92
9.2.2.6;Immobilienertragsteuer;92
9.2.2.7;Grunderwerbsteuer;95
9.2.2.8;Eintragungsgebühr;96
9.2.2.9;Umsatzsteuer;96
10;Anlage 1 - Prognoserechnung;97
11;Anlage 2 - Linksammlung – Landesförderungen;98
12;Anlage 3 - Voll-, Teil- oder Nichtanwendung des Mietrechtsgesetzes (MRG);100
13;Anlage 4 - Detailberechnungen zu Kapitel 5 – Verlosung;102
14;Anlage 5 - Weiterführende Literatur;105
15;Paragrafenverzeichnis;106
16;Stichwortverzeichnis;108