Mietminderung und Mietmängel - inkl. Arbeitshilfen online

Praxiswissen für Vermieter
1. Auflage 2014
ISBN: 978-3-648-05039-2
Verlag: Haufe

Buch, Deutsch, 245 Seiten, Inklusive E-Book. Mit Arbeitshilfen online, Format (B × H): 169 mm x 241 mm, Gewicht: 635 g

Reihe: Haufe Fachbuch

Darf man als Mieter die Miete mindern, wenn die Wohnqualität aufgrund einer Renovierung zwischenzeitlich beeinträchtigt ist? Und was kann man als Vermieter tun, wenn der Mieter bereits gemindert hat? Die beiden Autorinnen klären auf, wann eine Mietminderung gerechtfertigt ist und wann nicht. Sie zeigen, wie Vermieter richtig reagieren und erklären wann sich der Gang vor Gericht lohnt.

Inhalte:

- Auswirkungen der Mietrechtsreform 2013.
- Was ist ein Mietmangel?
- Häufige Streitthemen: Lärm, Schimmel oder Feuchtigkeit.

Arbeitshilfen online:

- Mietminderungstabelle mit mehr als 400 aktuellen Gerichtsurteilen.
- Musterbriefe.

Autoren/Hrsg.

Noack, Birgit

Westner, Martina

Fachgebiete

• Rechtswissenschaften Bürgerliches Recht Mietrecht, Wohnungsrecht, Pachtrecht, Leasing

Inhaltsverzeichnis

Einleitung

Mangelbegriff
- Hauptpflichten der Mietparteien (§ 535 BGB)
- Sachmangel
- Rechtsmangel
- Zugesicherte Eigenschaft

Mietminderung
- Höhe der Mietminderung
- Bemessungsgrundlage der Minderung
- Berücksichtigung der Minderung bei der Betriebskostenabrechnung

Ausschluss der Minderung
- Unerheblichkeit des Mangels
- Kenntnis des Mieters
- Schadensverursachung durch den Mieter
- Der Mieter vereitelt Erhaltungsmaßnahmen
- Ausschluss der Minderung bei energetischer Modernisierung
- Vertraglicher Minderungsausschluss
- Modernisierungsvereinbarung

Rechte des Vermieters
- Besichtigungs-/Betretungsrecht
- Durchführung von Erhaltungsmaßnahmen
- Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen
- Abmahnung
- Kündigung
- Schadensersatzanspruch des Vermieters

Besonderheiten bei Lärm
- Ursachen von Störungen durch Lärm
- Ruhezeiten/Zimmerlautstärke
- Bewertung von Lärm
- Einzelfälle
- Vorgehensweise bei Lärmbelästigungen
- Beweislast

Besonderheiten bei Feuchte und Schimmel
- Ursachen von Schimmel- und Feuchteschäden
- Beweislage
- Fogging

Umweltgifte
- Elektrosmog
- Legionellen
- Sonstige Gifte

Vorgehensweise des Vermieters
- Klagearten
- Beweislast

Pflichten und Rechte des Mieters
- Pflichten des Mieters
- Rechte

Mietminderungstabelle

Abkürzungsverzeichnis
Literaturverzeichnis
Stichwortverzeichnis

Leseproben

Mangelbegriff

Die Geltendmachung von Gewährleistungsrechten knüpft an das Vorliegen eines Mangels an der Mietsache an. Die rechtliche Beurteilung und Behandlung eines Sachverhalts hängt daher maßgeblich davon ab, ob das Bestehen eines Mangels bejaht werden kann oder nicht.

Hauptpflichten der Mietparteien (§ 535 BGB)

Verstöße gegen vertragliche oder gesetzliche Verpflichtungen können zu Ansprüchen der jeweiligen Vertragspartner führen. Um zu prüfen, ob ein entsprechender Verstoß und in der Folge eventuell ein Mangel an der Mietsache vorliegt, muss zunächst geklärt werden, welche Pflichten und Aufgaben der Vermieter bzw. der Mieter zu erfüllen hat.

Pflichten des Vermieters

Zu den Hauptpflichten des Vermieters aus dem Mietverhältnis zählt zum einen die Verpflichtung zur Überlassung der Mietsache und zum anderen die Erhaltung der Mietsache (§ 535 Abs. 1 BGB). Danach hat der Vermieter dem Mieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Den Vermieter trifft daher grundsätzlich die Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht im Bezug auf die Mietsache. Der Vermieter ist stets dafür verantwortlich, dass der Gebrauch der Mietsache während der gesamten Mietdauer für den Mieter uneingeschränkt möglich ist.
Die Beantwortung der Frage, welche Räume und Bereiche eines Anwesens oder Grundstücks zur Mietsache gehören, richtet sich nach den zwischen den Parteien im Mietvertrag getroffenen Vereinbarungen. Was zur Mietsache gehört, ist - sofern keine eindeutigen Vereinbarungen getroffen wurden - durch Auslegung zu ermitteln (§§ 157, 242 BGB). Aus der Tatsache, dass der Vermieter über einen längeren Zeitraum hinweg die Nutzung von Grundstücksteilen oder Räumen durch den Mieter geduldet hat, kann nicht hergeleitet werden, dass diese nunmehr zum Vertragsgegenstand zählen. Es handelt sich bei einer solchen Duldung durch den Vermieter in der Regel nur um eine Gestattung, die jederzeit widerrufen werden kann (vgl. KG Berlin, Urteil vom 1.12.2008, 8 U 121/08, WuM 2009, 654).

Über Autor(innen)

Westner, Martina
Martina Westner, Rechtsanwältin, ist seit über 15 Jahren als Beraterin beim Haus- und Grundbesitzerverein München mit dem Schwerpunkt Mietrecht tätig.

Noack, Birgit
Die Rechtsanwältin Birgit Noack ist seit über 15 Jahren als Beraterin beim Haus- und Grundbesitzerverein München mit dem Schwerpunkt Mietrecht tätig.

Die Rechtsanwältin Birgit Noack ist seit über 15 Jahren als Beraterin beim Haus- und Grundbesitzerverein München mit dem Schwerpunkt Mietrecht tätig.

Martina Westner, Rechtsanwältin, ist seit über 15 Jahren als Beraterin beim Haus- und Grundbesitzerverein München mit dem Schwerpunkt Mietrecht tätig.