Immobilien erfolgreich vermieten, verwalten, kündigen
E-Book, Deutsch, 100 Seiten
ISBN: 978-3-8029-0383-0
Verlag: Walhalla und Praetoria
Format: EPUB
Kopierschutz: Adobe DRM (»Systemvoraussetzungen)
Das Profi-Handbuch Wohnungs- und Hausverwaltung zeigt, wie Immobilien rentabel vermietet und zuverlässig verwaltet werden:
Auswahl der richtigen Mieter
Mietverträge rechtssicher abschließen
Mieterhöhung durchsetzen
Umgang mit Problemmietern
Kündigung des Mietverhältnisses
Verwaltung des Gemeinschaftseigentums
Leistungen des Verwalters überwachen, Fehler erkennen
Verwalter aus- und abwählen
Autoren/Hrsg.
Weitere Infos & Material
1. Berechnung der kostendeckenden Nettokaltmiete
Wie bereits eingangs erwähnt, sollten Sie eine neue Miete nicht einfach bestimmen, sondern wissen, wo Ihre eigene kostendeckende Miete liegt. In diese Berechnung wird ein Gewinn eingerechnet. Ob er sich auch erzielen lässt, zeigt letztlich die vereinbarte Miete. Heute sollte jeder Vermieter eine solche interne Wirtschaftlichkeitsberechnung in seinen Unterlagen haben. Sie wird aus folgenden Positionen errechnet: Kapitalkosten (Zinsen und Tilgung entsprechend der vorhandenen Darlehen) Verwaltungskosten Instandhaltungskosten Aus diesen Positionen gibt sich die kostendeckende Nettokaltmiete. Das ist der Begriff für eine Miete ohne Heizung und ohne Betriebskosten. Sie ist diejenige Miethöhe, die mindestens erforderlich ist, um kostendeckend zu sein. Sehen wir uns nun auch diese Kosten näher an. Unter diesem Begriff versteht man Zins- und Tilgungszahlungen für sämtliche Darlehen, die seit dem Kauf fällig sind. Um jetzt richtig zu rechnen, muss man bis zum Kauf zurückgehen. Bei nahezu jedem Immobilienkauf fallen Erwerbskosten an. Dazu gehören: Notar- und Gerichtskosten, ca. 1 bis 2 Prozent vom Kaufpreis Grunderwerbssteuer in damaliger Höhe von meist 3,5 Prozent vom Kaufpreis eventuell Maklerprovision, 3 bis 6 Prozent vom Kaufpreis plus Mehrwertsteuer eventuell Gutachterkosten für die Wertermittlung Die Erwerbskosten liegen also etwa bei 8 bis etwa 14 Prozent, die zusätzlich zum Kaufpreis anfallen, ebenfalls finanziert wurden und deshalb mit zum Gesamtaufwand gehören. Kaufpreis einer Wohnung 90.000 EUR + Notargebühr, geschätzt 3.700 EUR + Grunderwerbssteuer 3,5 % gerundet 3.100 EUR + Maklerprovision 3 % + MwSt., sofern gegeben 3.200 EUR ——————————— Gesamtaufwand 100.000 EUR Berechnen Sie nun Ihren damaligen Aufwand selbst: Kaufpreis EUR + Erwerbskosten: – Notar- und Gerichtskosten – Grunderwerbssteuer – Maklerprovision – Sonstige Kosten = Gesamtaufwand Dieser Gesamtaufwand wurde seinerzeit bei einer Bank finanziert, das heißt, die Bank gab eine Grundschuld, die Differenz zum Gesamtaufwand wurde von Ihnen getragen. Sie wird als Eigenkapital gerechnet. Gesamtaufwand 100.000 EUR Grundschuld 65.000 EUR Eigenkapital somit 35.000 EUR Vielleicht haben Sie einen Bausparvertrag eingesetzt, dieser besteht aus einem Bauspardarlehen und dem Bausparguthaben, das natürlich mitgezählt wird, und zwar als Eigenkapital. Gesamtaufwand 100.000 EUR Bauspardarlehen 25.000 EUR *) Bausparguthaben 25.000 EUR *) Eigenkapital (Sparbuch der Oma) 5.000 EUR Grundschuld der Bank 45.000 EUR —————————— Gesamtaufwand 100.000 EUR *) nur beispielhaft Alle Formen von Darlehen sollten hier berücksichtigt werden, um ein klares Bild über den Aufwand zu erhalten, denn Zinsen und Tilgungen aller Darlehen gehen in die Mietenkalkulation ein. Gesamtaufwand 100.000 EUR Grundschuld 65.000 EUR mit 5 % Zinsen und 1 % Tilgung Eigenkapital somit 35.000 EUR mit 4 % Zinsen, mit/ohne Tilgung Sie haben seinerzeit beim Kauf auch Eigenkapital eingesetzt und Sie können dafür eine „angemessene Verzinsung“ verlangen. Bei obigem Beispiel sind das 4 Prozent – ein in der Branche üblicher Satz. Wäre dieses Eigenkapital verzinslich in einer üblichen Kapitalanlage angelegt worden, würde es Zinseinkünfte erbringen. Stattdessen wurde es in eine Wohnung investiert, und deshalb ist die Einrechnung einer Verzinsung für das investierte Eigenkapital in die Nettokaltmiete üblich. Für das Eigenkapital wird bei Wohnraum eine Verzinsung von 4 Prozent als angemessen angesehen. Eine...
