Qualität, Potenziale und Risiken sicher bewerten
E-Book, Deutsch, 579 Seiten, eBook
ISBN: 978-3-8349-8091-5
Verlag: Betriebswirtschaftlicher Verlag Gabler
Format: PDF
Kopierschutz: Wasserzeichen (»Systemvoraussetzungen)
Elisabeth Kammermeier und Olaf Jahn sind Geschäftsführer der Activ Consult Real Estate (ACRE) GmbH in Frankfurt am Main.
Dr. Oliver Everling ist Geschäftsführer der RATING EVIDENCE GmbH in Frankfurt am Main, einem Unternehmen der Everling Advisory Services.
Zielgruppe
Professional/practitioner
Autoren/Hrsg.
Weitere Infos & Material
1;Vorwort;5
2;Inhaltsverzeichnis;8
3;Teil I Rahmenbedingungen und Entwicklungen bei Einzelhandelsimmobilien;12
3.1;Shopping-Center in Deutschland: Themen und Perspektiven;13
3.1.1;1. Einleitung;14
3.1.2;2. Entwicklung der Shopping-Center von 1965 bis 2008;15
3.1.3;3. Rückblick auf die Jahre 2006 und 2007;19
3.1.4;3.1 Entwicklung der Center nach Standort, Größenklasse und Gemeindegröße;21
3.1.5;4. Ausblick;28
3.2;Betriebsformen und Zentrentypen;32
3.2.1;1. Einleitung;33
3.2.2;2. Rating: Definition, Ziele, Ansätze;33
3.2.3;3. Betriebsformenprofile;35
3.2.3.1;3.1 Solitäre Betriebsformen;36
3.2.3.2;3.2 Verbundformen;41
3.2.4;4. Zentrentypen;43
3.2.4.1;4.1 Zentrenbildende Faktoren;44
3.2.4.2;4.2 Zentrentypologie;46
3.2.5;5. Fazit;53
3.3;Aus- und Wechselwirkungen innerstädtischer Shopping- Center – Bewertungsansätze für eine Wirkungsanalyse;55
3.3.1;1. Einleitung;56
3.3.2;2. Grundlagenermittlung für die Erarbeitung einer Bewertungsmethode;57
3.3.2.1;2.1 Begriffsbestimmungen;58
3.3.2.2;2.2 Qualität von Stadt aus kommunaler und Marktteilnehmersicht ( Handel);62
3.3.3;3. Bewertungsmethode;73
3.3.3.1;3.1 Bewertungshintergrund;74
3.3.3.2;3.2 Expertenbefragung;79
3.3.3.3;3.3 Luftbildauswertung;79
3.3.3.4;3.4 Auswertung Presseinformationen;82
3.3.4;4. Fazit;83
3.4;Immobilientyp Fachmarkt im Flächenmodell zur Bewertung von Potenzial und Tragfähigkeit;88
3.4.1;1. Einzelhandelsimmobilienmarkt im Umbruch;89
3.4.2;2. Im Investorenfokus: Fachmärkte und Fachmarktzentren;91
3.4.3;3. Bewertung mit zwei Modellen: Scoring- und Flächenmodell;95
3.4.4;4. Ausblick;99
4;Teil II Bedeutung der Beurteilung und Bewertung von Einzelhandelsimmobilien;100
4.1;Kapitalmarktorientierte Risiko- und Potenzialanalyse von Shopping- Centern;101
4.1.1;1. Einleitung;102
4.1.2;2. Einflussfaktoren bei Kapitalmarkt-Transaktionen von Shopping- Centern;103
4.1.2.1;2.1 Marktumfeld;103
4.1.2.2;2.2 Standort;104
4.1.2.3;2.3 Objektmerkmale;104
4.1.2.4;2.4 Cashflow;105
4.1.3;3. Verfahren zur Quantifizierung der Einflussfaktoren bei Immobilienkapitalmarkt- Transaktionen;106
4.1.3.1;3.1 Discounted-Cashflow-Verfahren;106
4.1.3.2;3.2 Komponenten des Cashflows;107
4.1.3.3;3.3 Modellierung der Potenziale und Risiken im Cashflow;108
4.1.4;4. DCF-Modell-basierte Methoden zur Risiko- und Potenzialanalyse;112
