Pachowsky Vermietung

von Wohnungen und Gewerbeobjekten
1. Auflage 2022
ISBN: 978-3-7568-9409-3
Verlag: Books on Demand
Format: EPUB
Kopierschutz: Wasserzeichen (»Systemvoraussetzungen)

E-Book, Deutsch, 340 Seiten

Diese einzigartige Vermietungsbuch (3.Auflage) ist für Makler, aber auch für alle Vermietenden (Gesellschaften oder privat) geeignet, verständlich und praxisnah erklärt. Das komplexe Mietrecht in der direkten Anwendung (Vermietung) ist einer der besonderen Vorteile. Juristische Begriffe wie Ortsübliche Vergleichsmiete, Mietpreisbremse, Bestellerprinzip für Makler usw. werden ebenso verständlich erklärt wie auch die Modernisierung mit der 8%-Umlage und die Auskunftspflichten zum Inhalt gehören. Grundsätze bei Verpachtungen und im Gewerblichen Mietrecht sind ebenso enthalten. Einzigartig ist das Buch, weil wesentliche Inhalte aus einem vormals staatlich geprüften Fernlehrgang stammen und es somit ein zuverlässiges Fachwissen vermittelt.

Autor Reinhold Pachowsky ist ein erfahrener Immobilien-Fachmann und Autor vieler Immobilienbücher. In diesem Buch wird von ihm die Vermietung von Mietwohnungen, Pacht und Gewerbeobjketen praxisnah kommentiert.

Autoren/Hrsg.

