Werner / Burghardt Der Graue Kapitalmarkt

Chancen und Risiken
2006
ISBN: 978-3-8349-9217-8
Verlag: Betriebswirtschaftlicher Verlag Gabler
Format: PDF
Kopierschutz: 1 - PDF Watermark

E-Book, Deutsch, 216 Seiten, eBook

Mit diesem Buch werden erstmals umfassend die Rollen der Beteiligten am Grauen Kapitalmarkt dargestellt und deren Interessen, Rechte, Pflichten erläutert. Daneben werden ausgewählte Produkte besprochen und ihre individuellen Konzeptionsmerkmale im Einzelnen dargestellt. Weiterhin werden die wichtigsten Merkmale eines seriösen Vertriebs den unseriösen Praktiken gegenübergestellt und die Unterschiede für den Anleger deutlich gemacht.

Thomas Werner ist im Produkt-Management einer internationalen Bank tätig. Daneben unterrichtet er regelmäßig an verschiedenen Bildungseinrichtungen und hält Fachvorträge zu allgemeinen bzw. speziellen wirtschaftlichen Themen im gesamten Bundesgebiet.

Ralf Burghardt ist als Syndikusanwalt bei einer renommierten Bank in Frankfurt am Main tätig. Dort betreut er insbesondere die Bereiche Vertrieb, Produkt-Management, Externe Vermögensverwalter, Vermögensverwaltung und -beratung.

Zielgruppe

Professional/practitioner

Autoren/Hrsg.

