Hertel / Edelmann Immobilienfinanzierung und Verbraucherschutz

1. Auflage 2007
ISBN: 978-3-540-29747-5
Verlag: Springer-Verlag
Format: PDF
Kopierschutz: Adobe DRM (»Systemvoraussetzungen)

E-Book, Deutsch, 259 Seiten

Die Haftung der Kreditwirtschaft im Zusammenhang mit der Finanzierung steuerinduzierter Immobilien- und Fondsanlagen sorgte in jüngster Vergangenheit für Unruhe. Die Autoren erörtern hier diesbezügliche Rechtsfragen: u.a. Haustürwiderrufsrecht, das verbundene Geschäft, Wirksamkeit von Treuhändervollmachten, Verletzung von Aufklärungspflichten. Sie orientieren sich dabei an der höchst- und obergerichtlichen Rechtsprechung. Ihre detaillierte Darstellung enthält eine umfangreiche, nach Instanzen und örtlicher Zuständigkeit gegliederte Rechtsprechungsübersicht. Sie ermöglicht Lesern den Einblick in die Judikatur 'ihrer' Gerichtsbarkeit.

Autoren/Hrsg.

Hertel, Christian

Edelmann, Hervé

Inhaltsverzeichnis

1;Vorwort;8
2;Inhaltsverzeichnis;10
3;Immobilienfinanzierung und Verbraucherschutz;17
3.1;A. Ausgewählte Fragen aus dem Bereich des Verbraucherdarlehensrechts;19
3.1.1;I. Anwendungsbereich;19
3.1.2;II. Schriftform;20
3.1.3;III. Angaben nach § 492 Abs. 1 S. 5, Abs. 1a BGB;21
3.1.3.1;1. Neuregelung;21
3.1.3.2;2. Nettodarlehensbetrag/Höchstgrenze des Darlehens;21
3.1.3.3;3. Gesamtbetrag der Teilzahlungen;21
3.1.3.4;4. Art und Weise der Rückzahlung;23
3.1.3.5;5. Zinsen und Kosten des Darlehens;24
3.1.3.6;6. Effektiver bzw. anfänglicher effektiver Jahreszins;25
3.1.3.7;7. Kosten einer Restschuld- oder sonstigen Versicherung;26
3.1.3.8;8. Zu bestellende Sicherheiten;27
3.2;B. Widerruf von Haustürgeschäften;29
3.2.1;I. Schwebende Wirksamkeit;29
3.2.2;II. Zuständiges Gericht;29
3.2.3;III. Unzulässigkeit der Feststellungsklage;30
3.2.4;IV. Beweislast;30
3.2.4.1;1. Anscheinsbeweis;30
3.2.4.2;2. Möglichkeit des „einfachen“ Bestreitens;31
3.2.5;V. Haustürgeschäft und Gesellschaftsbeitritt;31
3.2.6;VI. Haustürgeschäft und Sicherheitenbestellungen;32
3.2.7;VII. Haustürgeschäftewiderruf und Vollmacht;33
3.2.8;VIII. Haustürgeschäft und Aufhebungsvertrag;34
3.2.9;IX. Verhältnis der Vorschriften über Haustürgeschäfte und Verbraucherkreditverträge;34
3.2.9.1;1. Aktuelle Rechtslage;34
3.2.9.2;2. Alte Rechtslage;35
3.2.10;X. Maßgeblichkeit des Vertreters;37
3.2.11;XI. Situationsbedingte Erfordernisse;38
3.2.12;XII. Kausalität;39
3.2.13;XIII. Zurechenbarkeit;41
3.2.13.1;1. Frühere Sichtweise;41
3.2.13.2;2. Aktuelle Sichtweise;42
3.2.14;XIV. Vorhergehende Bestellung;43
3.2.15;XV. Ausschlusstatbestand des § 312 Abs. 3 Nr. 3 BGB bzw. § 1 Abs. 2 Nr. 3 HWiG a.F.;44
3.2.16;XVI. Ausschlusstatbestände des § 2 Abs. 1 Satz 4 HWiG a.F. sowie des § 355 Abs. 3 Satz 1 BGB a.F.;45
3.2.16.1;1. Die jeweiligen Gesetzesänderungen;45
3.2.16.2;2. Richtlinienkonforme Auslegung des § 2 HWiG a.F.;45
3.2.16.3;3. Verfristung des Widerrufs nach § 355 Abs. 3 Satz 1 BGB a.F.;47
3.2.17;XVII. Ausschluss des Widerrufsrechts durch ordnungsgemäße Belehrung;49