Pachowsky, Reinhold

Leseproben

Einleitung Sinn und Zweck dieser ersten Lektion ist, Ihnen einen Überblick über die Struktur des komplexen Wohnraum-Mietrechts zu geben. Die eingestreuten Übungsfragen sollen Sie bewusst im Lesen „abbremsen“ und das Gelesene hinterfragen. Sie sollten die Fragen beantworten können, bevor Sie weiterlesen. Die Lösungen finden Sie hinten. Den Gesetzestext finden Sie im Anhang. Die weiteren Lektionen bauen auf dieser Lektion auf. 1. Gliederung des Mietrechts
Das Mietrecht in Deutschland ist wie folgt gegliedert: Es gibt: * Den Freifinanzierten Wohnungsbau * Den Sozialen, öffentlich geförderten Wohnungsbau mit eigenen Vorschriften * Das gewerbliche Mietrecht und Pachtrecht. Jeder Mietrechtsbereich hat im Prinzip eigene Regelungen! Sehen wir uns diese nun zunächst im Überblick an. 1.1 Der Freifinanzierte Wohnungsbau
Darunter fallen alle Wohnungen, die nicht unter Einsatz öffentlicher Mittel, sondern vom Bauherrn unter Verwendung seines Eigenkapitals und/oder in Verbindung mit einer Hypothek und steuerlichen Abschreibungen erstellt wurden. Als „Gegenleistung“ für dieses Engagement kann der Vermieter: seinen Mieter frei bestimmen/auswählen im Rahmen gewisser Grenzen bei Neuvermietung die Miete festlegen Mieterhöhungen bei bestehenden Mietverhältnissen im Rahmen des Mietrechts durchführen. Der Begriff für die zulässige Miethöhe lautet „Ortsübliche Vergleichsmiete.“ Der Vermieter kann im Grundsatz bei einer Neuvermietung eine Miete verlangen, wie sie in der jeweiligen Stadt/Gemeinde ortsüblich ist. Sie ist möglicherweise in der Höhe begrenzt. Dazu später mehr. Bei bestehenden Mietverhältnissen ist bei einer Mieterhöhung eine Kappungsgrenze zu beachten, d.h., die Miete darf generell, auch wenn sie innerhalb der ortsüblichen Miete liegt, dennoch nicht mehr als um einen bestimmten %-Satz, nämlich: um 20% in in „freien Gebieten“ um 15% max. in nach Landesrecht festgelegten Städten generell erhöht werden. Beispiel zur Mieterhöhung: Die Nettokalt-Miete für den Mieter Meier beträgt 500 €. Bei einer Mieterhöhung darf sich die Miete um maximal 20% = 100 Euro oder 15% = 75 Euro erhöhen, aber: * Generelle Begrenzung Bei der sich jetzt ergebenden neue Miete von (am obigen Beispiel) 500 + 100 = 600 Euro muss geprüft werden, ob sie noch innerhalb der ortsüblichen Miete liegt, denn: über die Ortsübliche Miete hinaus darf die Miete höchstens erhöht werden bis 20% max. in „freien Gebieten“ bis 15% max. in nach Landesrecht festgelegten Städten bis 10% max., sofern die „Mietpreisbremse“ gilt. Mehr dazu in der nächsten Lektion. Gestiegene Betriebskosten sind von den Begrenzungen ausgenommen, d.h. solche Erhöhungen können ungeachtet der Kappungsgrenzen an den Mieter weitergegeben werden. 1.2 Der öffentlich geförderte Wohnungsbau
Wohnungen, die mit Einsatz öffentlicher Mittel (Darlehen, Zuschüsse etc.) errichtet wurden, sind Sozialwohnungen und zwar befristet auf die Zeit, bis diese öffentlichen Mittel regulär zurückgezahlt sind. Bei einer Tilgung von 1% sind dies in der Regel 28 Jahre. Für diese Zeit besteht ein so genanntes Bindungsrecht, d.h. diese Wohnungen sind mit folgenden Auflagen verbunden: Der Vermieter darf nur an einen Mieter vermieten, der eine Wohnberechtigung nachweisen kann. Diese Wohnberechtigung prüft und erteilt das Amt für Wohnungswesen der Stadtverwaltung bzw. das Landratsamt. Ein bestimmtes Einkommen darf nicht überschritten werden. Der Mieter muss dazu einen Antrag stellen und wird, neben anderen Interessenten, bei Freiwerden einer Wohnung dem Vermieter vorgeschlagen, welcher einen Mieter auswählt. Der Vermieter muss die zulässige Miete in einer durch Gesetz vorgegebenen Weise in Form einer sog. Kostenmiete berechnen und darf nur diese Miete verlangen. Mieterhöhungen treten nur ein, wenn der Gesetzgeber durch geänderte Sätze eine Neuberechnung der Miete zulässt. Ausgenommen sind gestiegene Betriebs- und Kapitalkosten. Diese können unabhängig davon vom Mieter verlangt werden. 1.3. Gewerbliches Mietrecht und Pachtrecht
In Bezug auf Gewerbeobjekte herrscht Vertragsfreiheit. In der Praxis besteht das Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter meist wie zwischen zwei Geschäftspartnern (siehe Lektion 11). Die Geschäftsraummiete hat schon aufgrund ihrer Höhe eine andere wirtschaftliche Dimension als die Wohnraummiete. Deshalb herrscht hier zwischen Mieter und Vermieter ein anderes (professionelles) Verhältnis, denn beide möchten eigentlich nur eines: Geld verdienen. Mietrechtlich kann nahezu alles individuell vereinbart werden. Oberstes Kriterium für Unzulässigkeiten im gewerblichen Bereich ist die Sittenwidrigkeit bzw. ein-Verstoß gegen Treu und Glauben, denn der Mieter ist in der Regel als „Kaufmann“ nach Handelsrecht anzusehen und hier gelten nicht bzw. nicht in dieser Form die schutzwürdigen Interessen einer Privatperson. Deshalb gilt auch hier das berüchtigte „Bestellerprinzip“ (folgt) nicht. Auch die Höhe der Provision ist bei Gewerbe nicht gesetzlich eingeschränkt. Diese frei zu vereinbarende Miete wird „Marktmiete“ genannt, denn sie entsteht auf dem sogenannten Vermietungsmarkt, also aufgrund von Angebot und Nachfrage. Zu dieser Marktmiete, die stets eine sogenannte „Nettokalt-Miete“ ist, werden noch Bewirtschaftungskosten auf den Mieter umgelegt. Beispielsweise wird oft die Umlage von Betriebs- und Instandhaltungskosten für bestimmte technische Anlagen (z.B. Lastenaufzug, Heizungs- und Klimaanlage usw.), die Kosten der Verwaltung, des Pförtner-, Schließ-, und Bewachungs- und Putzdienstes vereinbart. 1.4 Unterschiede im Wohnraum-Mietrecht
Abschließend ein Überblick über die wichtigsten Unterschiede: Die wichtigsten Unterschiede zwischen dem Freifinanzierten und dem Öffentlich geförderten Wohnraum sind folgende: Öffentlich gefördert: Frei finanziert: Belegungsbindung Wohnberechtigungs- schein Keine Bindung, der Mieter kann frei gewählt werden Basismiete ist die Kosten- miete, Berechnung nach gesetzl. Vorschrift Basismiete ist die Ortsübliche Vergleichsmiete Keine Maklerprovision zu- lässig Eine Maklerprovision muss der „Besteller“ (meistens der Vermieter) bezahlen 2. Grundsätze des Wohnraum-Mietrechts
Bevor wir auf die Besonderheiten der oben genannten Formen des Mietrechts (öffentlich-gefördert /freifinanziert) eingehen, brauchen wir einen Überblick und Einblick in das grundsätzliche Mietrecht, in der juristischen Fachsprache handelt es sich um „Allgemeine Vorschriften für Mietverhältnisse“. Sie sind weitgehend im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt. 2.1 Allgemeines Mietrecht und Mietvertrag
Das BGB geht im Regelfall von folgender Konstellation aus: Grundstück und Gebäude sind eine Wirtschaftseinheit. Sie gehören einem in Abteilung I des Grundbuchs eingetragenen Eigentümer. (Dieser Eigentümer kann natürlich auch eine Gesellschaft oder Genossenschaft sein.) Dieser Eigentümer stellt aus seinem Besitz Mieträume für die Allgemeinheit zur Verfügung. Das ist der verfassungsmäßige Auftrag – aber auch nicht mehr! Als Gegenleistung für dieses Engagement hat der Mieter eine Miete zu bezahlen § 535 BGB: „(1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der vermieteten Sache während der Mietzeit zu gewähren .... (2) Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten“. Das Mietverhältnis ist ein Dauerschuldverhältnis. Die Miete ist somit eine so genannte Bringschuld, d. h. sie muss vom Mieter selbständig erbracht/gebracht werden, ohne dass es einer Rechnung, Mahnung oder Aufforderung bedarf. Das Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter könnte bildlich wie eine Waage dargestellt werden. Verschiebt sich dieses Verhältnis in die eine oder andere Richtung, so hat dies Folgen für die andere Seite. Zahlt also z.B. der Mieter keine Miete oder wird das Wohnen des Mieters gestört, hat dies jeweils Auswirkungen für die andere Seite. Die vertragliche Grundlage zwischen Mieter und Vermieter bildet der Mietvertrag....