E-Book, Deutsch, Band 6287, 174 Seiten
Reihe: Haufe Fachbuch
ISBN: 978-3-648-14879-2
Verlag: Haufe
Format: EPUB
Kopierschutz: Wasserzeichen (»Systemvoraussetzungen)
Inhalte:
- Neu in der 10. Auflage: Korrektes Abrechnen und sicheres Vorgehen während der Pandemie
- Neu in der 10. Auflage: Reform der Grundsteuer, WEG-Reform
- Wie Sie die Nebenkosten mit Ihrem Mieter vereinbaren
- Welche Nebenkosten sind umlagefähig sind
- Die Fakten zur Heizkostenabrechnung
- Was Sie bei Reklamationen oder im Konfliktfall tun können
Autoren/Hrsg.
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InhaltsverzeichnisEinleitungAbkürzungen Wie Sie die Nebenkosten mit Ihrem Mieter vereinbaren .Im Mietvertrag schaffen Sie die Grundlage Vereinbarung unwirksam? Was tun? Warmmiete, Kaltmiete oder Teilinklusivmiete? Nebenkostenpauschale oder Vorauszahlung? Was muss in den Mietvertrag? Können Sie neue Nebenkosten auf den Mieter umlegen? Welche Nebenkosten sind umlagefähig?Nebenkosten und Betriebskosten Die 17 Nebenkostenarten Kostenart 1: laufende öffentliche Lasten des Grundstücks Kosten 2: WasserversorgungKostenart 3: Entwässerung Kostenart 4: Heizkosten Kostenart 5: Warmwasser Kostenart 6: verbundene Heizungs- und WarmwasserversorgungsanlagenKostenart 7: Aufzug Kostenart 8: Straßenreinigung und Müllabfuhr Kostenart 9: Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung Kostenart 10: Gartenpflege Kostenart 11: Beleuchtung Kostenart 12: Schornsteinreinigung Kostenart 13: Beiträge für die Sach- und Haftpflichtversicherung Kostenart 14: Hausmeister Kostenart 15: Antenne und Breitbandnetz .Kostenart 16: maschinelle Wascheinrichtung Kostenart 17: sonstige Betriebskosten Die 17 Nebenkostenarten in der Übersicht So rechnen Sie richtig ab Eine lästige Pflicht, die sich bezahlt macht Was muss Ihre Abrechnung beinhalten? Die Bezeichnung der Wohnung und des Mieters Der Abrechnungszeitraum Die Gesamtkosten jeder Position Der Verteilerschlüssel Die individuellen Kosten für den Mieter Die Vorauszahlungen des Mieters Nachzahlung/Erstattung und neuer Vorauszahlungsbetrag Korrekt abrechnen bei Mietminderung Haben Sie eine Eigentumswohnung? Müssen Sie auf die letzte Rechnung warten? Eine Beispielabrechnung Die HeizkostenabrechnungDie Pflicht zur Heizkostenabrechnung Wie legen Sie die Kosten um? Wie Sie den Verbrauch erfassen Ihr Mieter reklamiert - was tun?Die ordnungsgemäße Reklamation So reagieren Sie richtig Für alle Fälle - was Sie sonst noch wissen sollten Sie wollen die Nebenkostenpauschale erhöhen Ihr Mieter bezahlt keine Nebenkosten mehr Wie Sie beim Mieterwechsel abrechnen müssen Sie möchten den Verteilerschlüssel ändern Ihr Mieter will die Originalbelege sehen Abrechnen nach der DatenschutzGrundverordnung Nebenkosten abrechnen in Zeiten der Corona-Pandemie Was geschieht, wenn Sie nicht abrechnen können? Stichwortverzeichnis Der Autor