3.2.17.1;1. Alte Rechtslage;49
3.2.17.2;2. Aktuelle Rechtslage;51
3.2.18;XVIII. Ausschluss des Widerrufsrechts durch Verfristung und Verwirkung;53
3.2.18.1;1. Verfristung;53
3.2.18.2;2. Verwirkung/unzulässige Rechtsausübung;54
3.2.19;XIX. Rechtsfolgen des Widerrufs;55
3.2.19.1;1. Widerruf ausschließlich der Beitrittserklärung;55
3.2.19.2;2. Widerruf des Darlehensvertrages;56
3.2.20;XX. Empfang des Darlehens;61
3.2.21;XXI. Realkreditvertrag gem. § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG a.F.;62
3.2.21.1;1. Grundsätzliches;62
3.2.21.2;2. Die Abhängigkeit des Darlehensvertrages von der Sicherung durch ein Grundpfandrecht;63
3.2.21.3;3. „Übliche Bedingungen“ i.S.v. § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG a.F.;65
3.2.22;XXII. Realkreditvertrag und § 358 Abs. 3 Satz 3 BGB;66
3.2.23;XXIII. Verbundene Geschäfte gem. § 9 Abs. 1 VerbrKrG a.F.;67
3.2.24;XXIV. Verbundgeschäfte nach § 358 Abs. 3 Satz 1, 2 und 3 BGB;70
3.2.25;XXV. Grundschuld und Widerruf;71
3.2.26;XXVI. Wiedergabe der Rechtsprechungsentwicklung hinsichtlich der Rechtsfolgen eines verbundenen Geschäfts;72
3.3;C. Einwendungs- und Rückforderungsdurchgriff;75
3.3.1;I. Grundsatz;75
3.3.2;II. Ausschluss bei grundpfandrechtlicher Absicherung, Einschränkung bei Grundstücken oder grundstücksgleichen Rechten;75
3.3.3;III. Schaffung des Rückforderungsdurchgriffs;77
3.3.4;IV. Fortentwicklung des Rückforderungsdurchgriffsanspruchs;78
3.3.5;V. Einschränkung des Einwendungs- und Rückforderungsdurchgriffsanspruchs;80
3.3.5.1;1. Zu der in den Urteilen vom 25.04.2006 vorgenommenen Einschränkung;80
3.3.5.2;2. Anfechtung des Darlehensvertrags bei Täuschung im Bereich des Erwerbsgeschäfts;82
3.3.5.3;3. Anspruch aus Verschulden bei Vertragsschluss;82
3.3.6;VI. Notwendigkeit der Kündigung;82
3.3.7;VII. Notwendigkeit der Ergreifung von Maßnahmen im Verhältnis zu Dritten;83
3.4;D. Vertragsabschluss durch Dritte – Wirksamkeit von Vollmachten im Rahmen sog. Treuhandmodelle;85
3.4.1;I. Anwendbarkeit des Rechtsberatungsgesetzes im Allgemeinen;85
3.4.2;II. Anwendbarkeit des Rechtsberatungsgesetzes im Besonderen;87
3.4.2.1;1. Erlaubnispflicht nach dem RBerG, wenn der Geschäftsführer der Treuhand-GmbH Rechtsanwalt ist;87
3.4.2.2;2. Anwendbarkeit des RBerG bei geschlossenen Immobilienfonds in der Rechtsform der Gesellschaft bürgerlichen Rechts;88
3.4.3;III. Auswirkungen auf die Vollmacht;91
3.4.4;IV. Auswirkungen auf einen Zeichnungsschein;92
3.4.5;V. Kreditgewährung als unerlaubte Rechtsbesorgung;93
3.4.6;VI. Gutglaubensschutz;94
3.4.6.1;1. Grundsätzliche Anwendbarkeit der §§ 172, 173 BGB;95
3.4.6.2;2. Nachweis der Gutgläubigkeit;99
3.4.6.3;3. Maßgeblicher Zeitpunkt für die Gutgläubigkeit;102
3.4.7;VII. Duldungs- oder Anscheinsvollmacht;105
3.4.8;VIII. Genehmigung;108
3.4.8.1;1. Stillschweigende Genehmigung;109
3.4.8.2;2. Ausdrückliche Genehmigung;109
3.4.8.3;3. Genehmigung durch Aufhebungsvereinbarung oder vollständige Darlehensrückzahlung;111
