Wohnbau, Gewerbe, öffentlicher Hochbau
E-Book, Deutsch, 414 Seiten, E-Book
Reihe: Hammonia bei Haufe
ISBN: 978-3-648-15213-3
Verlag: Haufe
Format: EPUB
Kopierschutz: Wasserzeichen (»Systemvoraussetzungen)
Inhalte:
- Gesetzliche Grundlagen und rechtliche Leitsätze der Betreiberverantwortung
- Betriebssicherheitsverordnung, Gefährdungsbeurteilung nach der TRBS 1111
- Sicherheitsbegehungen Gebäude außen, innen, Haustechnik sowie Außenanlagen
- Building Information Modeling (BIM) als Methode zum Betreiben von Immobilien
- Organisation und Kosten der Betreiber- und Überwachungspflichten
- Neu in der 5. Auflage: Organisation der Elektrosicherheit, Änderungen in den Bereichen Aufzug, Trinkwasser, Verdunstungskühlanlagen, Heizanlagen und bei der Betreiberverantwortung nach ÜAnlG 2021 (Gesetz über überwachungsbedürftige Anlagen)
Autoren/Hrsg.
Fachgebiete
Weitere Infos & Material
Gesetzliche Grundlagen
- Verkehrssicherungspflichten des Immobilienbetreibers
Grundlagen der Betreiberverantwortung nach VDI 3810
- Wahrnehmungsebene
- Erfüllungsebene
- Nachweisebene
Betriebssicherheitsverordnung
- Rechtliche Einordnung und Ablauf
- Gefährdungsbeurteilung
- Beispiel: Gefährdungsbeurteilung der Aufzugsanlage durch den Vermieter
- Überwachungsbedürftige Anlagen nach BetrSichV
- Dokumentationspflichten nach der Betriebssicherheitsverordnung
Trinkwasserverordnung
- Grundlegendes
- Verkehrssicherungspflichten am Beispiel einer Trinkwasserinstallation
- Urteile zur Legionellenproblematik
- Hinweise zur Untersuchungsmethodik
- Dokumentationspflichten
- Gefährdungsanalyse
- Typische Gefahrenstellen
Hinweise für die Wohnungswirtschaft
- Elektroanlagen
- Wasserführende Installation - Hinweise zur Umsetzung der Trinkwasserverordnung
- Freianlagen und Kinderspielplätze
- Bäume
Hinweise zu öffentlichen Bauten und Bundesbauten
Hinweise für kommunale Immobilienobjekttypen
- Grundschule und allgemeinbildende weiterführende Schule
- Berufsbildende Schule
- Schulsporthallen
- Kindertagesstätten
- Verwaltungsgebäude/Arbeitsstätten/Bürobauten
- Versammlungsstätten/Aula
- Gemeinschaftshäuser/Jugendzentren
Hinweise zu gewerblichen Bauten
- Verkaufsstätten
- Hinweise zur Organisation der Betreiberpflichten in Aktiengesellschaften und GmbHs
Allgemeine Hinweise zur Durchführung von Sicherheitsbegehungen
Sicherheitsbegehungen von Gebäuden: außen
- Bereich Dach
- Holzkonstruktionen
- Kamine
- Vordächer/Dachbegrünung
- Blitzschutz
- Treppengeländer
- Kellerabgänge
- Kellerlichtschächte
- Fassaden
- Balkone
- Brandschutz
- Thermische Solaranlagen
- Fotovoltaik/Solaranlagen
- Sonstiges
Sicherheitsbegehungen von Gebäuden: innen und Technik
- Bereich Holzkonstruktionen
- Kamine
- Blitzschutz
- Treppen
- Treppenaufgänge
- Kellerabgänge
- Bodenbeläge
- Gasinnenleitungen
- Elektrische Installationen
- Wasserführende Installationen
- Motorbetriebene Anlagen
- Brandschutz
- Rauchwarnmelder in der Wohnung
- Sonstige Gefahrstellen: Glastüren
- Checkliste: Begehung des Gebäudes von innen
Sicherheitsbegehungen von Gebäuden: Außenanlagen
- Straßenbereich
- Wegebereich
- Hofbereich
- Müllstandplatz
- Objekte in Außenanlagen - Wäschetrockenanlage/Bänke