2 Welche Nebenkosten sind umlagefähig?
Beispiel: Wer hat sich verrechnet? Für Herrn Kritzer ist die Abrechnung der Nebenkosten sehr einfach: Er hat seinen Mieter vertraglich verpflichtet, alle Nebenkosten im Sinne von § 2 der Betriebskostenverordnung zu übernehmen. Daher addiert er die Jahresabrechnung von den Stadtwerken (Strom, Gas, Wasser) und die jährliche Wohngeldabrechnung der Hausverwaltung. Umso mehr ist Herr Kritzer überrascht, als er von seinem Mieter ein Einschreiben erhält: Wegen fehlerhafter Abrechnungen fordert dieser für die vergangenen drei Jahre einen Betrag von über 1.800 Euro zurück. Herr Kritzer fragt sich: Hat die Hausverwaltung falsch abgerechnet? Muss diese für einen möglichen Schaden aufkommen? Doch die Verantwortung liegt ganz allein bei ihm. 2.1 Nebenkosten und Betriebskosten
Manche Nebenkostenabrechnung scheitert bereits daran, dass nicht ganz klar ist, was Nebenkosten überhaupt sind. Einige Vermieter verstehen darunter sämtliche Kosten, die im Zusammenhang mit der Vermietung anfallen. Von der Kleinreparatur bis zur Verwaltungsgebühr möchten sie alles auf den Mieter umlegen, was sie für die Wohnung außer den Finanzierungskosten noch aufbringen müssen. Nach ihrem Verständnis sind die Nebenkosten alle Ausgaben, die »neben« dem Kaufpreis für die Immobilie noch anfallen. Andere meinen, die Nebenkosten seien die reinen Verbrauchskosten der Wohnung für Strom, Wasser und vor allem Heizung. Doch damit greifen sie zu kurz. Sicherlich muss man sagen, dass der Begriff »Nebenkosten« tatsächlich etwas vieldeutig ist. Fachleute sprechen deshalb lieber von den »Betriebskosten«: Denn es handelt sich um die Kosten, die Ihnen als Vermieter durch den »Gebrauch« Ihrer Wohnung durch den Mieter laufend entstehen. Weil aber »Nebenkosten« die bei Weitem gebräuchlichere Bezeichnung ist, wollen wir beide Begriffe verwenden. Sie sind, wenigstens in unserem Zusammenhang, vollkommen bedeutungsgleich. 2.1.1 Die gesetzliche Definition der Betriebskosten
Was wir unter Betriebskosten zu verstehen haben, das ist auch gesetzlich definiert. In § 1 Absatz 1 der Betriebskostenverordnung heißt es: »Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen.« Diese Definition, nahezu eine wortgleiche Übernahme von § 19 Abs. 2 Satz 1 Wohnraumförderungsgesetz, ist vielleicht nicht unmittelbar verständlich. Und sie ist auch nicht ganz vollständig. Aber lassen Sie uns der Reihe nach klären, worauf es für Sie ankommt. 2.1.2 Die laufenden Kosten
Eine wesentliche Voraussetzung dafür, dass wir von Neben- oder Betriebskosten sprechen können: Es muss sich um laufende, also halbwegs regelmäßig wiederkehrende Kosten handeln. Einmalige Aufwendungen können keinesfalls als Nebenkosten geltend gemacht werden. Viele Eigentümergemeinschaften verlangen bei einem Mieterwechsel eine Art Gebühr (für die Abnutzung des Treppenhauses beim Umzug, wie es häufig heißt). Diese Gebühr können Sie nicht als Nebenkosten abrechnen. Ebenso wenig wie die Kosten für das Klingelschild, für die Neubepflanzung des Vorgartens oder für die Reparatur des Fahrstuhls. All dies sind Ausgaben, die ein einziges Mal getätigt werden, die zumindest nicht turnusmäßig stattfinden. Deshalb fallen sie nicht unter die Nebenkosten, sondern müssen in aller Regel vom Vermieter getragen werden. Achtung: Kosten, die alle zwei bis drei Jahre anfallen Der Begriff der Regelmäßigkeit lässt sich durchaus großzügig auslegen. Die Kosten, um die es geht, müssen weder immer in der gleichen Höhe noch in konstanten Zeitabständen anfallen. Auch Wartungskosten oder TÜV-Gebühren, die nur alle paar Jahre zu zahlen sind, können umlagefähig sein. Das entscheidende Kriterium ist, dass die Kosten turnusmäßig anfallen. 2.1.3 Auch Nebengebäude und Anlagen sind betroffen