4.1.4.1;4.1 Cashflowanalyse;112
4.1.4.2;4.2 Businessplan;113
4.1.4.3;4.3 Szenarioanalyse;114
4.1.5;5. Fazit und Ausblick;115
4.2;Was unterscheidet Einzelhandelsimmobilien in der Finanzierung?;116
4.2.1;1. Produktivität: entscheidendes Differenzierungsmerkmal aller Einzelhandelsimmobilien;117
4.2.2;2. Wie Investoren sich die Inflationsindexierung von Einzelhandelsimmobilien zunutze machen können;125
4.2.3;3. Fazit;130
4.3;Einfluss des Marketingmix auf die Bewertung von Einzelhandelsimmobilien;131
4.3.1;1. Emotion als Erfolgsfaktor;132
4.3.2;2. Immobilienmarkt;134
4.3.3;3. Marketing;136
4.3.4;4. Marketing Due Diligence;140
4.3.4.1;4.1 Status Quo Immobilienwirtschaft: Marketingkriterien innerhalb des Ratings nach Basel II;142
4.3.4.2;4.2 Aspekte der Marketing-Due-Diligence beim Rating von Einzelhandelsimmobilien;144
4.3.5;5. Fazit und Ausblick;147
4.4;Rating von Einzelhandelsimmobilien im Rahmen eines aktiven Asset Managements;149
4.4.1;1. Einleitung;151
4.4.2;2. Werttreiber für nachhaltiges Asset Management von Einzelhandelsimmobilien;158
4.4.3;3. Markt-/Standortattraktivität von Einzelhandelsimmobilien;166
4.4.4;4. Case-Study „Schöne Gasse 3“ in Wuppertal;171
4.4.5;5. Fazit und Ausblick;174
4.5;Technische Komponenten des Ratings von Einzelhandelsimmobilien – die Due Diligence Bewertung und die Zertifizierung der Nachhaltigkeit;177
4.5.1;1. Einleitung;178
4.5.2;2. Technische und Umwelt Due Diligence Bewertung ( TUDDB);179
4.5.2.1;2.1 Erläuterungen zur Begrifflichkeit;179
4.5.2.2;2.2 Aufgaben und Ziele der TUDDB;179
4.5.2.3;2.3 Hintergründe der TUDDB;180
4.5.2.4;2.4 Abläufe und Inhalte der TUDDB;180
4.5.2.5;2.5 Einzelaspekte der TUDDB;181
4.5.2.6;2.6 Redevelopment – Erfassung der Wertsteigerungspotenziale;184
4.5.3;3. Zertifizierung der Nachhaltigkeit – Chancen und Anforderungen;186
4.5.3.1;3.1 Globaler Klimawandel und Verknappung der Energieressourcen;186
4.5.3.2;3.2 Nationale und internationale Zertifizierungssysteme der ökologischen Nachhaltigkeit;188
4.5.3.3;3.3 Ökologische Nachhaltigkeit von Einzelhandelsimmobilien;192
4.5.4;4. Ausblick;193
5;Teil III Nutzen und Funktion des Ratings von Einzelhandelsimmobilien;195
5.1;Ratingverfahren bei der Analyse und Steuerung von Handelsimmobilienportfolios;196
5.1.1;1. Einsatzmöglichkeiten;197
5.1.2;2. Projektorganisation;198
5.1.3;3. Ratingkriterien;201
5.1.3.1;3.1 Immobilienwirtschaftliche Kriterien;202
5.1.3.2;3.2 Marktpositionierung;203
5.1.4;4. Beurteilung und Systemfragen zur Methode;206
5.2;Rating als Element der Akquisitionsentscheidung;208
5.2.1;1. Einleitung;209
5.2.2;2. Einflussfaktoren eines Immobilienratings und deren Bewertung;210
5.2.3;3. Gewichtung innerhalb eines Scoringmodells;219
5.2.4;4. Fazit;221
5.3;Nutzen eines strategischen Scoring- und Ratingsystems bei der Steuerung eines Handelsimmobilienportfolios;223
5.3.1;1. Steuerung eines Handelsimmobilienportfolios;224
