Für Vermieter und Verwalter
E-Book, Deutsch, 350 Seiten, E-Book
Reihe: Haufe Fachbuch
ISBN: 978-3-648-15204-1
Verlag: Haufe
Format: EPUB
Kopierschutz: Wasserzeichen (»Systemvoraussetzungen)
Inhalte:
- Detaillierte Übersicht aller umlagefähiger Kosten
- Alles Wissenswerte zum Verteilerschlüssel
- Aufteilung des CO2-Preises zwischen Vermieter:innen und Mieter:innen
- Pflicht zum Einbau fernablesbarer Erfassungsgeräte
- Pflichten zu Verbrauchsinformationen
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Einleitung
Betriebskosten
- Definition der Betriebskosten in der Betriebskostenverordnung (BetrKV)
- Zuordnung zum Eigentümer
- Durch das Eigentum oder den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Objekts verursachte Kosten
- Laufende Entstehung
- Eigenleistungen des Vermieters
- Verwaltungskosten
- Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten
Betriebskostenpositionen
- Die umlagefähigen öffentlichen Lasten des Grundstücks
- Die Kosten der Wasserversorgung
- Die Kosten der Entwässerung
- Die Kosten der Heizung
- Die Kosten der Warmwasserversorgung
- Die Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen
- Die Kosten des Betriebs des Personen- und Lastenaufzugs
- Die Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung
- Die Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung
- Die Kosten der Gartenpflege
- Die Kosten der Beleuchtung
- Die Kosten der Schornsteinreinigung
- Die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung
- Die Kosten für den Hauswart
- Die Kosten für Antenne oder Breitband
- Die Kosten des Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflege
- Sonstige Betriebskosten
- Einzelne sonstige Betriebskosten
- Nicht umlagefähige Betriebskosten
Umlage der Betriebskosten auf die Mieter
- Gesetzliche Grundlagen für die Umlage der Betriebskosten
- Vertragliche Grundlage für die Abrechnung der Betriebskosten
- Änderung der Mietstruktur
- Einführung neuer Betriebskosten
Die Betriebskostenpauschale
- Anpassung bei gewerblichen Mietverhältnissen
- Anpassung bei Wohnraummietverhältnissen
Die Betriebskostenvorauszahlung
- Vereinbarung einer Betriebskostenvorauszahlung
- Angemessenheit der Vorauszahlung
- Fälligkeit der Vorauszahlungen
- Anpassung von Vorauszahlungen
- Geltendmachung von rückwirkenden Erhöhungen
- Was geschieht mit der Mehrwertsteuer?
- Besonderheiten beim Einfamilienhaus
Die Abrechnung
- Form
- Inhalt
- Fälligkeit des Abrechnungssaldos
- Haushaltsnahe Dienst- und Handwerkerleistungen
Der Verteilerschlüssel
- Gesetzliche Regelung
- Die wichtigsten Umlageschlüssel im Einzelnen
- Vorwegabzug
- Leerstand
- Verteilerschlüssel bei den einzelnen Betriebskostenarten
- Änderung des Umlageschlüssels
Die Wohn- und Nutzfläche
- Anwendungsbereich
- Einzelheiten
- Vereinbarungen von Flächenangaben im Mietvertrag
- Rechtsfolgen falscher Flächenangaben im Mietvertrag
- Geplante Änderung/Zweite Mietrechtsnovelle
- WoFlV im Vergleich mit II. BV und DIN 283
Die Abrechnungsfrist und die Ausschlussfrist
- Abrechnungspflicht
- Abrechnungszeitraum
- Berechnung der Abrechnungs- und Ausschlussfrist
- Rückforderungsansprüche des Mieters bei fehlender Abrechnung
Einwendungen des Mieters
- Einwendungsfrist und Ausschlussfrist
- Einsichtsrecht des Mieters
- Fotokopien
- Wenn der Vermieter keine Einsicht gewährt
Der Parteiwechsel
- Wenn der Vermieter wechselt
- Wenn der Mieter wechselt
Die Verjährung bzw. die Verwirkung von Ansprüchen
- Verjährung der Ansprüche des Vermieters
- Verjährung der Ansprüche des Mieters
- Berechnung der Verjährungsfrist
- Unterbrechung bzw. Hemmung der Verjährung
- Verwirkung
- Aufrechnung und Zurückbehaltungsrecht
Das Gebot der Wirtschaftlichkeit
- Welche Betriebskosten kann der Vermieter an den Mieter weitergeben?
- In welcher Höhe darf der Vermieter Betriebskosten in Rechnung stellen?
- Rechtsfolgen bei einem Verstoß
Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten
- Pflicht zur Verbrauchserfassung
- Duldungspflicht des Nutzers
- Umlage der Kosten
- Verbrauchserfassung
- Kürzungsrecht des Mieters
- Bei Mieterwechsel: Zwischenablesung
- Einzelfragen zur Heizkostenabrechnung
Betriebskostenabrechnung bei preisgebundenen Wohnungen
- Der Vermieter ist zur Betriebskostenabrechnung verpflichtet
- Einzelheiten der Abrechnung
Betriebskostenprozess
- Welches Gericht ist zuständig?
