E-Book, Deutsch, 485 Seiten, Format (B × H): 148 mm x 210 mm
E-Book, Deutsch, 485 Seiten, Format (B × H): 148 mm x 210 mm
Reihe: Betriebs-Berater Schriftenreihe/ Wirtschaftsrecht
ISBN: 978-3-8005-9594-5
Verlag: Fachmedien Recht und Wirtschaft in Deutscher Fachverlag GmbH
Format: EPUB
Kopierschutz: Wasserzeichen (»Systemvoraussetzungen)
Die Neuauflage behandelt neben der aktuellen Literatur und Rechtsprechung die in der Rechtspraxis bedeutsamen Problembereiche zu Inhalt und Gegenstand des Maklervertrags wesentlich breiter als zuvor und in einem eigenständigen Kapitel. Ebenso wurde die Problematik der Einbeziehung von Allgemeinen Geschäftsbedingungen in den Maklervertrag vertieft dargestellt. Die Ausführungen zu der bereits in der Vorauflage berücksichtigten Maklerprovisionsreform zum Wohnimmobilienkauf (§§ 656a–656d BGB) wurden erheblich erweitert, um die zwischenzeitlich in der Literatur kontrovers erörterten neuen Problembereiche angemessen zu berücksichtigen.
Zielgruppe
Mit dem Maklerrecht befasste Juristen, Makler und deren Kunden; Immobilienwirtschaft, juristische Fakultäten und (Fach-)Hochschulen
Autoren/Hrsg.
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3. Rudimentärer Normenbestand des Maklerrechts
a) Maklerrecht als Richterrecht
8 Das Maklerrecht gilt zu Recht als Rechtsgebiet, dessen eigentliche Konturen sich nicht aus dem Gesetzestext, sondern erst durch die zu diesem Vertragstyp im Wege der Rechtsfortbildung entwickelten Rechtsgrundsätze verlässlich erschließen lassen.9 Maklerrecht ist mithin in seinen wesentlichen Zügen Richterrecht.10 Dies liegt in erster Linie daran, dass der historische Gesetzgeber sich darauf beschränkt hat, zum Maklervertragsrecht lediglich drei allgemeingültige Bestimmungen aufzustellen, die ein allzu weitmaschiges Regelungswerk darstellen.11 Peter Schwerdtner hat in diesem Zusammenhang anschaulich von einer embryonalen Ausgestaltung in den §§ 652 bis 654 BGB gesprochen.12 Hans Reichel hat zu diesem Befund in seinem Grundlagenwerk Die Mäklerprovision bereits vor mehr als 100 Jahren treffend bemerkt: „Das Meiste und Beste bleiben der Wissenschaft und der Praxis überlassen.“13 9 Der durch das Schuldrechtsmodernisierungsgesetz neu geschaffene Untertitel l „Allgemeine Vorschriften“ erfasst zwar auch die Vorschrift des § 655 BGB. Diese Bestimmung, welche die richterliche Herabsetzung des Maklerlohns bei unangemessener Höhe vorsieht, betrifft aber nach herrschender Ansicht nur die bislang seltenen Fälle der Vermittlung von Dienstverträgen.14 Daher besteht das allgemeine Maklerrecht des BGB nach wie vor nur aus drei Bestimmungen.15 Es kann daher nicht überraschen, dass sich das Maklerrecht zu einer „Domaine der Rechtsprechung“16 entwickelt hat. Sie hat im Maklerrecht außer dem unvollständigen Normenbestand noch einen anderen, vielfältigen Anknüpfungspunkt gefunden: Das Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen. Für dieses Rechtsgebiet war und ist das Maklerrecht seit jeher eine überaus reichhaltige Fundgrube.17 So hat die höchstrichterliche Rechtsprechung zu maklerrechtlichen Geschäftsbedingungen das spätere AGB-Gesetz entscheidend beeinflusst, insbesondere auch zu allgemeinen Grundsatzfragen.18 10 Auch im Übrigen hat das Schuldrechtsmodernisierungsgesetz keine wesentlichen Abänderungen erbracht. Die Ergänzungen bestehen im Wesentlichen darin, die bisherigen §§ 15–18 des Verbraucherkreditgesetzes als Untertitel 2 „Vermittlung von Verbraucherdarlehensverträgen