Werner, Thomas

Burghardt, Ralf

Inhaltsverzeichnis

1;Vorwort;6
2;Inhaltsverzeichnis;7
3;Abkürzungsverzeichnis;13
4;I. Der Anleger;15
4.1;1. Primaranleger;16
4.2;2. Sekundaranleger;17
4.3;3. Okkasionsanleger;18
4.4;4. Aniegerziel;21
4.4.1;4.1 Steueroptimierung;23
4.4.2;4.2 Zukunftsorientierung;25
4.4.2.1;4.2.1 Fungibilitat;25
4.4.2.2;4.2.2 Aniagehorizont;25
4.4.2.3;4.2.3 Private Altersvorsorge;26
4.4.2.4;4.2.4 Nachhaltigkeit;27
4.4.3;4.3 Verwaltungsaufwand;27
4.4.4;4.4 Sicherheitsbewusstsein;28
4.4.4.1;4.4.1 Exkurs: Emotionale Grunde;28
4.5;5. Aniegeranspruch;28
4.5.1;5.1 Aniageinformation;29
4.5.2;5.2 Informationskanale;32
4.5.2.1;5.2.1 Personliche Komponente;32
4.5.2.2;5.2.2 Unpersonliche Komponente;33
4.6;6. Aniegerentscheidung;35
4.7;7. Aniegerrisiken;35
4.7.1;7.1 Risikobereitschaft;36
4.7.2;7.2 Risikogruppen;37
4.7.3;7.3 Spezielle Risiken;38
4.7.4;7.4 Diversifikation als Losungsansatz;39
5;II. Der Graue Kapitalmarkt;43
5.1;1. Kapitalmarkt allgemein;43
5.2;2. Definition;45
5.3;3. Historische Entwicklung;46
5.4;4. Analyse von Markt und Wettbewerb;47
5.4.1;4.1 Relevanter Investitionsmarkt;48
5.4.2;4.2 Einflussfaktoren;52
6;III. Spannungsfeld Grauer Kapitalmarkt;55
6.1;1. Die Dimensionen Produkte, Regulierungen, Vertrieb;55
6.2;2. Renditestrukturen bei Produkten des Grauen Kapitalmarktes;57
6.2.1;2.1 Rendite allgemein;57
6.2.2;2.2 IRR Rendite;58
6.2.3;2.3 MISF-Methode;61
6.2.4;2.4 Exkurs Ertragsberechnung;61
6.3;3 Kostenstrukturen bei Produkten des Grauen Kapitalmarktes;62
6.3.1;3.1 Ausgabeaufschlag;62
6.3.2;3.2 Weiche Kosten;63
7;IV. Produkte des Grauen Kapitalmarktes;65
7.1;1. Steuersparangebote aller Art;65
7.1.1;1.1 Immobilienerwerb mit Kapitalruckfluss, Cash-back- Modelle;66
7.1.2;1.2 Immobilien und Denkmalschutz;67
7.2;2 Geschlossene Fonds;68
7.2.1;2.1 Fondskonzeption;68
7.2.1.1;2.1.1 Gesellschaft des burgerlichen Rechts (GbR);69
7.2.1.2;2.1.2 Kommanditgesellschaft;70
7.2.1.3;2.1.3 GmbH & Co. KG;71
7.2.2;2.2 Steuerliche Implikation;72
7.2.2.1;2.2.1 Uberschusserzielungsabsicht;73
7.2.2.2;2.2.2 Abzugsfahige Kosten;74
7.2.2.3;2.2.3 Verlustverrechnung;75
7.2.3;2.3 Beteiligungsdauer;76
7.2.4;2.4 Finanzierung;77
7.2.4.1;2.4.1 Anteilsfinanzierung ausschliefilich auf Ebene des Anlegers;77
7.3;3. Geschlossene Immobilienfonds;80
7.3.1;3.1 Fondskonzeption;81
7.3.2;3.2 Steuerliche Implikation;82
7.3.3;3.3 Aniegerkreis;82
7.3.4;3.4 Beteiligungsobjekt;83
7.4;4. Geschlossener Immobilienfonds Ausland;84
7.4.1;4.1 Steuerliche Implikation;85
7.5;5. Schiffsfonds;86
7.5.1;5.1 Steuerliche Implikation;86
7.6;6. Medienfonds;88
7.6.1;6.1 Steuerliche Implikation;89
7.7;7. Leasingfonds;89
7.7.1;7.1 Finance-Leasing;90
7.7.2;7.2 Operating-Leasing;90
7.8;8. Zweitmarkt Lebensversicherungsfonds;91
7.8.1;8.1 Settlement Gesellschaft;91
7.8.2;8.2 Lebensversicherungsarten in Grofibritannien;93
7.8.3;8.3 Lebensversicherungsarten in den USA;95
7.8.4;8.4 Lebensversicherungsarten in Deutschland;98
7.8.5;8.5 Steuerliche Implikation;100
7.9;9. Exotenfonds;101
7.9.1;9.1 Individuelle Prufung des Fonds durch den Anleger;102
7.10;10. Private EquityA/enture Capital;103
7.10.1;10.1 Private Equity;104
7.10.2;10.2 Expansionsfinanzierung;106
7.10.3;10.3 Bridge Financings;106
7.10.4;10.4 Mezzanine Financings;107
7.10.5;10.5 Buyout;107
7.10.6;10.6 Exitmoglichkeiten bei Private Equity Engagements;108
7.10.7;10.7 Beteiligungsmoglichkeiten;109
7.10.7.1;10.7.1 Direktinvestitionen;110
7.10.7.2;10.7.2 Private Equity Fonds;110
