Strategische Kapitalanlage: Der Erwerb von Eigentumswohnungen in der Zwangsversteigerung

Erstauflage 2014
ISBN: 978-3-95485-151-5
Verlag: Igel Verlag

Buch, Deutsch, 100 Seiten, Paperback, Format (B × H): 190 mm x 270 mm, Gewicht: 269 g

In einem ausgewogenen Vermögensportfolio befinden sich schon nach der bereits im jüdischen Talmud vor mehr als 2000 Jahren beschriebenen naiven Diversifikationsstrategie zu je einem Drittel Land (Immobilien), Geschäfte (heute: Aktien) und Liquidität. Auch wenn diese Aufteilung des Vermögens willkürlich ist und einzelne Risikofaktoren nicht berücksichtigt, wird sie auch heute noch häufig von Banken empfohlen.
Bei einem Nettogeldvermögen einschließlich Wertpapieren von durchschnittlich 77.900 pro deutschem Haushalt in 2009, das nach der naiven Diversifikationsstrategie zwei Dritteln des Gesamtvermögens entsprechen sollte, müsste zu einem weiteren Drittel, also im Wert von ca. 39.000 , Immobilienvermögen bestehen. Das vielfach gewünschte Eigenheim erfordert jedoch deutlich höhere Investitionen. Auch eine Eigentumswohnung im Rahmen dieses Anteils ist für einen durchschnittlichen Haushalt durch eine direkte Anlage in der Regel nur schwer erreichbar. Eine Alternative bietet die indirekte Anlage in Immobilien, z. B. durch Beteiligung an offenen oder geschlossenen Immobilienfonds. Diese sind jedoch mit Besonderheiten und daraus resultierenden spezifischen Risiken verbunden.
Die Ersteigerung einer Immobilie im Wege der Zwangsversteigerung kann eine Variante des direkten Erwerbs zu reduzierten Kosten sein. Die Herangehensweise ist im Übrigen aber keine andere als bei einem normalen Immobilienerwerb. Im Vordergrund steht die Immobilie, die den gleichen Prüfungen im Hinblick auf Qualität, Standort und Umfeld zu unterwerfen ist. Für eine nachhaltig erfolgreiche Ersteigerung sind jedoch gute Kenntnisse dieser Spezialmaterie und eine intensive Vorbereitung auf den Versteigerungstermin erforderlich.
Das vorliegende Buch setzt sich vor diesem Hintergrund zum einen mit der Notwendigkeit einer strategisch ausgerichteten, diversifizierten Kapitalanlage auseinander. Zum anderen werden die wirtschaftlichen und rechtlichen Grundlagen einer Immobilienanlage in eine Eigentumswohnung im Allgemeinen erläutert, insbesondere der Weg einer Zwangsversteigerung. Abschließend werden anhand eines Praxisbeispiels die einzelnen Schritte aufgeführt und so ein Leitfaden für den Erwerb entwickelt.

Autoren/Hrsg.