5.3.2;2. Entwicklung und Aufbau eines strategischen Scoring- und Ratingsystems;225
5.3.3;3. Anwendung eines strategischen Scoring- und Ratingsystems;227
5.3.4;4. Besondere Anforderungen an die Zielgröße eines strategischen Scoring- und Ratingsystems;228
5.3.5;5. Die Lebenszyklusphasen einer Handelsimmobilie;229
5.3.6;6. Fazit;231
6;Teil IV Verfahren, Prozesse und Methoden des Ratings von Einzelhandelsimmobilien;232
6.1;Immobilienmarkt- und Objektrating: Grundlage zur Wertermittlung von Shopping- Centern;233
6.1.1;1. Einleitung;234
6.1.2;2. Grundlagen;235
6.1.3;3. Das Feri Rating- und Bewertungssystem;240
6.1.4;4. Fazit;253
6.2;Markt- und Objektrating der Immobilien Rating GmbH;255
6.2.1;1. Einleitung;256
6.2.2;2. Europäisches Objekt- und Marktrating – PaM ( TEGoVA);257
6.2.3;3. Einsatzgebiete des Markt- und Objektratings;269
6.2.4;4. Ausblick;270
6.3;Aufbau, Zielgröße und Analyse eines Ratingmodells für Handelsimmobilien;271
6.3.1;1. Einleitung;272
6.3.2;2. Marktattraktivität;272
6.3.3;3. Standortattraktivität und relativer Wettbewerbsvorteil;275
6.3.4;4. Scoringprognose;278
6.3.5;5. Skalierungen und Gewichtungen;279
6.3.6;6. Zielgröße und Analyse;280
6.4;Web-Plattform für das Rating und Benchmarking von Immobilien und Portfolioanalysen;284
6.4.1;1. Einleitung;285
6.4.2;2. Bewerten ist das Zusammenführen einzelner Werte;286
6.4.3;3. Hohe Kosten und eingeschränkte Verfügbarkeit von Daten;291
6.4.4;4. Ein exaktes Bild aus einer Vielzahl von Informationen;293
6.4.5;5. Anwendungsbeispiele;298
6.4.6;6. Fazit und Ausblick;301
6.5;Rating von Einzelhandelsimmobilien – Objekte, Portfolios und Unternehmen;303
6.5.1;1. Einleitung;304
6.5.2;2. Ratinggegenstand, Ratingarten und Ratingmethodik;305
6.5.2.1;2.1 Abgrenzung und Differenzierung des Ratinggegenstandes;306
6.5.2.2;2.2 Ratingarten und Ratingmethodik;307
6.5.2.3;2.3 Markterfordernisse an Ratingsysteme;308
6.5.3;3. Rating von Einzelhandelsimmobilien und Einzelhandelsimmobilienportfolios;308
6.5.3.1;3.1 Standard-Immobilienrating;309
6.5.3.2;3.2 Standard-Immobilienrating – PRO;312
6.5.4;4. Externes Rating von Immobilienunternehmen und Finanzierungstiteln;313
6.5.4.1;4.1 Externes Rating von Einzelhandelsimmobiliengesellschaften;313
6.5.4.2;4.2 Spezialthemen (REITs);316
6.5.5;5. Fazit und Ausblick;316
6.6;Ökologische und soziale Kriterien für Ratings von Immobiliengesellschaften im Kontext nachhaltiger Kapitalanlagen;318
6.6.1;1. Impulsgeber: Investoren treiben soziale und ökologische Bewertung von Unternehmen an;319
6.6.2;2. Im Fokus: Interesse an Immobilienbranche wächst;320
6.6.3;3. Die Methodik: das oekom Corporate Rating;321
6.6.4;4. Die Schlüsselthemen: ökologische und soziale Herausforderungen der Immobilienbranche;325
6.6.4.1;4.1 Arbeitssicherheit und Arbeitnehmerrechte beim Bau;325
6.6.4.2;4.2 Gesundheit und Wohlbefinden der Gebäudenutzer;326
