E-Book, Deutsch, 196 Seiten, E-Book
Reihe: Haufe Fachbuch
Denk Gebäudeenergiegesetz für Immobilieneigentümer und Vermieter
1. Auflage 2025
ISBN: 978-3-648-18317-5
Verlag: Haufe
Format: EPUB
Kopierschutz: 6 - ePub Watermark
Wärmeplanung, Sanierung, Förderprogramme. GEG-Vorgaben übersichtlich und verständlich aufbereitet für die sichere Umsetzung
E-Book, Deutsch, 196 Seiten, E-Book
Reihe: Haufe Fachbuch
ISBN: 978-3-648-18317-5
Verlag: Haufe
Format: EPUB
Kopierschutz: 6 - ePub Watermark
Justin Denk ist Jurist (Univ.), Rechtsreferendar und wissenschaftlicher Mitarbeiter einer Rechtsanwaltskanzlei mit miet- und wohnungseigentumsrechtlichem Schwerpunkt.
Autoren/Hrsg.
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4.2 Anforderungen an Bestandsbauten
Anforderungen an Bestandsgebäude sind in den §§ 46 ff. GEG enthalten. Zum einen bestehen unterschiedliche Nachrüstpflichten. Andererseits dürfen bestimmte Bauteile nicht energetisch verschlechtert werden.
4.2.1 Dämmung oberster Geschossdecken
Nach § 47 Abs. 1 GEG müssen Eigentümer eines Wohngebäudes sowie Eigentümer eines Nichtwohngebäudes, die nach ihrer Zweckbestimmung jährlich mindestens vier Monate auf Innentemperaturen von mindestens 19 °C beheizt werden, dafür sorgen, dass oberste Geschossdecken, die nicht den Anforderungen an den Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2: 2013-02 genügen, so gedämmt sind, dass der Wärmedurchgangskoeffizient der obersten Geschossdecke 0,24 Watt pro Quadratmeter und Kelvin nicht überschreitet.
Diese Pflicht kann auch dadurch erfüllt werden, dass das über der obersten Geschossdecke liegende Dach entsprechend gedämmt ist oder den vorgenannten Anforderungen an den Mindestwärmeschutz genügt (§ 47 Abs. 1 Satz 2 GEG).
Begriff: oberste Geschossdecke
Als oberste Geschossdecke ist gem. § 3 Abs. 1 Nr. 28 GEG die zugängliche Decke beheizter Räume zum unbeheizten Dachraum zu verstehen.
Eine relevante Ausnahme für Alteigentümer in kleinen Gebäuden25 von der Dämmungsverpflichtung sieht § 47 Abs. 3 GEG vor.
§ 47 Abs. 3 GEG
(3) Bei einem Wohngebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen der Eigentümer eine Wohnung am 1.2.2002 selbst bewohnt hat, ist die Pflicht nach Absatz 1 erst im Fall eines Eigentümerwechsels nach dem 1.2.2002 von dem neuen Eigentümer zu erfüllen. Die Frist zur Pflichterfüllung beträgt zwei Jahre ab dem ersten Eigentumsübergang nach dem 1.2.2002.
Durch das Hinausschieben der Nachrüstverpflichtung sollen Härten durch die ggf. sehr hohe finanzielle Belastung abgemildert werden.26
Ein Eigentümerwechsel kann in vielfältiger Weise erfolgen, insbesondere auch im Erbfall.27 Zieht der Erbe nicht unmittelbar selbst in die Wohnung ein, so dürfte die Nachrüstungsverpflichtung regulär zwei Jahre nach dem Erbfall entstehen. Eine Ausnahme könnte dann angezeigt sein, wenn der Erbe unmittelbar in die Wohnung einzieht. In diesem Fall wird dafür plädiert, dass die Nachrüstverpflichtung erst mit einem erneuten Eigentumswechsel entsteht, denn der Erbe kann die Kosten der Nachrüstung bei dem Eigentumswechsel nicht in seine Entscheidung einstellen.28
Befreiungsmöglichkeit bei fehlender Amortisierung
Im Übrigen kann eine Befreiung beantragt werden, wenn sich die Aufwendungen für die Nachrüstung nicht innerhalb angemessener Frist durch die eintretenden Einsparungen amortisieren (§ 47 Abs. 4 GEG). Zur Bestimmung der insoweit maßgeblichen Wirtschaftlichkeitsbetrachtung enthält das GEG nur begrenzte Vorgaben. Es ist eine objektbezogene Betrachtung anzustellen, finanzielles Unvermögen reicht nicht aus. Die Frist kann jedenfalls nicht länger sein als die noch zu erwartende Nutzungsdauer des Gebäudes.29
4.2.2 Nachrüstung von Heizungen
Nach § 61 Abs. 1 GEG müssen Zentralheizungen so ausgerüstet sein, dass sie automatisch arbeitende Einrichtungen enthalten, die in Abhängigkeit von Außentemperatur und Zeit die Wärmezufuhr abschalten sowie elektrische Antriebe ein- und ausschalten. Konkret erfordert dies Regelungen zur zeitgesteuerten Absenkung oder Abschaltung – etwa in Form einer Nacht- oder Wochenendabschaltung.30 Gemäß § 61 Abs. 2 GEG waren die entsprechenden Maßnahmen bis spätestens zum 30.9.2021 zu ergreifen.
Verantwortlich für die Umsetzung dieser Vorgaben ist der Bauherr oder Eigentümer. Ergänzend bietet § 61 Abs. 3 GEG eine Alternative zur wohnungsweisen Heizkreisregelung für Gebäude mit mehr als fünf Wohnungen. Voraussetzung hierfür ist, dass die zentral erzeugte Wärme direkt an die einzelnen Wohnungen abgegeben wird – statt über einzelne Heizkörper – und dass die Trinkwassererwärmung dezentral mittels eines Wärmetauschers erfolgt.