3.4.8.4;4. Bestätigung gem. § 141 BGB;111
3.4.9;IX. Treu und Glauben;112
3.4.10;X. Prozessvollmacht;113
3.4.11;XI. Bereicherungsrechtliche Rückabwicklung;116
3.4.12;XII. Haftung des Geschäftsbesorgers;117
3.5;E. Haftung der Bank wegen der Verletzung von Aufklärungspflichten;121
3.5.1;I. Haftung der Bank wegen der Verletzung eigener Aufklärungspflichten;121
3.5.1.1;1. Grundsatz;121
3.5.1.2;2. Individuelle Schutzbedürftigkeit des Kreditkunden;122
3.5.1.3;3. Aufklärungspflichten im Einzelfall;123
3.5.1.4;4. Aufklärungspflichten bei institutionalisiertem Zusammenwirken;128
3.5.1.5;5. Aufklärungspflichten wegen nicht erfolgter Widerrufsbelehrung;134
3.5.1.6;6. Beratungsvertrag;134
3.5.2;II. Zurechnung des Verhaltens Dritter, insbesondere Finanzdienstleister und Immobilienmakler;135
3.5.2.1;1. Erfüllungsgehilfe nach § 278 BGB;135
3.5.2.2;2. Zurechnung der Pflichtverletzung;136
3.5.2.3;3. Überlassung von Kreditantragsformularen;137
3.5.2.4;4. Wissenszurechnung innerhalb eines Konzerns;138
3.5.3;III. Prospekthaftung und Einwendungsdurchgriff;138
3.5.3.1;1. Grundsätze der Prospekthaftung;138
3.5.3.2;2. Einwendungsdurchgriff;140
3.6;F. Rechtsprechung des II. und XI. Zivilsenats des BGH zur Finanzierung von Immobilienfonds;143
3.6.1;I. Allgemeines;143
3.6.2;II. Entscheidung des für das Bankrecht zuständigen XI. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs vom 27.06.2000;144
3.6.3;III. Entscheidung des für das Gesellschaftsrecht zuständigen II. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs vom 21.07.200;145
3.6.4;IV. Entscheidungen des für das Gesellschaftsrecht zuständigen II. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs seit dem 14.06.2004;146
3.6.4.1;1. Kritik des XI. Zivilsenats;148
3.6.4.2;2. Kritik des V. Zivilsenats;149
3.6.4.3;3. Kritik der obergerichtlichen Rechtsprechung;149
3.6.5;V. Entscheidungen des für das Bankrecht zuständigen XI. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs vom 25.04.2006;151
3.7;G. Endfällige Darlehen kombiniert mit Tilgungsersatzmitteln;153
3.7.1;I. Abgrenzung, Definition und Arten;153
3.7.2;II. Darlehenstilgung durch Lebensversicherung mit geringerer Überschussbeteiligung;154
3.7.2.1;1. Darlehensvertrag mit eindeutiger Risikozuweisung;154
3.7.2.2;2. Darlehensvertrag ohne explizite Risikozuweisung;155
3.7.2.3;3. Darlehensvertrag mit unklarer Risikozuweisung;156
3.7.3;III. Schadensersatzansprüche;158
3.7.3.1;1. Beratungs- und Aufklärungspflichten im Allgemeinen;158
3.7.3.2;2. Aufklärung über steuerliche Nachteile;160
3.7.3.3;3. Besondere Aufklärungs- und Beratungspflichten bei Tilgungsersatzdarlehen;160
3.7.3.4;4. Umfang des zu ersetzenden Schadens;163
3.7.3.5;5. Fazit;164
3.7.4;IV. Gesamtbetragsangabe nach § 492 Abs. 1 S. 5 Nr. 2 BGB;165
3.7.4.1;1. Tilgungsersatzdarlehen mit festen Konditionen (echte Abschnittsfinanzierung);165
3.7.4.2;2. Tilgungsersatzdarlehen mit veränderlichen Bedingungen (unechte Abschnittsfinanzierung);165
