Mietvertrag, Nebenkosten, Kündigung und Mieterhöhung
E-Book, Deutsch, 204 Seiten, E-Book
Reihe: Haufe Fachbuch
ISBN: 978-3-648-16798-4
Verlag: Haufe
Format: EPUB
Kopierschutz: Wasserzeichen (»Systemvoraussetzungen)
Inhalte:
- Mietvertrag und Kündigung
- Mietminderung und Mieterhöhung
- Nebenkosten richtig abrechnen
- Tierhaltung, Satellitenschüssel, Untervermietung: Wie Sie Probleme bei der Vermietung lösen können
- Was tun, wenn Ihr Mieter oder Ihre Mieterin Sie im Internet angeht?
Neu in der 14. Auflage:
- Heizkostennovelle
- Co2-Aufteilung
- Gebäudeenergiegesetz
- Aktuelle BGH-Urteile
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2 Was Sie bei Ihrem Mietvertrag beachten müssen
Beispiel: Kein schriftlicher Mietvertrag Der neue Mieter ist Martin Bewers gleich sympathisch. Er hat so eine lockere unkomplizierte Art. Mit dem brauche ich erst mal keinen Mietvertrag zu machen, denkt sich Martin Bewers. Wenn es ein Problem gibt, dann werden wir das schon regeln. Im Moment haben beide Seiten keine Lust, sich mit diesem »Papierkram« zu beschäftigen. Wenn wir merken, dass es so nicht läuft, können wir immer noch einen Vertrag abschließen, denkt sich Martin Bewers. Doch das ist ein folgenschwerer Irrtum. Nach fünf Monaten kommt es zur ersten Meinungsverschiedenheit. Martin Bewers mahnt an, jetzt müsse man wohl einen Mietvertrag abschließen, um die Dinge zu regeln. Zu seinem großen Erstaunen erfährt er, dass es gar nichts mehr zu regeln gibt. Denn es besteht bereits ein – mündlich geschlossener – Mietvertrag, allein durch den Umstand, dass der Mieter in die Wohnung gezogen ist und die vereinbarte Miete zahlt. Nun haben die beiden Parteien darüber hinaus kaum etwas fest vereinbart. Doch das heißt nicht, dass sie das im Bedarfsfall später klären müssen. Vielmehr gelten dann die gesetzlichen Vorschriften. Und die sind nahezu ausnahmslos zum Nachteil des Vermieters. 2.1 Denken Sie an den Mietvertrag, bevor Sie vermieten!
Viele Vermieter kümmern sich erst einmal darum, einen geeigneten Mieter zu finden, bevor sie sich mit dem Mietvertrag beschäftigen. Doch ein solches Vorgehen bringt zwei gravierende Nachteile mit sich: Der Vermieter schwächt seine Position, wenn er erst jetzt wesentliche Fragen (z. B. Renovierung, Kaution, Nebenkosten) anspricht. Was macht er, wenn der Mieter bestimmte Konditionen ablehnt? Dann muss verhandelt werden. Oder der Mietvertrag platzt. Wesentlich stärker ist die Position des Vermieters, wenn er die Konditionen bereits anspricht, solange noch mehrere Interessenten im Rennen sind. Der Vermieter gerät unter Zeitdruck. Er muss möglichst schnell einen Mietvertrag beschaffen und greift dann zum ersten besten Vertragsformular, das er bekommen kann. Dadurch kann er sich schwer wiegende Nachteile einhandeln. Vor allem wenn der Vertrag Klauseln enthält die »nichtig« sind. Noch nachteiliger ist es, wenn Sie wie der Vermieter in unserem Beispiel »gar keinen« Vertrag abschließen. Oder zumindest meinen Sie das. Denn entgegen einer weit verbreiteten Meinung kann der Mietvertrag auch mündlich geschlossen werden. Dabei muss Ihnen der Vertragsabschluss nicht einmal bewusst sein. Es genügt, dass Sie dem Mieter die Wohnung überlassen haben und er Ihnen dafür Miete zahlt. Auch mündliche Vereinbarungen sind bindend
Rein theoretisch könnten Sie jeden Mietvertrag auch mündlich abschließen. Alle vereinbarten Regelungen wären für beide Parteien bindend. Doch natürlich gibt es ein Problem: Niemand kann beweisen, was Sie abgesprochen haben. Möglicherweise hat Ihr Mieter eine ganz andere Auffassung davon oder erinnert sich an ganz andere Regelungen. Gar nicht mal aus Boshaftigkeit, sondern weil die menschliche Erinnerung nun mal etwas sehr Subjektives ist. Was folgt daraus? Wenn unklar ist, was Sie vereinbart haben, dann ist das so, als hätten Sie gar nichts vereinbart. Aber Achtung, ein Mietvertrag gilt trotzdem! Und zwar »auf unbestimmte Zeit« abgeschlossen. Sie können Ihrem Mieter frühestens zum Ende des ersten Jahres kündigen. Und wenn der Mieter schon eingezogen ist?