Ordnungswidrigkeiten
Wird die Nachrüstung nicht rechtzeitig oder fehlerhaft durchgeführt, so stellt dies einen Ordnungswidrigkeit dar, die mit Bußgeld in Höhe von bis zu 50.000 EUR geahndet werden kann (§ 108 Abs. 1 Nr. 8, 9, Abs. 2 GEG).
§ 62 GEG enthält die Regelungen für Fernheizungsanlagen. Bei Wasserheizungen, die ohne Wärmeüberträger an eine Nah- oder Fernwärmeversorgung angeschlossen sind, gelten die Anforderungen des § 61 Abs. 1 GEG hinsichtlich der Verringerung und Abschaltung der Wärmezufuhr als erfüllt – selbst wenn in den Haus- und Kundenanlagen keine entsprechenden Einrichtungen vorhanden sind. Voraussetzung hierfür ist, dass die Vorlauftemperatur des Nah- oder Fernwärmenetzes in Abhängigkeit von Außentemperatur und Zeit durch entsprechende Anlagen in der zentralen Erzeugungsanlage geregelt wird.
4.2.2.1 Temperaturregelung für jeden Raum
§ 63 Abs. 1 Satz 1 GEG sieht vor, dass Zentralheizungen mit einer raumweisen, selbsttätig wirkenden Regelung ausgestattet sein müssen. Diese Regelung passt die Heizleistung eigenständig an die festgelegte Solltemperatur an – beispielsweise durch manuell einstellbare Thermostatregler. Es ist zu beachten, dass diese Vorschrift ausschließlich heizungstechnische Anlagen betrifft, bei denen Wasser als Wärmeträger verwendet wird. Klimaanlagen, der Einsatz anderer Trägermedien sowie Stromdirektheizungen fallen somit nicht unter diese Regelung.31
Darüber hinaus sind gemäß § 63 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 GEG Einzelgeräte ausgenommen, die für den Betrieb mit flüssigen oder festen Brennstoffen eingerichtet sind. Als Einzelgerät gilt ein Gerät, das Wärme im Raum seiner Aufstellung erzeugt und dessen Heizwirkung auf diesen Raum beschränkt bleibt.32
Ausnahme von Fußbodenheizungen
Nach § 63 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 GEG sind Fußbodenheizungen in Räumen mit weniger als 6 m² Nutzfläche von der Regelung ausgenommen. Darüber hinaus sieht § 63 Abs. 4 GEG eine flächenunabhängige Ausnahme für Fußbodenheizungen vor, die vor dem Inkrafttreten der EnEV am 1.2.2002 eingebaut wurden. Diese Ausnahme bezieht sich jedoch ausschließlich auf die Selbsttätigkeit der Einrichtungen. Eine Einrichtung zur raumbezogenen Anpassung der Wärmeleistung an die Heizlast muss dennoch vorhanden sein.33 Das bedeutet, dass die Möglichkeit einer manuellen, raumbezogenen Temperaturregelung – etwa durch Drosseln an den Heizregistern – sichergestellt werden muss.
4.2.2.2 Dämmung von Leitungen
Bei heizungstechnischen Anlagen sind gemäß § 69 Abs. 2 GEG bisher ungedämmte, zugängliche Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen zu dämmen, sofern sie sich nicht in beheizten Räumen befinden. Diese Dämmung erfolgt nach den Vorgaben der Anlage 8 GEG, die die Anforderungen an die Wärmedämmung von Rohrleitungen und Armaturen in den §§ 69 und 70 GEG festlegt. Maßgeblich ist dabei, dass die betreffende Leitung weder in einem beheizten Raum verläuft noch baulich so eingebunden ist, dass sie nicht ohne Weiteres erreichbar wäre. Ein Raum gilt gemäß § 3 Abs. 1 Nr. 4 GEG als beheizt, wenn er direkt nach seiner Zweckbestimmung oder über einen Raumverbund – wie etwa in Fluren oder Treppenhäusern – beheizt wird. Eine Leitung ist dann als zugänglich zu betrachten, wenn sie ohne bauliche Maßnahmen erreichbar ist, was typischerweise bei Aufputz-Leitungen der Fall ist. Etwaige Verschalungen behindern in diesem Zusammenhang eine nachträgliche Dämmung nicht, während Unterputz-Leitungen nicht in den Anwendungsbereich dieser Norm fallen.34
Übergangsfrist für kleine Gebäude
Bei Wohngebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, in denen der Eigentümer am 1.2.2002 eine Wohnung selbst bewohnt hat, greift die Pflicht nach § 73 Abs. 1 GEG erst, wenn es zu einem Eigentümerwechsel nach diesem Datum kommt. In diesem Fall beträgt die Frist zur Pflichterfüllung gemäß § 73 Abs. 2 GEG zwei Jahre ab dem frühesten Eigentumsübergang, der nach dem 1.1.2002 erfolgt.
4.2.2.3 Betriebsverbot für alte Heizkessel
Heizkessel, die mit einem flüssigen oder gasförmigen Brennstoff beschickt werden und vor dem 1.1.1991 eingebaut oder aufgestellt wurden, dürfen bereits jetzt nicht mehr betrieben werden. Heizkessel, die nach dem 1.1.1991 eingebaut oder aufgestellt wurden, dürfen nach Ablauf von 30 Jahren nach Einbau bzw. Aufstellung nicht mehr betrieben werden, also frühestens ab dem 1.1.2021 (§ 72 Abs. 1 und 2 GEG).
Keine (!) Übergangsfrist für kleine Gebäude
Im Gesetzentwurf für das GEG 2020 war noch vorgesehen, dass es eine Ausnahme für Wohngebäude mit...