3.7.4.3;3. Wie hat eine Angabe des Tilgungsersatzes im Rahmen von § 492 Abs. 1 S. 5 Nr. 2 BGB zu erfolgen?;167
3.7.5;V. Kosten einer Restschuld- oder sonstigen Versicherung gem. § 492 Abs. 1 S. 5 Nr. 6 BGB;167
3.7.6;VI. Zinsfestschreibung, Tilgungsersatz und Aufhebungsentgelt;168
3.8;H. Vorfälligkeitsentschädigung;169
3.8.1;I. Definition/Allgemeines;169
3.8.2;II. Voraussetzungen;170
3.8.3;III. Unverbrauchtes Disagio als unselbständiger Rechnungsposten der Vorfälligkeitsentschädigung;170
3.8.4;IV. Berechnungsmethoden;171
3.8.4.1;1. Aktiv-Aktiv-Methode;171
3.8.4.2;2. Aktiv-Passiv-Methode;172
3.8.4.3;3. Vertragsfreiheit;173
3.8.5;V. Schuldrechtsreform;173
3.8.6;VI. Fehlende Berechtigung, eine Vorfälligkeitsentschädigung zu verlangen;173
3.8.6.1;1. Zumutbarer Austausch von Sicherheiten;174
3.8.6.2;2. Tilgungsersatz durch Lebensversicherung;174
3.8.6.3;3. Anspruch auf Rückführung eines Bauspardarlehens ohne Entrichtung eines Vorfälligkeitsentgelts;175
3.8.6.4;4. Gleichzeitige Aufnahme eines höheren Neukredits;175
3.8.6.5;5. Kein Anspruch auf Vorfälligkeitsentschädigung ohne Regelung im Aufhebungsvertrag über die vorzeitige Ablösung eines Darlehens;175
3.8.7;VII. Ordentliches Kündigungsrecht des Darlehensnehmers nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 und 3 BGB (früher § 609a BGB a.F.);176
3.8.8;VIII. Vorfälligkeitsentschädigung und (enge) Sicherungszweckerklärung;176
3.8.9;IX. Aufhebungsentgelt bei vorausgegangener Grundschuldfreigabe;176
3.9;J. Verjährung;179
3.9.1;I. Allgemeines;179
3.9.2;II. Verjährung im Verbraucherdarlehensrecht;180
3.9.3;III. Überleitungsvorschriften;180
3.9.4;IV. Verjährung von Ansprüchen gegen Bürgen;183
3.9.5;V. Verjährung von Rückabwicklungsansprüchen bei Darlehensverträgen nach einem durch eine Haustürsituation ausgelösten Widerruf;184
3.9.6;VI. Verjährung von bereicherungsrechtlichen Ansprüchen im Zusammenhang mit der Rückabwicklung steuerinduzierter Treuhandmodelle;186
3.9.7;VII. Verjährung persönlicher Haftungsübernahmen mit Zwangsvollstreckungsunterwerfung im Rahmen einer Grundschuldbestellung;187
3.9.8;VIII. Verjährung von Ansprüchen auf Abgabe von Zwangsvollstreckungsunterwerfungserklärungen;188
3.9.9;IX. Verjährung und verbundenes Geschäft;190
3.9.10;X. Verjährung von Ansprüchen im Zusammenhang mit der Verletzung von Aufklärungspflichten;191
3.9.10.1;1. Allgemeines;191
3.9.10.2;2. Kenntnis/grob fahrlässige Unkenntnis;192
3.9.10.3;3. Prospekthaftungsansprüche;192
3.9.10.4;4. Institutionalisiertes Zusammenwirken;193
3.9.10.5;5. Beratungsvertrag;193
4;Rechtsprechungsund Literaturübersicht;195
4.1;K. Rechtsprechungsübersicht;197
4.1.1;I. EuGH-Urteile;197
4.1.2;II. Entscheidungen des BVerfG;198
4.1.3;III. Neue BGH-Entscheidungen;198
4.1.4;IV. Neue obergerichtliche Rechtsprechung;215
4.1.5;V. Neue landgerichtliche Entscheidungen;247
4.1.6;VI. Neue amtsgerichtliche Entscheidungen;261
4.2;L. Literatur zur Bankenhaftung bei Immobilienfinanzierungen;263

