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Vorwort zur fünften Auflage Vorwort Beschaffung der notwendigen Informationen Grundsätzliches zur Wertermittlung Der erste Schritt: Einsicht nehmen in das Grundbuch Informationen über ein eventuelles Erbbaurecht Wohnungs-und Teileigentum Weitere wichtige Informationen Nachbarrechtliche Beschränkungen Planungsrechtliche Nutzungsmöglichkeiten Baulasten Öffentlich-rechtliche Abgaben Das Liegenschaftskataster Altlasten Baugrundverhältnisse Erhaltungssatzung Behördliche Genehmigungen überprüfen Denkmalschutz Geeignete Karten Immissionsbelastung Rund um die Miete Wohn-und Nutzfläche Kosten und PreisindizesDas Gutachten: Aufbau und AnforderungenFormulargutachten Frei erstellte Gutachten Einsatz von Wertermittlungssoftware Aufbau des Gutachtens Anforderungen an ein Gutachten Ermittlung des BodenwertsBestimmung des Bodenwerts unter Zuhilfenahme geeigneter Bodenrichtwerte Ermittlung des Bodenwerts in sechs Schritten Die eigenen wertbeeinflussenden Merkmale des zu bewertenden Grundstücks klären Bodenrichtwert beim Gutachterausschuss einholen Auf den Wertermittlungsstichtag umrechnen Die Geschossflächenzahl umrechnen Weitere mögliche Schritte Bodenwert bzw. Verkehrswert ermitteln Das Residualwertverfahren Verfahren zur Verkehrswertermittlung bebauter Grundstücke Das Vergleichswertverfahren Das Ertragswertverfahren Der Bodenwert Ermittlung des Gebäudeertragswerts Die Ermittlung des Liegenschaftszinssatzes Ermittlung der Restnutzungsdauer Ermittlung des Vervielfältigers Ermittlung des Ertragswerts bzw. Verkehrswerts (Marktwerts) des Grundstücks Das Sachwertverfahren Ermittlung des Bodenwerts Ermittlung der Herstellungskosten der baulichen Anlagen Ermittlung der Brutto-Grundfläche Die Normalherstellungskosten Bestimmung des Gebäudestandards Berücksichtigung der Umsatzsteuer und der Baunebenkosten Korrekturfaktoren Baupreisindex -Ermittlung der Herstellungskosten zum Wertermittlungsstichtag Ermittlung der Herstellungskosten der Außenanlagen Alterswertminderung Ermittlung des vorläufigen Sachwerts des Grundstücks Verkehrswert (Marktwert) des Grundstücks Kontrollen und AnalysenSensitivitätsanalysen Plausibilitätskontrollen Ertragsfaktoren Gebäudefaktoren Plausibilitätskontrolle für Einfamilienhäuser Formeln und Hilfsmittel Ertragsvervielfältiger Aufzinsen: Berechnung des Endbetrags Diskontierung (Abzinsung) Alterswertminderung Kalkulationshilfe zum Sachwertverfahren Kalkulationshilfe zum Ertragswertverfahren (allgemeines Ertragswertverfahren) Kalkulationshilfe zum Ertragswertverfahren mit periodisch unterschiedlichen Erträgen Kalkulationshilfe zum Residualwertverfahren Hilfsmittel zur Bestimmung des ortsspezifischen Liegenschaftszinssatzes Die relevanten gesetzlichen Normen und Regelungen Die wichtigsten Gesetze und Verordnungen im Überblick Wohnflächenverordnung und Betriebskostenverordnung AnhangAnlage 1: Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) Anlage 2: Richtlinien zur Ermittlung des Sachwerts (Sachwertrichtlinie, SW-RL) Anlage 3: Richtlinien für die Ermittlung der Verkehrswerte (Marktwerte) von Grundstücken (Wertermittlungsrichtlinien - WertR 2006) Anlage 4: Beispielgutachten AbkürzungsverzeichnisStichwortverzeichnis
Kontrollen und Analysen Ein Gutachten muss plausibel und prüffähig gestaltet sein. Aufbau und Inhalt müssen daher so dargestellt werden, dass auch der Empfänger und interessierte Laie das Gutachten verstehen und nachvollziehen kann. Eine Möglichkeit, die Eingangsdaten und somit das ermittelte Ergebnis im Gutachten zu untermauern, ist die Anwendung von Plausibilitätskontrollen und Sensitivitätsnachweisen.Nachfolgend werden einige Möglichkeiten dargestellt, wie sich in einem Gutachten Plausibilitätskontrollen und Sensitivitätsanalysen aufführen und darstellen lassen. Bei der Anwendung von Sensitivitätsanalysen wird für unterschiedliche Ausgangsgrößen dargestellt, welche Auswirkungen sie auf das Wertermittlungsergebnis haben. Für den Wertermittler bedeutet dies, dass er für die Herleitung von Ausgangsgrößen, die sich besonders auf den Verkehrswert auswirken, mit großer Sorgfalt und Gewissenhaftigkeit recherchieren muss. Besondere Auswirkungen auf den Ertragswert hat zum Beispiel der Liegenschaftszinssatz im Ertragswertverfahren. Variiert man diesen zum Beispiel um 0,5 Prozent, ergibt sich im Ertragswert eine Änderung (bei längerer Restnutzungsdauer) von circa zehn Prozent! Plausibilitätskontrollen dienen in einem Gutachten dazu, das Wertermittlungsergebnis, also den ermittelten Verkehrswert, beispielsweise anhand von Faktoren oder unter Zuhilfenahme anderer Verfahren zu untermauern.