6.6.4.3;4.3 Klimaschutz, energieeffiziente Gebäude und Nutzung erneuerbarer Energien;326
6.6.4.4;4.4 Ökologisches Bauen („Green Building“);327
6.6.4.5;4.5 Ökologische und soziale Aspekte der Standortwahl;328
6.6.5;5. Fazit;328
6.7;Rating von Projektentwicklungen bei Discounter- Märkten;330
6.7.1;1. Einleitung;331
6.7.2;2. Ratingkriterien für die Entwicklung von Discounter- Märkten;334
6.7.3;3. Ratingansätze und deren Verknüpfung mit Immobilienbewertungsverfahren;337
6.7.4;4. Fazit;345
6.8;Methodik und Struktur des Ratings von Einzelhandelsimmobilien;347
6.8.1;1. Einleitung;348
6.8.2;2. Entscheidungstheoretische Grundlagen;351
6.8.3;3. Methodik zur Einordnung von Kriterien;352
6.8.4;4. Kriterien des Ratings von Einzelhandelsimmobilien;353
6.8.5;5. Fazit;355
6.9;Einzelhandelsimmobilien im Ratingansatz für Offene Immobilienpublikumsfonds;357
6.9.1;1. Einleitung;358
6.9.2;2. Bedeutung von Einzelhandelsinvestitionen für Offene Immobilienpublikumsfonds;358
6.9.2.1;2.1 Aktuelle Neuinvestitionen;359
6.9.2.2;2.2 Einzelhandelsimmobilien und deren Portfoliobedeutung;360
6.9.3;3. Rating von Offenen Immobilienpublikumsfonds;361
6.9.4;4. Einzelhandelsimmobilien im Rating 2008;365
6.9.4.1;4.1 Risikoaspekt von Einzelhandelsimmobilien im Portfoliozusammenhang;365
6.9.4.2;4.2 Shopping-Center in der Portfolioallokation;366
6.9.5;5. Exkurs: Überblick über den Markt der Offenen Immobilienfonds;369
7;Teil V Systeme, Maßstäbe und Kriterien des Ratings von Einzelhandelsimmobilien;371
7.1;Erfolgskriterien von Einzelhandelsimmobilien;372
7.1.1;1. Einleitung;373
7.1.2;2. Hauptkriterien für erfolgreiche Einzelhandelsflächen;373
7.1.2.1;2.1 Makrostandort;373
7.1.2.2;2.2 Mikrostandort;375
7.1.2.3;2.3 Objekteigenschaften;378
7.1.3;3. Der Atisreal Retail Check;382
7.1.4;4. Erfolgfaktoren von Geschäftshäusern und Einkaufszentren;385
7.2;Bedeutung der Wettbewerbssituation unter markt- und standortanalytischen Gesichtspunkten beim Rating von Einzelhandelsimmobilien;388
7.2.1;1. Einleitung;389
7.2.2;2. Methodische Grundannahmen: Immobilienobjektrating;390
7.2.3;3. Markt- und standortanalytisches Ratingmodell;392
7.2.4;4. Analysebausteine und Indikatoren;395
7.2.4.1;4.1 Mieterstruktur/Angebotsstruktur;397
7.2.4.2;4.2 Makrostruktur;400
7.2.4.3;4.3 Wettbewerb;402
7.2.4.4;4.4 Mikrostruktur;402
7.2.4.5;4.5 Objekteigenschaften/Funktionsanalyse;403
7.2.5;5. Fazit;404
7.3;Standortfaktoren für das Rating von Einzelhandelsimmobilien;405
7.3.1;1. Einleitung;406
7.3.2;2. Standortfaktoren als Bewertungsgrundlage;406
7.3.2.1;2.1 Harte und weiche Standortfaktoren;407
7.3.2.2;2.2 Clusterung der Standortfaktoren;410
7.3.3;3. Analyse der Standortfaktoren;416
7.3.4;4. Fazit;420
7.4;Standortvoraussetzungen für nachhaltige Erträge;421
7.4.1;1. Einleitung;422
7.4.2;2. Grundzüge der Standort- und Marktanalyse;423
