Rechtssicherheit für Vermieter und Mieter
E-Book, Deutsch, 219 Seiten, E-Book
Reihe: Haufe Fachbuch
ISBN: 978-3-648-11227-4
Verlag: Haufe
Format: EPUB
Kopierschutz: Wasserzeichen (»Systemvoraussetzungen)
Inhalte:
- Was ist ein Mangel?
- Bemessungsgrundlage der Minderung
- Ausschluss der Mietminderung: Unerheblichkeit des Mangels, Kenntnis des Mieters bei Vertragsabschluss, Schadensverursachung durch den Mieter, Vereitelung von Erhaltungsmaßnahmen u.v.m.
- Rechte und Pflichten von Mietern und Vermietern
- Besonderheiten bei Lärm, bei Feuchte und Schimmel, Umweltgiften
- Wann sich der Gang vor Gericht wirklich lohnt
Arbeitshilfen online:
- Musterbriefe für Vermieter und Mieter
- Checklisten
- Mietminderungstabelle
- Gesetze
Autoren/Hrsg.
Fachgebiete
Weitere Infos & Material
Vorwort
Mangelbegriff
- Pflichten des Vermieters
- Sachmangel
- Vertragsgemäßer Zustand
- Fallgruppen für Sachmängel
- Nachrüstpflicht des Vermieters
- Rechtsmangel
- Zugesicherte Eigenschaft
- Energieausweis
- Wohnflächenangaben
- Erhaltungsanspruch
- Checklisten zu den Pflichten des Vermieters
Mietminderung
- Höhe der Mietminderung
- Bemessungsgrundlage der Minderung
- Berücksichtigung der Minderung bei der Betriebskostenabrechnung
Ausschluss der Minderung
- Unerheblichkeit des Mangels
- Kenntnis des Mieters
- Kenntnis bei Vertragsabschluss
- Kenntnis bei Annahme des Mietobjekts
- Kenntnis während der Mietzeit
- Schadensverursachung durch den Mieter
- Der Mieter vereitelt Erhaltungsmaßnahmen
- Ausschluss der Minderung bei energetischer Modernisierung
- Minderungsrecht dem Grunde nachgegeben
- Energetische Modernisierung
- Nachhaltigkeit der Maßnahme
- Dreimonatsfrist
- Vertraglicher Minderungsausschluss
- Individualklausel/Formularklausel
- Wohnraummietvertrag
- Gewerbemietvertrag
- Garantiehaftung
- Modernisierungsvereinbarung
- Checkliste zur Mietminderung
Rechte des Vermieters
- Besichtigungs-/Betretungsrecht
- Durchführung von Erhaltungsmaßnahmen
- Bestimmungsrecht des Vermieters
- Unberechtigte Selbstvornahme des Mieters
- Berechtigte Selbstvornahme des Mieters
- Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen
- Abmahnung
- Form/Frist
- Inhalt
- Einzelfälle
- Kündigung
- Ordentliche Kündigung des Vermieters
- Außerordentliche fristlose Kündigung des Vermieters
- Schadensersatzanspruch des Vermieters
Besonderheiten bei Lärm
- Ursachen von Störungen durch Lärm
- Ruhezeiten/Zimmerlautstärke
- Bewertung von Lärm
- Einzelfälle
- Wohngeräusche
- Baulärm
- Kinderlärm
- Tierlärm
- Vorgehensweise bei Lärmbelästigungen
- Störung durch Mieter
- Störung durch Dritte
- Rechtmäßiger Lärm
- Beweislast
Besonderheiten bei Feuchte und Schimmel
- Ursachen von Schimmel- und Feuchteschäden
- Anhaltspunkte für ein falsches Heiz- und Lüftungsverhalten des Mieters
- Anhaltspunkte für bauseitige Ursachen
- Energetische Modernisierung
- Richtiges Lüften
- Reaktionsmöglichkeiten des Vermieters
- Beweislage
Umweltgifte
- Elektrosmog
- Legionellen
- Anwendungsbereich der Trinkwasserverordnung
- Was ist Trinkwasser?