- Garagen/Tiefgarage
- Pkw-Stellplätze
- Rettungswege/Fluchtwege
- Außenbeleuchtung
- Spielplätze
- Mauern
- Zäune/Einfriedungen
- Bäume
- Checkliste: Begehung der Außenanlagen
Sicherheitsbegehung: Standsicherheit
- ARGEBAU-Hinweise und VDI 6200: Inhalte und Ziele
- Gefährdungskategorien und Begehungsintervalle nach ARGEBAU
- Prüfung und Kontrolle einzelner Elemente und Gefahrstellen
- Besondere Hinweise zu Konstruktionen
- Schneelasten
- Dokumentation im Bauwerks-/Objekthandbuch
Kosten der Überwachungspflichten in der Wohnungswirtschaft
- Betriebskostenabrechnung
- Kosten der Überwachungspflichten
- Kosten für Sicherheitsbegehungen und Aufwandswerte
Organisation der Betreiberpflichten
- Organisationsverpflichtung des Immobilienbetreibers
- Risikomanagement
- Organisationsverschulden
- Organisation der Betreiberpflichten nach GEFMA 190
- Aufbau der Organisation der Überwachungspflichten in der Wohnungswirtschaft - Beispiele
Organisation der Betreiberverantwortung in der Kommune
- Aufbauorganisation
- Ablauforganisation
- Organisation der Delegation
- Personalbemessung
- Abschätzung der Betreiberkosten
Dokumentation
- Beispiele und Hilfsmittel zur Dokumentation
- Auswahl der richtigen Software
Integration der Betreiberpflichten in die Instandhaltung
- Servicelevel und Verfügbarkeit von Anlagen
- Weiterentwicklung zum Instandhaltungsmanagement
Literaturverzeichnis
Abkürzungsverzeichnis
Abbildungsverzeichnis
Stichwortverzeichnis
1 Gesetzliche Grundlagen
1.1 Verkehrssicherungspflichten des Immobilienbetreibers
1.1.1 Gesetzliche Grundlagen
Vor 15 Jahren stürzte die Eissporthalle in Bad Reichenhall ein. Dabei kamen 15 Menschen ums Leben. Sie wurde im Auftrag der Stadt Bad Reichenhall in den Jahren 1971 bis 1973 nach dem Entwurf des Architekten Hans Jürgen Schmidt-Schicketanz zum Preis von 15,37 Millionen DM erbaut. An die Eishalle schlossen sich eine Schwimmhalle und ein Restaurant an, unter der Eislauffläche befand sich eine Tiefgarage. Die Dachkonstruktion bestand aus Hohlkasten-Trägern als Hauptträgern, rechtwinklig zu ihnen war das Dach mit einer sehr steifen Ausfachung versehen.1 Anfang 2010 wurde auf einem kleinen Teilstück des vormaligen Eishallenareals eine Gedenkstätte errichtet, die am 20. November 2010 offiziell eingeweiht wurde. Im November 2008 verurteilte das Landgericht Traunstein den Dachkonstrukteur der städtischen Halle wegen fahrlässiger Tötung zu eineinhalb Jahren Bewährungsstrafe. Einen Sachverständigen und einen Architekten sprach die Große Strafkammer frei. Die Staatsanwaltschaft legte jedoch Berufung ein. Tatsächlich kassierte der Bundesgerichtshof (BGH) den Freispruch des Gutachters. In der Neuauflage des Verfahrens wurde der Angeklagte, der im Auftrag der Stadt der über 30 Jahre alten Eislaufhalle drei Jahre vor dem Einsturz in einem lt. Gericht nicht angemessen vergüteten Gutachten noch einen guten Zustand bescheinigt hatte, im Herbst 2011 abermals freigesprochen. Im Mai 2006 wurden alle städtischen Gebäude in Bad Reichenhall auf ihre Sicherheit und den baulichen Zustand hin überprüft. Danach wurden 40 Millionen Euro in die Sicherheit, Modernisierung und den