7.4.3;3. Standort- und Marktanalyse für den Büroflächenmarkt;428
7.4.4;4. Standort- und Marktanalyse für den Einzelhandel;433
7.4.5;5. Fazit;444
7.5;Restrukturierungen und Sondersituationen im Rating;445
7.5.1;1. Situation – der Markt der Handelsimmobilie;446
7.5.2;2. Analyse des Handlungsbedarfs – Notwendigkeit der Restrukturierung;448
7.5.3;3. Angewandte Methodik;453
7.5.3.1;3.1 Fokussierung auf kurzfristige Vermietung;453
7.5.3.2;3.2 Fokussierung auf Bauen im Bestand;455
7.5.4;4. Zukunftsgerichtete Methodik;456
7.5.5;5. Strategische endogene und exogene Einflussfaktoren;460
7.5.6;6. Restrukturierungsparameter, Frühindikatoren und Zielgrößen;468
7.5.7;7. Fazit;474
7.6;Wertschöpfungsfaktoren im Einzelhandelsimmobilienrating;476
7.6.1;1. Einleitung: die „Kristallkugel“ der Entwickler;477
7.6.2;2. Wertschöpfung der Immobilien – nicht nur auf Rendite beschränkt;478
7.6.3;3. Wirtschaftlichkeit bei Investition und Betrieb;480
7.6.4;4. Innovationsfähigkeit bei Konzepten und Umsetzung;482
7.6.5;5. „Humanqualität“ der Immobilie;484
7.6.6;6. Nachhaltig bauen, investieren und bewirtschaften;485
7.6.7;7. Fazit: die „unmögliche“ Bewertungsmatrix;487
8;Teil VI Rechtliche, steuerliche und technische Aspekte von Einzelhandelsimmobilien;489
8.1;Technische Risikofaktoren im Rating von Einzelhandelsimmobilien;490
8.1.1;1. Einleitung;491
8.1.2;2. Verzahnung der technischen Due Diligence mit dem Objektrating;493
8.1.2.1;2.1 Dokumentenanalyse;494
8.1.2.2;2.2 Prüfungsbestandteile der technischen Due Diligence;496
8.1.3;3. Besonderheiten ausgewählter Einzelhandelstypen;500
8.1.3.1;3.1 Auswirkung auf die Gewichtung von Ratingkriterien;501
8.1.3.2;3.2 Beispiele für Einzelhandelsimmobilien;503
8.1.4;4. Integration technischer Risiken in Managemententscheidungen;506
8.1.5;5. Fazit;508
8.2;Technische Aspekte und Bewertungstechnik bei Einzelhandelsimmobilien;509
8.2.1;1. „Der Mieter macht ja alles“;510
8.2.2;2. „Das DCF ist viel genauer“;511
8.2.3;3. „Capital Expenditures sind vom Wert abzuziehen“;512
8.2.4;4. Fazit;514
8.3;Rechtliche Möglichkeiten für Refurbishment und Redevelopment;515
8.3.1;1. Einleitung;517
8.3.2;2. Raumordnung;519
8.3.2.1;2.1 Bund;520
8.3.2.2;2.2 Land;520
8.3.2.3;2.3 Beachtung von Zielen;520
8.3.2.4;2.4 Berücksichtigung von Grundsätzen;521
8.3.2.5;2.5 Festlegungen;521
8.3.3;3. Flächennutzungsplan;522
8.3.4;4. Bebauungsplan;522
8.3.4.1;4.1 Aufstellung;523
8.3.4.2;4.2 Änderung;523
8.3.4.3;4.3 Inhalte;524
8.3.4.4;4.4 Ausnahme/Dispens;527
8.3.4.5;4.5 Rechtsschutz;528
8.3.5;5. Vorhabenbezogener Bebauungsplan;528
8.3.6;6. Zulässigkeit im unbeplanten Innenbereich ( § 34 BauGB);529
8.3.7;7. Zulässigkeit im unbeplanten Außenbereich ( § 35 BauGB) ;530
8.3.8;8. Bauordnungsrecht;532
8.3.9;9. Städtebauliche Verträge/Absprachen;535
9;Die Herausgeber;536
10;Die Autoren;538
11;Stichwortverzeichnis;547