- Anforderungen an das Trinkwasser
- Gewährleistungsrechte des Mieters
- Sonstige Gifte
Vorgehensweise des Vermieters
- Klagearten
- Zahlungsklage
- Räumungsklage
- Duldungsklage
- Unterlassungsklage
- Selbstständiges Beweisverfahren
- Vorläufiger Rechtsschutz
- Beweislast
Pflichten des Mieters
- Anzeigepflicht
- Duldungspflicht
- Ankündigung der Minderung
- Fristsetzung
Mietminderungstabelle
Abkürzungs- und Literaturverzeichnis
Stichwortverzeichnis
2 Mietminderung
Liegt ein Sach- oder Rechtsmangel im Sinne des § 536 BGB vor oder fehlt eine zugesicherte Eigenschaft der Mietsache, kann der Mieter die Miete mindern (§ 536 Abs. 1 BGB). Das Recht, die Miete zu mindern, stellt eine kraft Gesetzes eintretende Änderung der Mietzahlungsverpflichtung dar. Die Minderung ist daher kein Anspruch, den der Mieter dem Vermieter gegenüber erst geltend machen muss, damit sie eintritt. Auch muss der Vermieter einer Mietminderung nicht zustimmen. Die Minderung besteht so lange fort, bis der Mangel behoben bzw. die Gebrauchsbeeinträchtigung beendet ist (Stürzer/Koch, Vermieterlexikon, Seite 788 ff.). 2.1 Höhe der Mietminderung
Die Höhe der Minderung richtet sich danach, wie stark der Mangel den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache tatsächlich beeinträchtigt. Ist die Tauglichkeit der Mietsache gänzlich aufgehoben, entfällt die Verpflichtung des Mieters zur Mietzahlung vollständig. Ist die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch gemindert, hat der Mieter nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. In der Praxis gestaltet sich die Bewertung der Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit der Mietsache durch einen vorhandenen Mangel für die Vertragsparteien problematisch. Gemäß § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB ist die Miete „angemessen” herabzusetzen. Für die Beurteilung der Angemessenheit soll jedoch nicht ausschließlich auf die beeinträchtigte oder aufgehobene Tauglichkeit abgestellt werden, sondern es sollen auch andere Kriterien berücksichtigt werden können (Eisenschmid in Schmidt-Futterer, § 536 Rn 361 ff.). Beispiel Fällt die Heizungsanlage im Sommer aus, liegt in der Regel keine oder nur eine geringfügige Beeinträchtigung der Mietsache vor; anders ist jedoch ein Ausfall der Heizungsanlage im Winter zu bewerten. Wird dadurch die Wohnung im Winter unbewohnbar, kann in Extremfällen eine 100 %ige Minderung der Miete infrage kommen. Wenn es um die Feststellung der Minderungsquote geht, spielen die Umstände des Einzelfalls eine wichtige Rolle. In die Bewertung einfließen können Vertragszweck, Miethöhe, Art und Umfang sowie Dauer der Beeinträchtigung. Versuche, Schemata oder objektive Kriterien für die Berechnung der Mietminderung zu definieren, scheitern in der Regel an der Umsetzung. In der Praxis wird man sich daher meist an Vergleichsfällen orientieren, die durch die Rechtsprechung bereits entschieden sind. Sogenannte Minderungstabellen können eine große Hilfe dabei darstellen, eine sachgerechte Quote zu ermitteln (vgl. Kapitel 10). Hinweis Minderungstabellen geben nur Anhaltspunkte für vergleichbare Sachverhalte, ersetzen jedoch keine individuelle Bewertung des Einzelfalls. 2.2 Bemessungsgrundlage der Minderung
Die Minderungshöhe wird zumeist als Quote in Form einer bestimmten Prozentzahl dargestellt. Doch stellt sich dann die Frage, von welcher Miete bei der Berechnung ausgegangen werden soll. Setzt sich zum Beispiel die vertraglich vereinbarte Miete aus einer Nettomiete zuzüglich Vorauszahlungen oder Pauschale für die Betriebskosten zusammen, ist fraglich, ob sich die Minderungsquote auf die Gesamtmiete oder nur auf die Nettomiete bezieht. Beispiel Mindert ein Mieter wegen Lärmbelästigungen, die von einer benachbarten Baustelle ausgehen, so könnte man die Auffassung vertreten, dass die Mietminderung von der Nettomiete zu berechnen ist. Die Leistungen, die durch die Betriebskosten bezahlt werden, wie die Beheizung