7.10.7.3;10.7.3 Sonderform Fund of Funds;111
7.10.8;10.8 Risiken;111
7.10.8.1;10.8.1 Wertminderung, Verlust der Einlage;112
7.10.8.2;10.8.2 llliquiditat;112
7.10.8.3;10.8.3 Fehlende Ausschuttungssicherheit;115
7.11;11. Stille Beteiligungen;116
7.12;12. Beteiligungssparplane;117
7.13;13. Genossenschaftsbeteiligungen;117
7.14;14. Time-Sharing;118
7.14.1;14.1 Das Aniiegen des Uriaubers;118
7.14.2;14.2 Das Aniiegen des Time-Sharing-Anbieters;119
7.14.3;14.3 Arten von Time-Sharing;119
7.14.3.1;14.3.1 Klassisches System;120
7.14.3.2;14.3.2 Variables System;120
7.14.3.3;14.3.3 Vereinssystem;120
7.14.3.4;14.3.4 Aktiensystem;120
7.14.3.5;14.3.5 Punktesystem;121
7.14.4;14.4 Der Tauschpool;121
7.14.5;14.5 Beendigung von Vertragen;122
7.14.6;14.6 Exkurs: Vertrieb von Time-Sharing-Anteilen;123
7.14.7;14.7 Chancer! mit Time-Sharing;124
7.14.8;14.8 Risiken mit Time-Sharing;125
7.15;15. Bankgarantiegeschafte;126
7.16;16. Diamantenhandel;127
7.17;17. Nigeria-Connection / Nigeria-Briefe / Vorkasse- Geschaft;128
7.18;18. Warentermingeschafte;130
7.19;19. Unternehmensanleihen;131
7.20;20. Grundschuldbriefe oder Wertdifferenz-Geschafte;132
7.21;21. Offertenschwindel / Adressbuchschwindel;132
7.22;22. Gewinnbenachrichtigungen;133
7.23;23. Zins- und tilgungsfreie Kredite, Depositendarlehen;134
7.24;24. Vorborsliche Aktien;135
7.25;25. Kreditangebote ohne Schufa;136
7.26;26. Schneeballsysteme;137
8;V. Rollen der Beteiligten und ihre Haftung;139
8.1;1. Initiatoren;139
8.1.1;1.1 Prospekt;140
8.1.1.1;1.1.1 Offentliches Angebot;140
8.1.1.2;1.1.2 Privatplatzierung;141
8.1.1.3;1.1.3 Teilzeit-Wohnrechte „Time-Sharing";141
8.1.2;1.2 Haftung fur fehlenden, unrichtigen oder unvollstandigen Prospekt;142
8.1.2.1;1.2.1 Richtigkeit und Vollstandigkeit;143
8.1.2.2;1.2.2 Prospektverantwortliche;143
8.1.2.3;1.2.3 Kausalitat und Schadenersatzpflicht;144
8.1.2.4;1.2.4 Verjahrung;144
8.1.2.5;1.2.5 Besonderheiten bei offentlichen Angeboten;145
8.1.2.5.1;1.2.5.1 Unrichtiger oder unvollstandiger Verkaufsprospekt;145
8.1.2.5.2;1.2.5.2 Fehlender Verkaufsprospekt;146
8.2;2. Beteiligungsgesellschaften und ihre Geschaftsfuhrer;147
8.2.1;2.1 Rechte und Pflichten gegenuber der Beteiligungsgesellschaft;148
8.2.2;2.2 Anspruche gegen Geschaftsfuhrer der Beteiligungsgesellschaft;148
8.3;3. Kreditgeber;149
8.3.1;3.1 Darlehen an die Beteiligungsgesellschaft;149
8.3.2;3.2 Darlehen an den Anleger;149
8.4;4. Externe Berater mit besonderem Sachverstand;150
8.5;5. Treuhander und Beirate;151
8.5.1;5.1 Beratung und UbenA/achung;151
8.5.2;5.2 Verwaltung indirekter Beteiligungen;151
8.5.3;5.3 Haftung und Verjahrung;152
8.6;6. Vermittler;153
8.7;7. Exkurs: Risiken und Haftung des Aniegers;153
8.7.1;7.1 Objektrisiken;153
8.7.2;7.2 Vertragsrisiken;154
8.7.3;7.3 Steuerliche Risiken;154
8.7.4;7.4 Finanzierungsrisiken;154
8.7.5;7.5 Eigene Haftungsrisiken;154
8.7.6;7.6 Mitverschulden;155
9;VI. Vertrieb von Produkten des Grauen Kapitalmarktes;157
9.1;1. Aufsichtsrechtliche Voraussetzungen;158
9.2;2. Verhaltenspflichten des Vermittlers;158
9.2.1;2.1 Wettbewerbsrecht und Datenschutz;159
9.2.1.1;2.1.1 Verhalten im Wettbewerb;160
9.2.1.1.1;2.1.1.1 Keine unlauteren Wettbewerbspraktiken (§ 4 UWG);160
9.2.1.1.2;2.1.1.2 Keine irrefuhrende Werbung (§ 5 UWG);160
9.2.1.1.3;2.1.1.3 Keine vergleichende Werbung unlauter Art (§ 6 UWG);161
9.2.1.1.4;2.1.1.4 Keine unzumutbaren Belastigungen (§ 7 UWG);161
9.2.1.1.4.1;2.1.1.4.1 Verhalten gegenuber Verbrauchern;161
