Die Kunst, wie Privatinvestoren mit Wohnimmobilien Geld verdienen
E-Book, Deutsch, 232 Seiten, E-Book
Reihe: Haufe Fachbuch
ISBN: 978-3-648-07983-6
Verlag: Haufe
Format: PDF
Kopierschutz: Wasserzeichen (»Systemvoraussetzungen)
Inhalte:
- So finden Sie die passende Immobilie: Standortanalyse, Objekt- und Unterlagenprüfung
- Die verschiedenen Optionen für eine optimale Finanzierung
- So kalkulieren Sie richtig: Gesamtrechnung, Optimierung, Chancen und Risiken
- Effizient verwalten, rentabel vermieten: Mieter- und Objektmanagement
- Exit-Strategien: den Wiederverkauf gezielt planen
Autoren/Hrsg.
Fachgebiete
Weitere Infos & Material
Vorwort
Einleitung
- Statistische Rahmenbedingungen
- Was Wertsteigerung heißt
- Eigennutzung, klassische Kapitalanlage und Investments
- Vor- und Nachteile der Assetklasse Immobilien
Das Investmentpuzzle
Ihr Mindset
- Strategien und Know-how anstatt Glückssache
- Die fünf Kernaufgaben
Investmentstrategien
- Eine eigene Investmentstrategie entwickeln
- Langfristige Strategien
- Kurz- und Mittelfriststrategien
Der Einkauf
- Investmentregeln
- Standortanalyse und -definition
- Einkaufsquellen
- Organisation des Einkaufsprozesses
Die Standortanalyse
- Die Analyse von Mikro- und Makrolage
- Die Bevölkerungsentwicklung
- Standorte und Marktfaktoren
Objekt und Unterlagenprüfung
- Die erforderlichen Dokumente und Angaben
- Allgemeine Prüfungen
- Objektprüfung vor Ort
Die Finanzierung
- Gründe für Finanzierungsschwierigkeiten
- Das Denken der Banken
- Die variable Strategie
- Die richtige Tilgung
- Unterschiedliche Finanzierungsbausteine
- Sicherheiten für die Finanzierung
- Werkzeuge zur Darlehensakquise
Die Kalkulation
- Die drei Säulen
- Das Investment analysieren
- Die Gesamtrechnung einer Immobilie
- Berechnung von Optimierungspotenzialen
- Nutzung der Hebelwirkung
Die Optimierung
- Optimierung für neue Objekte und den Bestand
- Probleme bergen Chancen
Die Vermietung
- Mietermanagement
- Mietverhältnisse organisieren und leben
- Der Fünf-Punkte-Mietercheck
- Property-Management
Das Risikomanagement
- Risiken managen anstatt riskant handeln
- Risikoanalyse
Ihre Dienstleister
- Der Verwalter
- Der Makler
- Der Gutachter
- Der richtige Steuerberater
- Der passende Rechtsanwalt
- Baufachmann und Baufirma des Vertrauens
Der Investmentexit
- Exitplanung bereits vor dem Einkauf
- Vorbereitung des Verkaufsprozesses
Steuerstrategien
- Grunderwerbsteuer
- Ertragssteuern
- Werbungskosten
- Steuertarife beim Immobilienbesitz
Firmenstrukturen
Das Controlling
Portfoliomanagement
- Portfoliostruktur
- Digitalisierte Unterlagen
- Der Generalverwalter
Fazit
Checkliste für Erstkäufer
Buchempfehlungen
Danksagung
Stichwortverzeichnis
3 Ihr Mindset
Ihre Denkmuster und Ihre Einstellungen sind entscheidend für Ihren nachhaltigen Erfolg Dieses Kapitel erläutert, welche Eigenschaften erfolgreiche Investoren auszeichnen, was Investmentschulden bedeuten, wie Ihr Job als Immobilieninvestor aussieht und auf welche fünf Kernaufgaben Sie sich konzentrieren sollten. Wer alles über Immobilien weiß und profitable Strategien kennt, dürfte trotzdem kein erfolgreicher Immobilieninvestor werden, wenn die entsprechende Einstellung fehlt. Denn das sogenannte Mindset bildet die Voraussetzung dafür, erstens aktiv zu werden und zweitens die Objekte profitabel zu bewirtschaften. Jemand, dem das erforderliche unternehmerische Denken fehlt, wird stets vor Immobiliengeschäften zurückschrecken. Es könnte ja etwas schief gehen. In diesem Kapitel wollen wir uns daher fragen, wie erfolgreiche Investoren denken und handeln; außerdem, warum wenige Menschen sehr viel und viele andere nur wenig verdienen. Erfolgreiche Immobilieninvestoren hören immer wieder: Glück gehabt! 3.1 Strategien und Know-how anstatt Glückssache