Rahmenbedingungen und Entwicklungen bei Einzelhandelsimmobilien.- Shopping-Center in Deutschland: Themen und Perspektiven.- Betriebsformen und Zentrentypen.- Aus- und Wechselwirkungen innerstädtischer Shopping-Center — Bewertungsansätze für eine Wirkungsanalyse.- Immobilientyp Fachmarkt im Flächenmodell zur Bewertung von Potenzial und Tragfähigkeit.- Bedeutung der Beurteilung und Bewertung von Einzelhandelsimmobilien.- Kapitalmarktorientierte Risiko- und Potenzialanalyse von Shopping-Centern.- Was unterscheidet Einzelhandels-immobilien in der Finanzierung?.- Einfluss des Marketingmix auf die Bewertung von Einzelhandelsimmobilien.- Rating von Einzelhandelsimmobilien im Rahmen eines aktiven Asset Managements.- Technische Komponenten des Ratings von Einzelhandelsimmobilien — die Due Diligence Bewertung und die Zertifizierung der Nachhaltigkeit.- Nutzen und Funktion des Ratings von Einzelhandelsimmobilien.- Ratingverfahren bei der Analyse und Steuerung von Handelsimmobilienportfolios.- Rating als Element der Akquisitionsentscheidung.- Nutzen eines strategischen Scoring- und Ratingsystems bei der Steuerung eines Handelsimmobilienportfolios.- Verfahren, Prozesse und Methoden des Ratings von Einzelhandelsimmobilien.- Immobilienmarkt- und Objektrating: Grundlage zur Wertermittlung von Shopping-Centern.- Markt- und Objektrating der Immobilien Rating GmbH.- Aufbau, Zielgröße und Analyse eines Ratingmodells für Handelsimmobilien.- Web-Plattform für das Rating und Benchmarking von Immobilien und Portfolioanalysen.- Rating von Einzelhandelsimmobilien — Objekte, Portfolios und Unternehmen.- Ökologische und soziale Kriterien für Ratings von Immobiliengesellschaften im Kontext nachhaltiger Kapitalanlagen.- Rating von Projektentwicklungen bei Discounter-Märkten.-Methodik und Struktur des Ratings von Einzelhandelsimmobilien.- Einzelhandelsimmobilien im Ratingansatz für Offene Immobilienpublikumsfonds.- Systeme, Maßstäbe und Kriterien des Ratings von Einzelhandelsimmobilien.- Erfolgskriterien von Einzelhandelsimmobilien.- Bedeutung der Wettbewerbssituation unter markt- und standortanalytischen Gesichtspunkten beim Rating von Einzelhandelsimmobilien.- Standortfaktoren für das Rating von Einzelhandelsimmobilien.- Standortvoraussetzungen für nachhaltige Erträge.- Restrukturierungen und Sondersituationen im Rating.- Wertschöpfungsfaktoren im Einzelhandelsimmobilienrating.- Rechtliche, steuerliche und technische Aspekte von Einzelhandelsimmobilien.- Technische Risikofaktoren im Rating von Einzelhandelsimmobilien.- Technische Aspekte und Bewertungstechnik bei Einzelhandelsimmobilien.- Rechtliche Möglichkeiten für Refurbishment und Redevelopment.
"Shopping-Center in Deutschland: Themen und Perspektiven (S. 15)
Rainer Pittroff
1. Einleitung
Vorliegender Beitrag zeigt die Entwicklung der Shopping-Center in Deutschland auf. Was versteht man unter einem Shopping-Center?