Der Gesetzestext legt weiterhin fest, dass nicht allein die Kosten gemeint sind, die den gemieteten Räumlichkeiten direkt zuzurechnen sind. Vielmehr können auch Kosten anteilig auf den Mieter umgelegt werden, die im Zusammenhang mit den Nebengebäuden oder den Anlagen entstanden sind. Also etwa die Gartenarbeiten oder die Stromkosten für einen Schuppen, der sich auf dem Grundstück befindet. Allerdings sind diese Kosten häufig nicht ganz unumstritten, wie wir noch sehen werden. So sind beispielsweise die Kosten für Anlagen nicht umlagefähig, wenn sie der Mieter gar nicht nutzen kann. Damit ist nicht gemeint, dass ein kinderloses Ehepaar nicht für den Kinderspielplatz aufkommen muss (das muss es nämlich in der Regel schon), sondern dass ein Mieter nicht für Gartenarbeiten zahlen muss, wenn er – im Unterschied zu anderen Hausbewohnern – den Garten nicht betreten darf. 2.1.4 Verwaltungskosten sind keine Betriebskosten
Der Gesetzgeber hat aber nicht nur definiert, was Betriebskosten sind. Im zweiten Absatz von § 1 der Betriebskostenverordnung hat er auch festgelegt, welche Kosten nicht darunter fallen, nämlich »die Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht, der Wert der vom Vermieter persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit, die Kosten für die gesetzlichen oder freiwilligen Prüfungen des Jahresabschlusses und die Kosten für die Geschäftsführung (Verwaltungskosten).« Diese Bestimmung hat weitreichende Folgen. Denn eine große Zahl von Nebenkostenabrechnungen wird beanstandet, weil die Mieter in einer Position mehr oder minder versteckte Verwaltungskosten aufgespürt haben. Wie Sie sich dagegen schützen können, erfahren Sie, wenn von den betreffenden Positionen näher die Rede ist. 2.1.5 Instandhaltungskosten sind keine Betriebskosten
Als Vermieter sind Sie nach § 535 BGB verpflichtet, Ihrem Mieter die Räumlichkeiten in einem »zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen« und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Die Kosten, die dafür anfallen, können nicht als Nebenkosten auf den Mieter umgelegt werden, es sind Instandhaltungs- bzw. Instandsetzungskosten und diese gehören gemäß § 1 Abs. 2 Satz 2 der Betriebskostenverordnung nicht zu den Betriebskosten. Es gibt jedoch zwei Möglichkeiten, den Mieter in gewissem Umfang an diesen Kosten zu beteiligen. Sehr häufig wird der Mieter durch eine entsprechende Klausel im Mietvertrag dazu verpflichtet, die so genannten »Schönheitsreparaturen« zu übernehmen, was in der Praxis meist bedeutet: Wenn er auszieht, muss er renovieren – zumindest wenn die Vereinbarung keine starren Fristen für die Renovierungspflicht enthält. Etwas weniger gebräuchlich ist die Klausel für Kleinreparaturen, die zudem häufig unwirksam ist, weil sie nicht individuell vereinbart wurde, sondern einfach nur im Formularmietvertrag steht. Außerdem ist die Begrenzung des Betrages wichtig. Mehr als 75 bis 80 Euro pro Jahr darf dem Mieter nicht zugemutet werden. (Näheres erfahren Sie im »Vermieter-Ratgeber«.) Die Grenzen zwischen Instandhaltungskosten und anerkannten Nebenkosten sind jedoch nicht immer ganz trennscharf. Tendenziell gelten Wartungsarbeiten (Fahrstuhl, Außenanlagen, Heizung, Haustechnik) als umlagefähig, während die »Wartung« der eigentlichen Mietsache – also Renovierung, Außenanstrich, Reparaturen – als typische Instandhaltungskosten nicht auf den Mieter umgelegt werden können. Achtung: Instandhaltungsrücklage ist nicht umlagefähig Jede Eigentümergemeinschaft sollte über eine mehr oder minder gut gefüllte Kasse verfügen, aus der die laufenden Reparaturen, Wartungs- und Instandhaltungsarbeiten bezahlt werden. Diese Kasse, die so genannte »Instandhaltungsrücklage«, wird immer wieder aufgefüllt durch die Beiträge der Eigentümer aus dem »Wohngeld«, das an die Hausverwaltung gezahlt wird. Diese Beiträge zur »Instandhaltungsrücklage« müssen Sie unbedingt aus der Wohngeldabrechnung herausrechnen. Sie sind nämlich in keinem Fall vom Mieter zu tragen. Auch durch vertragliche Vereinbarungen lassen sich diese Kosten – wenigstens im Wohnraummietrecht – nicht auf den Mieter übertragen. Entsprechende Klauseln sind unwirksam. 2.1.6 Kapitalkosten sind keine...