Seltsamerweise scheinen kluge Investoren regelrechte Glückspilze zu sein, denn sie erzielen regelmäßig Gewinne mit ihren Objekten. Dabei rührt dieser Erfolg vor allem aus intensiver Vorbereitung und hat nichts mit Glück im Sinne von Zufall zu tun. Wer mit Immobilien nachhaltig Geld verdienen will, braucht Zutaten wie Kreativität, klare Ziele, einen Fokus, Hartnäckigkeit, Disziplin, Flexibilität, die richtige Erwartungshaltung, eine positive Einstellung, Lernbereitschaft, Schnelligkeit, Mut und Know-how. Bei dieser Zutatenliste fallen zwei Punkte auf: Erstens fehlt der Begriff Geld. Zu Recht, denn Geld ist keine Voraussetzung für den Erfolg, höchstens eine Folge davon. Das gilt auch für Immobilieninvestments, wie wir insbesondere im Kapitel Finanzierung noch sehen werden. Zweitens fehlt die Intelligenz – auch zu Recht. Ein hoher IQ ist nicht nötig, um ErfolgReich zu werden. Die Amerikaner kennen das schöne Sprichwort „C-students hire A-students“, die Topstudenten arbeiten später für die eher Mittelmäßigen. Und weil ein weiterer Spruch so schön ist und in diesen Zusammenhang passt: „Wenn Ihr so intelligent seid, warum bin ich dann so reich?“ Warren Buffet wird so zitiert. Abgesehen von der reinen Aufzählung der persönlichen Voraussetzungen ist noch ein Punkt sehr interessant: Die Zutaten des Erfolgs lassen sich konkret benennen und fast jeder erfolgreiche Mensch findet klare Worte für sein persönliches „Erfolgsgeheimnis“. Wer dagegen keinen wirtschaftlichen Erfolg hat, äußert oft nur diffuse Rechtfertigungen und ist häufig nicht einmal dazu in der Lage, seine Ziele konkret zu benennen. Dieser Vergleich soll ausdrücklich keine Wertung beinhalten, er soll lediglich dazu dienen, ein regelmäßig wiederkehrendes Grundmuster für finanziellen Erfolg hervorzuheben. Und schließlich geht es genau darum in diesem Buch, wir wollen Muster erkennen und diese in unserem Sinne nutzen. Eine Untersuchung amerikanischer Soziologen unter einer Vielzahl von Millionären (Code: OYDNKM) hat gezeigt, dass zwei Eigenschaften ganz besonders stark vertreten sind: Hartnäckigkeit; dranbleiben, auch wenn es wehtut. Disziplin; nicht ablenken lassen. Dieses Ergebnis verdeutlicht, dass finanziell erfolgreiche Personen überdurchschnittlich gut fokussieren können, sie verfügen über klare Ziele. Ziele unterscheiden sich übrigens stark von Wünschen, diese hat jeder. Fast jeder wünscht sich neben der obligatorischen Gesundheit ein schickes Auto, ein Einfamilienhaus oder einen tollen Urlaub. Gegen diese Wünsche ist nichts einzuwenden, doch sie haben nichts mit Zielen zu tun. Ein Ziel im Sinne dieses Buches wäre beispielsweise, finanziell unabhängig zu sein und das auch konkret in Form von Zahlen oder einer Formel definieren zu können. Im Gegensatz zum Auto erfordert dieses Ziel jedoch weit mehr als den Gang zum Händler und die Unterschrift unter den Kreditvertrag. In diesem Zusammenhang kommt es auch darauf an, zu erkennen, dass Erfolg wenig mit Äußerlichkeiten zu tun hat. Ein schickes Auto verliert schon bei der Fahrt vom Hof des Händlers 20 Prozent an Wert und eine wohlklingende Position bei einem Großunternehmen bedeutet nur so lange Erfolg, bis die jeweilige Abteilung geschlossen oder in ein Billiglohnland verlegt wird. Personal, Strukturen und Hierarchien sind nicht erforderlich, um ErfolgReich zu werden. Dienstleistungen aller Art lassen sich problemlos extern vergeben und eine derartige Auslagerung hat den großen Vorteil, dass man schnell und flexibel auf Veränderungen reagieren kann. Ohnehin wissen kluge Investoren und Unternehmer, dass Erfolg sehr viel mit Freiheit und Unabhängigkeit zu tun hat. Anschaulich erläutert diese Zusammenhänge Robert T. Kiyosaki3 (Code: ZWLGSP). Er teilt in seinem Buch „Der Cashflow Quadrant“ die arbeitende Bevölkerung in Arbeitnehmer, Selbstständige, Unternehmer sowie Investoren ein und macht diese Unterscheidung am Grad ihrer finanziellen Unabhängigkeit fest. Demnach verkaufen Arbeitnehmer und Selbstständige ihre Zeit und erhalten dafür (begrenztes) Geld. Selbstständige schaffen sich ihren eigenen Arbeitsplatz und verkaufen Ihr Know-how für Geld – meist mit dem Ziel, finanziell unabhängig zu werden – doch ohne die eigene zentrale Arbeitskraft geht hier leider nichts. Unternehmer dagegen kaufen die Zeit von Arbeitnehmern und schaffen ein System, was Gewinne produziert. Sie arbeiten am Unternehmen, nicht