oder die Haumeistertätigkeit, sind grundsätzlich von der Lärmbeeinträchtigung nicht betroffen. Tritt hingegen wegen eines undichten Dachs Schimmel in einer Wohnung auf, könnte als Grundlage für die Mietminderung die Nettomiete zuzüglich der Heizkostenvorauszahlung herangezogen werden. Durch den Schimmelbefall ist nicht nur die Wohnqualität beeinträchtigt, sondern durch den erhöhten Heizbedarf, der zur Beseitigung der Schimmelschäden erforderlich ist, steigen auch die Heizkosten, die der Mieter bezahlt. Mit einer Entscheidung vom 6.4.2005 zu einem Geschäftsraummietvertrag hat sich der BGH (XII ZR 225/03, WuM 2005, 384) für die Bruttomiete als Bemessungsgrundlage entschieden. Die Bruttomiete ist die Gesamtheit der monatlich vom Mieter geschuldeten Zahlungen für die Überlassung der Mieträume. In einer weiteren Entscheidung hat der BGH diese Auffassung auf den Bereich der Wohnraummiete erweitert und hier als Bemessungsgrundlage für die Ermittlung der Mietminderung ebenfalls die Bruttomiete angesetzt (Urteil vom 20.7.2005, VIII ZR 347/04, WuM 2005, 573). Wichtig Ausgangspunkt für die Berechnung der Minderungsquote ist immer die Gesamtmiete einschließlich aller Betriebskosten, unabhängig davon, ob diese als monatliche Pauschale oder monatliche Vorauszahlung erhoben werden. Beispiel Beispiel a) Miete 800,00 EUR Vorauszahlung für Heizung/Warmwasser 100,00 EUR Pauschale/Vorauszahlung für Betriebskosten 100,00 EUR Gesamtmiete 1.000,00 EUR Beispiel b) Miete 900,00 EUR Vorauszahlung für Heizung/Warmwasser 100,00 EUR Gesamtmiete 1.000,00 EUR Die Minderungsquote beträgt in beiden Beispielen 25 %, die monatliche Miete verringert sich daher um 250,00 EUR. Die vom Mieter geschuldete monatliche Miete beträgt in beiden Fällen 750,00 EUR. 2.3 Berücksichtigung der Minderung bei der Betriebskostenabrechnung
Auf die Schwierigkeiten, die sich nach der gerade erläuterten Rechtsprechung des BGH im Hinblick auf die jährliche Abrechnung der Betriebskosten ergeben, wird im Folgenden eingegangen. Wie in Kapitel 2.2 erläutert, ist bei der Bemessung der Minderung grundsätzlich von der monatlichen Gesamtmiete auszugehen. Zahlt der Mieter eine Bruttomiete, ohne dass für die Betriebskosten neben der Miete eine Vorauszahlung oder Pauschale geschuldet ist, so bleibt dies für die Betriebskosten ohne Konsequenzen. In Fällen, in denen der Mieter neben der Miete Vorauszahlungen auf die Betriebskosten schuldet, ergeben sich dagegen bei der Betriebskostenabrechnung erhebliche Probleme. Da die Minderung auch die Vorauszahlungen umfasst, ist im Rahmen der Abrechnung ein geringerer Betrag bei den Vorauszahlungen anzusetzen mit der Folge, dass sich die Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung erhöht; nämlich um den Betrag, um den der Mieter zu Recht die Vorauszahlungen mindern durfte. Beispiel 1 Monatliche Grundmiete 800,00 EUR Monatliche Betriebskostenvorauszahlung 200,00 EUR Gesamtmiete 1.000,00 EUR Die Minderungsquote beträgt 20 %, der Mieter zahlt daher monatlich
insgesamt 800,00 EUR, davon 160,00 EUR an Vorauszahlung. Vereinbarte Vorauszahlungen im Jahr: 12 × 200,00 EUR 2.400,00 EUR Abzüglich 20 % 480,00 EUR Tatsächlich geleistete Vorauszahlungen im Jahr 1.920,00 EUR Betriebskostenabrechnung Die auf die Mieträume entfallenden Kosten im Jahr 2.600,00 EUR Abzüglich geleisteter Vorauszahlungen im Jahr 1.920,00 EUR Nachforderung 680,00 EUR Werden bei der Abrechnung nur die vom Mieter tatsächlich geleisteten Zahlungen berücksichtigt, müsste dieser nach der (falschen) Abrechnung die zu Recht einbehaltenen Minderungsbeträge nachzahlen. Das Minderungsrecht des Mieters würde hier ins Leere laufen, daher ist das Ergebnis falsch. Beispiel 2 Monatliche Grundmiete 800,00 EUR Monatliche Betriebskostenvorauszahlung 200,00 EUR Gesamtmiete 1.000,00 EUR Die Minderungsquote beträgt 20 %. Vereinbarte Vorauszahlungen im Jahr: 12 × 200,00 EUR 2.400,00 EUR Abzüglich 20 % 480,00 EUR Tatsächlich geleistete Vorauszahlungen im...
