E-Book, Deutsch, 395 Seiten
Reihe: Immobilien in der Praxis
ISBN: 978-3-482-75981-9
Verlag: NWB Verlag
Format: EPUB
Kopierschutz: Wasserzeichen (»Systemvoraussetzungen)
Was ist beim Erwerb einer Immobilie hinsichtlich Umsatzsteuer und Grunderwerbsteuer zu beachten? Was bei den Ertragsteuern z. B. im Fall der Vermietung? Und was sind die Abgrenzungskriterien zwischen privatem Veräußerungsgeschäft und gewerblichem Grundstückshandel?
Diese und ähnliche Fragen beantwortet dieser neue Ratgeber aus der Reihe „Immobilien in der Praxis“. Klar strukturiert und mit anschaulichen Beispielen und Übersichten ermöglicht er Ihnen einen schnellen Überblick über alle steuerlich relevanten Bereiche und gibt Antworten auf Problemfelder der Beratung. Gesetzestexte, Auszüge aus einschlägigen Urteilen und Verwaltungsanweisungen ersparen Ihnen ein lästiges Nachschlagen in anderen Quellen. Als praxisorientierter Ratgeber eignet sich dieser Band sowohl für den Beratungsalltag von Steuerberatern als auch für Makler sowie Haus- und Wohnungsverwaltungen, aber eben auch für den „Häuslebauer“ selbst.
Inhalt:
Erwerb einer Immobilie mit: Grunderwerbsteuer. Umsatzsteuer. Einkommensteuer.
Besitz einer Immobilie mit: Einkommensteuer (Einkünfte aus VuV). Grundsteuer. Umsatzsteuer.
Veräußerung einer Immobilie mit: privaten Veräußerungsgeschäften, gewerblichem Grundstückshandel, Umsatzsteuer. Grunderwerbsteuer.
Zielgruppe
Steuerberater und ihre Mitarbeiter. Immobilienkäufer,-verkäufer und -besitzer. Makler. Haus- und Wohnungsverwaltungen.
Autoren/Hrsg.
Weitere Infos & Material
B. Besitz einer Immobilie
360Ist der Anschaffungsvorgang beendet, stellen sich steuerliche Fragen im Zusammenhang mit der Nutzung der Immobilie. Erfolgt eine Eigennutzung, so kommt steuerlich insbesondere nur eine Abschreibung bei denkmalgeschützten Objekten in Betracht (s. oben Rdn. 268 ff.). Andere Gestaltungsmöglichkeiten und steuerliche Vorteile sind nur dann zu erzielen, wenn die Immobilie im Rahmen einer Einkunftsquelle genutzt wird. Im Folgenden werden daher zunächst die Einkunftsquellen dargestellt. Anschließend werden die Folgen bei der Grundsteuer und Umsatzsteuer erläutert. I. Einkommensteuer – Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
Rechtsgrundlagen § 21 EStG – (Vermietung und Verpachtung) (1) 1Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sind 1. Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung von unbeweglichem Vermögen, insbesondere von Grundstücken, Gebäuden, Gebäudeteilen, Schiffen, die in ein Schiffsregister eingetragen sind, und Rechten, die den Vorschriften des bürgerlichen Rechts über Grundstücke unterliegen (z. B. Erbbaurecht, Mineralgewinnungsrecht); 2. Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung von Sachinbegriffen, insbesondere von beweglichem Betriebsvermögen; 3. Einkünfte aus zeitlich begrenzter Überlassung von Rechten, insbesondere von schriftstellerischen, künstlerischen und gewerblichen Urheberrechten, von gewerblichen Erfahrungen und von Gerechtigkeiten und Gefällen; 4. Einkünfte aus der Veräußerung von Miet- und Pachtzinsforderungen, auch dann, wenn die Einkünfte im Veräußerungspreis von Grundstücken enthalten sind und die Miet- oder Pachtzinsen sich auf einen Zeitraum beziehen, in dem der Veräußerer noch Besitzer war. 2§§ 15a und 15b sind sinngemäß anzuwenden. (2) 1Beträgt das Entgelt für die Überlassung einer Wohnung zu Wohnzwecken weniger als 66 Prozent der ortsüblichen Marktmiete, so ist die Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen. 2Beträgt das Entgelt bei auf Dauer angelegter Wohnungsvermietung mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete, gilt die Wohnungsvermietung als entgeltlich. (3) Einkünfte der in den Absätzen 1 und 2 bezeichneten Art sind Einkünften aus anderen Einkunftsarten zuzurechnen, soweit sie zu diesen gehören. 1. Allgemeines