Neubau städtischer Häuser investiert.2 Das Ergebnis einer bundesweiten Umfrage unter etwa 700 Prüfingenieuren, die nach dem Unglück in Bad Reichenhall 950 Gebäude statisch untersucht hatten, war: 52 % aller untersuchten Bauwerke – vorwiegend Sportanlagen und Einkaufsmärkte – waren mit derart statischen Mängeln behaftet, dass eine Nachbesserung innerhalb einer bestimmten Frist erforderlich war. Fünf Prozent waren so mangelhaft, dass sie sogar geschlossen werden mussten.3 Nach dem tragischen Unglück von Bad Reichenhall hatte die Niedersächsische Ministerin und Vorsitzende der Bauministerkonferenz, Mechthild Ross-Luttmann, am 6. Februar 2006 das Thema Bausicherheit auf die Tagesordnung der 112. Bauministerkonferenz gesetzt. Dazu erging folgender Beschluss: Konsequenzen aus dem Halleneinsturz in Bad Reichenhall »Die Bauminister/-innen und Senator/-innen bedauern, dass der Einsturz der Eislaufhalle in Bad Reichenhall den Tod vieler Menschen verursacht hat. Sie drücken den Opfern und Hinterbliebenen ihr tief empfundenes Mitgefühl aus.« »Die Bauministerkonferenz nimmt den Zwischenbericht des Ausschusses für Stadtentwicklung, Bau- und Wohnungswesen zur Kenntnis. Die Bauministerkonferenz betont die Verantwortlichkeit der öffentlichen und privaten Bauherren und Eigentümer, Gebäude stets in einem verkehrssicheren Zustand zu erhalten. (...)« Nach § 823 BGB ist der Eigentümer4 einer Immobilie zuständig für die Verkehrssicherung seines Gebäudes. Zunehmend wird die Verkehrssicherungspflicht von deutschen Gerichten restriktiv ausgelegt, sodass eine umfangreiche Überwachung hinsichtlich der Verkehrssicherheit des Wohnungsbestandes notwendig ist. Die Anforderungen zur Überwachung der Verkehrssicherheit im Wohnungsbestand sind in Gesetzen, Verordnungen, Satzungen, Normen und den »allgemein anerkannten Regeln der Technik« festgelegt. Die Gerichte ziehen im Schadensfall nicht nur die speziell für den Wohnungsbau geltenden Normen zur Beurteilung heran, sondern beziehen auch andere Regelungen aus dem Gewerbebereich z. B. Arbeitsstättenrichtlinien, Unfallverhütungsvorschriften und berufsgenossenschaftliche Regeln mit ein. Unterschiedliche Überwachungspflichten von der Außenanlage bis hin zur Gasfeuerstättenwartung sind zu beachten. Bei einem Wohngebäude können dies über 100 Prüfbereiche sein, die regelmäßig im Rahmen der Verkehrssicherungspflicht zu überwachen sind. Im Bürgerlichen Gesetzbuch findet man einen Paragrafen mit dem Titel »Verkehrssicherungspflicht« nicht ohne Weiteres. Die Regelung dazu leitet sich aus der allgemeinen Schadenersatzpflicht im Bürgerlichen Gesetzbuch ab. Die allgemeine Verkehrssicherungspflicht wird aus § 823 Abs. 1 BGB hergeleitet. Der Bundesgerichtshof hat in seinen Leitsätzen den Begriff der »Verkehrssicherungspflicht« folgendermaßen definiert5: »Die Verkehrssicherungspflicht folgt aus dem Grundsatz, dass derjenige, der eine Gefahrenquelle schafft, d. h. sie selbst hervorruft oder sie in seinem Einflussbereich andauern lässt, die erforderlichen Sicherungsmaßnahmen zu treffen hat, damit sich die potenziellen Gefahren nicht zum Schaden anderer auswirken.