9.2.1.1.4.2;2.1.1.4.2 Verhalten gegenuber Unternehnnern;161
9.2.1.2;2.1.2 Rechtmafiige Datenbeschaffung;162
9.2.1.2.1;2.1.2.1 Bekanntgabe durch den Anleger;162
9.2.1.2.2;2.1.2.2 Agenturen und offentliche Register;162
9.2.1.2.3;2.1.2.3 Besonderheiten bei Kunden des ehemaligen Arbeitgebers;163
9.2.1.2.3.1;2.1.2.3.1 Kein Verrat von Geschafts- und Betriebsgeheimnissen, kein Bruch des Bankgeheimnisses;163
9.2.1.2.3.2;2.1.2.3.2 Kein Ausnutzen von kombiniertem Wissen;164
9.2.1.3;2.1.3 Folgen rechtswidrigen Verhaltens;164
9.2.1.3.1;2.1.3.1 Beseitigung und zukunftige Unterlassung;164
9.2.1.3.2;2.1.3.2 Abgabe einer Unterlassungserklarung nebst Vertragsstrafeversprechen;164
9.2.1.3.3;2.1.3.3 Schadenersatz;165
9.2.1.3.4;2.1.3.4 Gewinnabschopfung;165
9.2.1.3.5;2.1.3.5 Ersatz der Aufwendung fur rechtsanwaltliche Beratung und Verfahrenskosten;165
9.2.1.3.6;2.1.3.6 GeldbuBe, Geldstrafe und Freiheitsstrafe;165
9.2.2;2.2 Aufklarung und Beratung;166
9.2.2.1;2.2.1 Abgrenzung von Aufklarung und Beratung;167
9.2.2.1.1;2.2.1.1 Aufklarung;167
9.2.2.1.2;2.2.1.2 Beratung;168
9.2.2.2;2.2.2 Einzelne Aufklarungspflichten des Vermittlers;170
9.2.2.2.1;2.2.2.1 Kenntnisse und Erfahrungen des Anlegers;170
9.2.2.2.2;2.2.2.2 Eigenschaften des Produktsegments im Allgemeinen;170
9.2.2.2.3;2.2.2.3 Eigenschaften des Produktes im Speziellen;171
9.2.2.2.3.1;2.2.2.3.1 Aussagen und Unterlagen des Vermittlers;172
9.2.2.2.3.2;2.2.2.3.2 Aussagen und Unterlagen Dritter;175
9.2.2.2.4;2.2.2.4 Besondere Rolle des Vermittlers;176
9.2.2.2.5;2.2.2.5 Vergutung des Vermittlers;176
9.2.2.3;2.2.3 Beratungspflichten des Vermittlers;177
9.2.2.3.1;2.2.3.1 Produktauswahl;177
9.2.2.3.2;2.2.3.2 Finanzielle Verhaltnisse, Ziele und Risikobereitschaft des Aniegers;178
9.2.2.3.3;2.2.3.3 Werbung mit Steuervorteilen;179
9.2.2.3.4;2.2.3.4 Negative Presseberichte;179
9.2.2.4;2.2.4 Nachvertragliche Pflichten der Vermittlers;180
9.2.2.5;2.2.5 Mitwirkungspflichten des Anlegers;180
9.2.3;2.3 Technische Abwicklung der Vermittlung;181
9.3;3. Geltendmachung von Anspruchen;181
9.3.1;3.1 Verschulden des Vermittlers;182
9.3.2;3.2 Schaden;182
9.3.3;3.3 Kausalitat;182
9.3.4;3.4 Schadenersatzpflicht des Vermittlers;183
9.3.4.1;3.4.1 Umfang der Ersatzpflicht;183
9.3.4.2;3.4.2 Anrechung von Vorteilen;184
9.3.4.3;3.4.3 Mitverschulden des Aniegers;184
9.3.4.4;3.4.4 Wahlrecht des Aniegers;184
9.4;4. Verjahrung;185
9.4.1;4.1 Ab dem 01.01.2002 entstandene Anspruche aktuelle Rechtslage;185
9.4.1.1;4.1.1 Entstehung des Anspruchs;185
9.4.1.2;4.1.2 Grob fahrlassige Unkenntnis;186
9.4.2;4.2 Vor dem 01.01.2002 entstandene Anspruche „Altanspruche";186
9.5;5. Widerrufsrechte des Anlegers;187
9.5.1;5.1 Hausturgeschafte;188
9.5.2;5.2 Verbraucherdarlehensvertrage;189
9.5.3;5.3 Fernabsatz von Finanzdienstleistungen;191
9.5.3.1;5.3.1 Inhalt der Regelungen;191
9.5.3.2;5.3.2 Ausnahmen;192
9.5.3.3;5.3.3 Rechtliche Stellung des Vermittlers;193
9.5.3.4;5.3.4 Informationspflichten des zukunftigen Vertragspartners des Anlegers;194
9.5.3.5;5.3.5 Form und Inhalt der Information;195
9.5.3.6;5.3.6 Widerrufsrecht;195
9.5.3.7;5.3.7 Rechtsfolgen nicht ordnungsgemader oder unterlassener Information und Belehrung;196
9.5.4;5.4 Vertrage uber Teilzeit-Wohnrechte („Time-Sharing");197
10;Anhang 1: Auszug aus der BGB-InfoV;199
11;Anhang 2: VermVerkProspV;207
12;Abbildungsverzeichnis;217
13;Literaturverzeichnis;219
14;Die Autoren;223
15;Stichwortverzeichnis;227