a) Einführung 361Die zentrale Vorschrift für die Besteuerung der Einkünfte aus Vermietung von Immobilien ist § 21 EStG. Zu Einkünften aus Vermietung und Verpachtung führen nur solche Sachverhalte, die einen der Tatbestände des § 21 EStG erfüllen. Der abschließende Katalog des § 21 EStG unterscheidet vier Gruppen von Gegenständen. Die Vorschrift erfasst u. a. neben der Besteuerung von unbeweglichem Vermögen auch die Besteuerung von beweglichem Vermögen. Darüber hinaus werden auch Tatbestände nach § 21 EStG besteuert, die nicht mit der Vermietung von Immobilien im Zusammenhang stehen. Im Folgenden werden daher zunächst die für die Besteuerung von Immobilien einschlägigen Einkünftetatbestände des § 21 Abs. 1 EStG dargestellt. b) Einkünftetatbestände aa) Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung von unbeweglichem Vermögen (§ 21 Abs. 1 Nr. 1 EStG) 362Hauptanwendungsgebiet des § 21 EStG ist die Vermietung und Verpachtung unbeweglichen Vermögens. Darunter fallen Grundstücke, bebaut oder unbebaut, Grundstücksteile, insbesondere Wohnungen, Rechte, die den Vorschriften des bürgerlichen Rechts über Grundstücke unterliegen (grundstücksgleiche Rechte), z. B. Erbbaurecht, Mineralgewinnungsrecht, ins Schiffsregister eingetragene Schiffe. bb) Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung von Sachinbegriffen (§ 21 Abs. 1 Nr. 2 EStG) 363Unter Sachinbegriff ist eine Mehrzahl von beweglichen Sachen zu verstehen, die funktionell und technisch so aufeinander abgestimmt sind, dass sie eine wirtschaftliche Einheit bilden. § 21 Abs. 1 Nr. 2 EStG nennt in diesem Zusammenhang insbesondere Betriebsvermögen. Das ist missverständlich, weil es im Rahmen der Einkunftsart des § 21 EStG kein Betriebsvermögen gibt. Es geht bei § 21 EStG allein um die Besteuerung von Einkünften aus Privatvermögen. Gemeint ist daher die Vermietung und Verpachtung einer Sachgesamtheit, die früher Betriebsvermögen war und nach Aufgabe des Betriebs weiter vermietet wurde. 364Wird dagegen eine einzelne bewegliche Sache (z. B. ein Segelschiff), die nicht zum Betriebsvermögen gehört, vermietet, erzielt der Vermieter dagegen Einkünfte, die nach § 22 Nr. 3 EStG zu versteuern sind. Beispiele für § 21 Abs. 1 Nr. 2 EStG: Vermietung des landwirtschaftlichen Inventars nach Betriebsaufgabe; Vermietung einer Büro- oder Wohnungseinrichtung. cc) Einkünfte aus der Veräußerung von Miet- und Pachtzinsforderungen (§ 21 Abs. 1 Nr. 4 EStG) 365Zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung gehören auch die Einkünfte aus der Veräußerung von Miet- und Pachtzinsforderungen. Ein dem Veräußerer zugeflossenes Entgelt wird als Surrogat für den Mietzins angesehen. Ein Anwendungsfall des § 21 Abs. 1 Nr. 4 EStG liegt insbesondere bei Abtretung rückständiger Miet- und Pachtzinsforderungen im Zusammenhang mit der Veräußerung eines Gebäudes vor. Sofern ein einheitlicher Gesamtkaufpreis gebildet wurde, ist der auf die Veräußerung der Miet- und Pachtzinsansprüche entfallende Teil der Einnahme herauszurechnen und bei der Ermittlung der Einkünfte aus § 21 EStG zu erfassen. Im Ergebnis wird nach dieser Vorschrift der Zuflusszeitpunkt vordatiert. 366 366 Beispiel:1) A ist Eigentümer eines zum Privatvermögen gehörenden Geschäftshauses, das für einen Mietpreis von 24.000 € jährlich vermietet ist. Der Mietzins ist halbjährlich, jeweils zum 1. 2. und zum 1. 8. nachträglich zu entrichten. Am 1. 10. 2013 veräußert A das Grundstück zum Preis von 400.000 € an B. Der Kaufpreis wird am gleichen Tag entrichtet. Die nach dem 1. 10. 2013 eingehenden Mieten sollen dem neuen Eigentümer zustehen. In diesem Fall beziehen sich die am 1. 2. 2014 gezahlten 12.000 € Mietzinsen hinsichtlich der Monate August und September 2013 auf einen Zeitraum, in dem der Veräußerer noch Besitzer war. Dementsprechend sind 2-mal 2.000 € des Gesamtveräußerungspreises bei A im Jahr 2013 als Einkünfte aus § 21 Abs. 1 Nr. 4 EStG zu erfassen. Der bereinigte Veräußerungspreis beträgt somit lediglich 396.000 €. Nur in dieser Höhe hat B Anschaffungskosten für die Immobilie. Nicht unter § 21 Abs. 1 Nr 4 EStG fällt die Weiterveräußerung von Miet- und Pachtzinsen. Die Vorschrift dient der Vermeidung von Umgehungen. Der Wortlaut legt nahe, dass auch dieser Fall erfasst wird. Aber durch die Einkünfteerfassung beim erstmaligen...