und entgeltlichen Finanzierungsleistungen“ in das BGB einzufügen. Abgesehen von der Aufnahme amtlicher gesetzlicher Überschriften hat der Gesetzgeber der Schuldrechtsreform keine weiteren Eingriffe vorgenommen.19 Auf den ersten Blick erstaunt dies, weil bekanntlich die Reform des Maklerrechts in der 8., 9. und 10. Legislaturperiode eine breite rechtspolitische Diskussion ausgelöst hatte.20 Aber auch der in der 10. Periode eingebrachte Gesetzentwurf vom 16.2.198421 wurde nicht verabschiedet.22 Mit Ausnahme des Postulats der konstitutiven Erfolgsabhängigkeit der Maklerprovision als zwingendes Recht erschöpfte sich dieser Entwurf überwiegend in einer Kodifizierung der bisherigen Rechtsprechung, so dass für den Gesetzgeber der Schuldrechtsmodernisierung allenfalls unter dem Gesichtspunkt der Transparenz Reformbedarf bestand. 11 Die Sonderstellung des Maklervertragsrechts zu den sonstigen gegenseitigen schuldrechtlichen Vertragstypen beruht zudem auf dem gewichtigen Umstand, dass es sich um ein Drei-Personen-Verhältnis handelt, bei dem der Makler gegen Entgelt zwischen zwei anderen Personen einen Vertragsabschluss (sog. Hauptvertrag) herbeiführen soll. Die Eigenart der Tätigkeit des Maklers liegt darin, dass seine Nachweis- oder Vermittlungsleistung objektiv beiden Parteien des beabsichtigten Hauptvertragsabschlusses zugutekommt.23 Hierbei steht der Makler in der Mitte, so dass demnach anderweitige Pflichtenstrukturen notwendig sind, als in einem rein zweiseitigen Austauschverhältnis.24 Hinzu kommt, dass der Makler sich vielfach als Doppelmakler betätigen will, dies aber dem potenziellen Maklerkunden mitunter nicht hinreichend deutlich zu erkennen gibt, so dass für den Kunden möglicherweise der Eindruck entsteht, die Gegenseite (des Hauptvertrages) habe die Provision zu entrichten. b) Aufgabenstellung des Maklerrechtssenats des Bundesgerichtshofs
12 Das richterrechtlich geprägte Maklerrecht wird in erster Linie durch die Rechtsprechung des Maklerrechtssenats des Bundesgerichtshofs gestaltet. Aufgabe dieses Senats ist es, für die Wahrung der Rechtseinheit in der instanzgerichtlichen Judikatur zu sorgen, grundsätzliche Rechtsfragen zu klären und eine zeitgemäße Fortbildung des Maklerrechts in Deutschland zu gewährleisten.25 Das Maklerrecht macht bekanntlich nur etwa 10–15 % des Geschäftsanfalls eines Zivilsenats aus.26 Damit eignet es sich als Ausgleichsmasse, um einer Überlastung eines besonders stark betroffenen Zivilsenats im Bundesgerichtshof zu begegnen. Daher wurden für das Maklerrecht im Laufe der Jahrzehnte immer wieder andere Zivilsenate zuständig.27 13 Unmittelbar nach Errichtung des Bundesgerichtshofs zum 1.10.1950 wurde der erste Geschäftsverteilungsplan, in starker Anlehnung an den des Reichsgerichts, beschlossen.28 Das Maklerrecht wurde dem II. Zivilsenat wie zuvor beim Reichsgericht zugewiesen.29 Dieser Senat war seit jeher für bedeutsame Bereiche des privaten Wirtschaftsrechts zuständig.30 Er wird als handels- und gesellschaftsrechtlicher Senat bezeichnet und befindet sich, jedenfalls teilweise, in der Nachfolge des am 5.8.1870 in Leipzig eröffneten Bundesspäter Reichsoberhandelsgerichts und nach Errichtung des Reichsgerichts zum 1.10.1879 zu dessen I. Zivilsenat, später II. Zivilsenat.31 Die Zuordnung des Maklerrechts zum II. Zivilsenat kennzeichnete dessen Bedeutung als Teil des Wirtschaftsrechts.32 14 1959 wurden die Maklersachen an den zum 1.10.1956 errichteten VII. Zivilsenat