- Schlichtungsverfahren
- Welche Ansprüche kann der Vermieter geltend machen?
- Welche Ansprüche kann der Mieter geltend machen?
Datenschutz
Rauchwarnmelder
Kaltwasserzähler
Musterabrechnung
Abkürzungs- und Literaturverzeichnis
Stichwortverzeichnis
2 Vertragliche Grundlagen für die Umlage der Betriebskosten
Der Gesetzgeber hat in den §§ 556, 556a und 560 BGB Rechtsgrundlagen für die Vereinbarung, Abrechnung und Veränderung von Betriebskosten geschaffen. Vermieter können die Betriebskosten in unterschiedlicher Weise an die Mietpartei übertragen. Grundsätzlich unterscheidet man die Betriebskostenpauschale, über die nicht abgerechnet wird, und die Betriebskostenvorauszahlung bzw. -abschlagszahlung mit der Verpflichtung der jährlichen Rechnungslegung. Viele Vermieter halten es für selbstverständlich, dass der Mieter die im Zusammenhang mit der Nutzung des Mietobjekts entstehenden Kosten automatisch zu tragen habe, dass hier eine Art Gewohnheitsrecht bezüglich der Kostenübernahme bestehe. Aus dem Gesetzestext selbst ergibt sich jedoch keine direkte Verpflichtung der Mietpartei, die Betriebskosten, soweit sie tatsächlich anfallen, zu zahlen. § 556 Abs. 1 BGB bestimmt, dass die Vertragsparteien vereinbaren können, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Enthält der Mietvertrag keine Umlagevereinbarung, schuldet der Mieter auch nicht die Zahlung von Betriebskosten. Wichtig Eine gesetzliche Verpflichtung, wonach der Mieter sämtliche mit dem Betrieb der Immobilie zusammenhängenden Kosten unmittelbar zu tragen hat, existiert nicht. Es bedarf immer einer vertraglichen Vereinbarung, um die Betriebskosten weitergeben zu können. Fehlt im Mietvertrag eine Vereinbarung zur Umlage bzw. Weitergabe von Betriebskosten, so sind gemäß § 535 Abs. 1 Satz 3 BGB die Lasten, das heißt die Betriebskosten, vom Vermieter zu tragen. Was gilt im Wohnraummietrecht? Welche Betriebskosten der Vermieter im Einzelnen dem Mieter übertragen kann, ergibt sich aus der Aufzählung in § 2 BetrKV (siehe Kapitel 5). Um diese in § 2 BetrKV aufgeführten Positionen auf die Mietpartei übertragen zu können, muss eine entsprechende vertragliche Vereinbarung vorliegen. Für den Bereich des Wohnraummietrechts sind die in § 2 BetrKV aufgezählten Betriebskosten abschließend, das heißt, der Vermieter kann auch durch vertragliche Vereinbarungen grundsätzlich keine weiteren in § 2 BetrKV nicht genannten Positionen an den Mieter weitergeben. Lediglich im Rahmen des § 2 Nr. 17 BetrKV dürfen weitere Positionen umgelegt werden, sofern sie Nebengebäude, Anlagen und Einrichtungen des Mietobjekts betreffen (siehe Kapitel 5.17 und 5.18). Nicht möglich sind dagegen Klauseln, die den Wohnraummieter zur Zahlung von Verwaltungskosten oder Rücklagen verpflichten. Im Bereich des sozialen Wohnungsbaus finden sich die entsprechenden Vorschriften über die Betriebskosten in den §§ 20 ff. Neubaumietenverordnung (NMV) (siehe auch Kapitel 15). Was gilt im Gewerberaummietrecht? Dem Mieter von Gewerberäumen können neben den in § 2 BetrKV aufgezählten Positionen weitere Kosten übertragen werden. Dies setzt ebenfalls eine entsprechende vertragliche Vereinbarung voraus. Neben individualvertraglichen Vereinbarungen ist die Übertragung weiterer nicht im Katalog des § 2 BetrKV genannter Positionen auch weitgehend durch eine Formularklausel möglich.6 So kann zum Beispiel ein Mieter gewerblicher Räume vertraglich verpflichtet werden, auch die Verwaltergebühren zu tragen. Bei der Umlage von Verwalterkosten in einem Formularvertrag über Geschäftsräume ist allerdings das Transparenzgebot zu beachten. Der Begriff »Verwalterkosten« ist näher zu umschreiben und von den anderen Betriebskosten abzugrenzen.7 Nach Auffassung des BGH8 ist jedoch eine Klausel, die »die Kosten der kaufmännischen und technischen Hausverwaltung der Mietsache« dem Mieter auferlegt, wirksam. Wird in einer Vereinbarung lediglich auf die Betriebskosten gemäß Betriebskostenverordnung Bezug genommen, so bleibt es auch bei einem Gewerberaummietverhältnis bei den in § 2 BetrKV genannten Positionen. 2.1 Mietvertrag und Betriebskosten