Natürlich kommt es vor, dass Mieter bereits einziehen und erst dann der – schriftliche – Mietvertrag gemacht wird. Das geht in den allermeisten Fällen auch gut, wenigstens sofern der Mietvertrag zügig abgeschlossen wird und der Mieter nicht ein Vierteljahr auf seinen Vertrag wartet. Haben Sie einen solchen Vertrag mit Ihrem Mieter abgeschlossen, brauchen Sie nicht zu bangen. Sofern der Vertrag in Ordnung ist und Ihr Mieter ihn unterschrieben hat, ist er im Allgemeinen gültig. Achtung: Einzug erst, wenn der Mietvertrag unterschrieben ist Wenn Sie neu vermieten, können wir Ihnen nur den dringenden Rat geben: Bringen Sie erst den Mietvertrag unter Dach und Fach, und übergeben Sie dann die Wohnung Ihrem Mieter. Alles andere wäre sehr leichtsinnig. Wenn Ihr Mieter nicht mitspielt, können Sie sich sehr viel Ärger einhandeln. Außerdem schwächen Sie Ihre Position beim Vertragsabschluss. Akzeptiert Ihr Mieter eine bestimmte Klausel nicht, haben Sie wenig in der Hand, um die gegen ihn durchzusetzen. Das können Sie sich ersparen, indem Sie die »natürliche Reihenfolge« einhalten und Ihren Mieter nicht eher einziehen lassen, bis der Mietvertrag unterschrieben ist – und zwar von allen Mietern. Was gilt, wenn Sie nichts vereinbart haben?
Wo immer sich eine Lücke in Ihrem Mietvertrag auftut, da greifen die gesetzlichen Vorschriften. Und die sind nicht gerade besonders vermieterfreundlich. Zwei gravierende Beispiele: Haben Sie keine Vereinbarung über die Neben- bzw. Betriebskosten getroffen, so sind diese Kosten bereits durch die Miete abgegolten. Sie haben dann keine Möglichkeit, diese Kosten gesondert abzurechnen. Auch wenn Sie alles belegen können (? Kapitel 3). Steht im Mietvertrag nichts über die so genannten »Schönheitsreparaturen» oder Renovierungsarbeiten, so muss der Vermieter dafür aufkommen. Achtung: Miete ist immer im Voraus fällig Immerhin gilt nach dem neuen Mietgesetz, dass die Miete im Voraus, zum 3. Werktag des Monats fällig wird. Alle übrigen mündlichen Verträge fallen noch unter die alte Regelung, nach der die Miete erst im Nachhinein zu entrichten ist, also am Monatsende. Gesetzliche Vorschriften gelten auch bei unklaren Regelungen und nichtigen Vereinbarungen
Besonders tückisch für den Vermieter ist der Umstand, dass diese Regelungen nicht nur dann gelten, wenn die Vertragsparteien darüber nichts vereinbart haben, sondern auch wenn die Vereinbarungen im Mietvertrag nicht ganz eindeutig sind. Das kann Ihnen schneller passieren, als Sie vielleicht meinen. Zum einen sind manche Verträge nicht ganz unmissverständlich formuliert, zum anderen tritt der kritische Fall der Mehrdeutigkeit auch dann auf, wenn der Vertrag zwei Alternativen vorsieht und Sie schlicht vergessen haben, die unzutreffende zu streichen. Dann gelten entweder die gesetzlichen Vorschriften oder aber der Mieter kann sich aussuchen, welche der angegebenen Alternativen gelten soll. Achtung: Vorsicht vor versteckten Widersprüchen! Manchmal lässt sich ein Widerspruch gar nicht so leicht entdecken. Zum Beispiel: Eine Klausel im Mietvertrag sieht vor, dass die Miete im Voraus zu zahlen ist. Eine andere Klausel verpflichtet den Mieter eventuelle Mietminderungen mindestens einen Monat vor der beabsichtigten Mietminderung anzukündigen. Beide Klauseln kollidieren, denn die zweite Klausel setzt eine nachträgliche Mietzahlung voraus. Solche Klauseln sind unwirksam. Stets zum Nachteil des Vermieters. Die gesetzliche Regelung ist auch immer dann maßgeblich, wenn eine bestimmte Vereinbarung im Mietvertrag »nichtig« ist. Im schlimmsten Fall kann der gesamte Mietvertrag nichtig werden, dann sind also auch Regelungen betroffen, die sonst gültig wären. Um diesen Fall von vornherein auszuschließen, enthalten mittlerweile fast alle Mietverträge den Passus: »Wenn eine Regelung des Vertrages nichtig sein sollte, dann wird nicht dadurch der Vertrag insgesamt nichtig.« Was bedeutet überhaupt »nichtig«?
»Nichtig« nennen die Juristen Übereinkünfte oder Verträge, die ungültig sind. Dafür kann es eine Vielzahl von Gründen geben, wie wir noch sehen werden. Reine Formfehler, zum Beispiel wenn Ihr Mieter ein Vertragsformular nicht unterschrieben hat. Oder inhaltliche Gründe, zum Beispiel wenn Ihre Vereinbarungen besonders unfair oder schlicht »sittenwidrig« sind. Ob eine Vereinbarung nichtig ist oder nicht, darüber entscheiden die Gerichte. Im Zweifel stets zu Ihren Lasten
Manche Vermieter glauben, wenn im Mietvertrag zwei abweichende Deutungen möglich sind, dann müssten sich Mieter und Vermieter irgendwo in der Mitte treffen und einen Kompromiss aushandeln. Das ist aber ein Irrtum. Sie sollten wissen: Alle Zweifelsfälle gehen zu Lasten des Vermieters. Er trägt nämlich die Verantwortung für den Mietvertrag und seine Wirksamkeit, da er ja im Allgemeinen derjenige ist, der den vorformulierten Vertrag seinem Mieter vorlegt. In der Konsequenz bedeutet das: Dem Mieter kann es letztlich gleichgültig sein, ob er einen Vertrag unterschreibt, der die eine oder andere »nichtige« Klausel...