Der Anleger.- Der Graue Kapitalmarkt.- Spannungsfeld Grauer Kapitalmarkt.- Produkte des Grauen Kapitalmarktes.- Rollen der Beteiligten und ihre Haftung.- Vertrieb von Produkten des Grauen Kapitalmarktes.

Leseproben

IV. Produkte des Grauen Kapitalmarktes (S. 65-66)

Der Graue Kapitalmarkt umfasst eine Vielzahl von Kapitalanlagen unterschiedlichster Gestalt und Form. Diese Vielfalt wird noch zusätzlich von Anlageinitiatoren, durch die dauerhafte Konzeption neuer Formen der Kapitalanlage, erweitert. In dem am Grauen Kapitalmarkt gegenwärtig zu beobachtenden Spektrum an Anlageformen sind sowohl Produkte, die der Phantasie entspringen, als auch komplexe Anlageformen, die, aus der Sicht von Anlegem, vorteilhaft und interessant sein können, vertreten. Der Graue Kapitalmarkt ist gekennzeichnet durch Anlageformen, die nur wenigen oder keinen gesetzlichen Regelungen und nicht selten keiner hoheitlichen Aufsicht unterliegen. Den Schwerpunkt bilden aktuell Beteiligungen im Rahmen von geschlossenen Fonds, insbesondere Immobilien- und Medienfonds, Beteiligungen an Publikumspersonengesellschaften und die Beteiligung als stiller Gesellschafter. Neben seriösen Kapitalanlageangeboten werden im Grauen Kapitalmarkt aber auch zahlreiche betrügerische Modelle vertrieben.