Shopping-Center
... sind aufgrund zentraler Planung errichtete großflächige Versorgungseinrichtungen, die kurz-, mittel- und langfristigen Bedarf decken. Sie sind charakterisiert durch: die räumliche Konzentration von Einzelhandels-, Gastronomie- und Dienstleistungsbetrieben unterschiedlicher Größe,
eine Vielzahl von Fachgeschäften unterschiedlicher Branchen, in der Regel in Kombination mit einem oder mehreren dominanten Anbietern (Warenhaus/Kaufhaus/SBWarenhaus), ein großzügig bemessenes Angebot an PKW-Stellplätzen, zentrales Management bzw. Verwaltung,
die Wahrnehmung bestimmter Funktionen durch alle Mieter (zum Beispiel Werbung) und verfügen über eine Mietfläche inklusive Nebenfläche von mindestens 10.000 Quadratmeter. Soweit ein großflächiger Einzelhandelsbetrieb baulich und/oder rechtlich nicht in das Center integriert ist, aus Sicht der Verbraucher mit diesem jedoch eine Einheit bildet, gilt er als Teil des Shopping-Centers.
Hotels, Wohnungen und neutrale Büroflächen werden nicht als Bestandteile des Shopping-Centers betrachtet.Die Gesamtfläche eines Shopping-Centers umfasst neben der Mietfläche die allgemeine Verkehrsfläche, die Fläche der Center-Verwaltung und der Sanitärräume.
Fachmarkt-Center
Unter den Begriff „Shopping-Center"" werden sowohl klassische Shopping-Center als auch Fachmarkt-Center subsumiert, Fachmarkt-Center verfügen in der Regel über verkehrsgünstige Stadtrandlagen, sind gut und in der Regel auch leicht für das größere Umfeld erreichbar,
ebenerdige Nutzflächen und überwiegend ebenerdige umfangreiche Parkflächen, schlichte Funktionalität in der Optik – also wenig Chrom und Marmor – und weisen wesentlich geringere Miet- und Nebenkosten auf,
preisaggressiv diskontierende Händler, die die Magnetfunktion erfüllen und durch kleinflächige Einzelhändler und Dienstleister ergänzt werden.
2. Entwicklung der Shopping-Center von 1965 bis 2008
2.1 Einsetzender Boom nach der Wiedervereinigung
Nach der Wiedervereinigung zwischen West und Ost 1990 veränderte sich die Handelslandschaft in der Bundesrepublik nahezu über Nacht. „Nachholbedarf"" war das Schlagwort, und viele Gemeinden der ehemaligen DDR verfolgten bald das ehrgeizige Ziel, ein Einkaufscenter oder einen Gewerbepark zu errichten, um Kaufkraft für die Region zu binden und ein möglichst großes Stück von dem neu aufzuteilenden Kuchen abzubekommen.
Wer in der damaligen Zeit auf den Autobahnen A1 Richtung Berlin oder der A4 Richtung Dresden unterwegs war, sah links wie rechts auf den Feldern riesige Plakate, die darauf hinwiesen, dass hier schon in nächster Zeit großflächige Einkaufsparks oder Gewerbeeinrichtungen entstehen sollten.
Es zeigte sich in der Folgezeit jedoch, dass es nicht immer so einfach war, Investoren für die Vorhaben zu finden und vor allem die Fragen zum Thema rechtmäßiges Eigentum innerhalb kurzer Zeit zu klären – und so mussten viele von den ursprünglichen Plänen schon bald Abstand nehmen oder sie zumindest für längere Zeit auf Eis legen. Dennoch sollte sich die Anzahl der Einzelhandelsgeschäfte in der ersten Hälfte der Neunzigerjahre explosionsartig erhöhen. Es entstand eine Vielzahl von Fachmärkten.
Auch den Forschern beim EHI Retail Institute war klar, dass der Nachholbedarf Bewegung in die langjährigen Statistiken bringen würde, die das Institut seit den Sechzigerjahren regelmäßig in seinen turnusmäßig erscheinenden Publikationen darstellte."