Janke, Ullrich

Leseproben

Textprobe:
Kapitel 3, Die Zwangsversteigerung von Immobilien:
3.1, Anzahl und Ergebnisse von Zwangsversteigerungen:
Eine Statistik zu Anzahl und Ergebnissen der Zwangsversteigerungstermine wird von den Versteigerungsgerichten in Deutschland nicht geführt. Eine vollständige Aussage über die durchschnittlich abgegebenen Meistgebote, zu denen der Zuschlag erteilt wurde, ist daher nicht möglich. Zur Einschätzung der in Zwangsversteigerungsverfahren tatsächlich erzielten Ergebnisse konnte im Rahmen dieser Studie aber eine anonymisierte Auflistung der Berliner Volksbank eG zu den von ihr begleiteten Zwangsvollstreckungsverfahren ausgewertet werden. Die Aufstellung enthält insgesamt 1.447 Immobiliar-Zwangsvollstreckungsvorgänge in Deutschland im Zeitraum 2005 bis 2010, davon betreffen 1.378 Vorgänge den Raum Berlin/Brandenburg. Das entspricht ca. 5 % der für diese Region von der UNIKA GmbH ermittelten Grundgesamtheit von 28.358 Verfahren. 518 der Datensätze betrafen erfolgreich abgeschlossene Zwangsversteigerungsverfahren, waren vollständig und konnten analysiert werden. In den übrigen Fällen wurde das Verfahren vorläufig eingestellt, aufgehoben, noch nicht abgeschlossen oder es fehlten Daten.
Bei 58 % der 518 Zwangsversteigerungen wurde die Immobilie bereits im 1. Termin, in 25 % der Fälle im 2. Termin, spätestens aber im 5. Termin erfolgreich versteigert. Durchschnittlich wurde ein Versteigerungserlös von 71 % des jeweils gerichtlich festgesetzten Verkehrswertes erzielt. 295 der Versteigerungstermine betrafen Eigentumswohnungen, bei denen ein durchschnittlicher Versteigerungspreis von 50.541 bzw. 84 % des Verkehrswertes erzielt wurde.
Die Werte bestätigen die in der Einleitung geäußerte Vermutung, dass der Erwerb in der Zwangsversteigerung zu im Vergleich zum regulären Kauf reduzierten Kosten, teilweise deutlich unterhalb des Verkehrswertes möglich ist.
Hinsichtlich der Anzahl der Zwangsversteigerungsobjekte sind private Statistiken insbesondere der Betreiber von entsprechenden Portalen im Internet verfügbar, die die öffentlichen Bekanntmachungen der Amtsgerichte ausgewertet haben. Aus der von der UNIKA GmbH, dem nach eigener Aussage ältesten und führenden Anbieter mit eigener bundesweiter Recherche, veröffentlichten Statistik geht hervor, dass die Anzahl der zwangsversteigerten Objekte in Deutschland in 2003 bei 44.549 lag und bis 2005 signifikant auf 53.818 angestiegen sei. Bis 2008 verharrte der Wert auf diesem hohen Niveau, um 2009 auf insgesamt 58.801 Objekte erneut deutlich anzusteigen. Im direkten Vergleich mit 2003 ist damit in allen Bundesländern die Anzahl der zwangsversteigerten Objekte zwischen 6 % und 60 % angestiegen. Eine klare Tendenz im Verhältnis zwischen Stadtstaaten/ Flächenstaaten oder alten/ neuen Bundesländer ist dabei nicht zu erkennen.
Für 2010 prognostiziert UNIKA einen leichten Rückgang, wobei die Entwicklung in den einzelnen Bundesländern unterschiedlich ausfällt: Bei einem weiteren erwarteten Anstieg z.B. in Nordrhein-Westfalen sei die Anzahl der Versteigerungsobjekte z.B. in Berlin rückläufig.
3.2, Das Wohnungseigentum in der Zwangsversteigerung:
Die Immobiliar-Zwangsvollstreckung kann gemäß
866 Abs. 1 ZPO durch Eintragung einer Sicherungshypothek im Grundbuch, durch Zwangsverwaltung und durch Zwangsversteigerung vollzogen werden. Gegenstand der Immobiliar-Zwangsvollstreckung von Wohnungseigentum ist gemäß
6 WEG das Wohnungseigentum in seiner Gesamtheit, d. h. das Sondereigentum, der Anteil am Gemeinschaftseigentum und eingeräumte Sondernutzungsrechte. Das Verwaltungsvermögen der Wohnungseigentümer, z. B. die Instandhaltungsrücklage, unterliegt als Verbandsvermögen nicht der Zwangsversteigerung.
Nach der Anordnung der Zwangsversteigerung auf Antrag der Gläubiger gemäß
15 ZVG wird das Vollstreckungsgericht von Amts wegen den Grundstückswert durch Beschluss festsetzen. Der Grundstückswert entspricht dabei dem Verkehrswert, also dem normalen

Über Autor(innen)

Ullrich Janke, Dipl. Wirtschaftsjur. (FH) und Dipl.-Kfm. (FH), wurde 1980 in Karl-Marx-Stadt, dem heutigen Chemnitz, geboren. Nach der Berufsausbildung zum Immobilienkaufmann vertiefte er seine immobilienspezifischen Kenntnisse gezielt durch die Weiterbildung zum geprüften Immobilienfachwirt und setzte diese erfolgreich für seine berufliche Tätigkeit im Shoppingcenter-Management ein. Sein berufsbegleitendes Studium der Betriebswirtschaftslehre und des Wirtschaftsrechts an der FOM Hochschule für Oekonomie und Management schloss der Autor im Jahre 2011 ab und übernahm anschließend eine Führungsposition in einem erfolgreichen Berliner Immobilienunternehmen.