im Unternehmen. Investoren arbeiten mit fremder Leute Geld und kaufen Unternehmen, Immobilien und andere Assets und lassen fremdes Geld für sich arbeiten. Kiyosakis Fazit: Finanzielle Unabhängigkeit schafft die Möglichkeit, sein Leben selbstbestimmt zu gestalten. Auch für mich spielt diese Freiheit eine sehr wichtige Rolle. Ziele zu haben, ist fundamental für wirtschaftlichen Erfolg. Doch bilden diese nur den ersten Schritt auf einem langen Weg. Genauso wichtig ist es, seine Ziele schriftlich festzulegen und mit diesen auch regelmäßig zu arbeiten. Schwarz auf weiß lässt sich exakt analysieren, wo sich einzelne Punkte vielleicht widersprechen; es gelingt viel leichter, sich zu vergegenwärtigen, was nicht zu den Kernzielen passt. Der Schreibprozess trägt in hohem Maße dazu bei, Ziele zu konkretisieren und seinen Fokus klarer auszurichten. (Code: YKEFGK) Zudem erledigen sich viele Aufgaben deutlich leichter, wenn sie auf einem Blatt Papier stehen. Zum richtigen Mindset gehört auch eine gewisse Fehlertoleranz, denn Fehler lassen sich niemals hundertprozentig vermeiden. Wer unbedingt jeden Fehler ausschließen will, bleibt stets auf seinem angestammten Terrain und unterlässt alle Aktionen, die ihm unbekannt erscheinen. Mit einer solchen Haltung ist es kaum möglich, unternehmerisch tätig zu werden oder erfolgreich in Immobilien zu investieren. Fehler sind viel eher dazu da, um von ihnen zu lernen – übrigens auch die Fehler der anderen sollte man genau unter die Lupe nehmen. Überhaupt bringt es erfahrungsgemäß fast immer einen großen Gewinn, von anderen Menschen zu lernen und hier insbesondere von erfolgreichen Personen. Wer offen für Anregungen ist und seine eigene Praxis an der der anderen misst, wird viel schneller ErfolgReich. So sollte jeder Immobilieninvestor Anregungen und Feedback von außen suchen und auch zulassen. Ganz wichtig ist es allerdings, in finanziellen Angelegenheiten die richtige Unterstützung zu suchen. Entscheidend sind Menschen, die sich freuen, wenn der Andere etwas erreicht hat, was sie selbst vielleicht noch nicht geschafft haben. Eine sehr große Rolle spielen Vorbilder zudem deshalb, weil Menschen von Kindesbeinen an nachahmen. Auch im Erwachsenenalter geschieht dies und jeder sollte sich bewusst sein, welchen Einflüssen er sich täglich aussetzt und welche Muster diese transportieren. Stets gilt es, diese zu hinterfragen und ein eigenes Urteil zu bilden. Nur durch unabhängiges Denken entsteht die für viele Immobilieninvestoren wichtige Freiheit. Zum Mindset gehört daher die Gewissheit, dass jeder Mensch seine eigene Realität auswählt. Wer sich diesen Zusammenhang immer wieder bewusst macht, entscheidet eher rational anstatt emotional. Er schafft es, Zahlen, Daten und Fakten als Grundlage für seine Investments zu nutzen und damit bereits vorab ermessen zu können, welche Potenziale im jeweiligen Geschäft stecken. Diese zahlenbasierte Sicht bewahrt Investoren auch davor, auf den schönen Schein hereinzufallen. Gerade mit den Hochglanzprospekten vermeintlich bombensicherer Immobilienfonds gelingt es Finanzdienstleistern immer wieder, Anleger emotional zu packen. Sie unterlassen es, Zahlen genauer zu analysieren und sie machen nicht einmal den Versuch, ein Projekt zu verstehen. Ähnlich ist es bei Renditeimmobilien: Die schönsten Objekte an den tollsten Orten mit den perfektesten Exposés bringen oftmals die schlechtesten Renditen. Durchschnittliche Häuser in mittleren Lagen bergen dagegen häufig die wirtschaftlich gesehen größten Potenziale. Hilfreich ist es daher, den eigenen Umgang mit Emotionen besser zu kontrollieren. Ob im Positiven oder im Negativen – Gefühle lassen sich selbstverständlich nie ausschalten, man sollte sich ihrer jedoch bewusst sein. Wer merkt, dass er gefühlsgetrieben agiert, sollte sich innerlich ein Stoppzeichen setzen und aussetzen. Erst wenn die Emotionen verflogen sind, lohnt die weitere Beschäftigung mit dem Investment und die Entscheidungsfindung kann erfolgen. Sobald Gefühle eine Entscheidung prägen, ist jeder Anleger in allergrößter Gefahr. Diese...