Leseproben

D. Vertragsabschluss durch Dritte – Wirksamkeit von Vollmachten im Rahmen sog. Treuhandmodelle (S. 69)

Besonderer Beliebtheit erfreuten sich – vor allem Anfang/Mitte der 90-er Jahre – Anlagemodelle, die sich dadurch auszeichneten, dass der künftige Erwerber einer Eigentumswohnung oder eines Fondsanteils eine dritte Person (Treuhänder) im Rahmen eines Geschäftsbesorgungsvertrages beauftragte und umfangreich bevollmächtigte, sämtliche im Zusammenhang mit dem Erwerb und der Unterhaltung des Anlageobjekts stehende Verträge in seinem Namen abzuschließen. Darunter fiel nicht nur der Abschluss des Immobilienkaufvertrages bzw. – beim Erwerb von Fondsanteilen – des Gesellschaftsbeitrittsvertrages.

Regelmäßig von der Vollmacht umfasst waren auch die Vornahme bzw. der Abschluss nachfolgender Rechtsgeschäfte: Finanzierungsvermittlungsverträge, Darlehensvereinbarungen, Sicherheitenverträge, Verwalterverträge, Miet- und Mietgarantieverträge, Eröffnung, Führung und Auflösung von Konten bei Kreditinstituten. Als Treuhänder fungierten in vielen Fällen juristische Personen, deren Namensbezeichnung auf eine steuerberatende Tätigkeit der Gesellschaft schließen ließ (z.B. „Steuerberatungsgesellschaft XY GmbH").

Während Rechtsprechung und Literatur über die bis dato höchstrichterlich noch nicht entschiedene Frage diskutierten, ob eine Vollmacht, mittels derer ein Verbraucherkreditvertrag abgeschlossen wird, dem Angabenerfordernis des VerbrKrG a.F. genügen muss, rückte durch eine Entscheidung des IX. Zivilsenats des BGH vom 28.09.2000 das bislang in diesem Zusammenhang kaum beachtete und heute – insbesondere aus europäischer Sicht – nicht unumstrittene Rechtsberatungsgesetz (RBerG) aus dem Jahre 1935 in den Mittelpunkt des juristischen Interesses.

Ein Notar wurde wegen einer Amtspflichtverletzung bei einer Beurkundung auf Schadensersatz in Anspruch genommen, weil er das Angebot auf Abschluss eines Geschäftsbesorgungsvertrages einschließlich Vollmacht wegen eines Verstoßes gegen das RBerG nicht hätte beurkunden dürfen.

I. Anwendbarkeit des Rechtsberatungsgesetzes im Allgemeinen
Nach Art. 1 § 1 Abs. 1 RBerG darf die geschäftsmäßige Besorgung fremder Rechtsangelegenheiten einschließlich der Rechtsberatung und der Einziehung fremder oder zu Einziehungszwecken abgetretener Forderungen – ohne Unterschied zwischen haupt- und nebenberuflicher oder entgeltlicher und unentgeltlicher Tätigkeit – nur von Personen betrieben werden, denen dazu von der zuständigen Behörde die Erlaubnis erteilt worden ist.

Von der Erlaubnispflicht werden Tätigkeiten erfasst, die darauf gerichtet und geeignet sind, konkrete fremde Rechtsverhältnisse zu gestalten, dies ist insbesondere dann der Fall, wenn die Verträge von einem Geschäftsbesorger im Namen eines Dritten abgeschlossen werden. Ob der Geschäftsbesorger dabei einen inhaltlichen Gestaltungsspielraum hat oder ob er allgemein verwendete Vertragsformulare benutzt, ist unerheblich.

Im Lichte des Art. 12 GG bedarf es einer sorgfältigen Prüfung, ob eine angebotene Dienstleistung als Besorgung fremder Rechtsangelegenheiten oder nur als kaufmännische Hilfeleistung von untergeordneter Bedeutung einzuordnen ist. Über solche einfachen Dienstleistungen gehen nach Ansicht des BGH die Tätigkeiten des Geschäftsbesorgers durch die Vielzahl der abzuschließenden Verträge und des damit verbundenen mannigfaltigen Beratungsbedarfs hinaus.

Nach Art. 1 § 5 Nr. 1 RBerG bedarf es keiner behördlichen Erlaubnis, wenn kaufmännische oder sonstige gewerbliche Unternehmer für ihre Kunden rechtliche Angelegenheiten erledigen, die mit einem Geschäft ihres Gewerbebetriebs in unmittelbarem Zusammenhang stehen. Dabei muss es sich um eine Hilfs- oder Nebentätigkeit handeln, die sich im Rahmen der eigentlichen Berufsaufgabe vollzieht und deren Zweck dient, ohne dass sie untergeordnet zu sein braucht.

Die Rechtsbesorgung darf jedoch nicht selbständig neben die anderen Berufsaufgaben treten oder gar im Vordergrund stehen. Die Ausnahmeregelung setzt demnach voraus, dass der Unternehmer überhaupt zwei Geschäfte besorgt, und zwar ein zu seiner eigentlichen Berufsaufgabe gehörendes Hauptgeschäft, das keine Rechtsbesorgung darstellt, und ein notwendiges Hilfsgeschäft, das an sich nach Art. 1 § 1 Abs. 1 RBerG erlaubnispflichtig ist.