« Bei Grundstücken und Gebäuden trifft die allgemeine Verkehrssicherungspflicht denjenigen, der den Zutritt zu seinem Grundstück für Dritte eröffnet. Der Verantwortliche hat die notwendigen Vorkehrungen zum Schutz Dritter vor Gefahrenquellen zu schaffen. Eine absolute Sicherheit ist aber nicht erreichbar. Deshalb sind nur solche Sicherungsmaßnahmen notwendig, »die ein verständiger und umsichtiger, in vernünftigen Grenzen vorsichtiger Mensch für ausreichend halten darf, um andere Personen vor Schäden zu bewahren, und die für ihn den Umständen nach zumutbar sind.«6 Zur Beurteilung der notwendigen Schutzvorkehrungen wird in der Rechtsprechung auf die »Verkehrsüblichkeit« von Schutzmaßnahmen abgestellt. Dazu werden z. B. die »allgemein anerkannten Regeln der Technik« in die Bewertung der Schutzmaßnahmen mit einbezogen. Die »allgemein anerkannten Regeln der Technik« haben aber keine Gesetzeskraft. Die Haftungsgrundlagen sind je nachdem, welcher Haftungstatbestand besteht, unterschiedlich. Die folgende Tabelle stellt dies im Überblick dar. Eine Haftung aus Vertrag kann z. B. schon durch den Kauf einer Eintrittskarte für eine Veranstaltung begründet werden. 1.1.1.1 Zur zivilrechtlichen Verantwortung Rechtsgrundlagen zivilrechtlicher Haftung* § 823 BGB oder § 839 BGB Amtshaftpflichtverletzung Körperverletzung Haftung für rechtswidriges und schuldhaftes Verhalten Schadenersatz Haftung aus Vertrag Haftung für rechtswidriges und schuldhaftes Verhalten Schadenersatz Sonstige Haftungstatbestände Umweltrecht Haftung für rechtswidriges (»schuldloses«) Verhalten Schadenersatz * RA Dr. Georg Krafft, Seminarunterlagen Braunschweig, 10.02.2011 Haftung des Gebäudeunterhaltungspflichtigen § 836 BGB [Haftung des Grundstücksbesitzers bei Einsturz eines Gebäudes] [KASTEN#LI7352486] (1) Wird durch den Einsturz eines Gebäudes oder eines anderen mit einem Grundstücke verbundenen Werkes oder durch die Ablösung von Teilen des Gebäudes oder des Werkes ein Mensch getötet, der Körper oder die Gesundheit eines Menschen verletzt oder eine Sache beschädigt, so ist der Besitzer des Grundstücks, sofern der Einsturz oder die Ablösung die Folge fehlerhafter Errichtung oder mangelhafter Unterhaltung ist, verpflichtet, dem Verletzten den daraus entstehenden Schaden zu ersetzen. Die Ersatzpflicht tritt nicht ein, wenn der Besitzer zum Zwecke der Abwendung der Gefahr die im Verkehr erforderliche Sorgfalt beobachtet hat. Gegenüber der allgemeinen Verkehrssicherungspflicht nach § 823 BGB ergibt sich eine verschärfte Haftung des Gebäudebesitzers. Insoweit gilt eine gesetzliche Verschuldensvermutung und ein vermuteter ursächlicher Zusammenhang zwischen einem Verschulden des Ersatzpflichtigen und dem Schaden. »Um einer solchen Haftung zu entgehen, muss der Ersatzpflichtige den Entlastungsbeweis führen, d. h. er muss beweisen, dass er die zum Zwecke der Abwendung der Gefahr im Verkehr erforderliche Sorgfalt beachtet hat«.7 Dies wirkt wie eine Beweislastumkehr. § 535 BGB [Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags] (1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der vermieteten Sache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem...