abgegeben, der traditionell für das (Bau-)Werkvertragsrecht zuständig ist. Bereits zum 1.1.1962 trat ein neuer Zuständigkeitswechsel ein. Der ebenfalls zum 1.10.1956 errichtete VIII. Zivilsenat, der seitdem schwerpunktmäßig für das Kaufvertragsrecht zuständig ist, erhielt zusätzlich die Maklerrechtssachen. Sechs Jahre später, zum 1.12.1968, übernahm der IV. Zivilsenat das Maklerrecht in seinen Zuständigkeitsbereich.33 In diesem Senat verblieb es mehrere Jahrzehnte. Erst 1995 wechselten die Maklersachen zum III. Zivilsenat, der nicht nur für das Staatshaftungsrecht zuständig ist, sondern auch das gewichtige Geschäftsbesorgungsrecht betreut. Mit Wirkung zum 1.1.201434 ist die Zuständigkeit – bezogen auf Neueingänge – nunmehr auf den I. Zivilsenat übergegangen, der im Bundesgerichtshof für das Wettbewerbs- und Urheberrecht zuständig ist, aber mit dem Transportrecht auch wirtschaftsrechtliche Bezüge aufweist.35 Wie die zwischenzeitlich ergangenen Entscheidungen belegen, wurde auch dieser Zuständigkeitswechsel im Sinne der Kontinuität der höchstrichterlichen Rechtsprechung vollzogen.36 15 Zum Maklerrecht zählen neben dem gewichtigen Immobilienmaklerrecht auch weitere Rechtsgebiete, wie etwa das Recht des Versicherungsmaklers, das Ehe- und Partnervermittlungsrecht und die Arbeitsvermittlung. Entscheidungen hierzu können auch für das Immobilienmaklerrecht von Bedeutung sein, wenn sie allgemeinmaklerrechtliche Fragen betreffen und die entwickelten Grundsätze auch auf andere Bereiche des Maklerrechts übertragbar sind.37 Dies gilt insbesondere für das Versicherungsmaklerrecht. So haben etwa die Grundsatzentscheidungen zur Höhe des bei Widerruf des Maklervertrages geschuldeten Wertersatzes38 und zur Frage der Verwirkung des Maklerlohns bei Verwendung unzulässiger Allgemeiner Geschäftsbedingungen39 zur Fortentwicklung des gesamten Maklerrechts beigetragen.40 16 Der größere Teil der Entscheidungen bezieht sich auf Nichtzulassungsbeschwerden, die keinen Erfolg haben. Diese Beschlüsse müssen nach § 544 Abs. 6 Satz 2 2. HS ZPO nicht begründet werden.41 Von dieser Befugnis macht auch der Maklerrechtssenat regelmäßig Gebrauch. Die mit den Nichtzulassungsbeschwerden angegriffenen Berufungsurteile weisen vielfach nur einzelfallbezogene tatrichterliche Bewertungen auf, die regelmäßig keinen Grund für die Zulassung der Revision geben können.42 Ob die für den Provisionsanspruch erforderlichen Voraussetzungen vorliegen, hängt in erster Linie von den Umständen des Einzelfalls ab. Deren Gewichtung und Würdigung obliegt dem Tatrichter; sie sind nur einer eingeschränkten revisionsrechtlichen Nachprüfbarkeit durch den Bundesgerichtshof zugänglich. Hierin zeigt sich die Verantwortung und Beurteilungskompetenz des Tatrichters.43 Der Anteil mit Gründen versehener maklerrechtlicher Entscheidungen ist daher ausgesprochen gering.44 c) Judikatur der Oberlandesgerichte
17 Der Judikatur der Oberlandesgerichte kommt eine nicht unwesentliche Bedeutung zu, auch wenn es sich hierbei, wie bereits ausgeführt wurde, vielfach um einzelfallbezogene tatrichterliche Beurteilungen handelt. Hierin zeigt sich die Verantwortung und Beurteilungskompetenz des Tatrichters. Ob die für den Provisionsanspruch erforderlichen Voraussetzungen vorliegen, hängt in erster Linie von den Umständen des Einzelfalles ab. Deren Gewichtung und Würdigung obliegt dem Tatrichter, sie sind nur einer eingeschränkten revisionsrechtlichen Nachprüfbarkeit durch den Bundesgerichtshof...