1. Steuersparangebote aller Art

Der so genannte Besserverdiener ist verärgert über seine jährliche hohe Steuerbelastung und auch der jeweilige Steuerberater hat gegen hohe Einkünfte naturgemäß keinen Losungs- bzw. Optimierungsansatz. Da klingen Informationen über das Steuersparmodell Nummer eins verlockend: die Immobilie. Diese wird gleich mit der passenden Finanzierung angeboten, schone Fotos liegen schon parat, einige Unterschriften und die Steuerersparnisse sind ermöglicht. Was der Anleger bis zu diesem Zeitpunkt noch nicht weiß: Die Immobilie ist ein Ladenhüter oder wird zu teuer verkauft. Die angepriesene Wohnung ist zu teuer vermietet und die als sicher geltende Miethöhe langfristig nicht haltbar. Eine Mietgarantie ist zeitlich befristet und der Garantiegeber befindet sich bereits auf dem sicheren Weg in die Insolvenz.

Die Neuvermietung gestaltet sich als schwierig und sehr aufwendig. Ist dann endlich ein neuer Mieter gefunden, erfolgt die Vermietung zu einem Mietpreis, der einen deutlichen Abschlag gegenüber den einstigen Versprechungen aufweist. Zins- und Tilgungsleistungen können nur noch durch Hinzunahme von neuem Eigenkapital sichergestellt werden. Durch die Neuvermietung weit unter dem gängigen Preis fallt der Wert der Immobilie. Die kreditgebende Bank wird unruhig und die einstigen Sicherheiten werden neu und zudem kritischer hinterfragt. Zahlungsunwillige Mieter, Probleme bei den Nebenkosten, Prozesse, Vergleiche etc. Aus dem einstigen Steuersparmodell, welches auch zur Altervorsorge gedacht war, ist ein Nachschussmodell geworden.

1.1 Immobilienerwerb mit Kapitalruckfluss, Cash-back- Modelle

Der Immobilienerwerb ist für eine Vielzahl von Haushalten eines der größten Sparziele. Dazu gewinnt der Immobilienerwerb im Hinblick auf eine ausreichende Altersvorsorge zunehmend an Bedeutung. Die Vorteile des mietfreien Wohnens im Alter sind sicherlich ein wichtiges Argument, weshalb eine Immobilie auch zum Altersvorsorgeportefeuille gehören sollte. Immobilieninteressierten Investoren wird zugesichert, dass ein bestimmter Geldbetrag aus dem fremdfinanzierten Kaufpreis zurückfließt.

Dazu werden dem Interessenten weit unterdurchschnittliche Immobilien als frisch saniert bzw. renoviert vorgestellt und beworben. Der angebliche Wert der Immobilie wird zudem durch seriös wirkende Gutachten beziffert. Anschließend wird schnell und nur beispielhaft vorgerechnet, wie sich das Modell auch bei geringeren Monatsverdiensten rechnet. Voraussetzung dafür ist lediglich ein geregeltes Einkommen. Weitere Kosten kommen auf den Investor nicht zu.

Zeigt ein Anleger Interesse, kümmern sich die Vermittler dieser Modelle mit Erfolg um die Finanzierung. Der Erwerb wird in der Regel immer mit einer Finanzierung in Verbindung stehen, da in den seltensten Fallen ausreichend Kapital vorhanden ist. Der Grundsatz, dass rund ein Drittel des benötigten Kapitals liquide zur Verfügung stehen sollte, wird jedoch, durch Angebotsvarianten, außen vor gelassen, in denen potenziellen Investoren aufgezeigt wird, warum sie für die Investition kein Eigenkapital benötigen. Dazu muss man zunächst wissen, dass Kreditinstitute Immobilienobjekte zumeist nur bis zu 60% ihres Wertes beleihen.

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Thomas Werner ist im Produkt-Management einer internationalen Bank tätig. Daneben unterrichtet er regelmäßig an verschiedenen Bildungseinrichtungen und hält Fachvorträge zu allgemeinen bzw. speziellen wirtschaftlichen Themen im gesamten Bundesgebiet. Ralf Burghardt ist als Syndikusanwalt bei einer renommierten Bank in Frankfurt am Main tätig. Dort betreut er insbesondere die Bereiche Vertrieb, Produkt-Management, Externe Vermögensverwalter, Vermögensverwaltung und -beratung.