§ 535 Abs. 2 BGB verpflichtet den Mieter, an den Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten. § 556 Abs. 1 Satz 1 BGB bestimmt, dass die Vertragsparteien vereinbaren können, dass der Mieter die Betriebskosten trägt. Der Gesetzgeber überlässt es somit den Vertragsparteien, eine entsprechende vertragliche Regelung über die Miete und die Betriebskosten zu finden, die dem jeweiligen Interesse der Parteien und den Umständen gerecht wird. Der Gesetzgeber unterlässt es für den Bereich des preisfreien Wohnraummietrechts ausdrücklich, den Parteien Vorgaben zur Gestaltung der Miete und deren Struktur zu machen. Anders stellt sich die Rechtslage im sozialen Wohnungsbau dar. Hier muss der Vermieter für die Ermittlung der Kostenmiete unter anderem auch die Betriebskosten als Teil der Bewirtschaftungskosten ansetzen. Zur Geltendmachung von Betriebskosten im preisgebundenen Wohnraum genügt es, wenn der Vermieter den Umfang der umzulegenden Betriebskosten durch Bezugnahme auf § 2 BetrKV9 umschreibt und eine angemessene Vorauszahlung festsetzt. Einer Aufschlüsselung der Vorauszahlungen auf die einzelnen Betriebskostenpositionen bedarf es jedoch nicht.10 Die Heizkostenverordnung bestimmt, dass der Gebäudeeigentümer die Kosten für den Betrieb einer zentralen Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlage sowie der eigenständigen gewerblichen Lieferung von Wärme und Warmwasser verbrauchsabhängig auf die Nutzer verteilen muss. Nach der Heizkostenverordnung ist deshalb die Vereinbarung einer Bruttowarmmiete (zum Begriff siehe Kapitel 2.2.1) grundsätzlich unzulässig. § 2 HeizKV bestimmt, dass die Regelungen dieser Verordnung rechtsgeschäftlichen Bestimmungen vorgehen, sofern es sich nicht um ein Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen handelt und keine Ausnahme gemäß § 11 HeizKV vorliegt. Mit Urteil vom 19.7.2006 hat der BGH11 entschieden, dass die Regelung des § 2 HeizKV zwar vertraglichen Vereinbarungen vorgehe, gleichwohl die Vereinbarung einer Bruttowarmmiete nicht nichtig sei, sondern nur von der Heizkostenverordnung verdrängt werde. Auch wenn die Vereinbarung einer Bruttowarmmiete (Inklusivmiete) gegen die Bestimmungen der Heizkostenverordnung verstößt, liegt keine Ordnungswidrigkeit vor, die geahndet werden könnte. Wichtig Die Kosten für den Betrieb einer zentralen Heizungs- und Warmwasseranlage sind grundsätzlich bei allen Mietverhältnissen, die dem Anwendungsbereich der Heizkostenverordnung unterliegen, neben der Miete gesondert umzulegen und abzurechnen. Für die Frage der Umlegbarkeit der Betriebskosten auf die Mietpartei kommt es ganz entscheidend darauf an, welche vertraglichen Vereinbarungen Vermieter und Mieter getroffen haben. Ob und in welchem Umfang Betriebskosten an den Mieter weitergegeben werden können, ist ausschließlich eine Frage der Vertragsgestaltung. Wie diese aussieht, ist für beide Parteien von großer Bedeutung. 2.1.1 Gestaltung der Mietstruktur
Es gibt in der Praxis eine Vielzahl von Möglichkeiten, die Mietstruktur zu gestalten, entsprechend haben sich unterschiedliche Mietbegriffe entwickelt. Bruttowarm- oder Inklusivmiete: Hier wird als Miete ein einziger Betrag ausgewiesen; für Betriebskosten einschließlich derer für Heizung und Warmwasser wird keine gesonderte Zahlung als Pauschale oder Vorschuss vereinbart. Die an sich umlagefähigen Betriebskosten sind dann mit der Miete abgegolten. Zu beachten ist, dass die Vereinbarung einer Bruttowarmmiete gegen die Heizkostenverordnung verstößt, sofern diese Anwendung findet (siehe Kapitel 10). Beispiel Miete 750 EUR Bruttokaltmiete: Mit Ausnahme der Betriebskosten für Heizung und Warmwasser sind in der vereinbarten Miete alle übrigen Betriebskosten enthalten. Sie werden nicht durch eine Pauschale oder Vorauszahlung neben der Miete separat erhoben, sie sind mit der Miete abgegolten. Beispiel Miete 700 EUR Vorauszahlung für die Heiz- und Warmwasserkosten 50 EUR Gesamtmiete 750 EUR Nettokaltmiete: Neben der Miete werden für sämtliche anfallenden und umlegbaren Betriebskosten Vorauszahlungen oder Pauschalen erhoben (§ 556 Abs. 2 BGB). Entweder...
